RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/00373 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWCZ
MINUTE N° :
Notification
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Copie exécutoire délivrée
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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS
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JUGEMENT
DU 17 JUIN 2024
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PARTIES
DEMANDEUR :
Syndic. de copro. RESIDENCE CENTRE JULIETTE DODU REPRES. PAR LE SYNDIC GERER IMMOBILIER REUNION
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4] (RÉUNION)
représentée par Me Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDEUR :
Madame [K] [D] [T]
[Adresse 2]
[Localité 3] (RÉUNION)
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Valentine MOREL,
Assisté de : Nicolas BRUNET, Greffier,
DÉBATS :
À l’audience publique du 27 Mai 2024
DÉCISION :
Réputée contradictoire
EXPOSE DU LITIGE :
Faisant valoir que Madame [K] [D] [T], propriétaire des lot(s) n°20 et 21 au sein d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 1], est redevable de charges de copropriété , le syndicat des copropriétaires de la résidence CENTRE JULIETTE DODU représenté par son syndic LOGER, l'a fait assigner, par un acte d'huissier du 19 avril 2024, devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- sa condamnation au paiement de la somme de 3159,46 euros correspondant aux charges de copropriété impayées, assorti des intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2022, avec capitalisation des intérêts échus ;
- sa condamnation au paiement des sommes dues au titre de l'article 10-1de la loi du 10 juillet 1965 au 20 juillet 2022 à hauteur de 1203,62 euros, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues qu jour de la décision à intervenir,
- sa condamnation au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- le prononcé de l'exécution provisoire,
- sa condamnation au paiement d’une indemnité de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont le coût de la mise en demeure du 20 juillet 2022.
L'assignation a été délivrée à étude selon l'article 656 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2024 à laquelle seul le demandeur a comparu représenté par son conseil me Amandine Jan, qui a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Les débats clos, la décision a été mise en délibéré conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 17 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
L’article 472 du Code de procédure civile dispose que “si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.
En application de l'article 473 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire du seul fait qu'il est susceptible d'appel, bien que le défendeur n'ait pas été touché par la citation.
Sur la demande en paiement des charges :
Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, soit dans les deux mois à compter de la notification des décisions faite à la diligence du syndic, notification qui doit elle-même intervenir dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Les notifications et mises en demeure sont valablement faites à la dernière adresse donnée par le copropriétaire qui est tenu par l' article 65 du décret du 17 mars 1967 de notifier au syndic son changement de domicile.
Enfin, l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : "Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
...."
En conséquence, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, prévus par lettre simple ou par voie électronique sous réserve de l'accord du copropriétaire concerné, par l'article 35-2 du même décret, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Il en résulte que le syndicat des copropriétaires qui poursuit en justice le recouvrement des charges de copropriété dont un des copropriétaires est débiteur à son égard, doit produire, au soutien de sa demande :
- un état récapitulatif de la créance réclamée commençant au point 0 de la dette,
- les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes des exercices concernés et vote des budget prévisionnels fondant les appels de charges trimestriels,
- les comptes individuels des copropriétaires débiteurs,
Le syndicat produit à l’appui de sa demande :
le contrat de syndic du 23 novembre 2023, pour une durée de 3 années jusqu'au 22 novembre 2026 ; le relevé de propriété foncière établissant que Madame [K] [D] [T] est bien propriétaire de lots au sein de la copropriété CENTRE JULIETTE DODU ; un extrait de compte des charges et frais arrêté le 30 avril 2024 faisant état d’un solde débiteur de 4363,08 euros, correspondant à la demande en principal du syndicat dans son assignation les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 17 juillet 201813 septembre 201923 février 202129 octobre 202123 août 202223 novembre 2023ces procès-verbaux font état de l'approbations de comptes écoulés, le vote des budgets prévisionnels ainsi que le vote de divers travaux relatifs à la copropriété.
deux lettres recommandée avec avis de réception adressées par avocat les 11 juillet 2022 et 15 novembre 2023, outre eux courriers de mise en demeure adressé par le syndic LOGER les 19 juin 2023 et 12 juillet 2023le jugement prononcé le 20 juillet 2018 actant le désistement des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires contre Madame [T] par suite d'un accord de réglement trouvé entre les parties à hauteur de 200 euros par mois ;
Compte tenu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, il convient d'arrêter le montant de la créance justifiée par ce dernier à la somme de 2141,95 euros au titre des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires, demeurées impayées par Madame [K] [D] [T], cette somme étant arrêtée au 30 avril 2024.
Il convient en effet d'écarter la somme de 1117,50 euros, correspondant aux charges "reprise solde AN" affectée au débit du compte le 31 mars 2015 non justifiées, ainsi que tous les frais imputés au décompte qui ne sont pas par définition des charges de copropriété.
En application de l'article 36 du décret n° 37-223, cette somme produit intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure présentée par le syndic au copropriétaire défaillant, soit le 20 juillet 2022 sur la somme de 2380,20 euros (montant des charges régulièrement échues et impayées à cette date), et à compter de l'assignation sur le surplus.
Il convient également d'ordonner la capitalisation des intérêts échus sur cette somme et dus pour au moins une année entière à compter du jour de la demande, soit le 19 avril 2024, sur le fondement de l'article 1343-2 du code civil.
Sur les frais :
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, “par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur “ ;
Il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.
Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure.
En l'espèce, il y a lieu d'écarter tous les frais correspondant à des relances ou ed non justifiée ou aux frais relevant des dépens ou d'une indemnité de procédure.
Les seuls frais pouvant être mis à la charge de propriétaire s’élevant à la somme de 459,21 euros correspondant au coût des 4 mises en demeure, des frais d'assignation de 2018 mis à la charge de la défenderesse par jugement du 20 juillet 2018 ainsi que le coût de la préparation du dossier aux fins de transmission au conseil, dûment justifiés.
Sur la demande de dommages et intérêts
Le décompte fait état de quelques paiements effectués par virement bancaire, de sorte qu'il est établi que Madame [K] [D] [T] est parfaitement informé de ses obligations financières au titre d'une copropriété dans laquelle il possède un bien susceptible de lui procurer des revenus locatifs puisqu'il n'y demeure pas.
Dès lors, en ne procédant pas, sans motif légitime, au paiement des charges, Madame [K] [D] [T] a perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, et causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui résultant du simple retard, de sorte qu’il y a lieu de le condamner à payer au syndicat une indemnité de 500 euros en réparation de ce préjudice.
Sur les demandes accessoires
Madame [K] [D] [T] qui succombe supportera les dépens de la présente instance.
En outre, elle sera également condamnée à payer une somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence CENTRE JULIETTE DODU au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de couvrir les frais qu'ont dû exposer les autres copropriétaires pour recouvrer la créance du syndicat suite de la défaillance du défendeur.
Enfin, l'exécution provisoire est applicable de plein droit s'agissant d'une décision rendue en première instance.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 du code de procédure civile,
- CONDAMNE Madame [K] [D] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CENTRE JULIETTE DODU, la somme de 2141,95 euros, arrêtée le 30 avril 2024 outre la somme de 459,21 euros au titre des frais de recouvrement, ces sommes produisant intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure, soit le 20 juillet 2022 sur la somme de 2380,20 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
- ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme et dus pour au moins une année entière à compter du 19 avril 2024 ;
- CONDAMNE Madame [K] [D] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CENTRE JULIETTE DODU la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts;
- CONDAMNE Madame [K] [D] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CENTRE JULIETTE DODU la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- REJETTE le surplus des demandes.
- CONDAMNE Madame [K] [D] [T] aux dépens.
- RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.
Ainsi jugé et prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis, le présent jugement ayant été signé par Valentine MOREL, vice-présidente et Monsieur Nicolas BRUNET, greffier placé présent lors de la mise à disposition.
Le greffier La vice-présidente
