TRIBUNAL SUPERIEUR D'APPEL
MAMOUDZOU MAYOTTE
---------------------------------------
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 5/02/2008 No 25/ 2008
----------------------------------------------------
R.G.75/04bis
Prononcé publiquement le 05 février deux mille huit par le Tribunal Supérieur d'Appel de MAMOUDZOU – MAYOTTE, statuant en matière civile – Civile
DONT APPEL D'UN JUGEMENT RENDU PAR LE TPI DE MAMOUDZOU
LE 10/01/2006 No 01/06
APPEL DU : 28/04/2004
PARTIES EN CAUSE DEVANT LA COUR
APPELANT
INFIRMATION
Monsieur Said Omar X...
...
97600 MAYOTTE –
TIERS OPPOSANT
Monsieur Said Abdallah X...
COMPARANT PAR Me SEVIN, Avocat
au barreau de MAYOTTE
INTIME
Madame Hamida Z...
... –
97600 MAMOUDZOU
COMPARANT par Maître MOHAMED, AVOCAT
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE
PRESIDENT :
Monsieur Jean-Claude SARTHOU, Vice-Président du Tribunal Supérieur d'Appel de Mamoudzou Mayotte
ASSESSEURS :
Madame Anne Marie GRIMAUX assesseur suppléante désignée le 14 janvier 2008 et Monsieur Eric D... , assesseur suppléant désigné par ordonnance du 1er février 2008 de Monsieur le Président du Tribunal Supérieur d'Appel , en application de l'ordonnance no 92 1141 du 12 octobre 1992, relative à l'organisation judiciaire à Mayotte,
A l'audience publique du 15 janvier 2008, les parties à la cause et leurs conseils ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,
La cause a été mise en délibéré par le Président et l'arrêt rendu à l'audience publique du 5 février 2008 ;
ASSISTES DU GREFFIER
Fatima BOUNOU lors des débats et lors du prononcé du délibéré ;
ARRET CONTRADICTOIRE :
Prononcé à l'audience publique du 5 février 2008 par Monsieur Jean-Claude SARTHOU Vice-Président du Tribunal Supérieur d'Appel, présent lors du délibéré, et signé par le Président et le Greffier.
Par assignation délivrée le 24 avril 2006 à Madame HAMIDA Z... et à Monsieur SAID OMAR X..., assignation reçue au greffe de la juridiction d'appel le 26 avril 2006, Monsieur Saïd Abdallah X... a formé tierce opposition à l'arrêt n°01/2006, rendu le 10 janvier 2006 par le Tribunal Supérieur d'Appel de MAMOUDZOU qui, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en matière civile et en premier ressort, a :
- confirmé le jugement déféré du 4 septembre 2003, n°214/03, rendu par le Tribunal de Première Instance de Mamoudzou, en ses dispositions relatives à l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de Messieurs ALILOIFFA Saïd F..., X... Saïd G..., et X... Saïd Hachim,
- infirmé le jugement dont s'agit pour le surplus, et statuant à nouveau, a :
- ordonné l'expulsion immédiate de Monsieur X... Saïd Omar sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- ordonné la remise en état des lieux,
- condamné Monsieur Saïd Omar X..., ou tout autre occupant de son chef, à payer à Madame HAMIDA Z..., la somme mensuelle de 300 euros, à titre d'indemnité d'occupation d'occupation pour les mois de mai à décembre 2002, puis celle de 600 euros à compter du 1er janvier 2003 pour les mois à échoir,
- condamné Monsieur Saïd Omar X... au paiement de la somme de 800 euros, au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'en tous les dépens.
FAITS ET PROCÉDURE
Le jugement précité n°214/03, rendu le 4 septembre 2003, s'il avait déclaré irrecevable l'intervention volontaire des trois frères X... dans l'instance qui opposait leur père, Monsieur Saïd Omar X..., à leur belle-mère, Madame HAMIDA Z..., seconde épouse de ce dernier, avait essentiellement dit que cette dernière ne rapportait pas la preuve de ce qu'elle était propriétaire de l'immeuble pour lequel elle réclamait une expulsion.
Par premier arrêt n°64/2005 avant dire droit, en date du 3 mai 2005, cette Cour, après avoir mentionné que Monsieur Saïd Z... X... devait seul figurer sur le titre foncier n°620 DO, sans sa première épouse, Madame H... I... J... Saïd ABDALLAH, et que celui-ci avait bien vendu à sa seconde épouse, Madame Hamida Z..., par acte sous seing privé en date du 29 septembre 1999, une parcelle de 80 ares et un bâtiment à usage commercial, sis au 93 de la rue du Commerce à Mamoudzou, à soustraire de la propriété "ZAINALABIDINA" T 620 D0, cette Cour donc :
- relevait qu'elle ne disposait pas d'éléments d'appréciation suffisants pour statuer, et invitait la Conservation Foncière de Mamoudzou-Mayotte à fournir un plan croquis du titre 620 DO, afin d'en connaître la contenance et les éventuels morcellements dont il a fait l'objet,
- dit que Madame HAMADA Z... devait faire lever un plan croquis de la parcelle dont elle revendiquait la propriété.
Par arrêt n° 01/2006, la Cour notait :
- que la parcelle "ZAINAL AMBIDINA" avait une contenance totale de 11 ares 68 centiares, ainsi que cela résultait du duplicata du titre foncier n° 620 DO,
- et que l'extrait cadastral n°1 du 25 juillet 2005, le document d'arpentage du 21 juillet 2005, et le plan croquis établi au mois de juillet 2005, à la demande de la Cour, permettaient de situer et de connaître avec exactitude les limites de la propriété d'une contenance de 180 m2 de Madame HAMIDA Z..., propriété qui, en 1999, pouvait aisément être distraite des 1.109 m2 restant de la propriété après la vente de 59 m2 consentie à ZAITOUNA K..., fille du propriétaire, peut important que la parcelle vendue à Madame HAMIDA Z... n'ait pas fait l'objet d'une immatriculation, celle-ci n'étant pas exigée par les textes en vigueur.
C'est en application de ces constatations et affirmations de la propriété de Madame HAMIDA Z..., que l'expulsion de Monsieur SAID OMAR K... était ordonnée, la Cour ayant par suite d=une simple erreur rédactionnelle omis de mentionner que l'expulsion concernait également
toute personne se trouvant dans les lieux du chef de ce dernier, ce qui n'a permis l'expulsion, Monsieur Saïd Omar X... ayant déclaré à l'huissier de justice instrumentaire qu'il "n'occupait" pas le local commercial, mais que c'était son frère, Monsieur Saïd Abdallah X... qui y exploitait un magasin de vente de marchandises générales, ainsi que cela ressort du procès-verbal de tentative d'expulsion avec difficultés dressé le 15 mai 2007.
C'est après plusieurs procédures intra-familiales, qui perdurent depuis des années, tant au civil qu'au pénal, qu'un autre frère, Saïd Abdallah X... précisément, invoque maintenant au soutien de sa tierce opposition, un titre foncier qui correspondrait très précisément à la parcelle objet de la décision du 10 février 2006.
Après qu'il a été statué comme indiqué ci-dessus dans l'arrêt précité, l'affaire a été inscrite au rôle du Tribunal Supérieur d'Appel de MAMOUDZOU le 26 avril 2006 ;
Les parties, régulièrement convoquées devant cette juridiction, ont comparu par avocat ou en personne, et après renvois contradictoires, à l'audience de plaidoirie du 4 décembre 2007 ;
L'affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2008, avec prorogation au 5 février suivant.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
1 - du tiers opposant :
Par conclusions en réplique, communiquées et enregistrées le 2 avril 2007, Monsieur Saïd Abdallah X... soutient qu'il a un droit de propriété indiscutable en raison de l'acte de vente notarié conclu le 2 juin 2005 par son père, L... Z... X..., au profit de ses fils, Saïd M..., Saïd N..., Saïd O..., Saïd P... et de lui-même, cette vente ayant fait l'objet d'une immatriculation auprès de la Conservation de la Propriété Foncière à Mayotte dont le titre foncier porte le numéro 11554-DO de la propriété "SITTINA ECHAT, issue de la propriété dite "ZAYNAL-AMBIDINA" T 620 DO, et cadastrée AZ 249-250, pour une contenance de 1are 48 centiares.
Il rappelle que selon les dispositions de l'article 188 du décret du 4 février 1991, "le titre foncier est définitif et inattaquable et constitue, devant les juridictions françaises le point de départ unique des droits réels et charges foncières existant sur l'immeuble au moment de l'immatriculation, à l'exclusion de tous autres droits non inscrits".
Il rappelle également les dispositions de l'article 119 du décret précité qui dispose que "toute personne dont les droits ont été lésés par suite d'une immatriculation n'a jamais de recours sur l'immeuble mais seulement, en cas de dol, une action personnelle en dommages et intérêts contre l'auteur du dol" ;
Par conclusions récapitulatives régulièrement communiquées et enregistrées le 4 décembre 2007, Monsieur Saïd Abdallah X... remet en cause le droit de propriété de Madame Hamida Z..., l'acte de vente du 29 septembre 1999 ne permettant pas, selon lui, de déterminer exactement la chose vendue, d'autant qu'une précédente vente avait eu lieu pour une contenance de 59 ares qui se chevaucheraient avec la parcelle revendiquée.
En conséquence, il demande au Tribunal Supérieur d'Appel après avoir constaté ce qui a été exposé :
- dire et juger que l'acte de vente du 15 septembre 1999 est dépourvu de toute valeur juridique,
- subsidiairement, déclarer le droit de propriété de Madame Hamida Z... inopposable aux tiers acquéreurs,
- très subsidiairement, dire et juger que cette dernière n'a aucun recours sur l'immeuble, mais peut uniquement agir en "demande et intérêts",
- rétracter en tout état de cause l'arrêt en date du 10 janvier 2006, en ce qu'il a ordonné, à la requête de Madame Z..., l'expulsion de Monsieur Saïd Omar X...,
- déclarer la décision à intervenir opposable aux cinq propriétaires indivis de la parcelle "SITTINA ECHAT" n° 1154 DO,
- débouter la défenderesse de toutes ses demandes,
- condamner Madame Z... à lui payer la somme de 2 000 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- la condamner en tous les dépens.
2 - de la défenderesse au recours :
Par premières conclusions en réponse régulièrement communiquées et enregistrées le 5 décembre 2006, Madame HAMIDA Z... relève le caractère Anon valable@ et plus que douteux de l'acte brusquement apparu du 18 mai 2005, en fait du 2 juin 2005, et conclu entre le père et les cinq frères X..., d'autant que dans leurs conclusions en date du 1er octobre 2005, les trois frères parties au procès, soutenaient avoir un simple droit au bail.
Par dernières conclusions en réponse, régulièrement communiquées et enregistrées le 5 juin 2007, Madame Z... rappelait que selon les dispositions de l'article 711 du code civil, la propriété des biens s'acquérait et se transmettait par succession, par donation et par l'effet des obligations, et que conformément aux dispositions de l'article 1583 du code précité, le transfert du droit de propriété était instantané, dès l'accord des parties contractantes sur la chose et sur le prix.
Elle relève que dans une précédente procédure engagée contre elle par la mère des co-indivisaires, le tribunal a jugé que le contrat de vente du 29 septembre 1999 était parfait, et que dans son arrêt du 10 avril 2006, la Cour a abondé en ce sens.
Elle soutient que si le défaut de publication du transfert de propriété entraîne son inopposabilité aux tiers, notamment aux tiers acquéreurs concurrents, ces derniers doivent remplir certaines conditions pour être admis à méconnaître un acte de vente antérieur, et ce, afin d'évoquer leur droit de propriété.
Elle estime que dans le cas d'espèce, il y a eu dol, et que selon l'adage "fraus omnia corrumpit", la jurisprudence déroge traditionnellement au principe de la priorité de l'inscription, et ne permet pas au second acquéreur d'invoquer à son profit les règles de la publicité foncière.
Elle rappelle également à juste titre, que Monsieur Saïd Omar X..., partie au contrat de vente, n'a jamais évoqué l'acte du 2 juin 2005, pas plus que son titre de propriété, soutenant simplement avoir un droit au bail.
Elle trouve enfin une nouvelle fois la manifestation de la mauvaise foi de Saïd O... et de Saïd Abdallah X... lorsqu'ils invoquent chacun leur tour, leur qualité de locataire pour éviter l'expulsion.
Elle demande en conséquence à cette juridiction :
Vu les articles 711, 1583 du code civil, 581, 700 et 696 du nouveau code de procédure civile,
- dire que le droit de propriété excipé par Saïd Abdallah X... et de ses co-indivisaires résulte d'une fraude,
- dire que le droit de propriété de Madame Z... est opposable à ces derniers,
- ordonner au Conservateur de la Propriété Foncière de rectifier le titre foncier au bénéfice de Madame Z...,
- condamner Monsieur Saïd Abdallah X... à payer une amende civile de 1 500 euros, pour procédure abusive,
- constater que l'acte de vente produit par le tiers opposant est nul et de nul effet,
- déclarer ce dernier irrecevable, et en tout cas mal fondé.
En conséquence,
-"confirmer l'arrêt rendu le 10 janvier 2006" qui produira son plein et entier effet,
- condamner Monsieur Saïd Abdallah X... à lui payer la somme de 6 000 euros, à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, et celle de 3 200 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- le condamner en tous les dépens.
SUR CE, LA COUR
Vu l'ensemble des écritures oralement reprises, ensemble la décision de première instance auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et du droit, ainsi que de la procédure jusqu'alors suivie par les parties,
- Sur la recevabilité de la tierce opposition :
Attendu que la tierce opposition formée le 26 avril 2006, par Saïd Abdallah X..., à l'encontre de l'arrêt précité du 10 janvier 2006, a été établi dans les forme et délai de la loi, que la procédure a satisfait aux formes prescrites, que la recevabilité de cette tierce opposition n'est pas discutée, et qu'aucun élément de la procédure ne permet à la Cour d'en relever d'office l'irrégularité ;
Attendu qu'il convient en conséquence de déclarer cette tierce opposition régulière et recevable.
- Au fond :
Attendu que la nullité d'un contrat peut être invoquée comme moyen de défense contre un tiers qui l'invoque à son profit ;
Attendu qu'en l'espèce, le contrat de vente conclu le 2 juin 2005 entre Monsieur ALILOIFFA L... Z... et ses cinq fils ne l'a été que dans le but de mettre obstacle en cours de procédure au droit de propriété déjà reconnu de Madame Hamidi Z..., et qu'il y a eu dol ;
Attendu qu'il convient de rappeler que des procédures sans fin agitent les relations familiales depuis des années, que ce soit entre le mari et sa seconde épouse, sa première épouse et la seconde, trois des fils et leur belle-mère, outre des plaintes respectives auprès de Monsieur le Procureur de la république ;
Attendu qu'il convient de relever :
- premièrement, que Monsieur ALILOIFFA L... Z..., né le 25 mars 1923, et qui a fait l'objet de diverses pressions et dont on peut s'interroger sur sa capacité à contracter, ne pouvait ignorer qu'il vendait à ses fils d'un premier lit, un terrain avec une construction y édifiée dessus qu'il avait déjà vendu à sa seconde épouse, le 29 septembre 1999, d'autant que par première déclaration, en date du 14 septembre 2002, il affirmait avoir vendu son local commercial , et réitérait cette déclaration le 25 janvier 2003, en précisant que le prix avait été payé, mais que ses enfants refusaient de reconnaître l'acte de vente ;
- secondement, que sur plainte de Saïd Hachim X..., datée du 23 juin 2002, signée par Saïd N..., Saïd P..., Saïd O... et Saïd M..., les autres frères et soeur étant mentionnés comme s'associant à la plainte pour maltraitance, obstruction aux soins médicaux et tentative de "privation d'héritage" par Madame Hamida Z..., leur père a totalement infirmé ces accusations, selon procès-verbal d'audition en date du 9 juillet 2002, ce qui démontre que dès cette époque, le droit de propriété de Madame Z..., même s'il n'était pas formalisé, était connu de toute la famille ;
- troisièmement, que dans sa déclaration du 25 janvier 2003, Monsieur Saïd Z... X... affirmait que son fils Saïd O..., occupait illégalement le local commercial, ce qui conforte la déclaration de Madame Z... lorsqu'elle soutient que ce dernier s'est introduit par effraction dans le local dont s'agit ;
- quatrièmement, que parmi les signataires de l'acte du 2 juin 2005, se trouvaient trois des fils de Monsieur X... père, lesquels ne pouvaient ignorer qu'ils venaient de se faire débouter de leur intervention volontaire dans un procès opposant leur frère, Saïd O... et leur belle-mère, et qu'il en a été de même à la suite de la confirmation du jugement querellé sur ce chef ;
- cinquièmement, que lors de la procédure, Monsieur Saïd Omar X... a toujours affirmé qu'il était locataire du local commercial dont s'agit, mais qu'au moment de l'exécution de l'arrêt du 10 janvier 2006, il a excipé de ce que c'était son frère, Saïd Abdallah X... qui était le seul occupant des lieux à usage commercial ;
- sixièmement, que l=acte du 2 juin 2005 sur lequel se fonde le tiers opposant, n=est qu=une photocopie partielle de l=acte en original, dans lequel on peut relever :
- qu=il ne comporte aucun plan cadastral permettant à cette juridiction de déterminer si la parcelle vendue se confond avec la parcelle revendiquée par Madame Z...,
- que seule une petite partie du prix d=acquisition semble avoir été réglée sans qu=il soit fait mention que cette partie ait transité par la comptabilité du notaire rédacteur,
- qu=il est stipulé une réserve de privilège spécial en garantie du paiement du solde du prix, mais qu=aussitôt après, existe une clause de dispense d=inscription,
- qu=il existe également une clause de dispense de document d=urbanisme,
- qu=au paragraphe sur l=origine de propriété, il est mentionné que l=immeuble vendu appartient en propre au vendeur, alors qu=il a déjà vendu cet immeuble, et qu=il l=a reconnu,
- que le vendeur déclare qu=il n=existe aucune servitude, alors que plusieurs de ses enfants ont un droit de passage pour accéder à leurs parcelles qui se trouvent à la suite de la parcelle vendue,
- qu=il existe une dispense de délivrance des anciens titres de propriété.
Attendu qu=il n=est pas produit de plan de bornage, et notamment celui qui aurait été établi le 27 septembre 2005 ;
Attendu que Monsieur Saïd Omar X..., bien que présent en la cause, ne s=est jamais manifesté, seul son nom figurant dans les écritures de Monsieur Saïd Abdallah X..., et étant mentionné comme Aprésent@ et représenté ;
Attendu, très subsidiairement, qu=il est étonnant que la Conservation de la Propriété Foncière ait pu enregistrer la vente intervenue, alors même que récemment, la Cour lui avait demandé dans son arrêt en date du 3 ami 2005, de fournir un plan croquis de la parcelle T 620 DO, ledit arrêt exposant et démontrant suffisamment qu=une procédure était en cours sur la question de la propriété de ladite parcelle, compte tenu de l=acte de vente du 29 septembre 1999 ;
Attendu qu'il est manifeste que pendant toutes ces années de procédure, Madame Hamida Z... ne pouvait que difficilement régulariser sa situation immobilière, et que les consorts X... en ont profité pour passer un acte authentique, en Métropole, puis faire ensuite rapidement publier leurs droits sur l'immeuble dont la propriété de Madame Z... avait déjà reconnue en première instance ;
Attendu que la tierce opposition n'a pour objet, ainsi que le rappelle l'article 582 du nouveau code de procédure civile, que de remettre en question relativement à son auteur les points jugés qu'il critique, et que l'article 591 du code précité ajoute que la décision qui fait droit à la tierce opposition ne rétracte ou ne réforme le jugement attaqué que sur les chefs préjudiciables au tiers opposant ;
Attendu que l'arrêt du 10 janvier 2006 n'a ordonné que l'expulsion de Monsieur Saïd Omar X..., et qu'ainsi, Monsieur Saïd Abdallah X... n'est qu=indirectement visé par la décision d'appel rendue, même si la Cour a tranché dans ses motifs la question décisoire du droit de propriété de Madame Hamida Z..., étant rappelé que des motifs, fussent-ils au soutien nécessaire du dispositif, n=ont pas l=autorité de la chose jugée ;
Attendu que le tiers opposant conteste essentiellement l'acte de vente du 15 septembre 1999, et se prévaut d'un autre acte, accompagné des formalités nécessaires exigées à Mayotte pour que son droit de propriété allégué soit opposable aux tiers, alors que Madame Z... est restée des années particulièrement inactive à obtenir un titre de propriété, malgré le contexte procédural ;
Mais attendu que la décision à intervenir sur tierce opposition ne peut statuer que sur les chefs préjudiciables au tiers opposant, et sans qu=il soit possible de rendre ladite décision opposable à d=autres parties non présentes à la procédure, il n=y a pas lieu de rétracter l=arrêt précité du 10 janvier 2006 en ce qu=il a seulement ordonné l=expulsion de Monsieur Saïd Omar X..., et le paiement par tout occupant de son chef d=une indemnité d=occupation, ces condamnations ne portant pas grief à Monsieur Saïd Abdallah X..., puisque seul Monsieur Saïd Omar X... est visé par l=expulsion ordonnée, et que par ailleurs, Monsieur Saïd Abdallah X..., très récemment encore étudiant en Métropole, n=est pas commerçant, et en tout état de cause, n=en justifie pas, et ne peut donc être poursuivi en paiement d=une indemnité d=occupation pour un local commercial qu=il n=occupe pas.
- sur la demande au titre des frais irrépétibles :
Attendu que chacune des parties sollicite l'attribution d=une somme au titre des frais irrépétibles ;
Attendu qu'en équité, cette demande n'est pas justifiée, il y a lieu conséquence de ne pas faire application des dispositions de l=article 700 du nouveau code de procédure civile.
Attendu que c=est à la suite de manoeuvres que Monsieur Saïd Abdallah X... peut éventuellement se prévaloir d=un titre de propriété, il y a lieu de le condamner en tous les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal Supérieur d'Appel de MAMOUDZOU, statuant publiquement, contradictoirement, en Chambre civile, et en dernier ressort,
En la forme,
Déclare recevable la tierce opposition formée le 26 avril 2006, par Monsieur Saïd Abdallah X... à l'encontre de l=arrêt numéro 01/2006, rendu le 10 janvier 2006 par le Tribunal Supérieur d=Appel de MAMOUDZOU ;
Au fond,
Le déclare mal fondé,
et en conséquence,
- Dit n=y avoir lieu à rétractation de l=arrêt précité du 10 janvier 2006,
- Déboute les parties de leurs plus amples demandes qui ne peuvent être présentées dans le cadre d=une procédure sur tierce opposition,
- Les déboute également de celles formulées au titre des frais irrépétibles ;
- Condamne Monsieur Saïd Abdallah X... en tous les dépens de tierce opposition.
- Dit que la présente décision sera notifiée en tant que de besoin, par les services du greffe de la présente juridiction, à la Conservation de la Propriété Foncière de Mamoudzou.
Le Greffier, Le Président,
