TRIBUNAL SUPERIEUR D'APPEL
MAMOUDZOU MAYOTTE
---------------------------------------
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 02 / 09 / 2008 No 100 / 2008
----------------------------------------------------
R. G. 14 / 07
Prononcé publiquement le deux septembre deux mille huit par le Tribunal Supérieur d'Appel de MAMOUDZOU – MAYOTTE, statuant en matière Civile
DONT APPEL D'UN JUGEMENT RENDU PAR LE T. P. I DE MAMOUDZOU
LE 07 / 12 / 2006 No 107 / 06
APPEL DU : 06 / 02 / 2007
PARTIES EN CAUSE DEVANT LA COUR
APPELANT
INFIRMATION
SOCIETE IMMOBILIERE DE MAYOTTE
Place Mariage
BP 91
97600 Mamoudzou
COMPARANT PAR la S. C. P BELOT-GREGUT-HAMEROUX, AVOCATS
INTIME
Monsieur X... Gérard
Demeurant ...
...
COMPARANT par Maître HORY, AVOCAT
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE
PRESIDENT :
Monsieur Jean-Claude SARTHOU, Vice-Président du Tribunal Supérieur d'Appel de Mamoudzou – Mayotte
ASSESSEURS :
Madame Sophie COLLET et Monsieur Eric FREMONT, assesseurs suppléants désignés par ordonnance du 25 août 2008 de Monsieur le Président du Tribunal Supérieur d'Appel, en application de l'ordonnance no 92 1141 du 12 octobre 1992, relative à l'organisation judiciaire à Mayotte,
A l'audience publique du 03 juin 2008, les parties à la cause et leurs conseils ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,
La cause a été mise en délibéré par le Président et l'arrêt rendu à l'audience publique du 02 septembre 2008 ;
ASSISTES DU GREFFIER
Fatima BOUNOU lors des débats et Faouzati MADI SOUF lors du prononcé du délibéré ;
ARRET CONTRADICTOIRE
Prononcé à l'audience publique du 02 septembre 2008 par Monsieur Jean-Claude SARTHOU, Vice-Président du Tribunal Supérieur d'Appel, présent lors du délibéré, et signé par le Président et le Greffier.
Par comparution et déclaration au greffe de la juridiction, en date du 6 février 2006, la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE MAYOTTE, en abrégé " SIM " a interjeté appel d'un jugement no 107 / 06, rendu le 7 décembre 2006 par le Tribunal de Première Instance de MAMOUDZOU qui, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en matière civile et en premier ressort, a essentiellement déclaré irrecevable la demande de la " SIM " pour non respect de l'article 11 du contrat de bail signé entre les parties le 7 février 1991.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte d'huissier de justice, délivré le 15 décembre 2005, la " SIM " a fait assigner Monsieur Gérard X... devant le Tribunal de Première Instance de MAMOUDZOU afin d'entendre ce dernier condamner à lui payer la somme principale de 72 378, 52 euros, au titre des loyers impayés du mois de mars 2000 au mois d'octobre 2005, et de prononcer l'expulsion de ce dernier avec toutes les conséquences de droit.
Après qu'il a été statué comme indiqué ci-dessus dans le jugement frappé d'appel, l'affaire a été inscrite au rôle du Tribunal Supérieur d'Appel de MAMOUDZOU le 6 février 2007 ;
Les parties, régulièrement convoquées devant cette juridiction, ont comparu par avocat ou en personne, et après renvois contradictoires, à l'audience de plaidoirie du 3 juin 2008 ;
L'affaire a été mise en délibéré au 2 septembre suivant.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
1- de l'appelant :
Par conclusions récapitulatives et en réponse régulièrement communiquées et enregistrées le 15 janvier 2008, la " SIM " soutient que la clause d'arbitrage prévue à l'article 11 du bail initial est nulle, car selon les dispositions de l'ancien article 2061 du code civil, issu de la loi du 5 juillet 1972, il est édicté que " la clause compromissoire est nulle s'il n'est disposé autrement par la loi ", et que selon le nouvel article résultant de la loi du 15 mai 2001, cette clause ne s'applique qu'en matière commerciale.
La " SIM " soutient par ailleurs qu'il n'existe aucune compensation de prévue entre le montant du loyer et les frais de construction d'une piscine, ces deux causes étant incompatibles avec la compensation légale de l'article 1291 du code civil.
En conséquence, elle demande au Tribunal Supérieur d'Appel :
- infirmer le jugement entrepris,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail en date du 7 février 1991, modifié le 1er novembre 1995,
- ordonner l'expulsion de Monsieur Gérard X..., ainsi que tout occupant de son chef, par toutes voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique si besoin est,
- condamner Monsieur X... à lui payer la somme de 81 907, 58 euros, au titre des loyers exigibles du mois de mars 2000, au mois d'octobre 2005,
- le condamner à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer à
compter de la résiliation du bail,
- condamner Monsieur X... à lui payer la somme de 3 000 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- le condamner en tous les dépens.
2- de l'intimé :
Par conclusions régulièrement communiquées et enregistrées les 6 novembre 2007 et 6 mai 2008, Monsieur Gérard X..., après avoir rappelé les différentes procédures antérieures et la variation dans les sommes demandées par la " SIM " pour les mêmes périodes de loyers, soutient ou rappelle que la compensation demandée ne porte pas sur les frais de construction d'une piscine, mais sur l'agrandissement substantiel de l'immeuble loué pour une somme de 60 000 euros environ.
Dans ses conclusions additionnelles, Monsieur X... précise qu'il convient de ne pas confondre une clause d'arbitrage, avec la clause d'expertise conventionnelle préalable prévue à l'article 11 du contrat de bail précité, et qui s'appliquerait très exactement dans le cas d'espèce.
Il demande en conséquence à cette juridiction :
- constater l'irrecevabilité de la demande pour inapplication de l'article 11 du contrat de bail,
A défaut :
- constater l'irrecevabilité de la demande pour défaut de justification de la demande principale, et accessoirement, de la demande au titre des intérêts de retard.
Subsidiairement,
- ordonner la compensation entre les loyers dus et le montant des travaux réalisés par l'appelant ",
A défaut, avant dire droit,
- ordonner une expertise des dits travaux,
- condamner la " SIM " à lui payer la somme de 2 000 euros, au titre des dispositions
de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- la condamner en tous les dépens.
SUR CE, LA COUR
Vu l'ensemble des écritures oralement reprises, ensemble la décision de première instance auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et du droit, ainsi que de la procédure jusqu'alors suivie par les parties,
- Sur la recevabilité de l'appel :
Attendu que l'appel formé le 6 février 2006, par la " SIM ", à l'encontre du jugement précité du 7 décembre 2006, a été établi dans les formes et délais de la loi, que la procédure a satisfait aux formes prescrites, que la recevabilité de cet appel n'est pas discutée, et qu'aucun élément de la procédure ne permet à la Cour d'en relever d'office l'irrégularité ;
Attendu qu'il convient en conséquence de déclarer cet appel régulier et recevable.
- Au fond :
- Sur l'article 11 du bail du 7 février 1991,
Attendu qu'indépendamment des arguments juridiques soulevés par l'une ou l'autre des parties, sur l'applicabilité ou non du second paragraphe de l'article 11 du bail précité qui stipule que " les parties conviennent de soumettre tout différent à l'arbitrage préalable d'un expert désigné en commun ", il convient de relever qu'il ne saurait y avoir de " différent " sur l'obligation première faite à tout locataire de payer le loyer convenu dans le bail, notamment lorsque c'est le propriétaire des lieux qui prend l'initiative d'une procédure en paiement des loyers, le locataire n'ayant auparavant jamais demandé la consignation judiciaire ou la compensation entre le montant des loyers, et les travaux qu'il aurait réalisés, si tant est qu'ils auraient été autorisés ;
Attendu qu'un arbitre dont les modalités de désignation ne sont d'ailleurs pas prévues dans le bail, ne pourrait que constater que le montant du loyer est déjà fixé ;
Attendu que malgré ses longues explications sur les errements de la " SIM " dans la précision sur le montant des loyers dus, Monsieur X... qui ne conteste aucunement devoir des loyers, n'indique jamais quel serait le montant mensuel des loyers exigibles ;
Attendu, très subsidiairement, que Monsieur X... ne produit aucune facture acquittée sur le montant exact des travaux réalisés, lesquels travaux n'ont d'ailleurs fait l'objet d'aucune autorisation de la part du bailleur qui, dans le cas d'espèce, serait en droit d'appliquer les dispositions de l'article 6. 2 du bail ;
Attendu ces motifs, la demande présentée par la " SIM " sera déclarée recevable.
- Sur la résiliation du bail et ses conséquences,
Attendu que le dernier commandement de payer les loyers délivré le 30 août 2005 visait la clause résolutoire, et que Monsieur X... n'a versé aucune somme depuis cette date, comme il s'en dispense depuis des années, l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail seront constatées, et l'expulsion de Monsieur X..., ainsi que celle de tout occupant de son chef, sera ordonnée, si besoin est avec le concours de la force publique.
- Sur le montant des loyers et indemnités d'occupation,
Attendu que dans ses dernières écritures, et afin d'éviter toute discussion, la " SIM " propose de ne retenir qu'un montant de loyer linéaire égal à la somme mensuelle de 952, 24 euros, sans l'indexation annuelle de droit, cette somme sera retenue comme étant le loyer mensuel dû entre le 1er mars 2000, et le 30 août 2005, soit 66 mois à 952, 24 euros = 62 847, 84 euros ;
Attendu qu'il convient de fixer une indemnité d'occupation, à compter du 1er septembre 2005, égale au montant du loyer mensuel exigible, jusqu'au départ effectif des lieux loués, cette indemnité sera fixée à la somme mensuelle de 952, 24 euros, et Monsieur X... sera condamné à payer cette indemnité arrêtée au 30 septembre 2008, tout mois commencé étant dû.
- Sur la demande au titre des frais irrépétibles :
Attendu que la " SIM " sollicite l'attribution de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Attendu qu'en équité, cette demande est partiellement justifiée dans son principe, il y a lieu en conséquence de réduire le montant de cette prétention et de condamner Monsieur X... à lui payer la somme de 2 000 euros, au titre des frais irrépétibles d'appel, comme à le condamner en tous les dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal Supérieur d'Appel de MAMOUDZOU, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en Chambre civile, et en dernier ressort,
En la forme,
Déclare recevable l'appel formé le 6 février 2006, par la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE DE MAYOTTE à l'encontre du jugement numéro 107 / 06, rendu le 7 décembre 2006 par le Tribunal de Première Instance de MAMOUDZOU ;
Au fond,
Le déclare recevable et bien fondé,
En conséquence,
- infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau,
- dit n'y avoir lieu à application du deuxième alinéa de l'article 11 du bail du 7 février 1991,
- constate l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au 30 août 2005 et la résiliation du bail,
- ordonne en conséquence l'expulsion de Monsieur Gérard X..., et de tout occupant de son chef, des locaux loués au 54 rue des 100 Villas à Mamoudzou, et ce, dans un délai de deux mois après la signification du présent arrêt,
- condamne Monsieur Gérard X... à payer à la " SIM " la somme principale de 62 847, 84 euros (soixante deux mille huit cent quarante sept, quatre vingt quatre, au titre des loyers exigibles comme payables d'avance, du 1er mars 2000 au 31 août 2005,
- fixe à la somme mensuelle de 952, 24 euros le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er septembre 2005 par Monsieur X..., et le condamne en tant que de besoin à payer de ce chef à la " SIM " la somme de 35 232, 88 euros (trente cinq mille deux cent trente deux, quatre vingt huit), pour la période allant du 1er septembre 2005 au 30 septembre 2008,
- déboute l'intimé de toutes ses demandes,
- condamne Monsieur X... à payer à la " SIM " la somme de 2 000 euros, au titre des frais irrépétibles d'appel.
- le condamne en tous les dépens d'appel.
Le Greffier, Le Président,
