RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/00059 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GUBL
MINUTE N° :
Notification
Copie certifiée conforme
délivrée le :18/03/24
à :
M. [L]
Mme [I]
Copie exécutoire délivrée
le :18/03/24
à :
SODIAC
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS
-
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT
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JUGEMENT
DU 18 MARS 2024
-
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR :
Société SODIAC
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par M. [F] [Z], responsable contentieux, muni d’un poouvoir
DÉFENDEURS :
Monsieur [G] [J] [L]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté
Madame [J] [X] [V] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Pascaline PILLET,
Assisté de : Maureen ETALE, Greffier,
DÉBATS :
À l’audience publique du 04 Mars 2024
DÉCISION :
Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 6 août 2020, la SODIAC a donné en location à Monsieur [G] [J] [L] et Madame [J] [X] [V] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 758,04€ charges provisionnelles comprises.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023, la SODIAC, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 12 août 2023 resté sans effet, a assigné Monsieur [G] [J] [L] et Madame [J] [X] [V] [I] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de Saint-Benoît aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et la résiliation du bail,ordonner en conséquenceson la libération des lieux, ou à défaut, leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de ce lieu et ce avec le concours de la force publique s’il y a lieu, dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,autoriser la demanderesse a enlever tous les biens mobiliers laissés dans le logement par le défendeur lors de la restitution des clés, à ses frais, lesquels seront réputés être abandonnés,autoriser la demanderesse à détruire les biens réputés abandonnés ou à en faire don à toute association de son choix,Condamner solidairementMonsieur [G] [J] [L] et Madame [J] [X] [V] [I] à lui payer pour les causes sus énoncées :- une somme de 7.089,96€ au titre des loyers et charges impayés,
- une indemnité mensuelle d’occupation de 774,36€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges jusqu'à libération effective de tout occupant,
- une indemnité de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais d’expulsion.
L’affaire a été appelée à l’audience du 4 mars 2024 lors de laquelle la SODIAC a actualisé sa demande en paiement. Monsieur [G] [J] [L], cité à personne et Madame [J] [X] [V] [I], citée à domicile, n’ont pas comparu.
Le Juge n’a pas été destinataire de l’enquête sociale.
La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 18 mars 2024.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
La procédure a été régulièrement portée à la connaissance des défendeurs, qui n’ont pas contacté le tribunal pour solliciter le renvoi de l’affaire ou faire valoir leurs arguments. Le fond de l’affaire peut ainsi valablement être évoqué.
La recevabilité de l’action
Conformément au paragraphe I de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l article 24 issues de la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative .
En vertu de l article 24 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation à comparaître a été notifiée au préfet de la Réunion plus de six semaines avant l’audience, conformément à la prescription légale. En outre, la CCAPEX a été saisie le 4 octobre 2023.
Dès lors, l’action en résiliation de bail est régulièrement engagée.
La résiliation du bail
Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.
La demanderesse justifie avoir délivré le 12 août 2023 un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 4.769,38€ représentant le soldes des loyers et charges impayés au 1er août 2023 à hauteur de 4.512,79€ et les frais pour 256,59€.
Les causes de ce commandement, qui reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas été réglées dans leur intégralité par les défendeurs dans le délai de six semaines de la délivrance de l’acte.
Il est dès lors constant que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies à compter du 24 septembre 2023.
L’arriéré de loyer et charges
En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, le bailleur justifie par les pièces versées aux débats (notamment le contrat de bail et le décompte locatif) être créancier de Monsieur [G] [J] [L] et Madame [J] [X] [V] [I] au titre des loyers, charges et indemnités échus impayés arrêtés au 4 mars 2024 de 9.453,14€, déduction faite des sommes relatives au supplément de loyer en l’absence de preuve de l’envoi de l’enquête. Les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de cette somme en application de la clause de solidarité prévue au contrat.
Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En l’espèce, les défendeurs n’ont pas repris le paiement du loyer et n’ont formé aucune demande.
En conséquence, le tribunal ordonne l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef sera ordonnée, en cas d’opposition avec le concours de la force publique.
Dans le respect des textes, l’expulsion ne pourra intervenir que dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux.
Il sera procédé en tant que de besoin, conformément à l'article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais du défendeur.
L’indemnité d’occupation
Du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux, Monsieur [G] [J] [L] et Madame [J] [X] [V] [I] seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation 774,36€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges.
Les dépens
Ni l’équité ni la situation économique des parties ne justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que Monsieur [G] [J] [L] et Madame [J] [X] [V] [I], succombant à l’instance, seront condamnés au paiement des entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer.
PAR CES MOTIFS
Le Juge, statuant par jugement réputé contradictoire rendu publiquement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DECLARE l’action de la SODIAC recevable,
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 24 septembre 2023,
CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [J] [L] et Madame [J] [X] [V] [I] à payer le montant des loyers dus à la date de résiliation et à compter de la résiliation du bail et jusqu'à leur départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation 774,36€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges,
CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [J] [L] et Madame [J] [X] [V] [I] à payer à la SODIAC la somme de 9.453,14€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4 mars 2024,
ORDONNE l’EXPULSION de Monsieur [G] [J] [L] et Madame [J] [X] [V] [I] et de tout occupant de leur chef et en cas d’opposition avec le concours de la force publique,
RAPPELLE qu’en tout état de cause les locataires ne pourront être expulsés des lieux qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux,
DIT qu'il pourra être procédé en tant que de besoin, conformément à l'article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais du défendeur,
DEBOUTE la SODIAC de ses demandes plus amples ou contraires,
DEBOUTE la SODIAC de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [J] [L] et Madame [J] [X] [V] [I] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE JUGE
