TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
LOYERS COMMERCIAUX
JUGEMENT PRONONCÉ LE 01 Août 2024
N° RG 23/08959 - N° Portalis DB3R-W-B7H-Y67D
N° de minute :
AFFAIRE
S.A.R.L. BAUDIN
C/
S.C.I. EUROPE IMMOBILIERE
DEMANDEUR
S.A.R.L. BAUDIN
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Anne-cécile LEMAIRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :
DEFENDEUR
S.C.I. EUROPE IMMOBILIERE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399
COMPOSITION
Juge des loyers commerciaux : Elisette ALVES
Greffier : Fanny GABARD
DÉBATS
A l’audience du 11 mars 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé non daté, la SCI EUROPE IMMOBILIERE a donné à bail commercial en renouvellement à la société BAUDIN, pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2009, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 6], afin qu'elle y exploite une activité de salon de coiffure pour hommes et femmes, soins esthétiques, vente de produits de parfumerie et de cosmétiques, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 32.000 euros en principal.
A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.
Par acte extrajudiciaire du 19 février 2020, la société BAUDIN a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er avril 2020, moyennant le règlement d’un loyer renouvelé fixé à la somme de 30.000 euros.
Par exploit d’huissier du 12 mai 2020, la SCI EUROPE IMMOBILIERE a acquiescé au renouvellement demandé, mais contesté le montant du loyer sollicité, la bailleresse entendant voir maintenir le prix du loyer au montant en vigueur et, à défaut d’accord qu’il soit fixé judiciairement.
Les parties ne se sont pas entendues sur le montant du loyer du bail renouvelé.
Faisant suite à son mémoire préalable notifié en lettre recommandée dont l'avis de réception a été signé le 30 juillet 2020, la société BAUDIN a fait assigner la SCI EUROPE IMMOBILIERE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de NANTERRE par exploit d’huissier du 16 avril 2021 aux fins essentiellement de voir fixer le montant du loyer renouvelé au 1er avril 2020 à la somme de 30.000 euros en principal.
Suivant mémoire en date du 30 décembre 2021, la bailleresse a demandé que le loyer renouvelé soit fixé à la somme de 38.403,80 euros au 1er avril 2023.
Par jugement du 23 mars 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment :
- constaté le renouvellement au 1er avril 2020 du bail entre la SCI EUROPE IMMOBILIERE et la société BAUDIN portant sur les locaux sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 6]
- ordonné une expertise, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, aux frais avancés de la société BAUDIN et désigné M. [R] pour y procéder,
- fixé le loyer provisionnel dû par la société BAUDIN pour la durée de l’instance au montant tel que résultant du bail ancien,
- sursis à statuer jusqu'au dépôt du rapport d’expertise.
L’affaire, enrôlée sous le RG : 21/06415, a consécutivement été retirée du rôle.
M. [R] a établi son rapport le 10 janvier 2023. Il est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux loués ressort, au 1er juillet 2020 (sic), à la somme de 33.280 euros, correspondant à une surface pondérée de 64 m²p et à un prix unitaire de 520 euros/m²p/an. Il précise que le loyer plafonné en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux ressort à la somme annuelle de 37.584,63 euros à la date du renouvellement.
C'est dans ce contexte que l'affaire a été rétablie au rôle sous le RG : 23/08959.
Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée dont l'avis de réception a été signé le 17 janvier 2024, la société BAUDIN demande au juge des loyers commerciaux, de :
JUGER, la société SARL BAUDIN recevable et bien fondée en ses demandes,
FIXER le loyer annuel hors taxes hors charges a la somme de 30.000 € en principal à compter du 1er avril 2020,
FIXER une décote de 50 % pour l’année 2020 du fait du covid et de 30 % pour l’année 2021,
CONDAMNER la société EUROPE IMMOBILIERE à rembourser les loyers trop perçus à compter du 1er avril 2020,
CONDAMNER la Société EUROPE IMMOBILIERE au paiement des intérêts légaux sur les loyers trop perçus,
DEBOUTER la Société EUROPE IMMOBILIERE de ses demandes , fins et conclusions,
JUGER que les arriérés dus porteront intérêt légal en application de l’article 1155 ancien du Code civil à compter de la délivrance du présent mémoire,
JUGER que les intérêts échus depuis plus d’un un porteront eux-mêmes intérêt au taux légal en application de l’article 1154 ancien du Code Civil,
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
DEBOUTER la Société EUROPE IMMOBILIERE de ses demandes , fins et conclusions,
CONDAMNER la EUROPE IMMOBILIERE à verser à la société BAUDIN la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Anne~Céci1e LEMAIRE, Avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de 1’artic1e 699 du Code de Procédure Civile.
Selon dernier mémoire en ouverture de rapport notifié par courrier recommandé avec avis de réception (non produit), la SCI EUROPE IMMOBILIERE demande au juge des loyers commerciaux, de :
DEBOUTER la SARL BAUDIN de toutes ses demandes fins et conclusions ;
FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2020 pour les locaux occupés par la SARL BAUDIN, à la valeur locative ;
FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2020 pour les locaux occupés par la SARL BAUDIN à la somme annuelle de 36.795,20 € HT/HC (70,76 m² x 520 €) ;
DIRE qu’il y a lieu de procéder au réajustement du dépôt de garantie ;
Subsidiairement,
FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2020 pour les locaux occupés par la SARL BAUDIN au loyer plafonné à la somme annuelle de 36.672,45 € HT/HC ;
En tout état de cause
DEBOUTER la SARL BAUDIN de sa demande au titre de l’intérêt légal sur les arriérés de loyers ;
DEBOUTER la SARL BAUDIN de sa demande au titre de l’anatocisme sur les intérêts légaux ;
CONDAMNER la SARL BAUDIN à payer à la SCI EUROPE IMMOBILIERE une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
La CONDAMNER enfin aux entiers dépens de l’instance.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires précités des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.
L’affaire, plaidée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 11 mars 2024, a été mise en délibéré au 13 mai 2024, prorogé in fine au 1er août 2024.
MOTIFS
A titre liminaire
Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à « juger » et « dire » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.
En l’espèce, les demandes relatives aux intérêts au taux légal et à leur capitalisation constituent toutefois de véritables prétentions, en dépit de l’emploi erroné du terme « juger » en lieu et place de « ordonner ».
Par ailleurs, l’article R145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations étant portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux.
En application de cet article, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux :
- d’appliquer une décote sur le montant du loyer du bail renouvelé au titre des années 2020 et 2021, consécutivement à la crise sanitaire de COVID 19,
- de condamner l’une des parties au paiement du différentiel de loyers résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, ni au paiement des intérêts portant sur ledit différentiel (Pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689),
- de se prononcer sur l’ajustement du dépôt de garantie.
Ces demandes sont irrecevables devant le juge des loyers commerciaux comme excédant ses pouvoirs. A défaut d’accord des parties, il leur appartient de les soumettre au tribunal qui a plénitude de juridiction.
Sur la fixation judiciaire du loyer renouvelé au 1er avril 2020
La société BAUDIN demande que le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2020 soit fixé à la somme de 30.000 euros correspondant, selon elle, à la valeur locative à la date du renouvellement. Elle déclare que le loyer plafonné ressort à la somme de 35.887,30 euros au 1er avril 2020. Elle soutient que lorsque la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, le loyer de renouvellement doit être fixé en application de l’article L145-33 du code de commerce. Elle conteste la surface pondérée de 64 m²p retenue par l’expert judiciaire et conclut à une surface de 59,67 m²p. Elle réplique à la bailleresse qui se prévaut des plans des locaux initialement mis à disposition en 2000, que doivent être pris en compte les travaux d’aménagement réalisés par le preneur en raison de la clause d’accession. Elle insiste sur le fait que les locaux techniques et sociaux obligatoires pour ce type d’activité, et créés par le preneur, relèvent d’un coefficient de pondération distinct de celui de l’aire de vente. Elle critique également le prix unitaire de 520 euros/m²p/an proposé par l’expert judiciaire et revendique un prix unitaire de 500 euros/m²p/an eu égard à l’emplacement et à la surface des locaux, à la destination restrictive du bail, aux obligations respectives des parties, à la sous-location interdite et en tenant compte d’un abattement de 4% à raison du transfert de l’assurance et des charges de l’immeuble. Elle évoque une baisse de la commercialité, soulignant que nombre de locaux sont vides à proximité des lieux loués suite au déménagement de l’ancien siège de la société GUERLAIN, d’une filiale de la BNP, d’un établissement EUROPCAR etc. Elle fait également état de la fermeture de classes en raison de départs en province de nombre de résidents de la commune à l’occasion de la crise sanitaire de COVID 19.
La SCI EUROPE IMMOBILIERE s’oppose à cette prétention et demande que le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2020 soit fixé à la valeur locative à la somme de 36.795,20 euros en principal, et subsidiairement à la somme de 37.672,45 euros en principal, correspondant au plafond prévu à l’article L145-34 du code de commerce. Elle conteste la surface pondérée telle que déterminée par l’expert et sollicite que soit retenue une surface de 70,76m²p. Elle réplique à la demanderesse que M. [R] s’est, à juste titre, fondé sur les plans des locaux neufs mis à disposition en 2000, également annexés au bail renouvelé en 2009, et qu’il a appliqué les pondérations prévues par la charte en expertise immobilière, sans égard pour les choix personnels d’organisation par le preneur, non prévus à l’article R145-3 alinéa 2 du code de commerce. Elle ajoute que contrairement à ce que soutient la société BAUDIN, les aménagements réalisés ne sont pas devenus sa propriété, compte tenu des termes de la clause d’accession. Elle acquiesce par ailleurs au prix unitaire proposé par l’expert judiciaire de 520 euros/m²p/an, contestant la diminution de la commercialité alléguée par la demanderesse.
Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
L’article L145-34 du même code précise qu’à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Il résulte de ces dispositions que le loyer du bail renouvelé doit correspondre :
soit à la valeur locative dès lors qu’elle est inférieure au plafond prévu par la loi et ce, même si ladite valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré, puisque le bail renouvelé est un nouveau bail,soit au plafond si la valeur locative est supérieure à la variation des indices et que le bail expiré était stipulé pour une durée de neuf ans, sauf à ce que soient démontrés une évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant eu une incidence favorable sur le commerce concerné, ou une modification de la consistance des lieux loués.
L’article R145-3 du code du même code prévoit que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.
L’article R145-4 du code du même code ajoute que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.
Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.
L’article R145-5 du code du même code précise en outre que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55.
Aux termes de l'article R145-6 du code du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
L'article R145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
Selon l’article R145-8 du même code, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Il est par ailleurs acquis que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.
En l’espèce, les parties revendiquent toutes les deux, à titre principal, la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2020 à la valeur locative, laquelle requiert de déterminer la surface locative pondérée et un prix unitaire, sans préjudice des abattements ou majorations éventuels.
Sur la surface pondérée
L’expert judiciaire a calculé la surface locative pondérée sur la base des plans des locaux donnés à bail et de la 5ème édition de charte de l’expertise immobilière. Il est d’avis que la surface pondérée ressort à 63,70 euros m²p, qu’il propose d’arrondir à 64 m²p, pour une surface utile de 72,02 m²u.
Les parties s’opposent sur la surface utile, la bailleresse considérant qu’eu égard aux termes de la clause d’accession, les plans initiaux doivent être appliqués, alors que la société BAUDIN considère que les travaux qu’elle a réalisés lui ont fait accession. Elles sont également contraires sur la pondération des surfaces.
La détermination de la surface pondérée dépend notamment des modalités d’accession à la bailleresse des travaux réalisés par le preneur. En l’occurrence, l’article 7 in fine du bail précise que : « Ala fin du bail tous aménagements, cloisons, câblage et travaux d’amélioration resteront acquis au BAILLEUR sans que le PRENEUR puiss réclamer une quelconque indemnité. Toutefois, le BAILLEUR, s’il le préfère, pourra demander la remise en état primitif ».
La bailleresse invoque la jurisprudence pour soutenir que cette clause doit être interprétée comme signifiant que l’accession des travaux réalisés par le preneur n’interviendra qu’en fin de jouissance, de sorte qu’ils ne peuvent être pris en compte notamment pour le calcul de la surface pondérée du bail renouvelé, ce que conteste la société BAUDIN.
Eu égard au termes contradictoires de cette clause d’action, une interprétation de l’intention des parties est nécessaire.
Or, le juge des loyers commerciaux n’a pas le pouvoir de rechercher la commune intention des parties pour interpréter une clause du bail.
Dans ce contexte, le juge des loyer commerciaux ne peut que se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de NANTERRE qui a plénitude de juridiction.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, en application de l’article 82 du code de procédure civile,
Tous droits des parties étant réservés,
SE DECLARE incompétent au profit du tribunal judiciaire de NANTERRE (8ème chambre),
ORDONNE que l’entier dossier sera transmis au greffe de la juridiction désignée,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Le présent jugement a été signé par Madame Elisette ALVES, Juge des loyers commerciaux et par Mme Fanny GABARD, Greffière.
LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
Maître Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés
Me Anne-cécile LEMAIRE
