N° 12008 du rôle Inscrit le 17 mai 2000 Audience publique du 16 juin 2000
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Requête en sursis à exécution introduite par les époux … STRASSER et …, contre une décision du collège échevinal de la commune de … en présence des époux X. et …, … en matière de permis de construire
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ORDONNANCE
Vu la requête déposée le 17 mai 2000 au greffe du tribunal administratif par Maître Annick WURTH, avocat à la Cour, inscrit au tableau de l'Ordre des avocats à Luxembourg, au nom de Monsieur … STRASSER, fonctionnaire, et son épouse, Madame …, employée privée, les deux demeurant ensemble à L-…, tendant à conférer un effet suspensif au recours en annulation introduit le même jour, portant le numéro 12009 du rôle, dirigé contre une décision du collège échevinal de la commune de … du 8 février 2000, portant autorisation des époux X. et …, les deux demeurant ensemble à L-…, à construire une maison unifamiliale à …;
Vu l'exploit de l'huissier Pierre BIEL, demeurant à Luxembourg, du 25 mai 2000, portant signification de la prédite requête en effet sursis à exécution aux époux X.-…, préqualifiés;
Vu l'article 11 de la loi du 21 juin 1999 portant règlement de procédure devant les juridictions administratives;
Vu les pièces versées et notamment la décision critiquée;
Ouï Maître Annick WURTH pour les demandeurs, Maître Marc SUNNEN pour l'administration communale de … et Maître Eyal GRUMBERG pour les époux X.-… en leurs plaidoiries respectives le 14 juin 2000
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Le 8 février 2000, le collège échevinal de la commune de … délivra aux époux X. et …, les deux demeurant ensemble à L-…, l'autorisation de construire une maison unifamiliale à L-….
Le 17 mai 2000, les époux … STRASSER, fonctionnaire, et son épouse, Madame …, employée privée, les deux demeurant ensemble à L-…, ont introduit un recours tendant à l'annulation de ladite autorisation de construire, et le même jour, ils ont déposé une requête tendant à ordonner un sursis à l'exécution de l'autorisation de construire attaquée, en attendant la solution du litige au fond.
2 Les époux STRASSER-… estiment que l'autorisation de construire en question aurait dû être délivrée par le bourgmestre et qu'en tant qu'elle émane du collège échevinal, elle aurait été délivrée par une autorité incompétente.
Ils estiment par ailleurs que l'autorisation violerait différentes dispositions du règlement sur les bâtisses de la commune de …:
- contrairement aux exigences de l'article 2.7.d du règlement sur les bâtisses, la construction projetée ne respecterait pas les exigences applicables aux maisons jumelées, la nouvelle maison n'ayant ni la même profondeur, ni la même hauteur, ni le même alignement de faîtière que la maison contiguë des demandeurs, qui existe depuis de nombreuses années;
- la construction devant être implantée dans une zone d'habitation de faible densité I, réservée aux maisons d'habitation, ce serait à tort que l'autorisation porterait sur l'installation de bureaux destinés à abriter les activités de société commerciale dont Madame … est la gérante;
- contrairement aux exigences de l'article 2.25 du règlement sur les bâtisses, qui fixe le nombre maximum admissible des niveaux en zone de faible densité I à 2 + 1, la construction autorisée en aurait 3 + 1;
- le troisième niveau de la construction projetée ne serait que très partiellement aménagé dans la structure de la toiture, comme l'exige l'article 2.8.c du règlement sur les bâtisses;
- la hauteur de la corniche serait de 7,20 mètres, alors que l'article 2.25 du règlement sur les bâtisses ne permet qu'une hauteur maximale de 7 mètres;
- la construction projetée dépasserait à l'arrière la limite des propriétés et surplomberait le fonds des demandeurs;
- la profondeur autorisée de la construction de 14,60 mètres dépasserait le maximum admissible de 14 mètres, tel que prévu par l'article 2.25 du règlement sur les bâtisses;
- le gabarit de la toiture ne serait pas conforme aux dispositions de l'article 3.37 du règlement sur les bâtisses, puisque la superstructure de la construction projetée ne se trouverait pas à l'intérieur du gabarit établi à 45 degrés sur la ligne de rive théorique de la corniche, dont la hauteur est mesurée conformément aux articles 2.25 et 3.10;
- les lucarnes projetées à l'arrière aux troisième et quatrième niveaux seraient en contravention avec l'article 3.37.b du règlement sur les bâtisses, en ce sens que celles du troisième étage interrompraient l'avant-toit et celles du quatrième étage ne seraient pas autorisées.
La commune de … rétorque que c'est à bon droit que l'autorisation de construire a été délivrée par le collège échevinal, le terrain destiné à recevoir la construction litigieuse étant couvert par un plan d'aménagement particulier désigné "Op der Hobuch – phase I" (le PAP), approuvé le 23 avril 1979 par le conseil communal et le 26 octobre 1979 par le ministre de 3 l'Intérieur, les autorisations de bâtir relatives à des constructions à édifier dans le cadre de projets d'aménagement particuliers relevant de la seule compétence du collège échevinal.
Concernant le non-respect des exigences découlant de ce qu'il s'agit d'une maison jumelée, la commune fait plaider que le règlement sur les bâtisses ne contient aucune définition de la notion et que partant, au-delà de la constatation que la notion implique qu'une construction est accolée à l'autre, aucune obligation juridique ne saurait être tirée du fait que la maison les demandeurs et la construction projetée seront des maisons jumelées.
Elle estime que les seules exigences concernant l'alignement des constructions découlent du PAP couvrant le terrain devant recevoir la construction litigieuse, les règles du plan d'aménagement général et du règlement sur les bâtisses n'ayant vocation qu'à s'appliquer de manière complémentaire, au cas où le plan d'aménagement particulier ne contient pas de règles afférentes. Elle soulève qu'en tout état de cause, l'article 2.7.d. du règlement sur les bâtisses invoqué par les demandeurs, n'a pas vocation à s'appliquer au cas d'espèce, étant donné que cette disposition se rapporte aux zones de moyenne densité, alors que le terrain des époux X.-… est situé en zone de faible densité où s'applique l'article 2.8.b du règlement sur les bâtisses et qui aurait par ailleurs été respecté.
Elle conteste avoir autorisé les époux X.-… à installer dans leur habitation des bureaux destinés à abriter des activités de société commerciale.
Elle conteste par ailleurs que le nombre maximum de niveaux, la hauteur maximale de la corniche ou le gabarit admissible aient été dépassés.
Elle concède que le plan initial de la construction projetée donnait à penser que la toiture arrière débordait légèrement sur le fonds voisin, mais que cette erreur matérielle a été entre-temps corrigée de manière à respecter désormais la limite entre les propriétés.
Elle soutient en outre que la profondeur réglementaire de 14 mètres a été respectée, sauf qu'il a été fait fruit de la disposition de l'article 3.14.c du règlement sur les bâtisses qui permet l'autorisation de saillies de 60 cm ne dépassant pas la moitié de la surface de la façade.
Elle estime finalement que le reproche tiré de l'aménagement non réglementaire de lucarnes est dépourvu de fondement, étant donné que de véritables fenêtres ont été prévues au troisième étage et qu'il n'existe pas de quatrième étage.
Les époux X.-… déclarent se rallier aux développements de la commune.
En vertu de l'article 11, (2) de la loi du 21 juin 1999 portant règlement de procédure devant les juridictions administratives, le sursis à exécution ne peut être décrété qu'à la double condition que, d'une part, l'exécution de la décision attaquée risque de causer au requérant un préjudice grave et définitif et que, d'autre part, les moyens invoqués à l'appui du recours dirigé contre la décision apparaissent comme sérieux. Le sursis est rejeté si l'affaire est en état d'être plaidée et décidée à brève échéance.
En l'espèce, la construction de la maison projetée, si elle était illégale, risquerait de causer aux demandeurs un préjudice grave et définitif, ceci au vu de la jurisprudence des juridictions judiciaires qui refusent d'ordonner la démolition de constructions érigées sous le 4 couvert d'une autorisation administrative annulée dans la suite (v. Cour d'appel 30 juin 1993, n° 13662 du rôle; 11 janvier 1995, n° 15963 du rôle).
Par ailleurs, au vu des délais d'instruction de l'affaire légalement prévus, celle-ci n'est pas en état d'être plaidée et décidée avant plusieurs mois.
Concernant les moyens invoqués à l'appui du recours dirigé contre la demande, le juge appelé à en apprécier le caractère sérieux ne saurait les analyser et discuter à fond, sous peine de porter préjudice au principal et de se retrouver, à tort, dans le rôle du juge du fond. Il doit se borner à se livrer à un examen sommaire du mérite des moyens présentés et accorder le sursis lorsqu'ils paraissent, en l'état de l'instruction, de nature à entraîner l'annulation ou la réformation de la décision critiquée.
Au de la disposition de l'article 20 de la loi du 12 juin 1937 concernant l'aménagement des villes et autres agglomérations importantes, et au vu d'une jurisprudence constante des juridictions administratives, il y a lieu de considérer comme non suffisamment sérieux le moyen tiré de l'incompétence du collège échevinal pour délivrer l'autorisation de construire, étant donné que le terrain devant recevoir la construction est couvert par un plan d'aménagement particulier.
Concernant le moyen tiré de ce que la construction projetée ne respecterait pas les exigences applicables aux maisons jumelées, la nouvelle maison n'ayant ni la même profondeur, ni la même hauteur, ni le même alignement de faîtière que la maison contiguë des demandeurs, il y a lieu de constater que ni le PAP, ni le règlement sur les bâtisses ne contiennent une définition de la notion de maison jumelée, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'en tirer une conséquence autre que celle, de pur fait, qu'il s'agit de deux maisons contiguës et isolées des autres maisons. Concernant les règles relatives aux dimensions des constructions et à leur alignement, le PAP dispose que la profondeur minimale des maisons est de 11 mètres et que leur profondeur maximale est de 14 mètres. Les exigences concernant l'alignement se dégagent de la partie graphique du PAP à laquelle la partie écrite renvoie. La partie graphique renseigne, pour les maisons jumelées, des dimensions identiques dans ce sens que l'alignement avant et arrière est le même. En l'absence de disposition expresse, dans la partie écrite, exigeant du propriétaire qui construit en second lieu de respecter la même profondeur que celle de l'immeuble construit en premier lieu, en en présence de la faculté de choisir une profondeur de la construction entre 11 et 14 mètres, il ne se dégage pas avec évidence du PAP que le propriétaire qui construit en second lieu doive respecter, à l'arrière, l'alignement se dégageant de la maison construite en premier lieu.
Le PAP ne contenant aucune disposition relative à la hauteur des maisons et à l'alignement des faîtières, il y a lieu de se reporter au plan d'aménagement général de la commune, dont fait partie le règlement sur les bâtisses, qui a une vocation de s'appliquer de manière complémentaire aux constructions couvertes par un plan d'aménagement particulier, dans la mesure où celui-ci ne contient pas de dispositions spécifiques.
A cet égard, il n'y a pas lieu de se reporter à l'article 2.7.d du règlement sur les bâtisses, applicable aux constructions sises en zones de moyenne densité, mais à l'article 2.8.b, applicable aux constructions sises en zones de faible densité I, qui dispose que toute construction faisant partie d'un bloc de maisons doit présenter les mêmes hauteurs de corniche et de faîtière ainsi que le même alignement de faîtière que l'ensemble du bloc. L'explication fournie par la commune, selon laquelle l'autorisation impose dans son point 15° le respect des 5 mêmes hauteurs de corniche et de faîtière ainsi que le même alignement de faîtière que la (les) maison(s) adjacente(s), faisant partie du même bloc de construction, de sorte que le maître de l'ouvrage a l'obligation de respecter ces dimensions, même si les plans soumis pour l'autorisation renseignent des mesures légèrement différentes, est de nature à faire douter que le moyen invoqué puisse conduire à l'annulation de l'autorisation.
Pareillement, les explications de la commune concernant le reproche selon lequel les époux X.-… bénéficieraient d'une autorisation d'installer dans leur habitation des bureaux destinés à abriter des activités de société commerciale, tirées de ce que le texte de l'autorisation de construire ne contient pas une telle autorisation, et que la simple indication, sur les plans, que certaines pièces abriteront des bureaux – qui peuvent être utilisés de manière privée –, rendent aléatoire le succès du moyen en question.
Concernant le nombre de niveaux, il faut admettre que le niveau le plus bas de la construction projetée par les époux X.-… constitue le rez-de-chaussée, car il est destiné à abriter la cuisine. Si on considérait ce niveau comme sous-sol (comme indiqué sur les plans), l'installation d'une cuisine y serait prohibée, par application de l'article 3.17.a du règlement sur les bâtisses. Il s'y superpose un étage destiné à l'habitation, devant contenir le hall, la salle à manger et le salon ainsi que deux bureaux. Le niveau suivant est destiné à abriter trois chambres, deux salles de bains et un dressing. Finalement, un escalier identique à ceux reliant les autres niveaux conduit aux combles.
La commune se prévaut de l'article 2.8.c du règlement sur les bâtisses qui dispose que le nombre maximum des niveaux est fixé à 2 + 1. Du côté des façades antérieure et postérieure le niveau supérieur (indiqué ci-devant par "+ 1") doit toujours se situer à l'intérieur d'un gabarit établi conformément au point a) de l'article 3.37 du présent règlement.
En outre le niveau supérieur indiqué ci-devant par "+ 1" doit soit être en retrait d'au moins 1,5 mètres par rapport aux étages inférieurs soit être aménagé dans la structure de la toiture, et de l'article 3.11 en vertu duquel est à considérer comme niveau au sens de l'article 2.25 du présent règlement (qui contient les prescriptions dimensionnelles et rappelle le nombre de niveaux admissibles dans les différentes zones), tout étage situé entre et y compris le niveau du rez-de-chaussée et le plafond du dernier étage.
Elle estime que la construction autorisée ne comporte que les niveaux admissibles, à savoir un premier niveau (abritant la cuisine et renseigné erronément par sous-sol sur les plans), un second niveau (destiné à abriter essentiellement le séjour et la salle à manger), et enfin le niveau "+ 1" installé dans la structure de la toiture; elle insiste qu'il ne saurait être question d'un quatrième étage.
En l'état actuel de l'instruction de l'affaire, il existe une probabilité raisonnable que ce raisonnement ne sera pas accepté par le tribunal appelé à connaître du fond de l'affaire.
En effet, il faut constater que les combles, reliés au niveau inférieur par un escalier identique à ceux qui relient les autres étages et séparés de ce niveau par une dalle en béton, répondent aux prescriptions concernant la hauteur découlant de l'article 3.11, alinéa 2, pour constituer un niveau habitable. Si le tribunal arrive à cette conclusion qui n'apparaît pas comme dépourvue de sérieux au stade actuel de l'affaire, il constatera que l'autorisation viole l'article 2.8.c du règlement sur les bâtisses et prononcera son annulation.
6 Il y a lieu d'ajouter que le PAP, ayant vocation à s'appliquer principalement, est plus restrictif encore en ce qu'il prescrit sub 6. a), au maximum deux niveaux et chambres mansardées. Comme il vient d'être dit, même si on complète ces dispositions par celles du règlement sur les bâtisses, il existe une probabilité raisonnable que le tribunal constatera l'existence de quatre niveaux.
Eu égard aux développements qui précèdent, il n'y a pas lieu d'examiner le sérieux des moyens tirés de ce que le troisième niveau de la construction projetée ne serait que très partiellement aménagé dans la structure de la toiture, comme l'exige l'article 2.8.c du règlement sur les bâtisses, que la hauteur de la corniche serait de 7,20 mètres, alors que l'article 2.25 du règlement sur les bâtisses ne permet qu'une hauteur maximale de 7 mètres, que le gabarit de la toiture ne serait pas conforme aux dispositions de l'article 3.37 du règlement sur les bâtisses, puisque la superstructure de la construction projetée ne se trouverait pas à l'intérieur du gabarit établi à 45 degrés sur la ligne de rive théorique de la corniche, dont la hauteur est mesurée conformément aux articles 2.25 et 3.10, que la toiture arrière surplomberait le fonds voisin, et que les lucarnes projetées à l'arrière aux troisième et quatrième niveaux seraient en contravention avec l'article 3.37.b du règlement sur les bâtisses, en ce sens que celles du troisième étage interrompraient l'avant-toit et celles du quatrième étage ne seraient pas autorisées, étant donné qu'en cas d'annulation de l'autorisation pour dépassement du nombre des niveaux admissibles, toute la toiture devra être réaménagée, les différents reproches adressés à l'autorisation ci-avant mentionnés affectant tous l'aménagement de la toiture de l'immeuble.
Concernant le reproche que la construction autorisée dépasserait de 60 centimètres la profondeur réglementaire maximale, la commune fait expliquer que s'il est vrai que le PAP prévoit sub 6 e) une profondeur maximale de 14 mètres, l'article 3.14.c du règlement sur les bâtisses prévoit que dans les façades antérieures et postérieures, le bourgmestre – ici le collège échevinal – peut autoriser des corps saillants ne dépassant pas une saillie de 60 cm et ne couvrant pas plus de la moitié de la largeur de la façade, et qu'en l'espèce, un tel corps saillant de 60 centimètres a été autorisé sur la moitié gauche de la façade postérieure.
Il se pose ici la question de la complémentarité – admise dans son principe par la jurisprudence des juridictions administratives – des dispositions d'un plan d'aménagement particulier et de celle d'un plan d'aménagement général. Il est évident qu'en l'absence d'une quelconque disposition du plan d'aménagement particulier, celles du plan d'aménagement général et du règlement sur les bâtisses qui en fait partie ont naturellement et nécessairement vocation à combler les lacunes du plan d'aménagement particulier. Tel n'est pas le cas des dispositions du plan d'aménagement particulier qui se suffisent à elles-mêmes.
En l'espèce, il n'est pas exclu que la disposition du PAP qui limite la profondeur maximale des maisons à 14 mètres soit considérée, par les juges du fond, comme se suffisant à elle-même, la disposition en vertu de laquelle il peut être dérogé à cette limite pour une portion aussi importante que la moitié de l'ensemble de la construction ne devant dès lors pas nécessairement être considérée comme complémentaire du PAP, mais plutôt comme dérogatoire et comme telle non applicable en vertu du principe que les dispositions d'un plan d'aménagement particulier priment, concernant les surfaces auxquelles il s'applique, celles du plan d'aménagement général qui les contredisent.
Le moyen tiré du dépassement de la profondeur maximale réglementaire apparaît partant à son tour comme sérieux.
7 En revanche, l'argument ajouté en termes de plaidoiries, selon lequel la construction dépasserait de 1,20 mètre, pour porter à 15,20 mètres la profondeur totale, le maximum autorisé en raison d'un balcon d'une profondeur autorisé sur la façade postérieure, ne paraît pas comme revêtant les caractères de sérieux nécessaire, étant donné qu'en l'absence totale d'une disposition afférente du PAP, l'article 3.14.d, qui autorise la construction de balcons dépassant de 1,50 mètre la surface normalement constructible, a vocation à s'appliquer de manière complémentaire, sous peine de considérer l'aménagement de balcons dans la zone couverte par le PAP comme totalement interdite.
Par contre, l'argument tiré du non-respect, par l'autorisation, des dispositions du code civil relatives aux servitudes de vue sur la propriété du voisin, pour autant qu'elle permet l'aménagement d'un balcon le long de la mitoyenneté sans prendre en compte les servitudes légales de vue, au sujet desquelles la commune estime n'avoir aucune compétence pour en imposer le respect, présente des chances de succès, au vu de la jurisprudence qui exige que l'autorité chargée de délivrer un permis de construire doit contrôler la conformité d'un projet aux règles du code civil concernant les distances à respecter entre les constructions (trib. adm.
9 juin 1999, Pas. adm. n° 1/2000, V° Urbanisme, n° 91).
Il suit de l'ensemble des considérations qui précèdent qu'en attendant la solution du litige au fond, il y a lieu d'ordonner le sursis à exécution de l'autorisation de construire litigieuse.
Par ces motifs, le soussigné président du tribunal administratif, statuant contradictoirement et en audience publique, reçoit le recours en sursis à exécution en la forme au fond le déclare justifié, partant ordonne qu'il sera sursis à l'exécution de l'autorisation de construire délivrée le 8 février 2000 (n° AB 1000 Fe 02) par le collège échevinal de la commune de … aux époux X.-…, en attendant la solution du litige au fond, actuellement pendant devant le tribunal administratif et portant le numéro 12009 du rôle réserve les frais, Ainsi jugé et prononcé à l'audience publique du 16 juin 2000 par M. Ravarani, président du tribunal administratif, en présence de M. Schmit, greffier en chef.
s. Schmit s. Ravarani
