RÉPUBLIQUE
FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/00004 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTDB
MINUTE N° :
Notification
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS
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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 27 JUIN 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR(S) :
Madame [I] [F] épouse [C]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par Me Aude BOUSQUIE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Monsieur [U] [C]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par Me Aude BOUSQUIE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDEUR(S) :
Monsieur [N] [R] [X]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Audrey AGNEL,
Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier,
DÉBATS :
À l’audience publique du 30 Mai 2024
DÉCISION :
Contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [U] [C] et Madame [I] [F] épouse [C] ont donné à bail à Monsieur [N] [R] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] selon contrat du 9 septembre 2009, moyennant un loyer mensuel de 900 euros.
Des loyers étant demeurés impayés et l'assurance contre les risques locatifs non produite, les bailleurs ont adressé à leur locataire le 4 septembre 2023, d'une part, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 7.229 euros correspondant aux loyers et charges impayés, et d'autre part, un commandement pour manquement à l'obligation de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs.
Par un acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024 à l'étude, Monsieur [U] [C] et Madame [I] [F] épouse [C] ont fait assigner Monsieur [N] [R] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [R] [X], à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance;
- la condamnation par provision de Monsieur [N] [R] [X] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 9.583,60 euros arrêtée au 20 novembre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7.229 euros et à compter de l'assignation pour le surplus de la somme due ;
- sa condamnation par provision au paiement d’une indemnité d’occupation journalière de 29,60 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ;
- sa condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
A l’audience du 30 mai 2024, date à laquelle l'affaire a été renvoyée pour permettre aux bailleurs de produire un décompte, Monsieur [U] [C] et Madame [I] [F] épouse [C], représentés par leur conseil, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, en actualisant leur créance à la somme de 12.998 euros. Ils ont contesté les déclarations adverses et se sont opposés aux délais de paiement sollicités en défense.
Monsieur [N] [R] [X], comparant en personne, a contesté le montant de la dette. Il a indiqué qu'il payait ses loyers en espèces. Il a précisé qu'il avait deux enfants à charge et a sollicité des délais de paiement. Il n'a produit aucune pièce justificative.
L'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I. SUR LA RECEVABILITÉ :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 29 janvier 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.
En outre, Monsieur [U] [C] et Madame [I] [F] épouse [C] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :
L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au contrat de bail en cause prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.”
Le contrat de bail conclu le 9 septembre 2009 contient une clause résolutoire dans son article X pour défaut d'assurance et un commandement de payer visant cette clause et reprenant expressément les dispositions précitées a été signifié à Monsieur [N] [R] [X] le 4 septembre 2023. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus d'un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 4 octobre 2023.
III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :
Monsieur [U] [C] et Madame [I] [F] épouse [C] produisent un décompte démontrant que Monsieur [N] [R] [X] était débiteur de la somme de 12.968 euros à la date du 25 avril 2024.
Monsieur [N] [R] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester utilement la dette. En effet, il ne produit aucun relevé de compte et aucun document (reçu ou quittance de loyer) permettant de rapporter la preuve des paiements allégués.
En conséquence, il convient de le condamner à verser à Monsieur [U] [C] et Madame [I] [F] épouse [C] la somme de 12.968 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 25 avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 7.229 euros et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.
IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)."
Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."
À défaut pour Monsieur [N] [R] [X] de justifier de la reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, il y a lieu de le débouter de sa demande de délais de paiement.
En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion.
Monsieur [N] [R] [X] sera également condamné à verser à Monsieur [U] [C] et Madame [I] [F] épouse [C] une indemnité d’occupation mensuelle de 900 euros révisable, à compter du 1er mai 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Monsieur [N] [R] [X], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [U] [C] et Madame [I] [F] épouse [C], Monsieur [N] [R] [X] sera condamné à leur verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 septembre 2009 entre Monsieur [U] [C] et Madame [I] [F] épouse [C] et Monsieur [N] [R] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies au 4 octobre 2023.
CONDAMNONS Monsieur [N] [R] [X] à verser à Monsieur [U] [C] et Madame [I] [F] épouse [C] la somme de 12.968 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 25 avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 7.229 euros et à compter de la présente décision pour le surplus de la somme due.
DÉBOUTONS Monsieur [N] [R] [X] de sa demande de délais de paiement.
EN CONSÉQUENCE :
ORDONNONS à Monsieur [N] [R] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance.
AUTORISONS Monsieur [U] [C] et Madame [I] [F] épouse [C] à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [N] [R] [X] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [N] [R] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.
CONDAMNONS Monsieur [N] [R] [X] à verser à Monsieur [U] [C] et Madame [I] [F] épouse [C] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 900 euros révisable, à compter du 1er mai 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
CONDAMNONS Monsieur [N] [R] [X] à verser à Monsieur [U] [C] et Madame [I] [F] épouse [C] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
REJETONS toute autre demande.
CONDAMNONS Monsieur [N] [R] [X] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 27 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière.
LA GREFFIÈRELA VICE-PRÉSIDENTE
