RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/00425 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWPT
MINUTE N° :
Notification
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délivrée le :
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Copie exécutoire délivrée
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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS
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JUGEMENT
DU 17 JUIN 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR :
S.A. SIDR
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Mme [E] [J] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial
DÉFENDEUR :
Madame [M] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Valentine MOREL,
Assisté de : Nicolas BRUNET, Greffier,
DÉBATS :
À l’audience publique du 27 Mai 2024
DÉCISION :
Contradictoire
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La SIDR a donné à bail à Madame [M] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5] par contrat du 15 novembre 2022, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 754,21 euros charges comprises à la date de l'assignation.
Des loyers étant demeurés impayés, la SIDR a fait signifier à Madame [M] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 octobre 2023 pour un montant en principal de 1421,35 euros.
La SIDR a ensuite fait assigner Madame [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 29 mars 2023 aux fins de voir :
constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ou à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ; ordonner l’expulsion de Madame [M] [X], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner Madame [M] [X] à lui payer la somme de 2603,92 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ; condamner Madame [M] [X] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 754,21 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges et ce jusqu'au parfait délaissement des lieux ;condamner Madame [M] [X] aux entiers dépens ainsi qu'aux frais relatifs au commandement de payer visant la clause résolutoire. dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l’audience.
A l’audience du 27 mai 2024, la SIDR - représentée par Madame [E] [J], régulièrement munie d'un pouvoir de représentation - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 3216,36 euros.
Convoquée par acte de commissaire de Justice signifié le 29 mars 2023 à étude, Madame [M] [X] comparaît en personne.
Elle reconnaît le principe et le montant de la dette avancés par le bailleur, et sollicite les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette, indiquant néanmoins que le logement n'est plus adapté à ses moyens et qu'elle ne sollicite pas la suspension de la clause résolutoire.
Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 17 juin 2024, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Toutes les parties ayant comparu, le présent jugement sera rendu contradictoirement et en premier ressort eu égard au caractère indéterminé des demandes.
I. Sur la recevabilité :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 9 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 27 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.
Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 11 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mars 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
Néanmoins, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours ;
or, bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, en vertu d'une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.
En l'espèce, un commandement de payer a été délivré par commissaire de Justice le 13 octobre 2023 pour un montant en principal de 1421,35 euros visant un délai de 6 semaines pour en apurer les causes, visant le nouvel article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 18 novembre 2023.
Madame [M] [X] ne sollicite pas la suspension de la clause résolutoire et devra donc restituer le logement dès signification du présent jugement, et à défaut de libération volontaire, la SIDR sera autorisée à procéder à son expulsion ainsi que celle de tout occupant introduit dans le logement de son chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux.
III - Sur l'indemnité d'occupation
En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Madame [M] [X] est redevable d'une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien.
Madame [M] [X] sera ainsi condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 754,21 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi ;
il y a lieu de prévoir dans cette hypothèse, la condamnation de Madame [M] [X] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mai 2024.
IV. sur la dette locative
La SIDR produit un décompte démontrant que Madame [M] [X] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 3216,34 euros à la date du 27 mai 2024, loyer échu pour avril 2024 incluse.
Madame [M] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience, de sorte qu’elle sera condamnée à verser à la SIDR cette somme de 3216,34 euros, avec les intérêts au taux légal
sur la somme de 1421,35 euros à compter du commandement de payer (13 octobre 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
V. Sur les délais de paiement
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative."
En l'espèce, il peut être constaté que Madame [M] [X] n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience de sorte qu'elle n'est pas en situation de bénéficier des délais de paiement élargis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En revanche, elle reste recevable à solliciter des délais de paiement de droit commun, sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, sur une durée maximale de 24 mois, à hauteur de 130 euros par mois pendant 23 moi, le solde étant payable à l'issue, au 24 ème mois.
V. Sur les demandes accessoires :
Madame [M] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.
Le cas échéant, elle supportera également les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d'expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'accueillir spécifiquement cette demande.
L'exécution provisoire est par principe attaché aux décision rendue en première instance en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, et aucun élément ne justifie de faire obstacle à ce principe.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 novembre 2022 entre la SIDR et Madame [M] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies et que le bail s'est trouvé résilié à la date du 18 novembre 2023;
CONDAMNE Madame [M] [X] à payer à la SIDR la somme de 3216,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 27 mai 2024 (comprenant l'loyer échu pour avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 sur la somme de 1421,35 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
AUTORISE Madame [M] [X] à s'acquitter de cette dette en 23 mensualités de 130 euros au minimum outre une 24ème mensualité, payable spontanément par Madame [M] [X] au plus tard le 10ème jour du mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
DIT que pendant les délais accordés, aucune mesure d'exécution forcée ne pourra être entreprise contre Madame [M] [X] ;
DIT qu'en cas de non paiement d'une échéance à bonne date, le sprésents délais seront caduc 10 jours après 1ère présentation d'un courrier de mise en demeure par LRAR ;
AUTORISE la SIDR à faire procéder à l'expulsion de Madame [M] [X] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.
CONDAMNE Madame [M] [X] à verser à la SIDR une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, tels qu'ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 754,21 euros à ce jour ;
REJETTE toute autre demande.
CONDAMNE Madame [M] [X] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit de la présente décision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 17 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Monsieur Nicolas BRUNET, greffier placé présent lors de la mise à disposition.
Le greffier, La vice-présidente,
