Abstract
Baux commerciaux
Clause d'indexation - Non-obstacle à une révision du loyer prévue par l'article 23 de la loi n° 440 d'ordre public - Adaptation du jeu de l'échelle mobile à la valeur locative équitable
Résumé
Aux termes de l'article 21 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, modifiée par la loi n° 969 du 21 mars 1975, le prix du loyer peut être modifié à la demande d'une partie lorsqu'elle peut justifier que le prix payé ne correspond plus à la valeur locative, telle qu'elle résultera de l'application des dispositions de l'article 6, par suite d'une modification - soit dans les conditions économiques générales de la Principauté - soit dans les conditions particulières affectant le fonds.
L'existence d'une clause d'indexation peut faire obstacle à l'application des dispositions d'ordre public de la loi n° 490, laquelle précise d'ailleurs qu'elle s'applique « quelles que soient les conditions dans lesquelles le prix aura été fixé et nonobstant toute convention contraire ».
L'article 23 de ladite loi prévoit expressément le cas où le prix est fixé par une clause d'échelle mobile.
C'est donc à juste titre et en conformité avec l'article 23 susvisé que la Commission arbitrale a adapté le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative équitable en tenant compte de tous les éléments d'appréciation.
Motifs
La Cour,
La Cour statue sur l'appel d'une décision rendue le 14 février 1991 par la Commission arbitrale des loyers commerciaux de Monaco dans le litige opposant la SAM « CIFER » à J. M. ;
Les faits, la procédure, les moyens et les prétentions des parties peuvent être relatés comme suit, étant fait référence pour le surplus à la décision déférée et aux écritures échangées en appel ;
Par acte notarié du 27 mai 1975, la SAM « CIFER » a consenti à J. M. un bail commercial sur des locaux situés dans l'immeuble « E. » à Monte Carlo ;
Ce bail était consenti à usage de fonds de commerce de prêt à porter de luxe pour une durée de 3, 6 ou 9 ans à compter du 1er juin 1975, moyennant un loyer annuel de 18 000,00 F. Il était prévu que ce loyer varierait en fonction des variations de l'indice du coût de la construction ;
Cette clause d'indexation fut régulièrement appliquée de 1979 à 1988, année pour laquelle le loyer s'élevait ainsi à 52 000,00 F ;
Par lettre recommandée du 5 juin 1989, la SAM « CIFER » a fait connaître à sa locataire qu'elle entendait, en application des dispositions de l'article 21 de la loi n° 490, porter le loyer annuel à 160 800,00 F à compter du 1er juillet 1989 ;
En réponse, la locataire par lettre du 27 juin 1989, faisait connaître son opposition et offrait à la SAM « CIFER » de payer un loyer annuel de 62 000,00 F ;
Les positions des parties étaient maintenues lors du préliminaire de conciliation ;
Par la décision déférée, la Commission arbitrale a, pour l'essentiel, fixé le loyer annuel à 96 000,00 F ;
J. M. a relevé appel de cette décision ;
À l'appui de son appel elle fait valoir en premier lieu que les augmentations de loyers doivent être déterminées par l'application de la clause contractuelle d'indexation. Elle prétend, sur ce point, que son offre de payer un loyer de 62 000,00 F n'est que l'application stricte de cette clause d'indexation ;
En deuxième lieu, elle soutient qu'une augmentation supérieure à celle résultant du jeu de la clause d'indexation ne pourrait être envisagée que si la société bailleresse apportait la preuve de modifications intervenues dans les conditions économiques générales de la Principauté ou dans les conditions particulières affectant le fonds ;
Sur ce point, elle fait valoir que la SAM « CIFER » n'apporte pas une telle preuve et que, bien au contraire, son comportement entraverait le développement de son commerce. Elle conteste également la référence faite par la bailleresse à des loyers pratiqués par des tiers ;
Elle demande en conséquence à la Cour :
* d'infirmer la décision déférée,
* de déclarer satisfactoire son offre comme correspondant à l'application de la clause d'indexation,
* de dire et juger que la société « CIFER » n'apporte pas la preuve qui lui incombe,
* subsidiairement, d'ordonner une mesure d'expertise ;
La SAM « CIFER » pour sa part, fait valoir en premier lieu que, contrairement aux allégations de la locataire, J. M. aurait reconnu, en offrant un loyer de 62 000,00 F, que le loyer ne correspondait plus à la valeur locative réelle. Elle prétend sur ce point que le jeu de la clause d'indexation conduirait à un loyer annuel de 54 000,00 F ;
En second lieu, elle expose que le secteur du Larvotto a connu un essor considérable et que le commerce de luxe tenu par J. M. bénéficie de ce fait d'une importante clientèle. Elle fait observer que J. M. a, elle-même, fait état de cette situation à l'occasion de la mise en vente de son fonds ;
Elle demande en conséquence à la Cour :
* de débouter l'appelante des fins de son appel,
* de voir fixer le loyer annuel à 160 800,00 F,
* subsidiairement de confirmer la décision entreprise ;
Ceci étant exposé, la Cour,
Considérant qu'aux termes de l'article 21 de la loi n° 490 modifiée par la loi n° 969 du 21 mars 1975, le prix du loyer peut être modifié à la demande d'une partie lorsqu'elle peut justifier que le prix payé ne correspond plus à la valeur locative, telle qu'elle résultera de l'application des dispositions de l'article 6, par suite d'une modification - soit dans les conditions économiques générales de la Principauté - soit dans les conditions particulières affectant le fonds ;
Considérant que l'existence d'une clause d'indexation ne peut faire obstacle à l'application des dispositions d'ordre public de la loi n° 490, laquelle précise d'ailleurs qu'elle s'applique « quelles que soient les conditions dans lesquelles le prix aura été fixé » et « nonobstant toute convention contraire » ;
Que l'article 23 de ladite loi prévoit expressément le cas où le prix est fixé par une clause d'échelle mobile ;
Considérant que la locataire elle-même, en offrant un loyer de 62 000,00 F n'a fait aucune référence à l'application de la clause d'indexation ;
Que ce chiffre ne correspond d'ailleurs pas à l'application stricte de cette clause ;
Considérant que c'est donc à juste titre et en conformité avec l'article 23 de la loi que la Commission arbitrale a adapté le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative équitable en tenant compte de tous les éléments d'appréciation ;
Considérant que les premiers juges ont exactement apprécié les divers éléments tenant à la consistance des lieux, à leur situation et aux modifications intervenues dans les conditions économiques générales de la Principauté ;
Qu'il y a lieu en conséquence de confirmer purement et simplement leur décision ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
Et ceux non contraires des premiers juges,
La Cour d'appel de la Principauté de Monaco,
Confirme en toutes ses dispositions la décision entreprise ;
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions ;
Composition
MM. Sacotte, prem. prés. ; Serdet, prem. subst. proc. gén. ; Mes Leandri et Escaut, av. déf.
Note
Cet arrêt confirme un jugement rendu le 14 février 1991 par la Commission arbitrale des loyers commerciaux en toutes ses dispositions.
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