Abstract
Référé - Bail de locaux à usage d'habitation
Saisine du Juge des Référés d'une action tendant à voir constater la résiliation de plein droit de la location - Existence d'une contestation au regard de l'attribution de compétence et de la mise en jeu de la clause résolutoire - Pouvoir d'appréciation superficiel et au premier degré du juge l'autorisant à relever les circonstances de fait non sujettes à discussion ou à interprétation ainsi que les conséquences juridiques en découlant et permettant de déclarer sérieuse ou non ladite contestation - Clause résolutoire de plein droit - Nécessité d'une terminologie spécifique et ne varietur (non). Absence de clause attributive de compétence dans le bail - Incompétence du Juge des Référés (non)
Résumé
Le juge des référés dispose d'un pouvoir d'appréciation superficiel et au premier degré qui l'autorise, sinon à dire le droit sur la situation conflictuelle qui lui est soumise, du moins à relever les circonstances de fait résultant des éléments de la cause et non sujettes à discussion ou à interprétation, ainsi que les conséquences juridiques découlant de ces circonstances et permettant de déclarer sérieuse ou non la difficulté soulevée.
En cas d'urgence, il a compétence pour connaître d'une demande d'expulsion fondée sur une clause résolutoire de plein droit, même si le contrat ne comporte aucune clause attributive de compétence au juge des référés pour consacrer l'application d'une telle clause.
Motifs
La Cour,
Statuant sur l'appel interjeté par G. M. d'une Ordonnance du Juge des Référés en date du 18 juillet 1983, lequel, après avoir constaté la résiliation de plein droit de la location-gérance consentie par dame M. R. au dit M. suivant bail du 28 septembre 1981, du fonds de commerce d'hôtel meublé dénommé Hôtel R. M., sis à Monte Carlo, a ordonné l'expulsion de M. ainsi que de tous occupants de son chef dans le mois de la signification de ladite ordonnance et a dit qu'à défaut par lui de ce faire, et à l'expiration dudit délai, il pourrait être contraint de vider les lieux par toutes voies de droit, sous astreinte provisoire de 500 francs par jour de retard, pendant 2 mois, après quoi il serait à nouveau fait droit ;
Considérant que M. fait grief à cette décision d'avoir préjudicié au principal au sens de l'article 419 du Code de procédure civile, dès lors qu'indépendamment du fait qu'il n'existait en l'espèce aucune attribution conventionnelle de compétence, le juge du fond était déjà saisi du litige dans le cadre d'une procédure en validité de saisie et que par ailleurs, il existait une contestation sérieuse, au regard de la mise en jeu de la clause résolutoire au demeurant rédigée en termes ambigus, en ce qu'il y avait nécessairement lieu d'interpréter :
* en premier lieu, la convention des parties qui n'avait pu prendre effet à la date contractuellement prévue du 1er octobre 1981 en raison de la fermeture du fonds par décision administrative en sorte qu'il appartenait au juge de déterminer le point de départ de la location-gérance,
* en second lieu, l'acte sous seing privé du 1er avril 1982 en vertu duquel le contrat devait recevoir application à cette date par novation de la convention initiale, ce qui devait s'avérer impossible en l'état des importants travaux alors en cours, entrepris à l'initiative du preneur à l'effet d'obtenir les autorisations administratives nécessaires à l'ouverture du fonds,
* en troisième lieu, l'acte sous seing privé du 25 octobre 1981 ayant modifié les conditions de paiement du loyer et rendu par là même sérieusement contestables les commandements de payer sur des bases devenues caduques ;
Qu'il rappelle qu'en exécution d'une Ordonnance de Référé du 9 février 1983 qui avait institué un séquestre dont la mission pouvait elle-même donner lieu à interprétation, il avait consigné entre les mains de ce dernier le montant de la location-gérance dont il s'était reconnu débiteur, et ce, dans l'attente du résultat de la procédure pendante devant les juges du fond, et que, bien que son conseil lui ait fait connaître qu'il pouvait « s'abstenir de tout versement », il avait néanmoins continué de verser une somme mensuelle de 3 000 francs à valoir sur le loyer de la location-gérance, ensemble avec l'intégralité du loyer des murs dû à la Compagnie d'Assurances l'Union ;
Qu'il estime qu'en l'état des éléments de fait et de droit qui lui étaient soumis, le juge des référés ne pouvait donc considérer que les conditions d'exécution de la clause résolutoire de plein droit étaient réalisées en l'espèce sans trancher du même coup, en violation des dispositions de l'article 419 du Code de procédure civile, une contestation éminemment sérieuse en contemplation de laquelle il aurait dû décliner sa compétence et renvoyer la dame R. à se mieux pourvoir ;
Qu'il demande en conséquence à la Cour de dire et juger, par réformation de l'Ordonnance entreprise, que le Juge des Référés était incompétent pour connaître de la demande en résiliation et expulsion dont il était saisi, de lui donner acte de ses réserves les plus expresses quant au préjudice que cette procédure lui a occasionné et dont il entend réclamer ultérieurement réparation, de condamner enfin solidairement les intimés aux dépens tant de première instance que d'appel ;
Considérant que, pour faire échec aux prétentions de l'appelant, Dame R. objecte d'une part que la clause figurant sous la rubrique « Extinction de la présente location » du contrat litigieux s'analyse sans conteste en une clause de résolution de plein droit en cas de non paiement du loyer et ne saurait donc donner lieu à une quelconque interprétation, d'autre part que l'absence d'une mention expressément attributive de compétence au juge des référés ne faisait nullement obstacle, dès lors qu'il y avait urgence, à la saisine de ce magistrat auquel il n'était pas demandé de trancher une question de droit mais simplement de constater l'existence d'un manquement à une obligation contractuelle et par voie de conséquence l'application de plein droit de la clause résolutoire prévue à la convention des parties ;
Qu'elle soutient en outre que M. ne pouvait se retrancher derrière les procédures de validité de saisie engagées devant les juges du fond ni invoquer la potentialité d'une action de sa part en dommages-intérêts et en réduction ou restitution de sommes pour s'abstenir de régler les loyers dont il se savait débiteur et sur le montant desquels il ne devait verser que des acomptes après qu'un séquestre eut été désigné, et ce, en contradiction avec ses écrits judiciaires dans lesquels il déclarait « offrir de payer les loyers de gérance à compter du 1er septembre 1982... », sans pour autant concrétiser cette offre, commettant ainsi un manquement grave à ses obligations de nature à entraîner la résiliation de plein droit du contrat de gérance litigieux que le juge des référés était compétent pour constater en raison de l'urgence existant en l'espèce ;
Qu'elle conclut en conséquence au déboutement de M. des fins de son appel et à la confirmation de l'Ordonnance entreprise ;
Considérant que Maître Karczag-Mencarelli, Avocat-défenseur de R. F. co-intimé, demande qu'il lui soit donné acte de ce qu'il se déconstitue dans la présente instance ;
Considérant que dame J., désignée en qualité de séquestre par Ordonnance de référé du 9 février 1983, sollicite, de son côté, le donné-acte de ce qu'elle détient à ce jour, la somme totale de 30 000 francs et s'en rapporte à justice sur le mérite de l'appel dont la Cour est saisie ;
Sur ce :
Considérant qu'il est de principe qu'en présence d'une contestation prétendument de nature à le rendre incompétent sauf à contrevenir aux dispositions de l'article 419 § 1 du Code de procédure civile, le juge des référés doit vérifier si elle paraît sérieuse ou si elle ne repose sur aucun fondement, et ce, en vertu d'un pouvoir d'appréciation superficiel et au premier degré dont il dispose et l'autorisant, sinon à dire le droit sur la situation conflictuelle qui lui est soumise, du moins à relever les circonstances de fait résultant des éléments de la cause et non sujettes à discussion ou à interprétation, ainsi que les conséquences juridiques découlant de ces circonstances et permettant de déclarer sérieuse ou non la difficulté soulevée ;
Considérant qu'il est constant en l'espèce, d'une part que l'exploit introductif d'instance du 30 mai 1983 a été précédé d'un commandement - reproduisant les termes de la clause résolutoire insérée à la convention des parties - notifié à M. le 27 avril 1983 et le sommant de payer entre les mains du séquestre judiciairement désigné outre une somme de 72 000 francs, celle de 268 670,90 francs, montant des loyers de la gérance (T.V.A. incluse) pour la période du 3e trimestre 1981 au 2e trimestre 1983, d'autre part, que le litige opposant les parties à propos de la date à partir de laquelle le fonds avait pu être effectivement exploité et que M. situe au 1er septembre 1982, était de nature à engendrer, quant à l'exigibilité des loyers afférents à la période antérieure à cette date et compris dans les sommes visées au commandement susvisé, une contestation sérieuse dans le cadre d'une procédure en référé, ces circonstances non plus que la saisine des juges du fond de surcroît invoquée ne justifiaient pas nécessairement l'incompétence du juge des référés en l'état des faits avérés et non contestés soumis par ailleurs à son appréciation ;
Considérant qu'il doit être en effet relevé, ainsi que le premier juge l'a fait fort justement, que non seulement M. n'a nullement contesté devoir les loyers de la location-gérance à compter du 1er septembre 1982, date à compter de laquelle il aurait été enfin en mesure d'exploiter le fonds dont s'agit mais qu'il s'est même expressément reconnu débiteur de leur montant dans les écritures judiciaires prises le 4 février 1983 au cours de l'instance au fond l'opposant à dame R., et dont le dispositif se terminait comme suit : « Donner acte au Sieur M. de ce qu'il offre de payer les loyers de gérance à compter du 1er septembre 1982, jour où il a été dans la possibilité d'exercer son exploitation commerciale... » ;
Or, considérant qu'en suite de cette offre, antérieure au commandement de payer susvisé, M. s'est borné à verser, postérieurement à cette mise en demeure, une somme de 6 000 francs à valoir sur les loyers de la gérance outre celle de 6 172,69 francs devant être affectée au règlement du loyer des murs, alors que le montant desdits loyers de location-gérance exigibles à compter du 1er septembre 1982 et dus pour la période comprise entre cette date et le jour de l'assignation en référé s'élevait à la somme de 120 315,90 francs (T.V.A. incluse) en sorte que de ces circonstances de fait résultant des éléments de la cause et non sujettes à interprétation le premier juge a nécessairement et à juste titre déduit qu'il y avait, en l'espèce, défaut de paiement intégral par le locataire-gérant des termes de loyer à leur échéance ;
Considérant qu'à la lecture du contrat en date du 28 septembre 1981 par lequel Dame R. avait donné en gérance libre à M. le fonds de commerce d'hôtel meublé dénommé Hôtel R. M. pour une durée de cinq années à compter du 1er octobre 1981 et moyennant, outre le loyer des murs, un loyer mensuel de 9 000 francs pour les premiers 20 mois et de 10 000 francs pour les autres 40 mois, initialement stipulé, payable par trimestres anticipés, puis mensuellement à compter du 25 octobre 1981, il apparaît qu'à la rubrique « Extinction de la présente location » figure la clause suivante : « La location ci-dessus consentie prendra fin de plein droit :... d) en cas de non-paiement exact à leur échéance des termes de loyer ci-dessus fixés » ;
Qu'à l'évidence cette clause, qui ne saurait être taxée d'ambiguïté ou sujette à interprétation, s'analyse en une clause résolutoire de plein droit au sens de la Doctrine et de la Jurisprudence qui n'exigent pas en cette matière une terminologie sacramentelle ;
Considérant dès lors que si ledit contrat ne comporte aucune clause attributive de compétence au juge des référés pour consacrer l'application d'une telle clause, cette circonstance ne le rendait pas pour autant incompétent pour connaître de la requête qui lui était soumise eu égard à l'urgence découlant de la nature même de la mesure sollicitée car requérant une célérité que seule une procédure de référé était susceptible d'assurer, d'où il suit que c'est à juste raison qu'après avoir observé qu'étaient remplies en l'espèce les conditions d'exécution de la clause résolutoire de plein droit insérée à la convention des parties, le premier juge a constaté la résiliation de la location-gérance susvisée et ordonné en conséquence l'expulsion de M., ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux litigieux selon les modalités et conditions ci-avant rappelées ;
Que sa décision doit donc être confirmée dans toutes ses dispositions ;
Considérant que les dépens suivent la succombance ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
et ceux non contraires du premier juge,
La Cour,
Décerne à Maître Karczag-Mencarelli, Avocat-Défenseur et à Dame J., es qualités les donné-acte par eux respectivement sollicités et visés aux motifs ;
Confirme dans toutes ses dispositions l'ordonnance de référé entreprise du 18 juillet 1983 ;
Composition
MM. Vialatte, prem. prés. ; Truchi, prem. subst. proc. gén. ; MMe Karczag-Mencarelli et Sbarrato, av. déf.
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