RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/00228 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYWB
MINUTE N° : 2024/
Notification
Copie certifiée conforme
délivrée le :02/09/24
à :
Mme [Y]
Copie exécutoire délivrée
le :02/09/24
à :
Me SAUBERT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS
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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT
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JUGEMENT
DU 29 AOUT 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR :
Société SEDRE
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDEUR :
Madame [T] [Y]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Pascaline PILLET,
Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,
DÉBATS :
À l’audience publique du 19 Août 2024
DÉCISION :
Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 22 avril 2015, la SEDRE a donné en location à Madame [T] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement de loyers et des charges locatives d'un montant mensuel de 664,51€.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, la SEDRE, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 septembre 2023 resté sans effet, a assigné Madame [T] [Y] à comparaître devant le Juge des contentieux de la Protection de Saint-Benoît aux fins de voir, avec exécution provisoire de droit :
- constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,
- ordonner en conséquence l’expulsion de la défenderesse de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef après expiration du délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique s’il y a lieu,
- autoriser la demanderesse à enlever tous les biens mobiliers laissés dans le logement par la défenderesse lors de la restitution des clés, à ses frais, lesquels seront réputés être abandonnés et à procéder à leur destruction ou leur don à toute association de son choix,
- condamner la locataire à lui payer pour les causes sus énoncées :
- une somme de 4.001,40€ correspondant au montant des arriérés des loyers et charges dus au 16 avril 2024 avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,
- une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges révisables dans les mêmes conditions que le loyer et les charges à compter de la résiliation, jusqu'à libération effective de tout occupant,
- une somme de 350€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer de la présente assignation et de sa notification.
A l’audience du 19 août 2024, la SEDRE, a fait savoir qu'elle maintenait ses demandes et a actualisé sa créance. La défenderesse, citée à étude, n'a pas comparu.
Le juge n'a pas été destinataire de l'enquête sociale.
La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 29 août 2024.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
La procédure a été régulièrement portée à la connaissance de la partie défenderesse, qui n’a pas contacté le tribunal pour solliciter le renvoi de l’affaire ou faire valoir ses arguments. Le fond de l’affaire peut ainsi valablement être évoqué.
Sur la recevabilité
Conformément au paragraphe I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative .
Par ailleurs, conformément aux termes de l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024 (n° 24-70.002), les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation à comparaître a été notifiée au préfet de la Réunion plus de six semaines avant l’audience, conformément à la prescription légale. La CCAPEX a été saisie le 22 novembre 2023. La demande est ainsi recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire est acquise de plein droit dans les deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux visant régulièrement ladite clause.
Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.
Le demandeur justifie avoir délivré le 27 septembre 2023 un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 3.738,73€ représentant le soldes des loyers et charges (à hauteur de 2.051,21€) et réparations locatives (pour 1.500€) impayés au mois septembre 2023 et les frais pour 187,52€.
Les causes de ce commandement, qui reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas été réglées dans leur intégralité par la défenderesse dans le délai de deux mois de la délivrance de l’acte.
Il est dès lors constant que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies à compter du 28 novembre 2023.
Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique. Dans le respect des textes, l’expulsion ne pourra intervenir que dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux.
Il sera procédé en tant que de besoin, conformément à l'article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais de la défenderesse.
L’indemnité d’occupation
Du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux, la défenderesse sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 678,82€ révisable selon les modalités prévues au bail.
Sur la demande de condamnation aux loyers impayés
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Le bailleur justifie par les pièces versées aux débats (notamment le contrat de bail et le décompte locatif) être créancier de Madame [T] [Y] au titre des loyers et charges et échus impayés arrêtés au 13 août 2024 d’une somme de 1.645,44€, que l'intéressée sera condamnée à payer avec intérêts à compter de la présente décision, déduction faite des frais de procédure inclus dans les dépens et des frais de rejet de prélèvement non contractuellement convenus. La somme de 1.500€ figurant au débit du compte au titre de réparation locative a également été déduite du montant des sommes dues en l’absence du moindre élément versé au soutien de la demande (pas de devis ou de facture ni d’élément justifiant la mise à la charge de la défenderesse de réparations locatives). De même, les pénalités d’enquête ont été déduites en l’absence de preuve de l’envoi de l’enquête.
Les dépens
L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que Madame [T] [Y], qui succombe à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer et de l’acte d’assignation.
PAR CES MOTIFS
Le Juge, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la résiliation du bail à compter du 28 novembre 2023 ;
ORDONNE l’EXPULSION de Madame [T] [Y] et de tout occupant de son chef et en cas d’opposition le concours de la force publique,
RAPPELLE qu’en tout état de cause la locataire ne pourra être expulsée des lieux qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux,
DIT qu'il sera procédé en tant que de besoin, conformément à l'article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais de la défenderesse.
CONDAMNE Madame [T] [Y] à payer à la SEDRE le montant des loyers dus à la date de résiliation et à compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation de 678,82€ révisable selon les modalités prévues au bail,
CONDAMNE Madame [T] [Y] à payer à la SEDRE la somme de 1.645,44€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 août 2024, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;
DEBOUTE la SEDRE de sa demande au titre des réparations locatives ;
DEBOUTE la SEDRE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la SEDRE des demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Madame [T] [Y] aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de commandement de payer et de l’acte d’assignation,
AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits
LE GREFFIER LE JUGE
