N°s 10655 et 10696 du rôle Inscrits les 3 avril et 11 mai 1998 Audience publique du 15 décembre 1998
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Recours formés par Madame … DAHM, veuve … BARTHEL, … et les époux … KERSCHEN-
… SCHWARTZ, … contre une décision du bourgmestre de la Ville de Luxembourg en présence des époux … OSWALD-
… ARENDT, … en matière de permis de construire
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I.
Vu la requête inscrite sous le numéro 10655 et déposée en date du 3 avril 1998 au greffe du tribunal administratif par Maître Charles KAUFHOLD, avocat inscrit à la liste I du tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, au nom de Madame … DAHM, veuve … BARTHEL, …, tendant à la réformation, sinon à l’annulation de l’autorisation de bâtir accordée en date du 21 novembre 1997 par la bourgmestre de la Ville de Luxembourg aux époux … OSWALD et … ARENDT, demeurant ensemble à …, pour la construction d’un immeuble résidentiel à quatre appartements sur un terrain contigu sis à Luxembourg, …, rue de Cessange;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Roland FUNK, demeurant à Luxembourg, du 6 avril 1998 par lequel cette requête introductive d’instance a été signifiée à Madame le bourgmestre de la Ville de Luxembourg, ainsi qu’aux époux OSWALD-ARENDT;
Vu le mémoire en réponse déposé en date du 11 août 1998 au greffe du tribunal administratif par Maître Jean MEDERNACH, avocat inscrit à la liste I du tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, pour compte de l’administration communale de la Ville de Luxembourg;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Georges NICKTS, demeurant à Luxembourg, du 13 août 1998, par lequel ce mémoire en réponse a été signifié à Madame … DAHM, ainsi qu’aux époux OSWALD-ARENDT;
Vu le mémoire en réponse déposé en date du 19 août 1998 au greffe du tribunal administratif par Maître Alain GROSS, avocat inscrit à la liste I du tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, pour compte des époux OSWALD-ARENDT;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL, demeurant à Luxembourg, du 19 août 1998 par lequel ce mémoire en réponse a été signifié à Madame … DAHM, ainsi qu’à l’administration communale de Luxembourg;
Vu le mémoire en réplique déposé en date du 2 octobre 1998 au greffe du tribunal administratif par Maître Charles KAUFHOLD, au nom de Madame … DAHM;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Marc GRASER, demeurant à Luxembourg, du 6 octobre 1998, par lequel ce mémoire en réplique à été signifié à l’administration communale de la Ville de Luxembourg ainsi qu’aux époux OSWALD-ARENDT;
Vu le mémoire en duplique déposé en date du 22 octobre 1998 au greffe du tribunal administratif par Maître Jean MEDERNACH pour compte de l’administration communale de la Ville de Luxembourg;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Georges NICKTS, demeurant à Luxembourg, du 22 octobre 1998, par lequel ce mémoire en duplique a été signifié à Madame … DAHM ainsi qu’aux époux OSWALD-ARENDT;
II.
Vu la requête inscrite sous le numéro du rôle 10696 et déposée en date du 11 mai 1998 au greffe du tribunal administratif par Marc ELVINGER, avocat inscrit à la liste I du tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, au nom de Monsieur … KERSCHEN, …, et de son épouse, Madame … SCHWARTZ, …, demeurant ensemble à…, tendant à l’annulation de la décision de la bourgmestre de la Ville de Luxembourg du 21 novembre 1997 précitée;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN, demeurant à Esch-sur-
Alzette, du 27 mai 1998, portant signification de ladite requête introductive d’instance aux époux … OSWALD et … ARENDT, ainsi qu’à l’administration communale de la Ville de Luxembourg;
Vu le mémoire en réponse déposé en date du 11 août 1998 au greffe du tribunal administratif par Maître Jean MEDERNACH, avocat inscrit à la liste I du tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, pour compte de l’administration communale de la Ville de Luxembourg;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Georges NICKTS, demeurant à Luxembourg, du 13 août 1998, par lequel ce mémoire en réponse a été signifié aux époux KERSCHEN-
SCHWARTZ, ainsi qu’aux époux OSWALD-ARENDT;
Vu le mémoire en réponse déposé en date du 19 août 1998 au greffe du tribunal administratif par Maître Alain GROSS, avocat inscrit à la liste I du tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, pour compte des époux OSWALD-ARENDT;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL, demeurant à Luxembourg, du 19 août 1998 portant signification de ce mémoire en réponse aux époux KERSCHEN-SCHWARTZ, ainsi qu’à l’administration communale de la Ville de Luxembourg;
Vu le mémoire en réplique déposé en date du 28 septembre 1998 au greffe du tribunal administratif par Maître Marc ELVINGER au nom des époux … KERSCHEN et … SCHWARTZ;
2 Vu l’exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN, demeurant à Esch-sur-
Alzette, du 7 octobre 1998 portant signification de ce mémoire en réplique à l’administration communale de la Ville de Luxembourg ainsi qu’aux époux OSWALD-ARENDT;
Vu le mémoire en duplique déposé en date du 22 octobre 1998 au greffe du tribunal administratif par Maître Jean MEDERNACH, au nom de l’administration communale de la Ville de Luxembourg;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Georges NICKTS, demeurant à Luxembourg, du 22 octobre 1998, portant signification de ce mémoire en duplique aux époux KERSCHEN-
SCHWARTZ, ainsi qu’aux époux OSWALD-ARENDT;
Vu les pièces versées en cause et notamment la décision déférée;
Vu les jugements du tribunal administratif du 31 juillet 1998 rendus sur les demandes d’effet suspensif inscrites respectivement sous les numéros du rôle 10789 et 10796 ordonnant le sursis à l’exécution de la décision déférée de la bourgmestre de la Ville de Luxembourg du 21 novembre 1997 jusqu’à la décision au fond;
Ouï le juge-rapporteur en son rapport, ainsi que Maîtres Marc ELVINGER, Thierry WELTER, Jean MEDERNACH et Alain GROSS en leurs plaidoiries respectives à l’audience publique du 18 novembre 1998.
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Considérant que suite à une demande introduite par Monsieur Marcel FASSBINDER, architecte, au nom et pour compte de Monsieur … OSWALD et de son épouse, Madame … ARENDT, demeurant ensemble à …, non versée en cause, ensemble les plans versés, introduits en date du 10 novembre 1997, la bourgmestre de la Ville de Luxembourg a accordé le 21 du même mois, sous le numéro 583.2A.97, l’autorisation de construire un immeuble résidentiel à quatre appartements sur le terrain sis …, rue de Cessange à Luxembourg-Cessange;
Qu’en date du 27 décembre 1997, Madame … DAHM, veuve … BARTHEL, Monsieur … KERSCHEN ainsi que Monsieur … BIEL propriétaires des maisons situées respectivement …rue de Cessange ont introduit auprès du collège des bourgmestre et échevins de la Ville de Luxembourg une réclamation mettant en cause la régularité de l’autorisation précitée, en déclarant en substance refuser les faits accomplis;
Que la bourgmestre de la Ville de Luxembourg a pris position le 13 février 1998 en faisant valoir que la construction autorisée serait conforme aux dispositions du plan général d’aménagement en vigueur pour la zone d’habitation 3 actuellement prévue pour le terrain en question, étant entendu qu’en l’occurrence l’autorisation de lotissement délivrée en date du 24 octobre 1949, à laquelle les voisins s’étaient référés, aurait perdu ses effets avec le vote du nouveau plan général d’aménagement;
Que les réponses ainsi adressées à Madame … DAHM et à Monsieur … KERSCHEN, versées en cause, contiennent l’indication de la possibilité leur donnée de porter un recours devant le tribunal administratif dans les trois mois à partir de leur notification;
Qu’en date du 3 avril 1998 Madame … DAHM, veuve … BARTHEL, seconde voisine de la construction litigieuse, à fait introduire un recours tendant principalement à la 3 réformation et subsidiairement à l’annulation de la décision précitée du 21 novembre 1997 en invoquant d’une part la violation de l’article 9 du règlement grand-ducal du 9 juin 1979 relatif à la procédure à suivre par les administrations relevant de l’Etat et des communes, redressée par la suite comme visant l’article 5, et, d’autre part, celle du plan général d’aménagement de la Ville de Luxembourg en ses articles A.0.4.f, A.0.9, A.3.3 et A.0.7.d;
Qu’en date du 11 mai 1998 les époux … KERSCHEN et … SCHWARTZ, voisins directs de l’immeuble litigieux, ont fait introduire un recours en annulation à l’encontre de la décision précitée en invoquant sa non-conformité à l’autorisation de lotissement précitée du 24 octobre 1949, ainsi qu’en ordre subsidiaire au plan général d’aménagement de la Ville de Luxembourg pris en ses articles combinés A.3.3 et A.0.14 ainsi qu’aux autres dispositions déjà relevées par Madame DAHM dans son recours, ensemble sa non-conformité à l’article 56 alinéa 2 de la loi modifiée du 12 juin 1937 concernant l’aménagement des villes et autres agglomérations importantes, en l’absence de condition dans l’autorisation imposant le respect de l’alignement postérieur existant;
Considérant que dans la mesure où les deux recours sont dirigés contre la même autorisation de bâtir et que les moyens développés par les premier et second voisins, propriétaires et habitants des immeubles y existants, sont basés pour l’essentiel sur les mêmes arguments en droit, il échet de joindre les deux rôles pour y statuer, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, par un seul et même jugement;
Quant à la compétence du tribunal saisi Considérant qu’aucune disposition légale ne prévoyant un recours de pleine juridiction en la matière, le tribunal est incompétent pour connaître du recours en réformation introduit en ordre principal au nom de Madame … DAHM;
Quant à la recevabilité Considérant que les époux OSWALD-ARENDT se rapportent à prudence de justice quant à la recevabilité en la pure forme des recours introduits;
Qu’ils concluent à leur irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir en ce que les parties demanderesses n’invoqueraient aucun motif spécifié, ni grief caractérisé justifiant leur action, leur intérêt susceptible d’être invoqué étant par ailleurs formellement contesté;
Qu’ils invoquent également la tardiveté des recours introduits, étant donné que les parties demanderesses auraient eu connaissance de l’autorisation déférée depuis au moins le 27 décembre 1997, date de leur réclamation écrite au collège des bourgmestre et échevins de la Ville de Luxembourg;
Considérant que le mandataire de la Ville de Luxembourg se rapporte à prudence de justice concernant la recevabilité des recours et ce notamment quant aux exigences relatives au délai pour agir;
Quant au délai pour agir Considérant que les parties demanderesses, en tant que voisins, ne sont pas destinaires de l’autorisation de bâtir déférée;
4 Que s’agissant de tiers par rapport à ladite décision, le délai pour agir ne commence à courir dans leur chef qu’à partir du moment où ils ont eu une connaissance suffisante des éléments essentiels de la décision a qua, leur permettant de décider utilement s’il y avait lieu d’intenter un recours, gracieux ou contentieux suivant le cas;
Considérant que dans leur réclamation du 27 décembre 1997, les parties actuellement demanderesses ont pris soin de spécifier que c’était « suivant les informations sommaires reçues de la part des services de l’administration de l’architecte de la Ville » qu’il se sont permis de faire savoir au collège échevinal qu’ils avaient de sérieux doutes sur la régularité de l’autorisation délivrée;
Considérant qu’il n’a pas été établi en cause qu’à la date de leur dite réclamation, les parties auraient eu la connaissance requise des éléments essentiels de l’autorisation critiquée engendrant que le délai contentieux ait pris court dans leur chef;
Considérant que l’indication des voies de recours contenue dans la réponse à leur réclamation effectuée par la bourgmestre de la Ville de Luxembourg en date du 13 février 1998 n’est pas de nature à porter des conséquences juridiques, étant donné qu’en vertu de l’article 14 du règlement grand-ducal du 8 juin 1979 précité, l’obligation d’indication des voies de recours y prévue ne joue qu’à l’égard du destinataire de la décision administrative en question, pareille indication des voies de recours ne constituant pas, par ailleurs, un élément suffisant pour établir dans le chef de la partie tierce concernée sa connaissance des éléments essentiels de la décision en question;
Considérant qu’il découle de l’ensemble des développements qui précèdent que les recours introduits respectivement les 3 avril et 11 mai 1998 ne sont pas tardifs;
Quant à l’intérêt à agir Considérant que toute partie demanderesse introduisant un recours contre une décision administrative doit justifier d’un intérêt personnel distinct de l’intérêt général;
Que si les voisins proches ont un intérêt évident à voir respecter les règles applicables en matière d’urbanisme, cette proximité de situation constitue un indice pour établir l’intérêt à agir, mais ne suffit pas à elle seule pour le fonder;
Qu’il faut de surcroît que l’inobservation éventuelle de ces règles soit de nature à entraîner une aggravation concrète de leur situation de voisin;
Considérant qu’en l’espèce, les parties demanderesses, prises en leurs qualités respectives de premier et second voisin de l’immeuble litigieux, se plaignent notamment du fait que la construction a été autorisée au-delà de l’alignement postérieur de leurs maisons existantes sur une profondeur de plusieurs mètres, ainsi que de la surélévation certaine engendrant à la fois une diminution consistante de leur vue, ainsi que de l’ensoleillement de leurs propriétés;
Considérant que sur demande du tribunal le mandataire de la Ville de Luxembourg a versé en date du 25 novembre 1998 « l’ensemble des plans » approuvés en tant qu’annexes de l’autorisation de construire déférée, ainsi qualifié consistant en deux plans cadastraux ainsi qu’en quatre plans de l’architecte Marcel FASSBINDER relevés comme portant les numéros 3 à 6 et faisant partie des six pièces du dossier déposées le 10 novembre 1997;
5 Considérant qu’aucune cote précise des plans en question n’indique le dépassement en profondeur, ni celui en hauteur de la construction projetée par rapport aux maisons voisines existantes;
Que ce n’est qu’à partir de la juxtaposition avec les autres pièces du dossier, ensemble les photos versées, dans la mesure où la construction projetée existe grosso modo gros-oeuvre fermé et où il n’a pas été allégué que son exécution soit non conforme aux plans autorisés, que les dépassements consistants ainsi confirmés par les éléments de la cause permettent au tribunal de déduire un intérêt personnel distinct de l’intérêt général suffisamment caractérisé dans le chef de chacune des parties demanderesses;
Considérant que les recours en annulation ayant par ailleurs été introduits conformément aux exigences légales, ils sont recevables;
Quant à la réglementation applicable Considérant que les parties sont d’accord sur les éléments essentiels en fait à la base de la situation de leurs immeubles le long de la rue Cessange, tout en ne partageant pas les mêmes points de vue au sujet des conséquences d’ordre juridique à en tirer;
Considérant qu’il est ainsi constant en cause que suivant autorisation de lotissement numéro 83b/85/49 du 24 octobre 1949 des terrains appartenants à Madame Alice FISCHER et consorts situés le long de la rue de Cessange ont été subdivisés en neuf places à bâtir, dont les places 5 et 6, comportant chacune une largeur frontale de 7 mètres sont la propriété actuelle respectivement des époux KERSCHEN-SCHWARTZ et de Madame … DAHM, tandis que la place numéro 7, d’une largeur de 11,50 mètres, est la propriété OSWALD-ARENDT actuelle;
Que l’autorisation de lotissement en question comporte neuf conditions plus amplement arrêtées par le collège échevinal de l’époque sous la présidence et signature de son bourgmestre;
Que sur un « plan de lotissement » dressé en date du 21 décembre 1955 seules les places 1 à 6 prémentionnées sont concernées, à l’exclusion notamment de la parcelle numéro 7, actuellement litigieuse;
Que des autorisations de bâtir ont été conférées aux parties demanderesses actuelles vers l’année 1960 sous réserve des conditions de l’autorisation de lotissement précitée du 24 octobre 1949;
Que suivant le plan général d’aménagement, appelé communément d’après son concepteur « VAGO », adopté définitivement par le conseil communal de la Ville de Luxembourg en date du 16 juillet 1967, les terrains en question ont été placés en secteur d’habitation de faible densité, réservé en principe à l’implantation de maisons à caractère unifamilial avec jardin, isolées, jumelées ou groupées en bande de 5 unités au plus;
Qu’en date du 11 novembre 1991 fut déposé à la maison communale un nouveau plan général d’aménagement appelé communément d’après son concepteur « JOLY », et désigné ci-
après « P.G.A. », suivant lequel les parcelles actuellement sous discussion longeant la rue de Cessange ont été classées dans la zone d’habitation 3, réservées aux maisons d’habitation 6 collectives, ainsi qu’incidemment aux commerces de quartier au premier niveau plein et aux hôtels et immeubles d’hébergement collectifs;
Que les parties actuellement au litige n’ont pas personnellement porté réclamation contre les dispositions du nouveau plan général d’aménagement JOLY, étant relevé que l’association sans but lucratif Syndicat d’intérêts locaux Cessange asbl a présenté différentes objections par courrier du 1er décembre 1991 dans lequel elle insiste sur le fait de voir apaiser le trafic à l’intérieur de la localité de Cessange et plus particulièrement dans la rue de Cessange;
Que le nouveau plan général d’aménagement a été approuvé une nouvelle fois par le conseil communal de la Ville de Luxembourg, provisoirement en date du 12 mai 1993 et définitivement le 25 avril 1994;
Qu’à l’occasion de sa décision d’approbation du 6 février 1997 le ministre de l’Intérieur a toisé la réclamation du syndicat d’intérêts locaux de Cessange asbl relativement aux abords de la rue de Cessange en ce sens que « il n’y a pas lieu de faire droit à la réclamation du S.I.L. Cessange portant sur des fonds sis aux abords de la rue de Cessange et classés zone d’habitation H3, alors que cette voie publique constitue une artère principale de la Ville, de sorte qu’il est opportun du point de vue urbanisme que ce quartier présente une certaine densité de construction et comporte également des commerces à aménager au rez-de-
chaussée »;
Considérant qu’en droit les époux KERSCHEN-SCHWARTZ font plaider que tout comme eux-mêmes, les consorts OSWALD-ARENDT auraient dû être obligés à respecter les conditions de l’autorisation de lotissement précitée du 24 octobre 1949, l’immeuble à construire au numéro … de la rue de Cessange devant former un ensemble avec ceux existant aux numéros … à …, dont ceux des parties demanderesses;
Que d’après les parties défenderesses l’autorisation de lotissement du 24 octobre 1949 n’a jamais été formalisée suivant les dispositions de l’article 9 de la loi précitée du 12 juin 1937, de sorte à ne jamais avoir revêtu les formes requises pour constituer valablement un projet d’aménagement particulier y visé, et à ne pouvoir ainsi déroger aux dispositions du plan général d’aménagement établi en due forme;
Que d’après l’article 69 du plan d’aménagement général VAGO toutes les dispositions contraires contenues dans les règlements antérieurs auraient été abrogées;
Qu’à supposer que l’autorisation de lotissement du 24 octobre 1949 aurait eu une valeur identique à celle d’un plan d’aménagement particulier dûment approuvé, il aurait été abrogé au plus tard par le plan général d’aménagement JOLY entré en vigueur le 11 novembre 1991 disposant en son article E.1 que restent seuls en vigueur les plans d’aménagement particuliers dûment approuvés renseignés comme tels sur la partie graphique du nouveau projet général d’aménagement;
Que tel n’étant pas son cas, l’autorisation de lotissement en question ne se serait plus imposée au bourgmestre au moment de prendre la décision déférée;
Que les parties KERSCHEN-SCHWARTZ de répliquer que l’autorisation de lotissement en question n’aurait été abrogée ni par le plan VAGO, ni par le plan JOLY;
7 Que l’article 69 du plan VAGO ne porterait abrogation que des dispositions correspondantes du précédant plan d’aménagement général de la Ville;
Que l’article E.1 du plan JOLY ne viserait que les plans d’aménagement particuliers couvrant les « nouveaux quartiers » renseignés dans le plan VAGO, ceci sans préjudice au fait que loin d’abroger les dispositions en question, le plan JOLY en confirmerait tout au contraire le maintien en vigueur;
Que ladite autorisation de lotissement n’aurait pas pu être abrogée du fait de sa non-
indication sur la partie graphique du nouveau projet général d’aménagement;
Qu’elle resterait dès lors d’application à l’heure actuelle;
Que la Ville de Luxembourg fait dupliquer que sous le projet général d’aménagement JOLY les autorisations de lotissement restent seulement valables pour autant qu’elles sont conformes audit plan JOLY ou aux projets d’aménagement, maintenus en vigueur, en exécution desquels elles ont été délivrées;
Considérant qu’aux termes de l’article 1er de la loi modifiée du 12 juin 1937 concernant l’aménagement des villes et autres agglomérations importantes, l’obligation d’avoir un plan d’aménagement incombe non seulement à certaines communes, mais encore aux associations, sociétés ou particuliers qui entreprennent de créer ou de développer des lotissements de terrains ou des groupes d’habitations;
Que d’après les article 9, alinéa 1er et 21 de ladite loi ces projets sont soumis d’abord à la commission d’aménagement et ensuite au conseil communal, avec l’avis de la commission;
Qu’après leur approbation ils doivent être déposés pendant 15 jours à la maison communale où le public, informé du dépôt par voie d’affiches apposées dans la commune, pourra en prendre connaissance;
Considérant que ces dispositions légales s’inspirent de considérations touchant à l’ordre public;
Considérant qu’il ne résulte d’aucune pièce du dossier et qu’il n’est d’ailleurs pas affirmé en cause que les formalités substantielles précitées auraient été remplies dans le chef de l’autorisation de lotissement du 24 octobre 1949;
Qu’il en résulte que ladite autorisation accordée par le bourgmestre de l’époque au nom du collège échevinal n’était pas susceptible de créer des droits, - notamment en faveur des voisins, valant autant comme charge pour son destinataire -, face aux plans généraux d’aménagement de la Ville de Luxembourg consécutivement déposés (cf. Conseil d’Etat 11 avril 1973, Mangen, n°s 6212 et 6357 du rôle, Bulletin doc. com. 14, p. 47), de sorte que le moyen y afférent est à écarter;
Considérant qu’en fait les parties sont d’accord pour admettre que les problèmes actuellement soulevés résultent du changement d’affectation opéré par le plan JOLY par rapport au plan VAGO, le premier en date ayant prévu que les terrains en question fissent partie de la zone d’habitation de faible densité telle que définie à l’article 2.51 du plan VAGO et réservée en principe aux maisons à caractère unifamilial avec jardin, isolées, jumelées ou groupées en bande de cinq unités au plus;
8 Qu’il est constant en cause que d’après le nouveau plan d’aménagement JOLY les terrains en question font partie de la zone d’habitation H3 réservée, d’après l’article A.3.1.
P.G.A. « aux maisons d’habitation collectives » étant entendu qu « y sont admis des commerces de quartier au premier niveau plein, des hôtels et des immeubles d’hébergement collectifs »;
Considérant que d’après l’article A.3.3.. P.G.A. « les parcelles doivent avoir une forme régulière et des dimensions telles qu’il soit possible d’y construire en dehors des reculs sur les limites imposées, un bâtiment sur une base rectangulaire d’une profondeur d’au moins dix mètres et d’une largeur d’au moins neuf mètres »;
Considérant que les parties demanderesses font valoir en premier lieu que par application dudit article A.3.3. P.G.A., la parcelle OSWALD-ARENDT ne serait point constructible en l’espèce, sa largeur utile étant de 7,5 mètres vu le recul latéral de 4 mètres à observer;
Qu’une autorisation de construire n’aurait en tout état de cause pu être délivrée que sur base de l’article A.0.14 P.G.A. impliquant le respect des dispositions spéciales de participation des voisins y prévues;
Que ces conditions particulières de procédure et d’information n’auraient pas été respectées, pas plus d’ailleurs que celles plus générales résultant du règlement grand-ducal du 9 juin 1979 prévisé et notamment de son article 5;
Que les parties défenderesses de soutenir que l’article A.3.3 P.G.A. ne s’imposerait qu’en cas de création de parcelles nouvelles, dont il prescrirait alors la forme et les dimensions, sans pouvoir trouver application au cas de délivrance d’une autorisation de construire pour un terrain à bâtir existant;
Que dans le cadre de l’article A.0.14 b) P.G.A. dont les parties demanderesses admettraient l’application, l’obligation d’information prévue n’existerait que par rapport aux propriétaires des parcelles contiguës, ce texte étant d’interprétation stricte, de sorte à ne pas s’appliquer à la parcelle KERSCHEN;
Que l’article 5 du règlement grand-ducal du 8 juin 1979 ne comporterait pas d’obligation générale de publicité préalable en matière d’autorisation de construire;
Que dans leurs mémoires en réplique les parties demanderesses font préciser d’abord qu’elles n’auraient pas concédé que le bourgmestre aurait été en droit d’accorder le permis attaqué au titre de l’article A.0.14 b) P.G.A. mais qu’elles auraient constaté que cette disposition dérogatoire serait la seule à lui permettre de ce faire en l’espèce sous l’obligation de respecter les conditions y spécifiquement prévues;
Que l’article A.3.3. P.G.A. ne permettrait aucune interprétation distinctive pour les seules parcelles nouvelles, interprétation par ailleurs incompatible avec les dispositions de l’article A.0.14 b) P.G.A.;
Qu’il serait constant en cause qu’en tant que voisin immédiat, Madame DAHM n’aurait pas plus été consultée que les époux KERSCHEN-SCHWARTZ;
9 Que ces derniers, indépendamment de la question de devoir être consultés spécialement, auraient un intérêt à voir respecter les conditions de fond prévues audit article;
Qu’elles font encore relever que dans la logique des parties défenderesses voulant que seules les parcelles nouvellement créées en tant que places à bâtir devraient respecter l’article A.3.3. P.G.A., les autres parcelles, existantes en tant que place à bâtir, devraient rester soumises aux dispositions conditionnant leur régime existant, en l’espèce celles du plan VAGO, voire celles approuvées par le collège échevinal en 1949 dans le cadre de l’autorisation de lotissement accordée;
Considérant qu’il est constant en cause que le terrain des consorts OSWALD-
ARENDT, d’une largeur frontale de 11,5 mètres, est entouré, vu de face à partir de la route, à gauche de la maison DAHM, sise …, rue de Cessange, construite à la limite séparative des propriétés et à droite de l’immeuble sis …, rue de Cessange, observant un recul latéral de plusieurs mètres, sans qu’il ne soit possible au tribunal d’en déterminer la cote exacte sur base des pièces versées;
Qu’ainsi parmi l’ensemble des plans versés comme ayant été approuvés en annexe de l’autorisation de construire déférée, aucune donnée relatant la situation du terrain OSWALD-
ARENDT par rapport aux terrains contigus, ensemble les constructions y érigées, ne se trouve être fournie, mis à part deux extraits de plan cadastraux permettant de situer l’immeuble sis …, rue de Cessange, sans indication de la cote exacte relative au recul latéral prévisé;
Considérant qu’il est encore patent en cause que la profondeur du terrain OSWALD-
ARENDT, égale à 50 mètres à partir de l’alignement de la voie publique, ne porte pas à discussion, à l’opposé de sa largeur émargée par 11,45 mètres suivant plan FASSBINDER approuvé en tant qu’annexe numéro 5 de l’autorisation déférée;
Considérant que dans la zone d’habitation H3, dans l’hypothèse où une construction existante sur un terrain attenant accuse un recul sur la limite latérale, à moins que les propriétaires concernés ne s’engagent par écrit à construire aux limites, l’article A.3.5. a) P.G.A. prévoit un recul latéral d’au moins 4 mètres;
Qu’en l’espèce aucun engagement par écrit des propriétaires de l’immeuble sis …, rue de Cessange, convenu avec les époux OSWALD-ARENDT concernant la construction aux limites n’a été versé au dossier, ni son existence n’a-t-elle été alléguée;
Considérant que d’après les dispositions de l’article A.3.3. P.G.A. prévisé, la parcelle devant recueillir une maison d’habitation collective, telle que prévue par l’article A.3.1. P.G.A., doit avoir une base rectangulaire d’une largeur d’au moins 9 mètres en dehors des reculs sur les limites imposés;
Qu’en prenant en considération le recul latéral prévisé de 4 mètres, le terrain d’une largeur de 11,45 mètres, ne permet ainsi une construction que suivant une largeur de 7,45 mètres au maximum;
Que partant la parcelle OSWALD-ARENDT n’est pas de nature à respecter les conditions de dimension prévues par l’article A.3.3. P.G.A. en ne permettant pas une construction d’une largeur de 9 mètres, compte tenu du recul latéral exigé de 4 mètres;
10 Considérant qu’en tant que les dispositions de la partie écrite du plan général d’aménagement, ensemble le règlement sur les bâtisses, constituent des mesures de police, elles sont d’interprétation restrictive;
Qu’avant toute interprètation, les termes employés par les dispositions règlementaires en question doivent être appliqués suivant le sens premier et usuel qu’ils revêtent, pour autant qu’ils sont clairs et précis;
Considérant que l’article A.3.3. P.G.A. intitulé « forme et dimension des parcelles » vise sans autre distinction « les parcelles » pour lesquelles il doit être « possible d’y construire en dehors des reculs sur les limites imposés un bâtiment sur une base rectangulaire d’une profondeur d’au moins dix mètres et d’une largeur d’au moins neuf mètres »;
Que cette disposition doit être rapprochée de la norme dérogatoire invoquée, l’article A.0.14 b) P.G.A. visant in fine de son premier alinéa, sans autre distinction « une parcelle non construite » rendue impropre à la construction du fait de l’existence de constructions voisines;
Qu’en suivant le principe fondamental ubi lex non distinguit…, force est de retenir qu’en visant sans autre distinction des parcelles devant recevoir des constructions, les termes employés aux articles A.3.3. P.G.A. et A.0.14 b) P.G.A. ne permettent pas au tribunal d’y insérer une distinction suivant qu’il s’agit de la « création de parcelles nouvelles » par opposition à « un terrain à bâtir existant » d’après les formules employées par la Ville ou, selon les époux OSWALD-ARENDT, » suivant qu’ils visent « les cas de nouvelles parcelles créées et non pas des terrains à bâtir existants »;
Que dès lors l’article A.3.3. P.G.A. s’applique au terrain OSWALD-ARENDT, de sorte qu’en principe une construction d’une largeur d’au moins neuf mètres devrait seule y être autorisée, cette condition étant inhérente à la nature des immeubles autorisés dans la zone d’habitation H3;
Considérant que la construction actuellement autorisée comporte, d’après les plans versés, une largeur de 7,45 mètres, abstraction faite des terrasses d’une largeur de 1,30 mètres;
Considérant qu’il ressort des développements qui précèdent qu’une construction n’aura pu être autorisée sur la parcelle OSWALD-ARENDT que dans la mesure où la bourgmestre de la Ville de Luxembourg a pu faire application d’une dérogation sur base des dispositions afférentes, au vu des exigences non remplies de l’article A.3.3. P.G.A;
Considérant que l’aurorisation de construire déférée du 21 novembre 1997 est muette sur l’application éventuelle de pareilles dispositions dérogatoires;
Considérant que les parties défenderesses invoquent à la base de la décision déférée les dispositions dérogatoires contenues en l’article A.0.14 b) P.G.A. libellé comme suit « le bourgmestre pourra, sous réserve de la sauvegarde des intérêts publics et privés, accorder exceptionnellement une autorisation de bâtir dérogeant aux dispositions concernant les formes et dimensions de la parcelle et les reculs sur les limites dans le cas de rigueur où des constructions voisines rendraient impropre à la construction une parcelle non construite;
Les propriétaires des parcelles contiguës sont informés du projet par les soins de l’administration communale; ils peuvent prendre connaissance du projet et formuler leurs 11 objections, par écrit, pendant le délai de 30 jours à partir de la notification qui se fera par lettre recommandée à la poste »;
Considérant que la disposition dérogatoire en question n’est applicable qu’au cas d’une parcelle non construite, telle celle de l’espèce, à la condition qu’elle soit rendue impropre à la construction du chef de constructions voisines telles que visées à l’alinéa 1er;
Que la notion de construction voisine doit être rapprochée de celle des propriétaires des parcelles contiguës contenue en l’alinéa 2 du même article, en ce sens que la non-
constructibilité y visée doit résulter de la situation de fait créée par les parcelles adjacentes en ce sens notamment que compte tenu des reculs sur les limites, les dispositions concernant les formes et dimensions de la parcelle, telle que s’imposant par ailleurs à travers la réglementation applicable, ne sauraient être respectées;
Considérant qu’en l’espèce la construction DAHM érigée à la limite séparative des propriétés respectives n’est pas par elle-même et à elle seule de nature à rendre impropre à la construction la parcelle OSWALD-ARENDT, étant entendu que le bâtiment projeté litigieux est appelé a y être accolé;
Que c’est la construction sise …, rue de Cessange, du fait du recul latéral par elle observé et en l’absence d’accord écrit entre parties versé en cause, qui oblige l’observation d’un recul latéral de 4 mètres dans le chef de la construction OSWALD-ARENDT et ne permet dès lors plus le respect des dispositions de l’article A.3.3. P.G.A.;
Considérant qu’il découle des développements qui précèdent que les dispositions de l’article A.0.14 b) P.G.A. sont applicables à la situation de l’espèce, étant cependant entendu que ces données de base ne soumettent pas le bourgmestre à l’obligation d’accorder l’autorisation de construire sollicitée;
Considérant que le texte sous analyse prend soin de relever d’une part que pareille autorisation pourra être accordée exceptionnellement, dans des cas de rigueur, le tout sous réserve de la sauvegarde des intérêts publics et privés et sous l’observation de l’information des propriétaires des parcelles contiguës aux fins de rendre possible leur participation à la prise de décision -à caractère exceptionnel- en question à travers leurs objections à formuler nécessairement ex ante;
Considérant qu’il est constant en cause que du moins la demanderesse actuelle, Madame DAHM, en tant que propriétaire d’une parcelle contiguë au sens de l’alinéa 2 de la disposition sous analyse n’a pas été informée préalablement du projet par les soins de l’administration communale, afin de pouvoir en prendre connaissance et de formuler ses objections avant la prise de décision dans le délai lui imparti d’au moins 30 jours à partir de la notification qui aurait dû lui être faite par lettre recommandée à la poste;
Que cette disposition s’applique aux propriétaires des parcelles contiguës à l’exclusion de celles des articles 5 et 12 du règlement grand-ducal du 8 juin 1979 en ce que la disposition communale en question prévoit des garanties allant au delà de celles contenues dans lesdites dispositions de droit national et trouve ainsi application en tant que procédure spéciale présentant au moins des garanties équivalentes pour l’administré au sens de l’article 4 de la loi du 1er décembre 1978 règlant la procédure administrative non contentieuse;
12 Considérant qu’au vu du caractère à la fois exceptionnel et dérogatoire à la réglementation générale des pouvoirs conférés au bourgmestre par l’article A.0.14, b) P.G.A., l’inobservation des exigences d’information et de participation y prévues dans l’intérêt des propriétaires des parcelles contiguës ne saurait donner lieu qu’à une annulation dans l’hypothèse telle la présente, où l’autorité de décision n’a pas autrement spécifié en quoi la décision prise en vertu de la dérogation accordée aurait pris soin de sauvegarder les intérêts publics et privés, cette dernière mesure présupposant que les voisins directs spécialement concernés aient pu faire valoir leurs observations non pas sur le tard, comme en l’espèce, mais bien dans le délai imparti par la règlementation communale et avant la prise de décision;
Que l’annulation de l’autorisation déférée est ainsi encourue abstraction faite de la question de savoir dans quelle mesure l’autorité de décision peut déroger au principe de la largeur de la construction de 9 mètres dans la zone d’habitation H3, inscrit en l’article A.3.3.
P.G.A., face à l’interprétation restrictive conditionnant la disposition dérogatoire contenue en l’article A.0.14. b) P.G.A. visant directement, d’après son libellé, les formes et dimensions de la parcelle devant recueillir la construction à ériger et non celles de la construction elle-même, ainsi que les reculs sur les limites, appelant le cas échéant un nouveau projet conforme avant toute procédure de consultation;
Considérant que si dans le chef de Madame DAHM, les dispositions du règlement grand-ducal du 8 juin 1979 et plus précisément son article 5 se trouvent être primées par celles contenues en l’article A.0.14 b) P.G.A. prévisé, tel n’est pas le cas pour les époux KERSCHEN-SCHWARTZ;
Considérant qu’il se dégage des développements qui précèdent que ces parties demanderesses figurent parmi les personnes dont les droits et intérêts ont été affectés par la décision déférée, de sorte que d’après l’article 5 alinéa 2 prévisé, l’autorité administrative aurait dû rendre publique, dans la mesure du possible, l’ouverture de la procédure aboutissant à l’autorisation déférée et que d’après l’alinéa 3 du même article ces personnes auraient dû avoir la possibilité de faire connaître leurs observations préalablement à la prise de décision en question;
Considérant qu’au regard de sa finalité tendant au respect des droits de la défense de l’administré et à l’aménagement, dans la mesure la plus large possible, de sa participation à la prise de la décision administrative, la sanction, en cas de non-observation de l’article 5 pris en ses alinéas 2 et 3 ne saurait se résoudre de façon adéquate en la suspension des délais contentieux;
Qu’en effet, une fois la décision administrative prise, sans la participation des administrés concernés, celle-ci n’est pas automatiquement « réparable » ex post par le fait de permettre aux personnes concernées de faire valoir leurs moyens éventuels ultérieurement par un recours gracieux ou dans le cadre de la procédure contentieuse;
Qu’ainsi, dans sa prise de position à l’égard des observations formulées par la commission de Travail de la Chambre des Députés, le Gouvernement a retenu dans une dépêche du ministre de la Justice adressée au président de la Chambre des Députés le 8 mai 1979, relativement à l’article 5 en question, que « cette disposition, en exigeant une publicité adéquate pour les décisions intéressant les personnes non impliquées dans la procédure, pose un principe général qui devrait être mis en oeuvre dans les différentes procédures particulières. Ce principe a ainsi été développé, de façon parfaite, dans la loi du 16 avril 1979 réorganisant le régime des établissements dangereux. En matière d’autorisations de 13 construire, des solutions satisfaisantes ont pu être mises en pratique par certaines administrations communales »;
Que le fait pour des personnes intéressées d’avoir été mises dans l’impossibilité de présenter leurs observations orales dans le cadre d’une enquête de commodo et incommodo soumise aux dispositions de la loi du 16 avril 1979, entre-temps étendues par la loi du 9 mai 1990 sur les établissements dangereux, insalubres ou incommodes, a été analysé par le Comité du contentieux du Conseil d’Etat en une omission d’une formalité substantielle, au motif que les observations que les intéressés étaient susceptibles de faire auraient pu avoir une influence sur la décision critiquée, emportant ainsi l’annulation de la décision administrative afférente (C.E. 8 décembre 1982, P.25, 365);
Que la même sanction a été retenue sur base du même article 5 alinéa 2 du règlement grand-ducal du 8 juin 1979 précité par le Comité du contentieux du Conseil d’Etat dans son arrêt Blum du 4 mars 1985 (numéros 7446 et 7448 du rôle) (comp. C.E. 8 juillet 1987, Tonteling, numéro 7823 du rôle);
Considérant qu’en présence d’une disposition visant la participation de l’administré à la prise d’une décision administrative, présupposant également l’initiative de celui-ci, le défaut d’avoir rendu publique l’ouverture de la procédure afférente, exigence prévue dans la mesure du possible à charge de l’autorité administrative compétente, tout en constituant une formalité substantielle, ne saurait être sanctionné que dans la mesure où son non-respect a été invoqué, utilement comme en l’espèce, dans le délai contentieux par l’administré qui affirme ne pas avoir pu de ce chef faire valoir ses observations et que ces dernières contiennent, outre les moyens de légalité invoqués, des éléments concrets de participation à la décision à prendre, qui, eussent-ils pu être proposés en temps utile, auraient été de nature à conduire l’autorité compétente à prendre une décision différente en tenant compte de ces propositions, dans les limites d’appréciation laissées au cas précis à l’auteur de la décision (trib. adm. 4 mai 1998 Pas adm. 02/98, MOUSEL, V° Proc. adm. non cont. N°s 34 à 36 p. 136);
Considérant que dans le cadre du recours par elle exercé, ensemble le mémoire en réplique déposé, les parties demanderesses en question ont pu exposer l’ensemble de leurs doléances et démontrer à suffisance le contenu des propositions concrètes tendant à voir prendre une décision différente de celle déférée;
Que le tribunal est amené à constater qu’outre les moyens tenant à la procédure administrative non contentieuse ci-avant analysés, et ceux relatifs à la violation du plan général d’aménagement de la ville de Luxembourg ensemble son règlement sur les bâtisses, lesquels s’analysent sans exception en moyens de légalité dont le tribunal se trouve valablement saisi et qui sont en état d’être toisés sans retard, dans le cadre de la procédure contentieuse régulièrement engagée, les époux KERSCHEN-SCHWARTZ formulent également dans leur requête introductive d’instance des considérations d’ordre public et privé, si, eussent-elles pu être prises en considération avant la prise de décision, auraient pu amener l’autorité de décision à toiser la demande portée devant elle de façon différente, notamment dans le cadre de la disposition dérogatoire préanalysée par elle mise en application;
Qu’ainsi les époux KERSCHEN-SCHWARTZ font exposer que « d’une manière plus générale, la construction à l’endroit donné d’un immeuble résidentiel aux dimensions de celui actuellement en construction, porte atteinte au cadre et à la qualité de vue des requérants, » ainsi qu’« en substance, le grief que les requérants font à la décision attaquée est d’avoir autorisé la construction d’un immeuble résidentiel sur un terrain ne se prétant qu’à la 14 construction d’une maison unifamiliale présentant les mêmes caractéristiques - notamment de dimension (hauteur, profondeur) - que les constructions voisines, le terrain des consorts Oswald ne se prêtant pas, de par ses dimensions, à recevoir une construction de l’importance de celle dont la construction y a été autorisée »;
Considérant qu’à travers des éléments complémentaires tels ceux ainsi proposés par les consorts KERSCHEN-SCHWARTZ au delà des questions de pure légalité de l’autorisation déférée, ceux-ci ont démontré en ce qui les concerne un grief concret au regard de la non-
observation des formalités prévues à l’alinéa 3 de l’article 5 précité constituant complémentairement un chef d’annulation de la décision déférée;
Considérant qu’au-delà du résultat de l’analyse de ces dispositions d’ordre général applicables à la situation des époux KERSCHEN-SCHWARTZ corrélativement à la disposition spéciale applicable à Madame DAHM, il devient superflu d’analyser les autres moyens d’annulation proposés;
Par ces motifs le tribunal, première chambre, statuant contradictoirement;
joint les recours respectivement introduits sous les numéros du rôle 10655 et 10696;
se déclare incompétent pour connaître du recours en réformation introduit sous le numéro du rôle 10655;
déclare les recours en annulation recevables;
les dit également fondés;
partant annule la décision de la bourgmestre de la Ville de Luxembourg du 21 novembre 1997 déférée et renvoie l’affaire devant ladite bourgmestre;
fait masse des frais et les impose pour moitié à la Ville de Luxembourg et pour l’autre moitié aux époux OSWALD-ARENDT;
Ainsi jugé et prononcé à l’audience publique du 15 décembre 1998 par:
M. Delaporte, premier vice-président Mme Lamesch, juge M. Schroeder, juge en présence de M. Schmit, greffier en chef .
15 Schmit Delaporte 16
