Abstract
Référés
Clause résolutoire, attributive de compétence à la juridiction des référés - Constatation seulement de l'inexécution des obligations contractuelles - Non appréciation de l'urgence - Application de la clause résolutoire au non paiement des charges
Baux commerciaux
Compétence du juge des référés - Clause résolutoire
Résumé
En l'état des termes clairs et précis d'un contrat de bail, stipulant sa résolution de plein droit en cas de non paiement des loyers ou d'inexécution de ses clauses, et, attribuant compétence au juge des référés pour constater le jeu de la clause résolutoire, et prononcer l'expulsion, le locataire qui n'a pas réglé l'arriéré des charges locatives prévues, après l'expiration du délai contractuel fixé par le commandement, ne saurait soulever valablement l'incompétence de cette juridiction, au motif du défaut d'urgence et de ce que la décision ferait préjudice au principal.
Le juge des référés n'a pas, en l'état de cette clause, à constater préalablement l'urgence, mais seulement une situation intervenue de plein droit dont il tire les conséquences sans préjuger au fond, les droits des parties étant réservés.
Le moyen selon lequel la clause résolutoire ne pourrait jouer qu'en cas de non paiement des loyers, à l'exclusion de toute autre obligation, apparaît dépourvue de tout fondement.
Motifs
La Cour,
La Cour statue sur l'appel de l'Ordonnance rendue le 30 mai 1988 par le Président du Tribunal de Première Instance de Monaco, statuant en référé dans le litige opposant J.-M. L.-D. à J. D., née D. ;
Les faits, la procédure, les moyens et les prétentions des parties peuvent être relatés comme suit, étant fait référence pour le surplus à la décision attaquée et aux écritures échangées en appel ;
Par bail du 6 juillet 1976, C. L.-D., aux droits duquel se trouve aujourd'hui J.-M. L.-D., en vertu d'un acte de partage intervenu le 25 juillet 1985 entre les hoirs L.-D., a donné en location à J. D. un local commercial portant le n° 9 dans l'immeuble dit « . », situé . ;
Ce bail comportait notamment, au titre des conditions particulières, une clause ainsi rédigée : « Le preneur s'engage au paiement intégral des charges pour la quote part afférente aux locaux occupés et au relevé de la copropriété... » ; une autre clause, portant le n° 8, disposait : « Le défaut de paiement du loyer ou l'inexécution de l'une des clauses du présent bail entraînera de plein droit à la volonté du bailleur la déchéance du preneur dans tous les droits et bénéfices qu'il lui confère et ce un mois après un commandement infructueux, l'expulsion pourra être ordonnée par simple ordonnance de référé » ;
J. D. n'ayant pas payé l'intégralité des charges relatives aux années 1982 et 1983, une première procédure fut engagée devant le Juge de Paix par les hoirs L. D.. Cette procédure ne s'acheva que le 8 avril 1987 par un jugement, aujourd'hui définitif, aux termes duquel J. D. était condamnée à payer aux hoirs L. D. la somme principale de 11 123 F. outre les intérêts de droit, ainsi que 1 500 F. à titre de dommages-intérêts. Les sommes objets de cette condamnation ayant été par la suite réglées, les charges relatives aux années 1982 et 1983, quoique longuement évoquées par les parties dans leurs écritures, ne font plus l'objet du présent litige ;
En l'état de ce premier jugement, l'hoirie L. D. fit délivrer le 18 novembre 1987, commandement de payer les sommes de 8 275,45 F. et 4 575,98 F. représentant les charges de l'année 1984 et du premier trimestre 1985, période postérieure au partage des biens de feu C. L. D. ;
Ce commandement ne faisait aucune référence à la clause résolutoire du bail et ne mentionnait pas l'intention des propriétaires de poursuivre la résiliation dudit bail ;
A la même date du 18 novembre 1987, J.-M. L. D., devenu par l'effet du partage seul propriétaire du local loué, fit délivrer à J. D. un autre commandement d'avoir à lui payer les sommes de 4 575,98 F. et 6 815,21 F. représentant respectivement le montant des charges du deuxième semestre 1985 et de l'année 1986 ;
Ce commandement visait et reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et manifestait l'intention du propriétaire de s'en prévaloir ;
Ce commandement étant resté sans effet et aucune contestation n'ayant été élevée dans le délai imparti, J.-M. L. D. a fait assigner J. D. devant le Président du Tribunal de Première Instance, statuant en référé, par acte du 21 avril 1988 ;
Par ordonnance du 30 mai 1988, ce magistrat, faisant droit à la demande a, pour l'essentiel, constaté l'extinction des effets du contrat de location par l'effet de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de J. D. en la forme habituelle et dans le délai d'un mois ;
J. D. a relevé appel de cette décision ;
A l'appui de son appel, J. D. soutient en premier lieu que le Juge des référés serait incompétent, à défaut d'urgence et en ce que sa décision ferait préjudice au principal ;
En deuxième lieu, elle prétend que la clause résolutoire du bail ne peut jouer lorsque le grief est étranger aux clauses du bail, tel, selon elle, que le grief déduit du non-paiement des charges, et que toute clause de résiliation de plein droit viserait exclusivement le non-paiement des loyers ;
En troisième lieu, après avoir longuement évoqué l'historique des rapports entre bailleur et locataire, elle prétend s'être acquittée du montant des charges réclamées. Elle fait observer sur ce point que le bail ne ferait en aucune manière allusion aux délais dans lesquels les charges devraient être acquittées. Elle soutient en conséquence, que le seul problème existant avec son bailleur concernerait les délais de paiement ;
En quatrième lieu, elle affirme que le bailleur se serait désisté de son action en résiliation de bail dans la mesure où, d'une part, il n'aurait pas poursuivi la procédure d'expulsion et, d'autre part, il aurait continué à la considérer comme locataire en encaissant les acomptes versés par elle et en lui demandant de justifier d'une assurance couvrant les locaux loués ;
Elle demande en conséquence à la Cour, outre de dire et juger divers points relevant des motifs et non du dispositif d'un arrêt :
* de mettre à néant l'Ordonnance attaquée,
* de dire n'y avoir lieu de constater la résolution du bail,
* de dire n'y avoir lieu à expulsion,
* de condamner l'intimé aux dépens ;
J. L. D., quant à lui, invoque en premier lieu les termes du bail et soutient que la clause résolutoire est applicable en cas d'inexécution de l'une quelconque de ses clauses ;
En deuxième lieu, il déclare ne s'être jamais désisté de sa demande et que son comportement ne saurait impliquer une telle renonciation ;
En troisième lieu, il reconnaît avoir reçu des acomptes de J. D., mais soutient que ces acomptes, payés tardivement, devaient s'imputer sur les arriérés existant depuis 1982. Il rappelle que l'intégralité des charges dues n'avait pas été réglé dans le délai imparti ;
Il demande, en conséquence, à la Cour :
* de confirmer l'Ordonnance entreprise,
* de débouter J. D. de son appel,
* de la condamner aux dépens ;
Ceci étant exposé, la Cour :
Considérant que selon les termes clairs et précis du contrat du 6 juillet 1976, et spécialement de sa clause n° 8, les parties ont expressément fait attribution de compétence au Juge des référés, selon la pratique habituelle en la matière, pour prononcer l'expulsion après avoir constaté le jeu de la clause résolutoire ;
Que dès lors, ainsi que l'a justement relevé le premier juge, il n'y a pas lieu d'exiger la constatation préalable de l'urgence ;
Considérant que l'Ordonnance du juge des référés se contente de constater une situation intervenue de plein droit et d'en tirer les conséquences sans préjuger au fond, les droits des parties étant réservés ;
Considérant que le juge des référés se trouvait donc compétent pour statuer sur la demande ;
Considérant qu'en l'état des termes clairs et précis du bail, il ne saurait être sérieusement soutenu que la clause relative au paiement des charges serait « étrangère au bail » et que le non respect de cette clause ne pourrait entraîner le jeu de la clause résolutoire ;
Que le moyen selon lequel la clause ne pourrait jouer qu'en cas de non paiement des loyers, à l'exclusion de toute autre obligation, est dépourvu de tout fondement ;
Considérant que, contrairement aux allégations de l'appelante, la dernière clause des conditions particulières du bail ; si elle ne fixe aucun délai chiffré pour le paiement des charges, prévoit que celles-ci seront payées « au relevé de la copropriété » ;
Qu'il est établi par les pièces versées aux débats, et qu'il n'est pas contesté, que ces paiements ont été réclamés à diverses reprises ;
Considérant que si J. D. justifie du paiement de diverses sommes au titre des charges dues par elle, il y a lieu de relever que ces paiements, faits de manière partielle et tardive, doivent s'imputer chronologiquement ;
Qu'en tout état de cause, ainsi qu'elle le reconnaît elle-même dans son acte d'appel, elle restait à la date du 17 juin 1988, soit 6 mois après l'expiration du délai fixé par le commandement du 18 novembre 1987, redevable d'une somme, selon elle, de 29 082,48 F. qu'elle s'engageait à payer ultérieurement ;
Qu'il est dès lors établi, sans qu'il y ait lieu d'examiner plus avant les comptes entre les parties, que J. D. ne s'est pas acquittée des clauses du commandement dans le délai d'un mois ;
Qu'elle n'a, par ailleurs, formé aucune opposition audit commandement ;
Considérant que le fait pour le propriétaire d'encaisser de son locataire les sommes arriérées dues par lui ne saurait impliquer de sa part aucune renonciation à l'action intentée contre ce locataire ;
Qu'il en est de même du fait d'exiger la production d'une attestation d'assurance, une telle exigence relevant d'un souci de sécurité indépendant de la situation juridique de l'occupant des locaux ;
Considérant que c'est ainsi à juste titre que le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonné l'expulsion de J. D. ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
et ceux non contraires du premier juge,
La Cour d'appel de la Principauté de Monaco,
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;
Déboute J. D. de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Composition
MM. Huertas, prem. prés. ; Pennaneac'h, subst. proc. gén. ; Mes Boeri et Sanita, av. déf.
Note
Cet arrêt confirme une ordonnance de référé du 30 mai 1988.
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