Abstract
Baux commerciaux
Compétence de la commission arbitrale des loyers commerciaux
Commission arbitrale des loyers commerciaux
Incompétence pour interpréter un contrat et apprécier les rapports juridiques des parties - Double compétence pour déterminer la valeur locative ; soit à l'occasion du renouvellement du bail, soit en cours de bail pour réviser le loyer - Procédures distinctes
Résumé
La commission arbitrale des loyers commerciaux n'a compétence pour fixer le prix d'un bail à l'occasion de son renouvellement, en application des articles 5 et 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux, que si les parties se sont accordées au préalable sur le principe du renouvellement du bail ; tel n'est pas le cas lorsque le locataire soutient que le bail s'est trouvé reconduit aux mêmes conditions, pour 3, 6 ou 9 ans au seul gré du preneur et conteste que celui-ci ait été susceptible de renouvellement à l'expiration de la première période triennale de la reconduction.
Il existe de ce fait matière à interprétation préalable du contrat de bail reconduit, sans accomplissement d'aucune formalité et à appréciation des rapports juridiques nouveaux pouvant en résulter pour les parties, ce qui échappe à la compétence d'attribution de la commission arbitrale des loyers commerciaux, juridiction d'exception et relève de la compétence du tribunal de première instance, juge de droit commun - ainsi qu'en a décidé à bon droit la décision déférée.
Par ailleurs, la loi n° 490, texte d'ordre public, a instauré d'une part, en ses articles 4, 5 et 6, et, d'autre part, en ses articles 21 et 22, deux procédures distinctes et incompatibles, en vue, la première, de la détermination de la valeur locative à l'occasion du renouvellement du bail, et, la seconde, de la révision du prix du loyer en cours de bail.
Chacune de ces procédures étant obligatoirement précédée par une tentative de conciliation et, en cas de non-conciliation d'un procès-verbal qui détermine l'objet précis du différend, dont est seule saisie la commission arbitrale ; il n'est point loisible aux parties, ou à l'une d'entre elles, soit d'agir dans une même instance sur ce double fondement soit de prétendre substituer en cours d'instance l'une de ces procédures à l'autre.
C'est donc légitimement que la décision entreprise a décidé qu'elle n'avait pas à examiner la demande subsidiaire tendant à une révision du prix du loyer et l'a ainsi implicitement rejetée avant de surseoir à statuer sur la demande dont elle était saisie en vertu de l'article 6 de la loi n° 490.
Motifs
La Cour,
statuant comme juridiction d'appel de la commission arbitrale des loyers commerciaux
Statuant sur l'appel interjeté par E. R. et la dame M. M., veuve R., d'un jugement en date du 16 novembre 1989 de la commission arbitrale des loyers commerciaux qui a sursis à statuer dans la procédure les opposant à la SAM CIFER jusqu'à ce que le juge de droit commun ait tranché le différend soulevé par eux et a réservé les dépens ;
Les faits de la cause et les demandes et moyens des parties sont exactement relatés dans la décision déférée à laquelle la Cour se réfère expressément ;
Pour en décider de la sorte les premiers juges, saisis par la SAM CIFER, propriétaire des locaux n° 9 et 10 à usage commercial dépendant de l'immeuble d'une demande dirigée contre E. R. et la dame M., veuve R., locataires desdits locaux en vertu d'un bail notarié en date du 18 février 1976, à l'effet d'entendre fixer le nouveau prix de la location à l'occasion du renouvellement du bail à la date du 1er mars 1988, demande à laquelle ces locataires se sont opposés en soutenant que le bail susvisé, conclu pour une durée de 3, 6 ou 9 années « au seul gré du preneur », s'était trouvé renouvelé aux mêmes conditions à son expiration le 1er mars 1985 et ne pouvait faire l'objet d'un congé avec offre de renouvellement à l'initiative de la bailleresse avant le 28 février 1994, ont considéré que la commission arbitrale, juridiction spéciale paritaire, avait une compétence d'attribution qui ne lui permettait pas de trancher ce litige portant sur une interprétation du contrat de bail qui relevait de la compétence du juge de droit commun ;
Ils ont, d'autre part, estimé qu'il n'y avait pas lieu d'examiner la demande subsidiaire des parties tendant à la révision du prix du loyer en ce qu'elle était incompatible avec celle faisant l'objet du litige soumis relatif à la fixation du prix du loyer à l'occasion du renouvellement du bail ;
Par réitération de leurs moyens antérieurs les appelants sollicitent l'infirmation du jugement déféré et demandent à la Cour de déclarer irrecevables les demandes de la SAM CIFER, sauf à faire application de la clause contractuelle d'indexation à compter du 1er mars 1988 ;
A l'appui de leur recours ils reprochent, en outre, essentiellement aux premiers juges, en premier lieu, d'avoir considéré que la commission arbitrale des loyers commerciaux ne serait compétente pour trancher le litige que si les parties s'étaient accordées au préalable sur le principe du renouvellement du bail ;
Ils soutiennent en second lieu que ce litige ne constitue pas une contestation de droit commun mais relève bien de la compétence d'attribution de la commission arbitrale à laquelle il appartient d'appliquer et au besoin d'interpréter la loi n° 490 plus particulièrement en son article 2 ;
Ils déclarent enfin que c'est à tort qu'il n'a pas été procédé à la jonction, pourtant admise par les parties, de la présente procédure et de celle qui lui était connexe résultant de leur assignation du 6 mars 1989 par laquelle ils avaient également saisi la commission arbitrale ;
La SAM CIFER conclut pour sa part à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation des appelants à la somme de 10 000 F de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Les appelants sollicitent en dernier lieu la jonction de la présente procédure avec celle résultant de l'appel qu'ils ont relevé d'un second jugement en date du 16 novembre 1989 qui a déclaré irrecevable l'instance introduite par leur assignation susvisée du 6 mars 1989 ; ils soutiennent que les procédures d'appel sont unies par un lien de connexité évident ; imputant l'origine du litige à la SAM CIFER ils concluent au rejet de sa demande de dommages-intérêts ;
Sur ce :
Sur la demande de jonction :
Considérant que par arrêt distinct en date de ce jour la Cour a confirmé le jugement de la Commission arbitrale des loyers commerciaux en date du 16 novembre 1989 ayant déclaré irrecevable les demandes de E. R. et de la dame veuve R. formulées par l'assignation du 6 mars 1989 ; qu'il ne saurait en conséquence être fait droit à la demande de jonction des procédures d'appel ;
Sur le fond :
Considérant que les premiers juges ont, à juste titre, énoncé que la commission arbitrale des loyers commerciaux n'avait compétence, pour fixer le prix d'un bail à l'occasion de son renouvellement, en application des articles 5 et 6 de la loi n° 490 du 24 novembre 1948 sur les loyers commerciaux, que si les parties se sont accordées au préalable sur le principe du renouvellement du bail ;
Considérant que tel n'est pas le cas en l'espèce puisque les locataires, qui avaient protesté suivant acte du 6 avril 1988 contre le congé avec offre de renouvellement qui leur avait été notifié le 26 février 1988, contestent que le bail, dont ils soutiennent qu'il s'est trouvé reconduit aux mêmes conditions soit pour 3, 6 ou 9 années au seul gré du preneur en 1985, ait été susceptible de renouvellement le 28 février 1988 à l'expiration de la première période triennale ;
Considérant qu'il y a de ce fait matière à interprétation préalable du contrat de bail reconduit sans accomplissement d'aucune formalité et à appréciation des rapports juridiques nouveaux pouvant en résulter pour les parties ;
Considérant que ces questions échappent à la compétence d'attribution de la commission arbitrale des loyers commerciaux, juridiction d'exception, et ressortissent à la compétence du tribunal de première instance, juge de droit commun ainsi qu'en a décidé à bon droit la décision déférée ;
Considérant par ailleurs que la loi n° 490, texte d'ordre public, a instauré d'une part, en ses articles 4, 5 et 6 et, d'autre part, en ses articles 21 et 22, deux procédures distinctes et incompatibles en vue, la première de la détermination de la valeur locative à l'occasion du renouvellement du bail, et la seconde, de la révision du prix du loyer en cours de bail ;
Considérant que chacune de ces procédures est obligatoirement précédée par une tentative de conciliation et, en cas de non-conciliation, d'un procès-verbal de non conciliation qui détermine l'objet précis du différend dont est seule saisie la commission arbitrale ;
Considérant en conséquence qu'il n'est pas loisible aux parties, ou à l'une d'entre elles, soit d'agir dans une même instance sur ce double fondement soit de prétendre substituer en cours d'instance l'une de ces procédures à l'autre ;
Que c'est donc légitimement que la décision entreprise a décidé qu'elle n'avait pas à examiner la demande subsidiaire tendant à une révision du prix du loyer et l'a ainsi implicitement rejetée avant de surseoir à statuer sur la demande dont elle était saisie en vertu de l'article 6 de la loi n° 490 ;
Que le jugement déféré doit être confirmé dans toutes ses dispositions ;
Considérant que les appelants ont exercé sans abus leur droit d'appel et qu'il y a lieu de débouter la SAM CIFER de sa demande de dommages-intérêts ;
Que toute partie qui succombe doit être condamnée aux dépens ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
La Cour d'appel de la Principauté de Monaco,
Confirme le jugement de la commission arbitrale des loyers commerciaux en date du 16 novembre 1989,
Déboute la SAM CIFER de sa demande de dommages-intérêts.
Composition
MM. Huertas, prem. prés. ; Serdet, prem. subst. proc. gén. Mes Sbarrato et Sanita, av. déf.
Note
Cet arrêt confirme la décision rendue le 15 novembre 1989 par la commission arbitrale des loyers commerciaux.
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