Abstract
Procédure civile
Qualité pour agir d'une société - Intérêt pour agir d'une société - Exception in limine litis (non) - Défense au fond (oui)
Propriété
Caractère absolu de l'article 438 du Code civil - Contrat de vente contenant clause d'interdiction à l'acheteur de modifier la destination des lieux - Clause présentant un caractère perpétuel - Nullité de la clause pour vice de perpétuité
Résumé
Le moyen tiré d'une prétendue absence de qualité d'une société ne constitue pas une exception qui aurait dû être invoquée avant toute défense au fond ; il peut donc être invoqué en tout état de cause, notamment à l'occasion d'un appel incident de l'intimé. Il ne saurait être dénié à une société, un intérêt, au moins moral, de faire valoir en justice les droits qu'elle prétend tenir d'une convention à laquelle elle était partie.
Les clauses contractuelles interdisant à une société acquéreuse toute modification de la destination des lieux vendus, n'instituent pas une servitude dont serait grevé le fonds vendu au profit d'un autre fonds, mais créent à la charge de l'acquéreur une obligation personnelle au bénéfice du vendeur.
Cette obligation mise à la charge de l'acheteur, a défaut d'être limitée dans le temps, présente ainsi un caractère perpétuel.
Or aucun droit perpétuel ne peut être constitué dans le domaine du droit privé au profit d'une personne, physique ou morale, et aucune propriété foncière ne peut, conformément à l'article 438 du Code civil, en dehors des cas prévus par la loi, être grevée d'un droit qui réduise sans limitation de durée la plénitude de la maîtrise du propriétaire sur son patrimoine.
La prohibition des droits perpétuels, autres que ceux établis par la loi, n'est pas limitée aux cas particuliers visés par le Code civil (art. 425, 504, 1549, 1618, 1707 et 1750 notamment), mais constitue un principe de notre droit.
Il s'ensuit que doit être prononcée la nullité des clauses atteintes des vices de perpétuité.
Motifs
La Cour,
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
La Cour statue sur l'appel du jugement rendu le 29 octobre 1987 par le Tribunal de Première Instance de Monaco dans le litige opposant la SAM Héracles, la SAM des Grands Garages Modernes Monégasques, R. L., ès qualité de liquidateur de ladite SAM, la SCI Capamo, la copropriété de l'immeuble Héracles et la SAM Monadis ;
Les faits, la procédure, les moyens et les prétentions des parties peuvent être relatés comme suit, étant fait référence pour le surplus à la décision déférée et aux écritures échangées en appel ;
Par acte du 7 décembre 1953, l'administration des domaines a vendu à la SAM Héracles diverses parcelles de terrain, construites et non construites, situées au quartier de la Condamine, à Monaco, en vue de la construction d'un ensemble immobilier ;
Un document annexe, daté du 17 octobre 1953, prévoyait de manière incidente dans son article 4e « l'accès au garage à construire pour son propre compte par la société Héracles » ;
Par acte du 17 septembre 1954, la société Heraclès vendait à la société des Grands Garages Modernes Monégasques une parcelle dudit terrain sur laquelle devait être édifié un garage ; Aux termes du 4e des conditions particulières de la vente, il était textuellement précisé : « La société acquéreur ne pourra changer la destination des lieux strictement affectés à l'exploitation d'un garage avec vente d'automobiles et d'accessoires, remises de voitures, menues réparations, vente d'essence, huiles, pneumatiques et tous accessoires automobiles, graissages, lavage avec station-service, ou partie de ces objets seulement ; en outre Monsieur L. se réserve de transformer les lieux en garages particuliers » ;
Au chapitre « servitudes » dudit acte, il était en outre précisé que la toiture-terrasse de ce garage ne pourrait être utilisée par personne et que Monsieur L. interdisait formellement à la société acquéreur de changer ou de modifier extérieurement la construction du garage ;
Par acte du même jour, Monsieur L., représentant la société des Grands garages modernes monégasques, confiait à la société Héracles la réalisation des travaux de construction du garage susvisé ;
Par acte du 17 septembre 1982, R. L., agissant tant en son nom personnel qu'au nom de la SAM société des Grands Garages Modernes, consentait à la SAM Monadis un bail commercial portant sur divers locaux dont ceux appartenant à la société des Grands Garages Modernes Monégasques, précédemment à usage de garage et station-service, et équipés en conséquence ; Il était précisé au bail que la location était consentie pour l'exploitation dans les lieux d'un supermarché ;
Postérieurement à la conclusion du bail, la société des Grands Garages Modernes Monégasques, par acte du 5 janvier 1983, a vendu les lieux loués à la SCI Capamo ; L'acte de vente reproduisait, au titre des conditions particulières, le paragraphe 4° ci-avant reproduit et relatif à la destination des lieux ;
Par acte du 6 avril 1983, la société Héracles a fait assigner devant le Tribunal de Première Instance de Monaco la société des Grands Garages Modernes aux fins, essentiellement de voir constater que celle-ci avait violé les clauses de l'acte de vente de 1954 relatives à la destination des lieux et de voir ordonner la cessation de l'activité de supermarché et le rétablissement de l'exploitation d'un garage ; diverses procédures, dont le détail est exposé dans le jugement attaqué, venaient se greffer sur cette demande principale ;
Par le jugement déféré, le Tribunal, après avoir prononcé la jonction de ces diverses procédures, a :
* donné acte à R. L. de son intervention volontaire en qualité de liquidateur de la société des Grands Garages Modernes Monégasques ;
* dit que les deux clauses contenues dans les actes des 18 novembre 1954 et 5 janvier 1983, objet du litige, constituent des obligations personnelles souscrites au profit de la société Héracles et que ces obligations sont nulles comme atteintes du vice de perpétuité ;
* débouté en conséquence la SAM Héracles de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
* déclaré sans objet les appels en garantie ;
* dit n'y avoir lieu de constater que la société des Grands Garages Modernes Monégasques aurait porté atteinte aux parties communes de l'immeuble Héracles ;
* débouté les parties de leur demandes en paiement de dommages-intérêts ;
* condamné la société Héracles aux dépens, à l'exception de ceux rattachés aux appels en garantie ;
La SAM Héracles a relevé appel de cette décision ;
À l'appui de son appel, la société Héracles, après avoir fait observer, sans en tirer de conséquence, qu'elle a effectivement édifié le garage conformément à l'obligation mise à sa charge par la convention du 7 décembre 1953, précise que l'objet de la présente procédure est de sanctionner la violation par la société des Grands Garages Modernes Monégasques de la clause 4e des conditions particulières à la vente insérée dans l'acte du 18 novembre 1954 et de la clause 3e insérée au titre des servitudes dudit acte ;
Répondant en premier lieu au moyen soulevé par ses adversaires et selon lequel elle serait sans droit à agir pour défaut d'intérêt et violation de la règle « nul ne plaide par procureur », la société Héracles fait observer tout d'abord que ses adversaires ne peuvent plus, après avoir conclu au fond, arguer d'un prétendu défaut de qualité ;
Elle rappelle qu'elle a toujours une existence légale et que son objet n'est pas limité à la construction de l'immeuble Héracles ;
Elle se dit fondée à faire respecter les clauses litigieuses du contrat de vente ; Elle relève que ces clauses, reprises dans tous les actes postérieurs, doivent profiter à tous les copropriétaires et usagers de l'immeuble, y compris l'administration ;
Elle fait également valoir à cette occasion que l'activité de la société Monadis entraînerait pour les planchers de l'immeuble des surcharges pouvant compromettre sa solidité ;
En deuxième lieu, la société Héraclès soutient que les clauses litigieuses ne peuvent être qualifiées de perpétuelles dans la mesure où leur bénéficiaire n'est pas une personne physique, mais une société dont la durée viendra à échéance le 30 mars 2052 ;
Elle affirme que les obligations litigieuses s'éteindront également à cette date ;
Sur ce point également, elle prétend que les obligations réciproques des parties doivent être appréciées au jour du changement de destination des lieux, soit le 15 décembre 1982, et précise qu'à cette date toutes les parties en cause existaient encore ;
Elle conteste en conséquence le raisonnement suivi par les premiers juges qui, selon elle, ne serait fondé que sur des hypothèses ;
En troisième lieu, elle soutient que la constitution de droits perpétuels n'est pas prohibée d'une manière générale et absolue par le Code civil ; Elle fait observer que les premiers juges ne se sont fondés sur aucun texte précis, mais sur une jurisprudence se référant elle-même à des textes épars sans rapport avec l'objet du présent litige ;
Elle prétend enfin, sur ce point, que l'article 438 du Code civil, qui confère au droit de propriété un caractère absolu, ne pourrait être interprété d'une manière strictement littérale compte tenu de l'évolution économique et sociale ;
Elle demande en conséquence à la Cour :
* d'infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la société des Grands Garages Modernes Monégasques et la société Capamo de leurs demandes en dommages-intérêts ;
* de lui allouer le bénéfice de ses exploits introductifs d'instance ;
* de dire irrecevable l'appel incident formé par la société des Grands Garages Modernes Monégasques et R. L. tendant à faire juger qu'elle serait sans droit à agir ;
* subsidiairement de les débouter des fins de cet appel incident ;
* de débouter les intimés de leurs différentes demandes en dommages-intérêts ;
* de condamner la société des Grands Garages Modernes Monégasques, R. L. ès qualité et la société Capamo aux entiers dépens ;
La société des Grands Garages Modernes Monégasques, la société Capamo et R. L., ès qualités, par conclusions communes, invoquent en premier lieu le défaut de qualité pour agir de la société Héracles ; À l'appui de ce qu'ils qualifient de « fin de non recevoir » qu'ils disent recevable en tout état de la procédure, ils soutiennent que la société Héracles n'a plus d'existence réelle dès lors qu'elle a rempli son objet social et ne justifie d'aucun préjudice ;
Ils font observer que la société Héracles n'a aucune qualité pour assurer la défense de la copropriété ou de l'intérêt général ;
En deuxième lieu, ils rappellent que les obligations mises à leur charge ne constituent pas une servitude mais une obligation imposée à l'acquéreur en faveur de son vendeur ;
À cette occasion, ils évoquent longuement, sans pour autant en tirer de conséquence, l'historique des rapports entre les diverses parties depuis la construction de l'immeuble ;
En troisième lieu, ils font valoir que les clauses litigieuses seraient contraires à l'article 438 du Code civil comme étant atteintes du vice de perpétuité ;
Reprenant à leur compte la motivation des premiers juges et invoquant la jurisprudence de la Cour, ils concluent à la nullité de ces clauses ;
En quatrième lieu, ils prétendent que les conditions dans lesquelles la société Héracles a engagé contre eux la procédure et interjeté appel leur a occasionné un préjudice ;
Ils demandent en conséquence à la Cour :
* de dire la société Héracles sans droit à agir ;
* de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré nulles les clauses litigieuses ;
* de débouter la société Héracles de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
* de condamner la société Héracles au paiement à chacun d'entre eux d'une somme de 100 000 F à titre de dommages-intérêts ;
* de les dire, le cas échéant, bien fondés en leur assignation en intervention forcée à l'encontre de la société Monadis et de leur accorder le bénéfice de leurs demandes ;
* de condamner la société Héracles aux entiers dépens ;
La copropriété de l'immeuble Héracles, pour sa part, fait observer qu'aucune demande n'est formulée contre elle et conclut à la confirmation du jugement entrepris en ses dispositions la concernant ;
La société Monadis, enfin, après avoir contesté les allégations selon lesquelles son activité imposerait une surcharge aux planchers de l'immeuble, demande à la Cour :
* de constater l'absence de qualité à agir de la société Héracles ;
* de constater l'absence de critique pertinente aux motivations des premiers juges ;
* de confirmer le jugement entrepris et de débouter la société Héracles des fins de son appel ;
* de la condamner au paiement de 30 000 F à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et frais irrépétibles ;
Ceci étant exposé, la Cour :
Sur la qualité pour agir de la société Héracles :
Considérant que le moyen tiré par les intimés d'une prétendue absence de qualité de la société Héracles ne constitue pas une exception qui aurait dû être invoquée avant toute défense au fond ;
Qu'il peut donc être invoqué en tout état de cause ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de déclarer les intimés irrecevables en leur appel incident ;
Considérant que la Société Héracles a été régulièrement constituée et inscrite au répertoire du commerce et de l'industrie ;
Qu'il est constant qu'elle a été constituée pour une période devant s'achever en 2052 ;
Que son objet social n'est pas limité à l'opération immobilière « Héracles » ;
Que dès lors, même si son activité est en fait réduite, il ne peut être soutenu qu'elle n'aurait plus d'existence autre que fictive ;
Considérant que si la société Héracles n'a, à l'évidence, aucune qualité pour se substituer à la copropriété ou pour défendre les intérêts particuliers des copropriétaires ou même l'intérêt général, il ne saurait lui être dénié un intérêt, au moins moral, de faire valoir en justice les droits qu'elle prétend tenir d'une convention à laquelle elle était partie ;
Considérant ainsi que l'action, et l'appel de la société Héracles doivent être déclarés recevables ;
Sur le fond :
Considérant que l'objet essentiel du litige est la validité des clauses contractuelles interdisant à la société des Grands Garages Modernes Monégasques toute modification de la destination des lieux à elle vendus par la société Héracles ;
Considérant, ainsi que l'ont relevé les Premiers Juges que ces clauses n'instituent pas une servitude dont serait grevé le fonds vendu au profit d'un autre fonds, mais créant à la charge de l'acquéreur une obligation personnelle au bénéfice du vendeur ;
Que cette analyse, expressément admise par les parties en première instance, n'est pas contestée en appel ;
Considérant que les clauses litigieuses, interdisant toute modification de la destination des locaux vendus, ne comportent aucune limitation dans le temps ;
Que la date de 2052 à laquelle la société Héracles verrait se terminer son existence, ne peut être prise en considération, puisque, ainsi que l'ont justement relevé les Premiers Juges, cette société peut, sans limite, et à sa seule initiative prolonger son activité au-delà de cette date ;
Que les Premiers Juges, loin de se fonder sur une pure hypothèse n'ont fait que constater une réalité ;
Que les obligations mises à la charge de l'acheteur présentent ainsi un caractère perpétuel ;
Considérant que l'article 438 du Code civil confère au droit de propriété un caractère absolu ;
Que si des limitations peuvent lui être apportées, pour tenir compte des impératifs économiques et sociaux, ce n'est que par l'effet de la loi et dans les conditions fixées par elle ;
Qu'ainsi, aucun droit perpétuel ne peut être constitué dans le domaine du droit privé au profit d'une personne, physique, ou morale, et que, notamment, aucune propriété foncière ne peut, en dehors des cas prévus par la loi, être grevée d'un droit qui réduise sans limitation de durée la plénitude de la maîtrise du propriétaire sur son patrimoine ;
Considérant que la prohibition des droits perpétuels, autres que ceux établis par la loi, n'est pas limitée aux cas particuliers visés par le Code civil (articles 425, 504, 1549, 1618, 1707 et 1750, notamment), mais constitue un principe de notre droit ;
Considérant que c'est ainsi à juste titre, et par des motifs que la Cour fait siens, que les Premiers Juges ont déclaré les clauses litigieuses atteintes du vice de perpétuité et en ont prononcé la nullité ;
Sur les autres demandes des parties :
Considérant que les arguments tenant aux rapports ayant existé entre les parties et ceux relatifs à la solidité des planchers de l'immeuble sont sans rapport avec le présent litige ;
Que les parties n'en déduisent d'ailleurs aucune conséquence quant à leurs demandes respectives ;
Qu'ils ne constituent pas des moyens ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de les examiner plus avant ;
Considérant que l'appel de la société Héracles est manifestement abusif et malicieux ;
Qu'il a occasionné aux intimés un préjudice qui sera équitablement réparé par l'allocation, à titre de dommages-intérêts, des sommes suivantes :
* à la société des Grands Garages Modernes Monégasques : 30 000 F ;
* à la société Capamo : 30 000 F ;
* à la société Monadis : 20 000 F ;
étant observé que la copropriété de l'immeuble Héracles ne formule aucune demande de ce chef et que R. L. agissant ès-qualité ne peut bénéficier de dommages-intérêts distincts de ceux accordés aux sociétés au nom desquelles il agit ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
et ceux non contraires des Premiers Juges ;
La Cour d'appel de la Principauté de Monaco :
* dit recevables l'appel principal de la société Héracles et les appels incidents ;
* confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
* condamne la société Héracles à payer, à titre de dommages-intérêts pour appel abusif les sommes de :
30 000 F à la société des Grands Garages Modernes Monégasques ;
30 000 F à la société Capamo ;
20 000 F à la société Monadis ;
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions ;
Composition
MM. Huertas, prem. prés. ; Serdet, prem. subst. proc. gén. ; Mes Sanita, Leandri, Marquet, Blot, av. déf.
Note
Cet arrêt confirme les dispositions de jugement du Tribunal de première instance rendu le 29 octobre 1987.
^
