GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG COUR ADMINISTRATIVE Numéro 46314C du rôle ECLI:LU:CADM:2022:46314 Inscrit le 30 juillet 2021
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Audience publique du 13 janvier 2022 Appel formé par Monsieur (A) et consorts, …, contre un jugement du tribunal administratif du 12 juillet 2021 (n° 44064 du rôle) ayant statué sur leur recours dirigé contre une décision du bourgmestre de la commune de Sandweiler en présence de l’association sans but lucratif (XY) a.s.b.l., …, en matière de permis de construire Vu la requête d’appel, inscrite sous le numéro 46314C du rôle, déposée le 30 juillet 2021 au greffe de la Cour administrative par la société à responsabilité limitée ETUDE NOESEN, inscrite au tableau V du barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-1475 Luxembourg, 1, Plateau du Saint Esprit, immatriculée au R.C.S. de Luxembourg sous le numéro B 251.614, représentée par Maître Jean-Paul NOESEN, avocat à la Cour, inscrit au tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, au nom de : 1) Monsieur (A) et 2) son épouse, Madame (B), les deux demeurant à L-…, 3) Monsieur (C), demeurant à L-…, 4) Monsieur (D) et 5) son épouse, Madame (E), les deux demeurant à L-… …, …, …, dirigée contre le jugement du tribunal administratif du Grand-Duché de Luxembourg du 12 juillet 2021 (n° 44064 du rôle) par lequel a été déclaré irrecevable sinon non fondé leur recours tendant à l’annulation d’une décision du bourgmestre de la commune de Sandweiler du 16 octobre 2019 délivrée au profit de l’association sans but lucratif (XY) pour l’« aménagement d’une salle des fêtes et logements sociaux », tout en rejetant la demande en allocation d’une indemnité de procédure formulée par l’association sans but lucratif (XY) a.s.b.l. et en condamnant les demandeurs aux frais de l’instance ;
Vu l’exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE, demeurant à Luxembourg, du 5 août 2021, portant signification de cette requête d’appel à l’administration communale de Sandweiler, représentée par son collège des bourgmestre et échevins en fonctions, établie en sa maison communale à L-5240 Sandweiler, 18, rue Principale, ainsi qu’à l’association sans but lucratif (XY), établie et ayant son siège social à L-… …, …, …, représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au R.C.S. de Luxembourg sous le numéro … ;
1Vu le mémoire en réponse déposé au greffe de la Cour administrative le 14 octobre 2021 par Maître Jean KAUFFMAN, avocat à la Cour, inscrit au tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, pour compte de l’administration communale de Sandweiler ;
Vu le mémoire en réponse déposé au greffe de la Cour administrative le même jour par la société anonyme KRIEGER ASSOCIATES, inscrite au tableau V du barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-2146 Luxembourg, 63-65, rue de Merl, immatriculée au R.C.S. de Luxembourg sous le numéro B 240.929, représentée par Maître Georges KRIEGER, avocat à la Cour, inscrit au tableau de l’Ordre des avocats à Luxembourg, pour compte de l’association sans but lucratif (XY), préqualifiée ;
Vu le mémoire en réplique déposé au greffe de la Cour administrative le 10 novembre 2021 par Maître Jean-Paul NOESEN pour compte des appelants ;
Vu le mémoire en duplique déposé au greffe de la Cour administrative le 1er décembre 2021 par Maître Georges KRIEGER pour compte de l’association sans but lucratif (XY), préqualifiée ;
Vu le mémoire en duplique déposé au greffe de la Cour administrative le 8 décembre 2021 par Maître Jean KAUFFMAN pour compte de l’administration communale de Sandweiler ;
Vu les pièces versées au dossier et notamment le jugement entrepris ;
Le rapporteur entendu en son rapport, ainsi que Maîtres Jean-Paul NOESEN et Jean KAUFFMAN en leurs plaidoiries respectives à l’audience publique du 4 janvier 2022.
En date du 16 octobre 2019, le bourgmestre de la commune de Sandweiler, ci-après « le bourgmestre », accorda à l’association sans but lucratif (XY), ci-après « XY », l’autorisation, portant le numéro 72/2019, pour « l’aménagement d’une salle des fêtes et logements sociaux » dans un immeuble sis à L-… Sandweiler, …, ….
Par requête déposée au greffe du tribunal administratif le 27 janvier 2020 (n° 44064 du rôle), Monsieur (A) et son épouse, Madame (B), Monsieur (C), ainsi que Monsieur (D) et son épouse, Madame (E), introduisirent un recours tendant à l’annulation de l’autorisation de bâtir précitée.
Par jugement du 12 juillet 2021, le tribunal déclara ledit recours irrecevable pour défaut d’intérêt à agir dans le chef des époux (A-B), le déclara recevable dans la seule mesure d’une intervention volontaire et irrecevable pour le surplus dans le chef des époux (D-E), reçut ledit recours pour le surplus, le déclara non fondé, rejeta encore la demande en paiement d’une indemnité de procédure formulée par les (XY) et condamna les demandeurs et intervenants aux frais et dépens de l’instance.
Pour ce faire, le tribunal constata que Monsieur (C), propriétaire de l’immeuble sis à …, …, …, justifiait d’un intérêt suffisant à agir, en ce qu’il faisait état de ce que le projet critiqué risquerait de l’affecter en tant que propriétaire d’un immeuble voisin, donné en location, en termes de troubles de voisinage potentiels dont il devrait, le cas échéant, répondre à l’égard de son locataire.
2Il retint plus précisément sur ce point que le constat qu’une construction, le cas échéant contraire aux règles urbanistiques, puisse affecter les voisins, était susceptible de justifier un intérêt à agir suffisant, tout en relevant que les moyens invoqués au fond et visant à critiquer le nombre de « logements » prévus, la présence d’une « salle de fêtes » et le nombre des places de stationnement prévus, étaient, indépendamment de leur caractère justifié, à voir devant ce contexte de tels troubles de voisinage potentiels.
Quant à l’intérêt à agir des époux (D-E), locataires dudit immeuble sis à .., …, …, le tribunal retint que ceux-ci avaient un intérêt suffisant à intervenir volontairement pour appuyer les moyens présentés par le propriétaire de l’immeuble en faisant état des mêmes considérations que celles avancées par ce dernier, à savoir des considérations liées au bruit, à la multiplication de logements contraires à la réglementation urbanistique et aux problèmes de stationnement susceptibles d’affecter les conditions de jouissance du bien pris en location.
Concernant finalement l’intérêt à agir des époux (A-B), le tribunal releva en premier lieu que ceux-
ci habitent une maison d’habitation sise à …, …, …, maison d’habitation située en troisième position par rapport à la construction qui fait l’objet de l’autorisation querellée et qu’ils n’étaient dès lors pas à considérer comme voisins directs. Il nota ensuite que ceux-ci, en tant que voisins indirects, étaient tenus de justifier en quoi les aménagements autorisés aggravaient effectivement et réellement, à la date de l’introduction du recours, leur situation et, plus précisément, en quoi ils affectaient les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leur propre propriété. En relation avec leur qualité de propriétaires d’une parcelle adjacente à l’arrière-fond de la parcelle appartenant aux (XY), le tribunal constata que ce terrain n’était pas construit et son utilisation n’était pas autrement expliquée par les époux (A-B), de sorte qu’il ne pouvait dès lors déceler sous quel aspect leur situation se trouverait aggravée par l’effet du projet litigieux, ce d’autant plus que ledit terrain n’était pas immédiatement adjacent à la partie du terrain sur laquelle est situé l’immeuble concerné par les travaux autorisés. Sur ce, le tribunal retint que les époux (A-B) n’avaient pas justifié à suffisance leur intérêt à agir et que le recours était irrecevable dans leur chef.
Concernant le premier moyen au fond tiré de la violation de l’article 4.1 du plan d’aménagement général de la commune de Sandweiler, ci-après « le PAG », aux termes duquel « une résidence comprendra au maximum 10 unités. Le nombre des studios ayant au moins 35 m² de surface habitable ne pourra dépasser un tiers de la totalité des logements dans un immeuble », le tribunal retint en premier lieu que la notion de « résidence » au sens de cette disposition, intitulée « immeubles à plusieurs logements », visait l’hypothèse spécifique d’un immeuble en copropriété composé de différents lots de copropriété, pouvant être de tailles diverses et dont ceux de taille plus réduite sont communément appelés « studios », par opposition aux « appartements », l’ensemble de ces logements en copropriété étant formé par des lots cadastraux distincts conférant un droit de propriété sur un lot privatif et sur une quote-part des parties communes, de sorte que les dispositions invoquées n’étaient susceptibles d’être pertinentes que pour autant que le projet concerné visait la création d’un immeuble en copropriété. Sur ce, il arriva à la conclusion que tel n’était pas le cas en l’espèce, relevant dans ce contexte que le projet, dénommé « aménagement d’une salle des fêtes et logements sociaux », visait non pas la démolition d’une construction existante, mais uniquement des modifications portant essentiellement sur l’aménagement intérieur d’une construction existante avec ajout d’une « extension » au premier étage sans pour autant que 3le projet en cause n’ait pour objet de modifier l’immeuble existant en un immeuble résidentiel au sens d’un immeuble en copropriété subdivisé en différents lots cadastraux. Tout en relevant que les pièces dénommées « studios » sur les plans, désignant l’espace de séjour des unités au premier et deuxième étage, étaient équipées chacune d’une salle de douche et d’un coin cuisine et si ces aménagements conféraient une certaine autonomie à ces pièces, le tribunal jugea qu’il n’était pas permis d’en déduire ipso facto que ces pièces représentaient des lots de copropriété distincts, ce d’autant plus que le projet prévoyait également au rez-de-chaussée des pièces destinées à l’usage commun, telles une cuisine et une salle de réunion, de même que des bureaux pour encadrer les occupants de l’immeuble.
Le tribunal arriva partant à la conclusion que l’emploi du terme « studio » ne permettait pas de conclure que le projet comporterait un changement d’affectation d’une maison d’habitation dite unifamiliale en un immeuble en copropriété au sens de l’article 4.1, point e), du PAG et il rejeta partant le moyen afférent.
Quant à la violation alléguée de l’article 5 du PAG aux termes duquel « le secteur du centre est destiné à l'habitation et aux constructions pour les services publics, les établissements commerciaux, cafés, restaurants, ateliers, professions libérales, pharmacies et magasins réservés au service client, à condition que ces activités correspondant à la destination de ces immeubles ne gênent pas l'habitat (…) », les demandeurs critiquant exclusivement l’existence d’une « salle des fêtes » qui, d’après eux, impliquerait des gènes pour le voisinage, le tribunal constata en premier lieu qu’il se dégagerait de la comparaison des plans que la construction existante comportait au même endroit une salle désignée « espace commun » aux dimensions quasi-identiques et que l’autorisation critiquée ne comportait pas un changement d’affectation au niveau de cette pièce, mais portait uniquement sur des modifications de l’aménagement intérieur de celle-ci, pour l’affectation de laquelle (XY) bénéficierait d’un droit acquis et dont la légalité n’était pas autrement contestée. Il releva en outre que les demandeurs resteraient en tout état de cause en défaut de justifier que les activités envisagées engendraient une quelconque nuisance pour le voisinage, leurs craintes étant purement hypothétiques, et qu’au-delà du réaménagement d’une salle des fêtes, l’autorisation portait sur l’aménagement de « logements sociaux » incontestablement destinés à l’habitation, de sorte que l’autorisation n’encourrait pas non plus de critique à cet égard, l’affectation à titre d’habitation se trouvant vérifiée. Le tribunal rejeta dès lors également le moyen tiré d’une violation de l’article 5 du PAG.
Concernant finalement la violation alléguée de l’article 33 du PAG concernant le nombre d’emplacements de stationnement requis, le tribunal releva de prime abord qu’en vertu de l’article 33, alinéa 1er, du PAG, en cas de transformation d’une construction existante - le projet comportant, des aménagements intérieurs et une extension au niveau du 1er étage - l’obligation d’aménager des emplacements ne valait que pour la surface nouvelle créée dépassant les 25 m2. Il nota encore que dans la mesure où il n’y avait pas création d’une salle des fêtes nouvelle, l’article 33, alinéa 1er, du PAG n’exigeait pas la nécessité de prévoir des emplacements supplémentaires au-delà de ceux d’ores et déjà requis au moment de la mise en place initiale de cette salle. Quant à la partie de l’immeuble destinée à l’habitation, dont la surface se trouverait certes augmentée de plus de 25 m² - l’extension au premier étage impliquant une augmentation de la surface exploitée de l’ordre de 35,30 m² -, le tribunal constata que le moyen des demandeurs, affirmant qu’il faudrait prévoir 1,5 emplacement de stationnement pour chaque « studio » par 4référence au deuxième tiret du point a) de l’article 33 du PAG, reposerait sur la prémisse erronée que l’autorisation querellée portait sur un changement d’affectation d’une maison à caractère unifamilial existante en un immeuble résidentiel en copropriété. Or, d’après les premiers juges, le projet de l’espèce aurait uniquement pour objet des aménagements à l’intérieur d’une construction existante, de type unifamilial, voire une extension à des fins d’habitation au premier étage, et il ne se dégagerait d’aucun élément du dossier que le projet, tel qu’autorisé, impliquait la création d’un immeuble en copropriété comportant plusieurs lots de copropriété. A titre superfétatoire, le tribunal releva encore que les demandeurs n’auraient présenté aucun moyen en droit qui permettrait d’exclure un tel mode d’habitation de la qualification de « maison à caractère unifamilial » au sens de l’article 33 du PAG, et qu’à défaut, d’une part, de dispositions spécifiques imposant un nombre déterminé d’emplacements de stationnement pour cette forme d’habitation et, d’autre part, d’applicabilité du deuxième tiret du point a) de l’article 33 du PAG prévoyant 1,5 emplacement par logement pour les immeubles à plusieurs logements – dont 1 à l’intérieur de la construction – avec un minimum de 5 emplacements pour 3 unités, les critiques de ceux-ci quant au nombre d’emplacements de stationnement prévus, à savoir 6 emplacements, seraient à rejeter.
Par requête d’appel déposée au greffe de la Cour administrative le 30 juillet 2021, Monsieur (A) et son épouse, Madame (B), Monsieur (C), ainsi que Monsieur (D) et son épouse, Madame (E), ont régulièrement fait entreprendre le jugement du 12 juillet 2021.
A l’appui de cet appel, les époux (A-B) critiquent en premier lieu le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable le recours pour autant qu’introduit en leurs noms respectifs. Ils exposent dans ce contexte qu’ils sont propriétaires des parcelles cadastrales 283/4868 et 283/4224, la première parcelle étant un terrain constructible directement adjacent à la parcelle des (XY) et la parcelle …, sise à …, …, …, se situant « à moins d’une encablure des nuisances résulta[nt] du bruit, de la densification de l’habitat et des problèmes de parking » mises en avant. Ils cumuleraient ainsi la qualité de voisin direct et celle de partie subissant des inconvénients causés par la nouvelle construction, de sorte qu’ils justifieraient d’un intérêt à agir à l’encontre de la décision litigieuse.
L’administration communale de Sandweiler, ci-après « la commune », demande la confirmation pure et simple du jugement entrepris quant à l’intérêt à agir des demandeurs originaires respectifs.
Tout en sollicitant la confirmation du jugement entrepris dans la mesure où il a déclaré irrecevable le recours des époux (A-B) pour défaut d’intérêt suffisant à agir, (XY) demandent à voir déclarer irrecevable la requête introductive de première instance dans le chef des trois autres demandeurs originaires, estimant que les explications mises en avant par ceux-ci viseraient essentiellement le risque d’un trouble anormal du voisinage ne relavant pas de la compétence des juridictions administratives et ne seraient partant pas suffisantes pour caractériser un intérêt à agir dans leur chef.
L'intérêt conditionne la recevabilité d'un recours contentieux. En matière de contentieux administratif portant, comme en l'espèce, sur des droits objectifs, l'intérêt ne consiste pas dans un droit allégué, mais dans le fait vérifié qu'une décision administrative affecte négativement la situation en fait ou en droit d'un administré qui peut partant tirer un avantage corrélatif de la sanction de cette décision par le juge administratif (cf. Cour adm. 14 juillet 2009, n°s 23857C et 23871C du rôle, Pas. adm. 2021, V° Procédure contentieuse, n° 3 et autres références y citées).
5 En présence d'un recours contentieux dirigé contre un permis de construire un ouvrage déterminé, la partie demanderesse doit soit pouvoir justifier de l'existence d'une situation de proximité par rapport à l'ouvrage projeté soit pouvoir faire valoir un intérêt spécial. L'analyse de l'existence ou non d'une situation de proximité appelle le juge administratif à considérer la distance entre la résidence de la partie demanderesse et l'implantation de l'ouvrage autorisé, l'importance de cette dernière et la configuration générale des lieux (cf. Cour adm. 27 septembre 2011, n° 28537C du rôle, Pas. adm. 2021, V° Procédure contentieuse, n° 82 et autres références y citées).
L'intérêt à agir dégagé à partir de la situation de voisin repose essentiellement sur la prémisse que les voisins proches sont, par essence, appelés à se faire face au quotidien et se trouvent confrontés, de manière constante et inévitable, à l'aggravation concrète de leur situation de voisins alléguée à l'appui de leurs prétentions (cf. Cour adm. 26 mai 2005, n° 19027C du rôle, Pas. adm. 2021, V° Procédure contentieuse, n° 84 et autres références y citées).
Finalement, il convient de rappeler que le nu-propriétaire d’une construction avoisinante projetée justifie d’un intérêt à agir suffisant car il doit être considéré comme détenteur de droits réels sur ledit immeuble pouvant librement disposer de l’immeuble et, à ce titre, il doit être considéré comme intéressé à conserver la valeur économique de l’immeuble (cf. Cour adm. 19 novembre 2019, n° 43052C du rôle, Pas. adm. 2021, V° Procédure contentieuse, n° 101).
En l’espèce, il convient de relever que tant les époux (A-B), en leur double qualité de propriétaire d’un terrain directement adjacent à celui faisant l’objet de l’autorisation de construire litigeuse et de voisin indirect de la construction visée située à quelques dizaines de mètres de leur habitation, que les époux (D-E), en leur qualité de locataire de l’immeuble adjacent à la construction visée par l’autorisation litigieuse, ainsi que Monsieur (C) en sa qualité de propriétaire de l’immeuble donné en location aux époux (D-E), soutiennent que l’autorisation critiquée du 16 novembre 2019 violerait certaines dispositions réglementaires en vigueur, en l’occurrence les articles 4. 1, 5 et 33 du PAG.
Ce faisant, ils ont tous expliqué à suffisance être confrontés, de manière constante et inévitable, à une aggravation concrète de leurs situations respectives leur donnant un intérêt suffisant à agir, étant relevé que l’analyse de la pertinence de leur argumentation n’est à apprécier que dans le cadre de l’examen au fond du litige.
Il s’ensuit que le jugement du 12 juillet 2021 est à réformer sur ce point et qu’il convient de retenir que tant les époux (A-B) que les époux (D-E), ces derniers en tant que demandeurs originaires à part entière, justifient, à côté de Monsieur (C), à suffisance d’un intérêt à agir à l’encontre de la décision du bourgmestre du 16 octobre 2019.
A l’appui de cet appel, les appelants réitèrent leurs moyens de première instance en soutenant en premier lieu que le projet litigieux serait incompatible avec l’article 4.1 du PAG, prévoyant que « le nombre de studios ayant au moins 35 m2 de surface habitable ne pourra dépasser un tiers de la totalité des logements dans l’immeuble », au motif que les studios projetés représenteraient 100 % des logements prévus dans l’immeuble. Ils critiquent le jugement entrepris en relevant que celui-ci permettrait à un propriétaire unique d’entasser dans une bâtisse un nombre illimité de 6personnes pourvu qu’il n’y ait pas de cadastre vertical et tout immeuble serait à qualifier d’« unifamilial » s’il n’était pas organisé en copropriété. Or, pareille interprétation serait incompatible avec la finalité d’une réglementation urbanistique et permettrait les pires abus, dont notamment des logements insalubres n’ayant qu’un seul propriétaire.
Les appelants concluent ensuite à une violation de l’article 5 du PAG et critiquent plus particulièrement les premiers juges en leur constat que les (XY) bénéficieraient d’un droit acquis en l’absence d’une réelle modification de la situation antérieure. Dans ce contexte, ils relèvent plus particulièrement qu’aucune salle des fêtes n’aurait été autorisée préalablement. Ainsi, en 1984, l’immeuble litigieux aurait été une vraie maison unifamiliale et plus tard la véranda aurait été transformée illégalement en salle des fêtes sans sortie directe ni sortie de secours. Ils exposent que le réaménagement actuel permettrait d’exploiter la salle comme une discothèque ordinaire et que les transformations auraient été importantes, l’immeuble ayant subi une « Entkernung » avec enlèvement des dalles et des parois intérieures. Les appelants estiment encore que les désagréments mis en avant, même s’ils n’étaient pas encore avérés, à défaut pour la construction d’être achevée au moment de l’introduction du recours contentieux, seraient évidents, tout en renvoyant dans ce contexte au contenu de l’édition du « Gemengebuet » publié par la commune au mois d’octobre 2021 et faisant état de la possibilité de prendre en location la salle des fêtes avec son comptoir pour des événements avec une limite de 45 places assises et s’adressant tant à des associations, qu’à des personnes privées et des entreprises.
Finalement, les appelants concluent de nouveau à une violation de l’article 33 du PAG, au vu du nombre insuffisant de places de stationnement prévus par rapport à la construction projetée, argumentant dans ce contexte qu’une norme à finalité urbanistique, telle la densité du logement ou le nombre minimum de parkings, devrait être impérativement respectée.
Tant la commune que les (XY) demandent la confirmation pure et simple du jugement entrepris.
A titre liminaire, les (XY) sollicitent, par application de l’article 31 de la loi modifiée du 21 juin 1999 portant règlement de procédure devant les juridictions administratives, rendu applicable en instance d’appel par l’article 54 de ladite loi, la suppression de certains passages de la requête d’appel jugés outranciers, voire calomnieux et de nature à nuire à son honneur et sa réputation, et plus précisément des passages suivants :
- « les (XY) ont toujours profité de la protection d’un parti proche de leur obédience » - « plus tard, mais il y a moins de trente ans, la véranda d’un immeuble d’habitation a été transformée illégalement en salle des fêtes. Les bourgmestres étaient soit des amis d’obédience des (XY), soit n’osaient pas se mettre le curé à dos pour des raisons électorales, et n’ont bronché contre cette construction illégale » et - « mais de la transformation d’une salle des fêtes sauvage et illégale ».
Il convient de constater en premier lieu que par les passages incriminés, les appelants insinuent en substance que les autorités politiques locales, en raison d’affinités particulières, auraient toléré la construction sans autorisation d’une véranda et d’une salle des fêtes, voire autorisé une construction illégale dont auraient profité les (XY). Si la terminologie choisie est certes à qualifier de « langage fort » et n’est pas forcément nécessaire ou indispensable pour soutenir 7l’argumentation des parties appelantes, la Cour arrive cependant à la conclusion que par ces propos, le litismandataire des appelants tente de décrire que les transformations opérées de par le passé au niveau de la salle des fêtes litigieuse ont été réalisées, soit en l’absence de demande d’autorisation soit en vertu d’une autorisation non conforme aux règles d’urbanisme applicables, et que, ce faisant, il n’a pas dépassé les limites à ne pas franchir en matière de liberté d’expression et porté une atteinte démesurée aux droits de la défense de la partie adverse.
Il s’ensuit que la demande en suppression des passages incriminés présentée par les (XY) est à abjuger.
La commune, après avoir décrit en détail les transformations projetées au niveau de l’immeuble litigieux, relève que ledit immeuble accueillerait une structure pouvant être qualifiée de logement intégré, sinon de logement encadré en faveur de jeunes socialement défavorisés. Plus particulièrement, il n’y aurait pas eu une démultiplication au niveau des logements, étant donné que ceux-ci auraient déjà existé auparavant, le tout ayant consisté à moderniser les anciennes chambres pour répondre au confort moderne de ces compartiments individualisés.
Quant à la salle des fêtes, celle-ci serait destinée, comme par le passé, pour organiser 3 à 4 repas par an en faveur de personnes âgées à concurrence d’une assistance de 30 personnes ou encore pour des réunions des (XY) et des bazars de bienfaisance, lesdites manifestations n’étant pas de nature à causer des désagréments pour le voisinage.
Finalement, la commune réfute toute violation d’une des dispositions réglementaires du PAG invoquées par les appelants, à savoir les articles 4. 1, 5 et 33 du PAG, en soutenant, d’une part, que la construction litigieuse ne serait pas un immeuble composé de plusieurs logements ni une maison à appartements ou une résidence mais constituerait une seule unité de logement pouvant être donnée en colocation comprenant une partie déterminée individualisée, d’autre part, que les allégations par rapport à des nuisances mises en avant par les appelants seraient purement gratuites, et, de troisième part, que le caractère unifamilial de la construction projetée devrait être pris en considération pour arriver à la conclusion qu’un nombre suffisant d’emplacements de stationnement serait prévu.
Les (XY) insistent sur la considération que l’objectif des travaux en cause était de modifier l’aménagement intérieur d’une maison unifamiliale et non pas de procéder à un changement d’affectation de la maison d’habitation unifamiliale en un immeuble résidentiel au sens d’un immeuble en copropriété subdivisé en différents lots cadastraux. D’après l’intimée, l’interprétation de la notion de « studio », telle que présentée par les appelants, n’aurait pas lieu d’être. De plus, il serait de jurisprudence que la colocation de chambres serait compatible avec la notion de « maison unifamiliale ».
L’intimée argumente encore qu’en matière de transformation d’un immeuble existant, dont les dimensions extérieures ne subiraient pas de changements, l’immeuble en place disposerait d’un droit acquis de maintenir ces dimensions, ce d’autant plus qu’il n’y aurait pas de changement d’affectation. Pour le surplus, une argumentation basée sur un comportement futur des locataires ne serait pas opérante, étant donné qu’il s’agirait d’un problème d’exécution de l’autorisation accordée relevant de la problématique des troubles de voisinage.
8 Il est constant en cause que l’immeuble litigieux est situé dans le secteur du centre de la localité de Sandweiler, dont les caractéristiques spécifiques, la densité admissible et le mode de mise en valeur sont spécifiés aux articles 5 et suivants du PAG, applicable au moment de la délivrance de l’autorisation du 16 octobre 2019 suite à la modification ponctuelle par le conseil communal du 17 juillet 2018 et approuvée par le ministre le 21 décembre 2018, secteur qui est destiné, d’après la définition inscrite à l’article 5.1 du PAG « à l’habitation et aux constructions pour les services publics, les établissements commerciaux, cafés restaurants, ateliers, professions libérales, pharmacies et magasins réservés au service client, à condition que ces activités correspondant à la destination de ces immeubles ne gênent pas l’habitat (…) ».
A la lecture dudit PAG, la Cour relève encore que l’article 6.1 du PAG réserve les secteurs d’habitation de moyenne densité « aux maisons à caractère unifamilial avec au maximum une unité de logement. Un seul logement intégré est autorisé dans une maison unifamiliale uniquement.
Les maisons à caractère unifamilial sont à maintenir et / ou à transformer, elles ne peuvent être remplacées que par des maisons à caractère unifamilial isolées, jumelées ou en bande.
Les maisons de type bi-familiale ou plurifamiliale avec au maximum 6 unités de logement peuvent être autorisés sur des terrains non-construits. (…) ».
Finalement, l’article 7.1 du PAG réserve les secteurs d’habitation de faible densité « aux maisons à caractère unifamilial avec au maximum une unité de logement. Un seul logement intégré est autorisé dans une maison unifamiliale uniquement.
Les maisons à caractère unifamilial sont à maintenir et / ou à transformer, elles ne peuvent être remplacées que par des maisons à caractère unifamilial isolées, jumelées ou en bande.
Les maisons de type bi-familiale ou plurifamiliale avec au maximum 4 unités de logement peuvent être autorisés sur des terrains non-construits. (…) ».
Si dès lors les secteurs d’habitation de moyenne et de faible densité sont réservés aux maisons à caractère unifamilial avec au maximum une unité de logement et, le cas échéant, un seul logement intégré, ainsi qu’aux immeubles à plusieurs logements (maisons de type bi-familiale ou plurifamiliale) avec un maximum de respectivement 6 et 4 unités de logement, le secteur du centre est réservé à l’habitation en général, ainsi qu’aux différentes destinations énumérées à l’article 5.1 du PAG, de sorte que l’immeuble litigieux tombe a priori dans les prévisions dudit article pour viser un immeuble destiné à accueillir au niveau du rez-de-chaussée une salle des fêtes d’une superficie de 65,93m2, deux bureaux ayant des superficies respectives de 14,66 m2 et 19,11 m2, une salle de réunion de 19,80 m2 et une cuisine d’une superficie de 19,44 m2, ainsi qu’au niveau des 1er et 2ième étages 5 studios ayant des surfaces respectives comprises entre 35,10 m2 et 41,83 m2.
Il se dégage partant des dispositions précitées que le PAG distingue uniquement entre deux catégories d’immeubles d’habitation, en prévoyant, d’un côté, les maisons à caractère unifamilial avec au maximum une unité de logement et, le cas échéant, un seul logement intégré, et, d’un autre côté, les immeubles à plusieurs logements comprenant plus d’une unité de logement, tels que visés encore par l’article 4.1, point e), du PAG, article figurant parmi les règles applicables à toutes les zones d’habitation et imposant pour les immeubles à plusieurs logements le respect d’un certain nombre de prescriptions.
9Au vu de ce qui précède, la Cour est amenée à retenir en premier lieu que l’immeuble litigieux est à considérer comme un immeuble à plusieurs logements au sens du PAG pour prévoir 5 studios, c’est-à-dire des unités de logement à part, à côté des pièces situées au niveau du rez-de-chaussée avec leurs destinations respectives spécifiques.
L’article 4.1, point e), du PAG énumère parmi les prescriptions devant être respectées celle prévoyant que « une résidence comprendra au maximum 10 unités. Le nombre des studios, ayant au moins 35 m2 de surface nette habitable, ne pourra dépasser 1/3 de la totalité des logements dans un immeuble. (…) ».
Si les différents studios de l’immeuble litigieux respectent en l’occurrence la surface nette habitable minimale de 35 m2, force est de constater que l’immeuble faisant l’objet de l’autorisation de construction litigieuse n’est cependant pas en conformité avec l’autre prescription figurant à l’article 4.1, point e), du PAG concernant le nombre de studios admissibles dans un immeuble à plusieurs logements, à savoir 1/3 de la totalité des logements, les 5 studios en cause équivalant à 100 % des logements y prévus.
En effet, au vu de ces textes clairs et précis du PAG, la Cour ne saurait suivre les parties intimées en leur argumentation que la construction litigieuse est à considérer comme une seule unité de logement pouvant être donnée en colocation et comprenant une partie déterminée individualisée, constituée par les 5 logements individualisés, encore appelés « compartiments individualisés », ou comme maison d’habitation unifamiliale, mais comme un immeuble composé de plusieurs logements, à savoir les 5 studios indiqués sur les plans, même si ledit immeuble ne constitue pas une résidence ou une maison à appartements au sens commun du terme.
La Cour ne partage pas non plus l’argumentation des premiers juges ayant retenu que la notion de « résidence » prévue à l’article 4.1, point e), du PAG vise l’hypothèse spécifique d’un immeuble en copropriété composé de différents lots de copropriété. En effet, la notion « immeuble à plusieurs logements » utilisée audit article est à considérer comme étant synonyme du terme de « résidence » pour viser tous les deux des constructions comprenant plus qu’une unité de logement, le PAG ne faisant précisément que la distinction entre les maisons à caractère unifamilial avec au maximum une unité de logement et, le cas échéant, un seul logement intégré, et les immeubles à plusieurs logements, ces derniers incluant nécessairement les immeubles en copropriété composés de différents lots de copropriété, encore appelés communément « résidences », les immeubles en copropriété composés de différents lots de copropriété n’étant précisément pas prévus comme un type d’immeuble d’habitation à part d’après les règles urbanistiques du PAG, à côté des immeubles à plusieurs logements.
Quant à l’argumentaire des (XY) que l’immeuble en place disposerait d’un droit acquis au maintien des dimensions, ce d’autant plus qu’il n’y aurait pas de changement d’affectation prévu, la Cour tient à relever en premier lieu que la question du maintien des dimensions dudit immeuble n’est pas en discussion dans le cadre du présent litige.
Pour le surplus, il convient de rappeler que les propriétaires d’immeubles n’ont pas un droit acquis au maintien d’une réglementation communale d’urbanisme donnée mais tout au plus, à partir de droits individuels dérivés depuis une réglementation antérieurement en vigueur, seraient-ils 10autorisés à faire prolonger sous la réglementation nouvelle l’effet de ces droits dérivés dûment constitués. Il n'existe pas de droit acquis, en cas de démolition d'une construction, d'observer, lors d'une nouvelle construction, voire de la reconstruction, le droit acquis en la matière se limitant à pouvoir laisser en place une construction légalement réalisée sous une réglementation antérieure mais ne respectant pas les prescriptions se dégageant d'une réglementation nouvelle.
Or, il échet de constater qu’il se dégage des pièces versées au dossier que l’immeuble litigieux a subi un réaménagement voire une reconstruction intérieure totale, les appelants qualifiant à juste titre les travaux de démolition de « Entkernung », suivie d’une reconstruction intérieure subséquente, de sorte que les (XY) étaient tenues au respect des normes urbanistiques telles que se dégageant du PAG, dont notamment les prescriptions restrictives visant les immeubles à plusieurs logements telles que figurant à l’article 4.1, point e), du PAG.
Il s’ensuit que par réformation du jugement entrepris, la décision du bourgmestre du 16 octobre 2019 encourt l’annulation pour non-respect de l’article 4.1, point e), du PAG, l’examen des autres moyens devenant surabondant.
Les (XY) sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de procédure d’un montant de ….- €.
Au vu de l’issue du litige, ladite demande est cependant à rejeter.
Par ces motifs, la Cour administrative, statuant à l’égard de toutes les parties en cause ;
reçoit l’appel du 30 juillet 2021 en la forme ;
par réformation du jugement entrepris du 12 juillet 2021, déclare le recours recevable dans le chef de tous les demandeurs originaires ;
au fond, le dit justifié ;
partant, par réformation dudit jugement, annule la décision du bourgmestre de la commune de Sandweiler du 16 octobre 2019, portant le numéro 72/2019, délivrée au profit de l’association sans but lucratif (XY) pour l’« aménagement d’une salle des fêtes et logements sociaux » et renvoie le dossier devant ledit bourgmestre ;
rejette la demande en allocation d’une indemnité de procédure formulée par l’association sans but lucratif (XY) ;
condamne l’administration communale de Sandweiler aux dépens des deux instances.
11 Ainsi délibéré et jugé par :
Francis DELAPORTE, président, Henri CAMPILL, vice-président, Lynn SPIELMANN, conseiller, et lu par le président en l’audience publique à Luxembourg au local ordinaire des audiences de la Cour à la date indiquée en tête, en présence du greffier de la Cour ….
s. … s. DELAPORTE Reproduction certifiée conforme à l’original Luxembourg, le 14 janvier 2022 Le greffier de la Cour administrative 12
