RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/00224 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GUQ3
MINUTE N° :
Notification
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS
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JUGEMENT
DU 27 MAI 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR :
Monsieur [E] [O]
[Adresse 1]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté
Madame [U] [O]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par Me Florian RATINAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDEUR :
Monsieur [N],[V], [T] [I]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté
Madame [Z] [C]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Valentine MOREL,
Assisté de : Nicolas BRUNET, Greffier,
DÉBATS :
À l’audience publique du 22 Avril 2024
DÉCISION :
Réputé contradictoire
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Monsieur [E] [P] et Madame [U] [P] ont donné à bail à Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C] en qualités de co-locataires un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] par contrat du 05 septembre 2019, pour un loyer mensuel révisable et d'un montant initial de 795 euros charges comprises (742 euros de loyer outre 53 euros de provision sur charges).
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [P] et Madame [U] [P] ont fait signifier à Monsieur [N], [V], [T] [I] et à Madame [Z] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 novembre 2023 pour la somme en principal de 1536,29 euros.
Monsieur [E] [P] et Madame [U] [P] ont ensuite fait assigner Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par actes de commissaire de Justice du 23 février 2024, délivrés respectivement à personne et à domicile aux fins de
- faire constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 5 janvier 2024, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- obtenir la libération du logement sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, et à défaut que soit ordonnée l'expulsion du locataire, de ses biens et de toute personne introduite dans le logement de son chef, avec concours de la force publique,
- être autorisés à faire constater par commissaire de Justice commis à cet effet les dégradations à l'issue du bail et à séquestrer les effets mobiliers pour sûreté ;
- condamner solidairement Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C] en paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation et TEOM impayées à hauteur de 3242,27 euros, somme arrêtée à la date du 05 février 2024, à actualiser au jour du jugement, et avec intérêt légal à compter du commandement de payer ;
- fixer le montant de l'indemnité d’occupation due depuis le fin du bail jsq lib à la somme de 861,29 euros, et dire qu'elle sera révisable comme l'étaient le loyer et les charges,
- condamner solidairement Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C] à payer la somme de 861,29 euros à titre d’indemnité d’occupation depuis la fin du bail et jusqu'à la libération du logement,
- dire que l’indemnité d’occupation sera indexée conformément à l’IRL à chaque date anniversaire du bail,
- condamner solidairement Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C] au paiement des éventuelles TEOM future au prorata de l’occupation du local ;
- condamner in solidum Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
A l’audience du 22 avril 2024, à laquelle l'affaire a été retenue dès le premier appel, Monsieur [E] [P] et Madame [U] [P]- représentés par Me [M] [F] - maintiennent l’intégralité de leurs demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 2647,85 euros.
Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C], cités respectivement à personne et à domicile ne se sont ni présentés ni fait représenter à l'audience.
Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.
Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 27 mai 2024 par voie de mise à disposition en application de l'article 450 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, si l'un d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.
Le présent jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.
En outre, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
I. Sur la recevabilité :
Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 1er mars 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 22 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.
L’action est donc recevable.
II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET SES CONSÉQUENCES :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
Néanmoins, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours ;
or, bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, en vertu d'une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.
Or en l'espèce, un commandement de payer visant cette clause mais également les dispositions nouvelles de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et fixant spécifiquement le délai de six semaines pour apurer les causes du commandement de payer, a été signifié le 28 novembre 2023, pour la somme en principal de 1536,29 euros.
Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 10 janvier 2024.
L'indemnité d’occupation
Depuis cette date, le bail est résilié, si bien que Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C], occupants sans droit ni titre, sont redevables solidairement d'une indemnité d'occupation destinée à la fois à compenser l'occupation des lieux autant qu' à réparer le préjudice causé au bailleur par cette occupation sans droit ni titre.
Cette indemnité sera fixée au montant du loyer augmenté des charges prévues au contrat de bail, soit la somme de 861,29 euros, et sera due depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la restitution du logement ou l'expulsion.
Cette indemnité d’occupation sera indexée sur l'IRL applicable à la date du présent jugement, sur la demande des bailleurs, annuellement au 5 septembre.
Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C] seront également condamnés, in solidum à rembourser aux bailleurs, la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères au prorata de l’occupation des lieux.
La libération des lieux loués
Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C] qui n'ont plus de titre justifiant l'occupation du logement devront restituer ce dernier libre de leurs biens et de toute personne, dès la signification du présent jugement.
À défaut de libération volontaire, Monsieur [E] [P] et Madame [U] [P] seront autorisés à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C] deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, dans le respect des règles prévues par le code des procédures civiles d’exécution, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin.
Au vu de ce qui précède, le prononcé d'une astreinte n'apparaît pas nécessaire à l'exécution de la présente décision dès lors que l'expulsion a été autorisé à défaut de libération volontaire et que le maintien du locataire dans le logement est indemnisé au travers de l'indemnité d’occupation. La demande sera par conséquent rejetée.
Sur les dégradations et le sort des meubles :
La demande tendant à être autorisé à faire constater les dégradations du logement après le départ des locataires, par commissaire de Justice au surplus, ne répond à aucune nécessité dès lors d'une part que l'existence de dégradations n'est pas présumée et n'est pas établie en l'espèce, et d'autre part que les formalités de réalisation d'un état des lieux sont prévues à l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande sera rejetée.
III. SUR LE MONTANT DES SOMMES DUES :
Sur les sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés
Monsieur [E] [P] et Madame [U] [P] produisent un décompte arrêté à la date du 19 avril 2024 faisant état d'un solde débiteur de 2647,85 euros.
Le montant de l'arriéré locatif dont peuvent être solidairement tenus Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C] se limite au montant des sommes contractuellement prévues, telles que le loyers et les charges locatives.
À cet égard, il ressort du décompte produit que Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C] sont effectivement redevables de la somme de 2464,85 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés à la date du 19 avril 2024.
Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C] ne comparaissant pas, ne rapporte la preuve d’aucun paiement non repris dans le décompte du bailleur, de sorte que la créance n’est pas contestable en son montant.
Enfin, le bail contient une clause de solidarité.
En conséquence, ils seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [E] [P] et Madame [U] [P] la somme de 2464,85 euros avec intérêts au taux légal
sur la somme de 1536,29 euros à compter du commandement de payer (28 novembre 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
En l’absence de toute demande de délais de paiement, la dette locative sera immédiatement exigible et Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C] devront restituer le logement libre de toute personne et de tous biens dès signification de la présente décision, à défaut, leur expulsion sera autorisée 2 mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux.
V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [E] [P] et Madame [U] [P], Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire assortit de plein droit le présent jugement.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 septembre 2019 entre Monsieur [E] [P] et Madame [U] [P] d'une part et Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C] d'autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la suite du commandement de payer demeuré infructueux ;
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, survenue de plein droit à la date du 10 janvier 2024 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C] à verser à Monsieur [E] [P] et Madame [U] [P] la somme de 2464,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés à la date du 19 avril 2024 (comprenant l’échéance d'avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023 sur la somme de 1536,29 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C] à rembourser aux bailleurs, sur justificatif, la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères au prorata de l’occupation des lieux ;
ORDONNE à Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C] de restituer les lieux libres de toute occupation dès la signification du présent jugement,
REJETTE la demande d'astreinte
AUTORISE Monsieur [E] [P] et Madame [U] [P], passé ce délai, à procéder à l'expulsion de Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C] ainsi que de tous occupants de leur chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier au besoin ;
REJETTE la demande aux fins de constat des dégradations par commissaire de Justice ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C] à verser à Monsieur [E] [P] et Madame [U] [P] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 861,29 euros, révisable le 5 septembre de chaque année selon l'IRL applicable au bail, depuis le 1er mai 2024 et jusqu'à la restitution du logement ou l'expulsion ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C] à rembourser à Monsieur [E] [P] et Madame [U] [P] le montant des taxes d’enlèvement des ordures ménagères afférentes au logement occupé au prorata du temps d’occupation ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C] à verser à Monsieur [E] [P] et Madame [U] [P] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [N], [V], [T] [I] et Madame [Z] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 27 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Monsieur Nicolas Brunet, greffier placé présent lors de la mise à disposition.
Le greffier, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection
