Abstract
Baux d'habitation
Expiration du bail - Locataire laissé dans les lieux - Reconduction non voulue - Application de l'article 1578 du Code civil = formation d'un nouveau bail régi par l'article 1576 du Code civil
Appel
Effet dévolutif limité - Irrecevabilité d'une demande nouvelle
Résumé
Étant donné que la volonté du bailleur, eu égard aux baux antérieurs, a toujours été de limiter la durée du bail à 9 ans, sans possibilité de reconduction tacite au-delà de la neuvième année et qu'à l'expiration de cette durée le renouvellement du bail était formalisé par une nouvelle convention, c'est à bon droit que les premiers juges ont déduit de ces éléments de fait et de la circonstance que le locataire avait été laissé en possession des locaux après la date d'expiration du bail, qu'à compter de cette date, il s'était opéré conformément à l'article 1578 du Code civil un nouveau bail régi par l'article 1576 du même code, c'est-à-dire en l'espèce pour des périodes annuelles, étant donné que le loyer avait été calculé à l'année (1).
La Cour ne peut être valablement saisie d'un appel portant sur une procédure en validation de congé et expulsion diligentée postérieurement au jugement entre-pris et qui n'a pas été soumise à l'examen des premiers juges.
Motifs
La Cour,
Statuant sur l'appel parte in qua relevé par C. F. d'un jugement du Tribunal de Première Instance en date du 26 novembre 1987 ;
Référence étant faite pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties au jugement déféré et aux conclusions d'appel, il suffit de rappeler les éléments ci-après énoncés ;
La SCI Bimini, propriétaire dans l'immeuble P.S. des pièces portant les n° 220 et 221 et E. L.-D. propriétaire dans le même immeuble des pièces portant les n° 218 et 219, ces quatre pièces étant occupées par C. F., bénéficiaire des droits locatifs que la Société Prochim tenait de M. L.-D., ont saisi par deux assignations le Tribunal d'une action en validation de congé et expulsion dirigée à l'encontre de leur locataire ; après s'être déclaré compétent et avoir joint ces deux instances par un premier jugement, le Tribunal a par le jugement déféré :
* déclaré sans effet le congé donné par la SCI Bimini pour les pièces n° 220 et 221,
* dit que l'indivisibilité du bail consenti par M. L.-D. à C. F., rend sans effet le congé qui lui a été donné par E. L.-D. pour les pièces n° 218 et 219,
* dit que ce bail se renouvelle par périodes annuelles depuis le 15 juillet 1986 et qu'il ne pourra y être mis fin que par un congé unique donné par les propriétaires respectifs des pièces formant l'appartement loué à C. F., trois mois avant l'expiration d'une période annuelle,
* débouté les requérants de leurs demandes,
* débouté C. F. de ses demandes en paiement de dommages-intérêts ;
Il estimait, pour en décider ainsi, que le bail écrit du 7 juin 1973, consenti par M. L.-D. à C. F. pour une durée de trois, six, neuf années commençant à courir le 15 juillet 1974 était venu à expiration le 15 juillet 1983 et qu'à partir de cette date, C. F. ayant été laissé en possession des locaux, il s'était opéré, conformément à l'article 1578 du Code civil, un nouveau bail dont les effets devaient être réglés par les dispositions de l'article 1576 du Code civil, c'est-à-dire en l'espèce, pour des périodes annuelles puisque le loyer avait été calculé à l'année ; le Tribunal relevait que le congé donné par la SCI Bimini pour les pièces dont elle était propriétaire n'avait pas été donné dans le délai légal de trois mois avant l'expiration du bail, et qu'en conséquence ce congé dépourvu d'effet juridique, rendait inopérant le congé - fut-il régulier - donné par E. L.-D. pour les pièces lui appartenant, en raison de l'indivisibilité du bail consenti à C. F. ;
A l'appui de son appel parte in qua, C. F. fait grief aux premiers juges d'avoir dénaturé la convention des parties en décidant que le bail s'est renouvelé par période annuelle depuis le 15 juillet 1986, alors qu'il bénéficie d'une location à échéance triennale ainsi qu'il ressort tant du contrat passé avec M. L.-D. que de différents baux signés par ce dernier et alors que la SCI Bimini lui a donné congé pour le 15 juillet 1986, c'est-à-dire à la fin d'une période triennale ; il sollicite la réformation du jugement entrepris, de ce chef ;
La SCI Bimini qui indique avoir donné congé postérieurement au jugement entrepris et conjointement avec E. L.-D. à C. F. pour l'échéance du 15 juillet 1988 en respectant le délai légal de trois mois, sollicite la confirmation du jugement sauf en ce qui concerne les dommages-intérêts qui lui ont été refusés en première instance ; formant un appel incident sur ce point, elle sollicite la condamnation de C. F. au paiement d'une somme de 10 000 F. à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
Elle sollicite en outre la validation du congé commun et l'expulsion de l'occupant dans les huit jours de la signification de l'arrêt sous peine d'une astreinte de 500 F. par jour de retard ;
E. L.-D. conclut à la confirmation du jugement entrepris et sollicite par voie d'appel incident, la condamnation de C. F. au paiement d'une somme de 20 000 F. en réparation du préjudice qu'il subit du fait de l'appel dilatoire de F. ;
Ceci étant exposé, la Cour :
Sur l'appel principal :
Considérant que si les baux sous seings privés versés aux débats par l'appelant établissent que les locaux qu'il occupe ont été loués - depuis le 15 juillet 1956 - à divers locataires pour des périodes de 3, 6, 9 ans il ressort de ces mêmes documents que la volonté du bailleur a toujours été de limiter la durée du bail à 9 ans, sans possibilité de reconduction tacite au-delà de la neuvième année et qu'à l'expiration de cette durée, le renouvellement du bail a toujours été formalisé par une nouvelle convention ;
Que le dernier bail écrit consenti par M. L.-D. à C. F. pour une durée maximale de 9 ans a pris fin le 15 juillet 1983 ;
Considérant, dès lors que c'est à bon droit que les premiers juges ont déduit de ces éléments de fait et de la circonstance que C. F. avait été laissé en possession des locaux, qu'à compter de cette date il s'était opéré conformément à l'article 1578 du Code civil un nouveau bail régi par l'article 1576 du même code ;
Considérant que C. F. ne saurait prétendre tirer de la lettre de résiliation que la SCI Bimini - propriétaire d'une partie seulement des locaux qu'il occupe (lots n° 220 et 221) - lui a adressée le 14 avril 1986 et de la formule « nous vous informons que la période triennale de votre bail arrive à échéance le 15 juillet 1986... », l'expression de la volonté des parties sur « la durée du bail renouvelé », alors que tout au contraire cette lettre avait pour seul objet de mettre fin audit bail ; que dès lors, le grief de dénaturation n'est pas fondé et que C. F. doit être débouté de son appel ;
Sur l'appel incident de la SCI Bimini,
Considérant que la Cour ne peut être valablement saisie d'un appel portant sur une procédure d'expulsion diligentée postérieurement au jugement entrepris, et qui n'a pas été soumise aux premiers juges ; que dès lors cet appel incident doit être rejeté ;
Considérant qu'aucun des appels ne revêt un caractère manifestement abusif et qu'il n'y a donc pas lieu à l'attribution de dommages-intérêts de ces chefs ;
Que C. F. qui succombe pour l'essentiel doit être condamné aux dépens ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
Et ceux non contraires des premiers juges,
La Cour d'appel de la Principauté de Monaco,
Statuant dans la limite des appels,
Confirme le jugement entrepris,
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions ;
Composition
MM. Huertas, prem. prés. ; Serdet, prem. subst. proc. gén. ; Mes Sbarrato, Brugnetti et Karczag-Mencarelli, av. déf. ; Escaut, av.
Note
Rappelons les dispositions des articles 1578 et 1576 du Code civil.
Art. 1578. - Si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locataires faites sans écrit.
Art. 1576. - S'il s'agit de maisons d'habitation, d'appartement, de boutique ou de magasins non meublés, le bail, fait sans écrit, est censé conclu au mois, à la saison, ou à l'année, selon que le prix en est convenu à tant par mois, tant pour la saison, ou tant par an.
Si la durée convenue ne peut être établie, le bail est censé fait pour un an.
Les locations faites pour la saison d'hiver, à moins de conventions particulières, commencent au 1er octobre, pour finir de plein droit au 30 avril suivant.
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