Abstract
Contrat administratif
Location d'un terrain domanial, caractère non commercial - Action en paiement des loyers exercée par l'État - Exception de prescription de l'article 31 de la loi n° 490 inapplicable
Domaine de l'Etat
Location d'un terrain domanial - Caractère non commercial de la location
Résumé
Pour écarter l'exception de prescription tirée de l'article 31 de la loi n° 490 sur les baux commerciaux, les premiers juges ont estimé que l'action dont ils étaient saisis et tendant pour l'essentiel à obtenir paiement des loyers correspondant à l'occupation de la parcelle de terrain domanial donnée à bail par l'État de Monaco aux sociétés appelantes, sans contrepartie depuis 1968, ne s'inscrivait nullement dans le cadre de ladite loi et n'était pas exercée en vertu de cette loi au sens de l'article 31.
Pour en décider ainsi, ils ont retenu que les particularités de la convention initiale du 23 juin 1950 et la nature juridique de contrat administratif qui en résulte, telle que cette nature a été analysée aux termes des motifs des décisions des 8 mai 1970 et 5 avril 1971 (voir note) auxquels ils ont entendu se référer - excluent qu'il s'agisse d'un bail commercial auquel la loi invoquée s'appliquerait.
Les sociétés appelantes se fondent essentiellement pour critiquer cette décision sur une lettre du 16 janvier 1952 par laquelle l'Administration des Domaines prévoyait que le montant de la location serait, à l'expiration du bail et à défaut d'accord amiable, « fixé conformément aux dispositions de la loi n° 490 ». Mais il résulte des éléments de la cause que cette référence faite par l'Administration des Domaines à la loi n° 490, ne vise que le mode d'évaluation du loyer en vertu des critères retenus par ce texte et ne saurait avoir eu d'incidence sur la nature juridique du contrat de bail.
En conséquence, c'est à bon droit, et en des motifs qui doivent être approuvés, que le Tribunal a estimé que ce bail n'avait pas un caractère commercial et rejeté la prescription soulevée.
Motifs
La Cour d'appel,
Statuant sur les appels relevés par la SAM SICOM, la dame G. B. épouse T. venant aux droits de la dame L. B., veuve C., la SCI DGM, la SCI IMOFI, la SCI Ambrif et la SCI Dalbou, intervenante en première instance, d'un jugement du Tribunal de première instance en date du 7 décembre 1989 intervenu dans une instance ayant opposé ces parties à l'État de Monaco ;
Considérant que les faits de la cause et les demandes et moyens des parties sont exactement rapportés dans la décision déférée à laquelle la cour se réfère expressément ainsi que, pour plus ample exposé, aux conclusions d'appel ;
Considérant que par le jugement entrepris le Tribunal de première instance a statué ainsi qu'il suit :
Déclare la SCI Dalbou recevable en son intervention ;
Rejette les exceptions de péremption d'instance et de prescription de l'action soulevées par les parties défenderesses et intervenante ;
Dit qu'un nouveau bail a été consenti par l'État de Monaco le 1er juin 1968 aux conditions antérieurement prévues, dont celle relative à la durée du bail, excepté en ce qui concerne le prix du loyer ;
Constate qu'à l'expiration dudit bail, survenue le 31 mai 1986, les défenderesses ont été laissées en possession de la parcelle domaniale ;
Dit qu'il s'est alors conclu, aux conditions de précarité antérieurement convenues, un bail sans détermination de durée qui se poursuivra jusqu'à ce que l'une des parties y mette fin en donnant congé à l'autre ;
Constate que l'État de Monaco est créancier de loyers depuis le 1er juin 1968 et dit que ce demandeur est fondé à obtenir, en contrepartie de la mise à disposition de la parcelle domaniale, un prix de loyer calculé à compter de cette date jusqu'à ce jour en fonction de la valeur locative équitable de la chose louée, eu égard aux conditions économiques générales de la Principauté ;
Avant-dire-droit sur le montant des loyers dus, ordonne une mesure d'expertise aux frais avancés de l'État de Monaco, et commet pour y procéder, Monsieur Chatelain André, lequel, serment préalablement prêté aux formes de droit, aura pour mission :
1° de rechercher et fournir tous éléments d'appréciation nécessaires à la fixation de la valeur locative équitable, eu égard aux conditions économiques générales de la Principauté, et compte tenu des circonstances spécifiques de la cause, du terrain loué à compter du 1er juin 1968 jusqu'au jour d'établissement du rapport ;
2° de calculer, tant globalement que pour chacun des occupants concernés eu égard aux surfaces dont ils disposent dans l'immeuble « le Vulcain » édifié sur la parcelle, les loyers qui seraient dus en fonction de la valeur locative déterminée comme il est dit ci-dessus ;
Dit que l'expert ainsi commis répondra à tous dires écrits des parties, les conciliera si faire se peut, sinon dressera et déposera rapport de ses opérations dans un délai de trois mois ;
Désigne Monsieur Philippe Narmino, Premier Juge, pour suivre ces opérations d'expertises et faire rapport en cas de difficultés ;
Dit qu'en cas d'empêchement du Juge commis, il sera procédé à son remplacement par simple Ordonnance ;
Condamne les parties défenderesses et intervenante, chacune en ce qui les concerne, aux dépens, distraits au profit de Maître Jean-Charles Marquet, avocat-défenseur, sous sa due affirmation ;
Considérant que les appelantes qui comparaissent par le même avocat-défenseur et adoptent une thèse commune font en premier lieu grief aux premiers juges de n'avoir pas répondu à leurs conclusions par lesquelles elles mettaient en exergue l'existence d'une copropriété constituée avant même l'introduction par l'État de Monaco de la première procédure intervenue le 26 septembre 1969 et par voies de conséquence de n'avoir pas tranché la question de savoir si cette première procédure orginairement formée contre les sociétés SICOM et Sonoudex leur était opposable et accueilli ainsi à tort la demande de l'État avec effet rétroactif au 1er juin 1968 sans qu'elle ait été expressément formulée auprès de chaque copropriétaire ;
Que les appelantes font valoir en second lieu que l'instance initiée par l'exploit du 26 septembre 1969 étant atteinte par la péremption en application des articles 405 et suivants du Code de procédure civile c'est à tort que le jugement déféré a estimé que l'État était en droit d'obtenir le paiement des loyers à compter du 1er juin 1968 alors qu'une telle demande n'aurait pu être admise qu'à partir de l'assignation du 28 janvier 1987 ;
Qu'elles estiment en troisième lieu que l'action aurait dû être déclarée prescrite :
1° par application de l'article 31 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux en observant que les premiers juges ont retenu erronément, et de manière contradictoire, que cette loi ne pouvait s'appliquer en l'espèce tout en ordonnant la fixation du loyer sur le fondement de l'article 21 du même texte ;
2° en vertu de la prescription quinquennale résultant de l'article 2017 du Code civil ;
Qu'elles reprochent en quatrième lieu à la décision déférée d'avoir considéré qu'à l'expiration du bail survenue le 31 mai 1986 un nouveau bail était intervenu sans détermination de durée et se poursuivrait jusqu'à ce que l'une des parties y mette fin par un congé alors qu'en vertu des dispositions de l'article 2 de la loi n° 490 le nouveau bail aurait dû être d'une durée égale au précédent ;
Qu'elles soutiennent enfin que les premiers juges auraient retenu la tacite reconduction ayant donné naissance à un bail d'une durée indéterminée et ne pouvaient sans se contredire rechercher, par voie d'expertise, quel en serait le prix alors qu'il est de principe constant que le loyer devait être celui du bail antérieur ;
Considérant en conséquence que les appelantes concluent à la mise à néant de la décision entreprise et au débouté de l'État de l'ensemble de ses prétentions et, subsidiairement, demandent à la Cour de dire et juger que ces demandes ne pouvaient être recevables qu'à compter de l'exploit du 28 janvier 1987 sauf à décliner la compétence du juge civil pour renvoyer les parties devant la commission arbitrale des loyers commerciaux ;
Considérant que l'État de Monaco qui s'attache à réfuter point par point les griefs des appelantes conclut à la confirmation du jugement par référence tant à l'argumentation soumise au tribunal qu'aux motifs des premiers juges ;
Considérant que les appelantes développent en réplique leurs moyens et sollicitent la jonction des instances en demandant en outre à la Cour de dire et juger que le juge de droit commun ayant fixé les rapports juridiques des parties devait débouter l'État de l'ensemble de ses demandes et les renvoyer devant la Commission Arbitrale des loyers commerciaux dès lors que la location était soumise aux dispositions de la loi n° 490 avec toutes conséquences s'y rattachant tant en ce qui concerne la recevabilité de la demande en révision que la forclusion encourue en vertu de l'article 31 de cette loi et enfin la durée du bail par application de l'article 2 de ce texte ;
Sur ce :
Considérant que les appels présentent un lien de connexité évident et qu'ils doivent être joints pour être statué à leur égard par un seul et même arrêt ainsi d'ailleurs que le sollicitent les appelantes ;
Sur la péremption :
Considérant que si l'instance ayant abouti au jugement du Tribunal en date du 8 mai 1970 et à l'arrêt du 5 avril 1971 a pu se trouver périmée par discontinuation des poursuites cette péremption ne pouvait s'étendre, aux termes de l'article 408 du Code de procédure civile, à l'action elle-même qu'il était loisible à l'État de reprendre ainsi qu'il l'a fait par son assignation du 28 janvier 1987 ;
Que le moyen a été à juste titre rejeté ;
Sur les prescriptions :
a) Considérant que pour écarter la fin de non-recevoir tirée de l'article 31 de la loi n° 490 les premiers juges ont estimé que l'action dont ils étaient saisis et tendant pour l'essentiel à obtenir paiement des loyers correspondant à l'occupation de la parcelle de terrain donnée à bail, sans contrepartie depuis 1968, ne s'inscrivait nullement dans le cadre de ladite loi et n'était pas exercée en vertu de cette loi au sens de son article 31 ;
Que pour en décider ainsi ils ont retenu que les particularités de la convention initiale du 23 juin 1950 et la nature juridique de contrat administratif qui en résulte - telle que cette nature a été analysée aux termes des motifs des décisions des 8 mai 1970 et 5 avril 1971 auxquels ils ont entendu se référer - excluent qu'il s'agisse d'un bail commercial auquel la loi invoquée s'appliquerait ;
Considérant que les appelantes se fondent essentiellement pour critiquer cette décision sur une lettre du 16 janvier 1952 par laquelle l'Administration des Domaines prévoyait que le montant de la location serait, à l'expiration du bail et à défaut d'accord amiable, « fixé conformément aux dispositions de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux » ;
Mais considérant qu'il résulte des éléments de la cause que cette référence faite par l'administration des domaines à la loi n° 490 ne vise que le mode d'évaluation du loyer en vertu des critères retenus par ce texte et ne saurait avoir eu d'incidence sur la nature juridique du contrat de bail ;
Considérant en conséquence que le Tribunal a à bon droit, et en des motifs qui doivent être approuvés, estimé que ce bail n'avait pas un caractère commercial et rejeté la prescription soulevée ;
Que cette décision, qui rend inopérante le moyen tiré de l'inopposabilité de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 8 mai 1970 et à l'arrêt du 5 avril 1971 - étant toutefois observé que la Société SICOM était partie à ces procédures - doit être confirmée ;
b) Considérant d'autre part que la prescription de l'article 2097 du Code civil a été à juste titre écartée en ce qu'elle ne peut s'appliquer qu'aux créances déterminées dans leur quotité ce qui n'est pas le cas de loyers dont le montant est, comme en l'espèce, contesté ;
Sur la situation locative des parties :
Considérant qu'en des motifs pertinents que la Cour adopte et fait siens le Tribunal de première instance a estimé qu'à l'expiration du bail du terrain consenti le 23 juin 1950, soit le 31 mai 1968, un accord devait être réputé intervenu entre les parties pour le prolonger d'une égale durée, soit jusqu'au 31 mai 1986, aux clauses et conditions initiales sauf en ce qui concerne le prix ;
Que c'est vainement que les appelantes soutiennent que ce bail aurait pu être tacitement reconduit aux mêmes clauses et conditions, ce qui inclurait le montant du loyer, puisqu'il est constant que l'État n'entendait consentir un nouveau bail que sous réserve du prix et qu'il avait introduit une demande pour sa fixation suivant assignation du 26 septembre 1969 ce qui exclut que les conditions d'une tacite reconduction aient pu être réunies ;
Considérant que le jugement déféré doit également être confirmé en ce qu'il a estimé, sans aucune contradiction dans ses motifs, que les conditions d'une tacite reconduction n'étaient pas plus réunies à la date du 31 mai 1986, époque à laquelle les appelantes ont été laissées en possession dans des conditions non précisées tant en ce qui concerne la durée du bail que le prix de la location, ce qui est confirmé par les termes de l'assignation du 28 janvier 1987 ;
Qu'il suit de là que les premiers juges ont à juste titre décidé qu'à compter du 31 mai 1986, et à défaut d'accord de volonté des parties sur la durée du bail et sur le loyer, ces parties s'étaient trouvées liées par un bail sans détermination de durée auquel il leur serait loisible de mettre fin par un congé, ledit bail perpétuant le régime de précarité quant aux constructions édifiées sur le terrain loué et la faculté de rachat de ces constructions réservées à l'État à son terme qui constituaient l'essence même du bail initial, clauses dont l'application n'est au demeurant pas contestée par les appelantes ;
Sur la demande en paiement des loyers :
Considérant qu'il est constant que les appelantes, à l'exception de la société Dalbou, n'ont acquitté aucun loyer au titre de la location du terrain donné à bail depuis le 31 mai 1968 ;
Considérant qu'il doit être observé que ce loyer était stipulé portable et non quérable ainsi qu'elles l'ont soutenu à tort ;
Considérant que les divers actes en vertu desquels les appelantes - à l'exclusion de la société SICOM co-titulaire du bail initial - ont directement ou indirectement acquis des droits sur divers lots de l'immeuble bâti sur la parcelle donnée en location faisaient expressément référence au cahier des charges établi par Maître Settimo notaire à Monaco le 4 avril 1952, lequel cahier des charges précisait que : « les acquéreurs seront subrogés pour la partie du bâtiment dont ils seront devenus propriétaires, dans tous les droits et obligations qui résultent pour les sociétés SICOM et Sonoudex de la signature du contrat du 23 juin 1950 » ;
Considérant dès lors que les appelantes - autres que la société SICOM - étaient du fait même des cessions de droits qui leur étaient consenties individuellement tenues, avec la société SICOM, au paiement du loyer afférent à la parcelle louée et astreintes aux mêmes obligations que cette dernière ;
Que l'existence d'une copropriété qui avait pu être créée entre elles, ou leurs auteurs, laquelle ne pouvait porter sur la propriété du sol, s'avère ainsi sans aucune portée en l'espèce non plus que les divers moyens soulevés à juste titre écartés par les premiers juges et repris sans profit en cause d'appel ;
Considérant qu'il en résulte - les prescriptions invoquées n'ayant pu jouer en l'espèce - que c'est à bon droit que le jugement déféré a décidé que le loyer était dû depuis le 31 mai 1968, réserve faite des règlements opérés par la société Dalbou, et commis un expert pour en déterminer le montant et la répartition, ce conformément aux normes d'évaluation de la loi n° 490 auxquelles il avait été contractuellement renvoyé alors par ailleurs que le bail du 23 juin 1950 prévoyait de convention expresse une révision triennale du loyer ;
Qu'il y a en conséquence lieu de confirmer le jugement dont est appel dans toutes ses dispositions et de condamner les appelantes, qui succombent, aux dépens d'appel ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
et ceux non contraires des premiers juges,
La Cour d'appel de la Principauté de Monaco,
Joint les appels n° 90/79, 90/80, 90/81, 90/82, 90/83, 90/84 du rôle et statuant dans la limite desdits appels,
* les déclare recevables mais mal fondés ;
* confirme en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de première instance en date du 7 décembre 1989.
Composition
MM. J.-Ph. Huertas, prem. prés. ; J.-Ch. Sacotte, Vice prés. ; D. Serdet, prem. subst. proc. gén. ; Mes Escaut-Marquet, Léondri, J.-Ch. Marquet, av. déf.
Note
L'arrêt du 5 avril 1971 confirmant le jugement du 8 mai 1970 a été publié au Juris-Classeur de Monaco, tome I.
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