RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/00011 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSTA
MINUTE N° : 24/00092
:
TRIBUNAL JUIDICIAIRE DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL
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JUGEMENT
DU 28 MARS 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR :
S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DE LA REUNION
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par [M] [G], munie d’un mantat écrit
DÉFENDEUR(S) :
Madame [R] [V]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
comparante,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Isabelle OPSAHL,
Assisté de : Cecile CRESCENCE, Greffier,
DÉBATS :
À l’audience publique du 22 Février 2024
DÉCISION :
Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Cecile CRESCENCE, Greffier,
Copie exécutoire délivrée le 04/04/2024 aux parties
EXPOSE DU LITIGE
La S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DE LA REUNION a donné à bail à usage d’habitation à [R] [V], par acte sous seing privé en date du 18 septembre 2019 et son avenant du 6 septembre 2022 qui a laissé le bail au seul nom de Mme [V] [R], un logement situé au [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 520.95 euros, charges comprises.
Des loyers impayés, la S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DE LA REUNION a fait délivrer commandement de payer, le 30 mars 2023 au locataire de la somme de 1205.37 euros ;
Par acte en date du 4 octobre 2023, la S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DE LA REUNION a assigné devant cette juridiction la locataire aux fins de :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,
- ordonner son expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire ;
- la condamner au paiement de la somme de 939.26 euros au titre des impayés avec intérêts à compter de l’assignation,,
- la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation révisable comme le loyer et les charges de 520.95 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfait délaissement des lieux, le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire ;
- la condamner aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer.
A l’audience du 22 Février 2024, la S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DE LA REUNION a maintenu ses demandes, en actualisant le montant de l’arriéré locatif à la date du 21 novembre 2023 à la somme de 987.93 euros.
Le bailleur indique que les loyers sont payés ;
[R] [V], qui a comparu en personne, a proposé de régler la somme de 50.00 euros en plus du loyer et des charges après versement de l’allocation logement au bailleur, lequel est d’accord avec la proposition de paiement.
L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024, le jugement devant être rendu par mise à disposition au greffe.
MOTIFS :
L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la préfecture du département le 29 novembre 2023 les incidents de paiement du loyer ayant fait l’objet de l’information légale de la CCAPEX le 20 mars 2023.
L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérable aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d'une de ses obligations principales justifiant la résiliation du dit bail.
Deux mois après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, celle-ci est acquise en l'absence de règlement de l'intégralité des sommes réclamées.
En l'espèce, le commandement de payer délivré le 30 mars 2023 est demeuré sans effet.
L'acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers depuis le 2 mai 2023 sera constatée.
Il ressort des pièces versées aux débats (contrat de travail, commandement de payer et décompte de créance) que le locataire reste redevable auprès de S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DE LA REUNION d’une somme de 987.93 euros au titre des loyers impayés 21 novembre 2023.
Par application de l'article 24 Vde la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, prévoit que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.
L’article 24 VII de la même loi modifiée dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.
Compte tenu de ces éléments et du fait que le débiteur a repris le versement du loyer avant l’audience, par sa part résiduelle, et que la dette peut être réglée via un échéancier en plus du loyer et des charges courants dans les délais légaux, il pourra se libérer de la somme due à raison de 19 mensualités de 50.00 euros et une 20ème mensualité de 37.93 euros laquelle soldera la dette, le tout en plus du paiement du loyer et des charges courantes, la première échéance devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente décision.
Il convient de préciser que le non-paiement d’une seule échéance au terme prévu entraînera l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la somme restant due.
Pendant la durée d’exécution du plan d’apurement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et ne reprennent vigueur qu’en cas de non-respect de celui-ci.
A défaut de paiement selon les modalités ci-dessus l’expulsion des lieux du locataire sera ordonnée, avec le concours si besoin de la force publique.
Il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable et des charges jusqu’à libération effective des lieux.
L’impossibilité de procéder à l’enquête statistique n’est pas démontrée. Les indemnités réclamées à ce titre seront écartées.
[R] [V] sera en revanche, condamnée aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, du commandement de payer et, le cas échéant, de l'expulsion.
L'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire au 2 mai 2023 ;
CONDAMNE [R] [V] à payer à la S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DE LA REUNION la somme de (montant condamnation loyers) euros au titre des loyers ou indemnités d'occupation et charges impayés à la date du 21 novembre 2023 avec intérêts au taux légal compter de la présente décision,
DIT que [R] [V] pourra se libérer de sa dette à raison de 19 mensualités de 50.00 euros et une 20ème mensualité de 37.93 euros laquelle soldera la dette, le tout en plus du paiement du loyer et des charges courantes, la première échéance devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente décision ;
DIT que le non-paiement d’une seule échéance au terme prévu entraînant l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la somme restant due ;
RAPPELLE que pendant l’exécution de ce plan d’apurement les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus et ne rependront vigueur qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance de ce plan ;
RAPPELLE que si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités précitées,
la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;
A défaut de paiement selon les modalités prévues ci dessus :
CONSTATE la résiliation du bail au 2 mai 2023 ;
ORDONNE l’expulsion des lieux de la locataire et de tous les occupants de son chef avec le concours de la force publique, si nécessaire,
CONDAMNE [R] [V] à payer à la S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DE LA REUNION une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,
DÉBOUTE la S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DE LA REUNION du surplus de ses demandes,
CONDAMNE [R] [V] aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation, de la notification à la Préfecture et à la CCAPEX, du commandement de payer et, le cas échéant, de l'expulsion ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
EN FOI DE QUOI LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIÈRE
LA GREFFIERELA JUGE
Cecile CRESCENCEIsabelle OPSAHL
