RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/00018 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSYW
MINUTE N° :
Notification
Copie certifiée conforme
délivrée le :20/03/24
à :
Copie exécutoire délivrée
le :20/03/24
à :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS
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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT
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JUGEMENT
DU 18 MARS 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR :
Société SIDR
RCS DE SAINT-DENIS N°74 B 118 - N° SIREN 310 863 592
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Mme [G] [O], agent de la SIDR, muni d’un pouvoir
DÉFENDEUR :
Madame [M] [I] [K]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Pascaline PILLET,
Assisté de : Maureen ETALE, Greffier,
DÉBATS :
À l’audience publique du 19 Février 2024
DÉCISION :
Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 20 avril 2020, la SIDR a donné en location à Madame [M] [I] [K] un local à usage d’habitation situé n° [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel actuel de 652,80€.
Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2023, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives malgré la délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire du 12 septembre 2022 resté sans effet, la SIDR a assigné Madame [M] [I] [K] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de Saint-Benoît aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,
- ordonner en conséquence l’expulsion du défendeur, de sa personne et de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef et ce avec le concours de la force publique s’il y a lieu,
- condamner Madame [M] [I] [K] à lui payer pour les causes sus énoncées :
- une somme de 1.366,30€ correspondant au montant des arriérés des loyers et charges outre intérêts légaux à compter de la demande,
- une indemnité mensuelle d’occupation de 652,80€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective de tout occupant,
- les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et les frais d'expulsion.
L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2024, au cours de laquelle la SIDR a maintenu ses demandes et actualisé sa créance. Madame [M] [I] [K] a sollicité des délais de paiement.
Le Juge n'a pas été destinataire de l’enquête des services sociaux.
La décision a été rendue le 18 mars 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
La résiliation du bail
Conformément au paragraphe I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative .
En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l'espèce, l’assignation à comparaître a été notifiée au préfet de la Réunion plus de six semaines mois avant l’audience, conformément à la prescription légale.
Par ailleurs, la CCAPEX a été saisie le 16 septembre 2022.
Dès lors, l’action en résiliation de bail est régulièrement engagée.
Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire. Le demandeur justifie avoir délivré le 12 septembre 2022 un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 1.313,69€ représentant le soldes des loyers et charges impayés des mois de juillet et août 2022 pour 1.204,44€ et les frais pour 109,25€. Les causes de ce commandement, qui reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas été réglées dans leur intégralité par les défendeurs dans le délai de deux mois de la délivrance de l’acte. Il est dès lors constant que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies à compter du 13 novembre 2022.
L’arriéré de loyer et charges
En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Le bailleur justifie par les pièces versées aux débats (notamment le contrat de bail et le décompte locatif) être créancier de Madame [M] [I] [K] au titre des loyers, charges et indemnités échus impayés arrêtés au 16 février 2024 d’une somme de 871,81€ que l’intéressée sera condamnée à payer avec intérêts au taux légal à compter du jour de commandement de payer, étant précisé que les frais dits judiciaires inclus dans les dépens ont été déduits.
Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de ERLINK"https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006070721&idArticle=LEGIARTI000032035267&dateTexte=&categorieLien=cid"l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En l’espèce, la défenderesse a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire expliquant avoir dû aider financièrement sa fille qui a débuté des études supérieures, mais avoir repris les paiements et pouvoir faire des versements supérieurs au loyer pour s’acquitter de sa dette. Il sera dès lors fait droit à la demande de délai formée par la défenderesse selon les modalités prévues en dispositif.
En conséquence, pendant les délais accordés au dispositif les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; celle-ci sera réputée ne jamais avoir joué si la locataire respecte strictement l’échéancier fixé pour le remboursement tout en continuant à assumer le règlement des loyers courants. À défaut, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets à la suite d’une mise en demeure et l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, en cas d’opposition avec le concours de la force publique. Dans le respect des textes, l’expulsion ne pourra intervenir que dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux.
L’indemnité d’occupation
Du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux, Madame [M] [I] [K] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation de 652,80€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges.
Les autres demandes
Madame [M] [I] [K], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer.
La présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
DECLARE la demande de la SIDRE recevable,
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 13 novembre 2022,
CONDAMNE Madame [M] [I] [K] à payer à la SIDR la somme de 871,81€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 1.204,44€ et à compter de l'acte introductif d'instance pour le surplus,
ACCORDE des délais de paiement à la locataire et suspend pendant ces délais les effets de la clause résolutoire,
DIT que la locataire devra s’acquitter des sommes dues en sus du loyer courant dans les conditions suivantes :
Par versements mensuels de 80€ minimum en plus du loyer courant, avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,
DIT que le solde sera versé lors de la dernière échéance,
DIT que si la locataire respecte strictement l’échéancier fixé la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué,
DIT qu’à défaut, la clause reprendra immédiatement son plein effet et la dette deviendra exigible dans son intégralité à l'expiration d'un délai de 10 jours suivant l'envoi d'une mise en demeure de payer et ORDONNE en conséquence dans cette hypothèse l’EXPULSION de Madame [M] [I] [K] et de tout occupant de son chef et en cas d’opposition avec le concours de la force publique,
CONDAMNE dans cette hypothèse Madame [M] [I] [K] à payer à la SIDR le montant des loyers dus à la date de résiliation et à compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation de 652,80€ révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges,
DEBOUTE la SIDR du surplus de ses demandes,
CONDAMNE Madame [M] [I] [K] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE JUGE
