RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/00171 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWUC
MINUTE N° : 2024/
Notification
Copie certifiée conforme
délivrée le :02/09/24
à :
Mme [T]
Copie exécutoire délivrée
le :02/09/24
à :
SIDR
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS
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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT
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JUGEMENT
DU 29 AOUT 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR :
Société SIDR
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Madame [I], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir
DÉFENDEUR :
Madame [R] [O] [S] [T]
Relais Familial de [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 4]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Pascaline PILLET,
Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,
DÉBATS :
À l’audience publique du 19 Août 2024
DÉCISION :
Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,
EXPOSE DU LITIGE
La SIDR a donné en location à Madame [R] [O] [S] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel actuel de 510,36€.
Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’une sommation de payer restée sans effet, la SIDR a assigné Madame [R] [O] [S] [T] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de Saint-Benoît aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- prononcer la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner en conséquence l’expulsion de la défenderesse, de sa personne, de ses biens, ainsi que de tout occupant de ce lieu et ce avec le concours de la force publique s’il y a lieu,
- condamner Madame [R] [O] [S] [T] à lui payer pour les causes sus énoncées et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- une somme de 1.819,89€ correspondant au montant des arriérés des loyers et charges outre intérêts de droit à compter de la demande,
- une indemnité d’occupation de 510,36€, révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective de tout occupant,
- les dépens, comprenant le coût de la sommation de payer.
L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2024, au cours de laquelle la SIDR a maintenu ses demandes. La défenderesse a comparu, a expliqué avoir quitté les lieux en juillet 2023 en raison de violences conjugales dont elle a fait l’objet, avoir délivré son congé à la bailleresse qui n’a pas souhaité procéder à l’état des lieux de sortie en raison de la présence d’un occupant du fait de la locataire et de son mobilier.
La demanderesse a indiqué que la libération des lieux devait être matérialisée par la remise des clés et maintenir l’ensemble de ses demandes.
Le Juge des contentieux de la protection n'a pas été destinataire de l’enquête des services sociaux.
La décision était mise en délibéré au1er juillet 2024.
Durant le cours du délibéré, la demanderesse a indiqué avoir été avisée par la défenderesse de son souhait de se maintenir dans les lieux, de sorte que la réouverture des débats était ordonnée.
Lors des débats, la défenderesse a expliqué n’être que passée rapidement dans le logement et ne pas souhaiter s’y rétablir.
La demanderesse a maintenu ses demandes.
La décision a été rendue le 29 août 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
La recevabilité
En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au paragraphe I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
IV. -Les paragraphes II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l’assignation à comparaître a été notifiée au préfet de la Réunion plus de 6 semaines avant l’audience, conformément à la prescription légale.
Par ailleurs, la CCAPEX a été saisie le 11 octobre 2023.
Dès lors, l’action en résiliation de bail est régulièrement engagée.
La résiliation
En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Le bailleur justifie par les pièces versées aux débats (notamment le contrat de bail et le décompte locatif) être créancier de Madame [R] [O] [S] [T] au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 août 2024 d’une somme de 3.877,69€, étant précisé que les frais judiciaires ont été déduits.
La défenderesse indique avoir délivré son congé, et avoir été victime de violences conjugales, raison pour laquelle elle n’a pu établir d’état des lieux de sortie.
Elle a versé en cours de délibéré la preuve de l’envoi d’un courrier en recommandé avec accusé de réception en date du 26 juin 2023 destiné à la SIDR mais revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » et d’un autre courrier, mais qui ne comporte pas la preuve de la bonne réception par la SIDR.
Surtout, elle ne rapporte pas la preuve d’un accord de la SIDR pour ne pas procéder à un état des lieux de sortie compte tenu de la présence de son compagnon dans les lieux.
Or, de jurisprudence constante, la libération des lieux ne peut s’entendre que par la remise des clés, qui n’est pas intervenue en l’espèce.
Par conséquent, il y a lieu de considérer que la défenderesse est tenue au paiement du loyer jusqu’à la résiliation judiciaire à intervenir.
A cet égard, il y a lieu de relever que la défenderesse a manqué à l’obligation principale qui pèse sur un locataire en ne s’acquittant pas de son loyer ; que ce manquement a débuté avant même le départ des lieux qu’elle allègue ; qu’il est important au regard du montant de la dette, de sorte qu’il justifie que soit prononcée la résiliation du bail. Au surplus, il y a lieu de relever que la défenderesse indique ne plus vivre dans le logement, lequel est occupé par son ancien compagnon.
Dès lors, il a lieu d'ordonner la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire, de toute personne introduite de son chef et de ses biens, avec au besoin le concours de la force publique.
L’indemnité d’occupation
L’indemnité d’occupation vise à indemniser le bailleur de l’immobilisation de son bien. La bailleresse dispose des voies d’exécution forcée pour assurer l’exécution de la présente décision et reprendre son bien. La défenderesse ne réside plus dans le logement. Par conséquent, elle ne sera pas condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.
Les délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il peut par décision spéciale et motivée, prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Eu égard à la situation de la débitrice telle qu’évoquée à l’audience, il sera fait droit à sa demande de délai selon les modalités prévues en dispositif.
Les autres demandes
Madame [R] [O] [S] [T], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, lesquels ne comprendront pas le coût de la sommation de payer, dès lors qu’une mise en demeure délivrée par la demanderesse aurait eu le même effet.
La présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
PRONONCE la résiliation du bail conclu entre les parties,
CONDAMNE Madame [R] [O] [S] [T] à payer à la SIDR la somme de 3.877,69€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
ACCORDE des délais de paiement à Madame [R] [O] [S] [T],
DIT que Madame [R] [O] [S] [T] devra s’acquitter des sommes dues dans les conditions suivantes :
Par versements mensuels de 161,57 euros minimum et cela avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,
DIT que le solde sera versé lors de la dernière échéance,
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la totalité de la dette restant à recouvrir deviendra immédiatement exigible et de plein droit à l’expiration d’un délai de 10 jours suivant l’envoi d’une mise en demeure de payer,
ORDONNE l’EXPULSION de Madame [R] [O] [S] [T], de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef et en cas d’opposition avec le concours de la force publique,
CONDAMNE Madame [R] [O] [S] [T] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE
