RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/00227 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYWA
MINUTE N° : 2024/
Notification
Copie certifiée conforme
délivrée le : 02/09/24
à :
M. [M]
Copie exécutoire délivrée
le : 02/09/24
à :
Me AMEYEN
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS
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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT
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JUGEMENT
DU 29 AOUT 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR :
Madame [P] [B] épouse [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Mirella AMEYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDEUR :
Monsieur [W] [M]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Pascaline PILLET,
Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,
DÉBATS :
À l’audience publique du 19 Août 2024
DÉCISION :
Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 12 août 2020, Madame [P] [B] épouse [J] a donné en location à Monsieur [W] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 600€.
Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement visant la clause résolutoire du 26 décembre 2023 resté sans effet, Madame [P] [B] épouse [J] a assigné Monsieur [W] [M] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour manquement du locataire à son obligation de paiement des loyers,
- ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que de tout occupant de son chef dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 50€ par jours de retard,
- se réserver la compétence pour liquider l’astreinte le cas échéant,
- dire que passé ce délai, le défendeur pourra être expulsé, ainsi que tous les occupants de son chef, en cas de besoin avec l’assistance de la force publique à laquelle le concours est accordé et d’un serrurier,
- ordonner le transport des meubles se trouvant dans les lieux aux frais et risques du preneur dans un garde-meuble,
- condamner Monsieur [W] [M] à lui payer pour les causes sus énoncées :
- une somme de 5.956€ correspondant au montant des arriérés des loyers et charges impayés de 2022 à février 2024,
- 467€ au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2022 et 2023,
- 1.800€ au titre de l’indemnité d’occupation de mars 2024 à mai 2024,
- 600€ au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation,
- 1.800€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer (198,98€) et d’assignation.
L’affaire a été appelée à l’audience du 19 août 2024, au cours de laquelle Madame [P] [B] épouse [J] a maintenu ses demandes et actualisé sa créance. Monsieur [W] [M] a comparu, a indiqué avoir procédé à des paiements en liquide entre les mains du frère de la demanderesse au cours de l’année 2022, ne pas avoir payé tous les loyers en 2023 et devoir reprendre prochainement les paiements. Il a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Le juge des contentieux de la protection n'a pas été destinataire de l’enquête des services sociaux.
La décision a été rendue le 29 août 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
La résiliation du bail
Conformément au paragraphe I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative.
Par ailleurs, conformément aux termes de l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024 (n° 24-70.002), les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l'espèce, l’assignation à comparaître a été notifiée au préfet de la Réunion plus de six semaines avant l’audience, conformément à la prescription légale.
Par ailleurs, la CCAPEX a été saisie le 27 décembre 2023.
Dès lors, l’action en résiliation de bail est régulièrement engagée.
Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.
Le demandeur justifie avoir délivré le 26 décembre 2023 un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 6.665,41€ représentant le soldes des loyers impayés au mois de décembre 2023 à hauteur de 6.445,00€ et les frais pour le surplus
Les causes de ce commandement, qui reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas été réglées dans leur intégralité par les défendeurs dans le délai de deux mois de la délivrance de l’acte.
Il est dès lors constant que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies à compter du 27 février 2024.
L’arriéré de loyer et charges
En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
En l'espèce, le bailleur justifie par les pièces versées aux débats (notamment le contrat de bail et le décompte locatif) être créancier de Monsieur [W] [M] au titre des loyers, charges et indemnités échus impayés arrêtés au 19 août 2024 d’une somme de 9.423,00€ que l’intéressé sera condamné à payer.
En effet, ce dernier affirme avoir procédé à des paiements entre les mains du frère de la demanderesse mais n’apporte aucun élément de preuve au soutien de son affirmation ni de précision concernant les montants qui auraient été acquittés.
Par ailleurs, le défendeur sera également condamné au paiement d’une somme de 467€ au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères des années 2022 et 2023 au regard des justificatifs produits.
Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En l'espèce le demandeur a sollicité l'octroi de délais de paiement expliquant avoir eu des problèmes financiers en lien avec son travail. Il n’a procédé qu’au paiement du mois de juillet 2024. Faute de reprise de paiement du loyer courant, il ne peut être fait droit à sa demande, de sorte que qu’il y a lieu d’ordonner son expulsion selon les modalités prévues en dispositif.
Dans le respect des textes, l’expulsion ne pourra intervenir que dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux.
Il sera procédé en tant que de besoin, conformément à l'article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais du défendeur.
Il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte dès lors que la demanderesse bénéficie des voies d’exécution pour assurer l’exécution de la présente décision et en particulier du concours de la force publique.
L’indemnité d’occupation
Du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux, Monsieur [W] [M] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 600€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges jusqu'à libération totale des lieux et la remise des clés.
Les autres demandes
Monsieur [W] [M], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer (198,98€) et d’assignation et au paiement d’une somme de 800€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
DECLARE la demande en constat d'acquisition de la clause résolutoire recevable,
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 27 février 2024,
CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à Madame [P] [B] épouse [J] le montant des loyers dus à la date de résiliation et à compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation de 600€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges jusqu'à libération totale des lieux et remise des clés,
CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à Madame [P] [B] épouse [J] la somme de 9.423,00€ au titre des loyers, charges, et indemnités impayées arrêtés au 19 août 2024,
CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à Madame [P] [B] épouse [J] la somme de 467€ au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2022 et 2023,
REJETTE la demande de délai de Monsieur [W] [M] faute de reprise du paiement des loyers,
ORDONNE l’EXPULSION de Monsieur [W] [M] et de tout occupant de son chef et en cas d’opposition le concours de la force publique,
RAPPELLE qu’en tout état de cause le locataire ne pourra être expulsé des lieux qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux,
DIT qu’il sera procédé en tant que de besoin, conformément à l'article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais du défendeur.
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à Madame [P] [B] épouse [J] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [W] [M] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE
