TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 5]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/05093 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XH2X
N° de Minute : 24/00227
JUGEMENT
DU : 03 Septembre 2024
[W] [R]
C/
SARL COLOCATERE
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 03 Septembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR
Monsieur [W] [R], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Rémi GIROUTX, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR
SARL COLOCATERE, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Marie-Christine DUTAT, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 Mai 2024
Julie THOREZ, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 03 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Julie THOREZ, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier
RG n°5093/23 – Page KB
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 14 mars 2018, Monsieur [E] [K], représenté par la SARL COLOCATERE, a donné en location à Monsieur [W] [R] la chambre meublée numéro 5 au sein d'une maison comprenant 5 chambres louées située [Adresse 2] à [Localité 5], pour une durée d'un an à compter du 14 mars 2018 moyennant paiement d’un loyer mensuel de 415 euros ainsi qu’une provision mensuelle pour charges de 60 euros.
Un dépôt de garantie de 415 euros a été versé le 14 mars 2018.
L'état des lieux d'entrée a été effectué contradictoirement entre les parties le 14 mars 2018.
Par courrier recommandé réceptionné le 26 octobre 2021, Monsieur [R] a donné congé pour le mardi 30 novembre 2021.
Le locataire a quitté le logement.
Par courriel du 30 décembre 2021, la SARL COLOCATERE a réclamé la somme de 340,91 euros au titre de la régularisation des charges du 14 mars 2018 au 26 novembre 2021.
Par courrier recommandé réceptionné le 4 janvier 2022, Monsieur [W] [R] a mis en demeure la SARL COLOCATERE de lui restituer le dépôt de garantie ainsi que les majorations de retard.
La tentative préalable de conciliation a échoué.
Par requête enregistrée le 4 mai 2023 au greffe de la 10ème chambre du tribunal judiciaire de Lille, Monsieur [W] [R] demande, aux visas des articles 1101, 1103, 1226 et 1231 du code civil et des articles 7 et 22 de la loi du 9 juillet 1989, de :
juger que la SARL COLOCATERE a manqué à son obligation de restitution de la caution dans le délai prescrit,juger que la SARL COLOCATERE a retenu illégalement le dépôt de garantie,juger que la SARL COLOCATERE a demandé des paiements de provision pour charges non justifiées ainsi que non révisées annuellement,en conséquence :condamner la SARL COLOCATERE au paiement des sommes suivantes :415 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,622,50 euros au titre des pénalités de retard de la restitution du dépôt de garantie,500 euros en réparation du préjudice moral et financier,500 euros pour résistance abusive et injustifiée,2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,aux entiers dépens.
Après renvois ordonnés les 5 décembre 2023 et 5 mars 2024 à la demande de l'une ou l'autre des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 14 mai 2024.
Par conclusions écrites déposées à l'audience par son conseil, Monsieur [W] [R] demande, aux visas des articles 1101, 1103, 1226, 1231, 1231-6 et 1231-7 du code civil et des articles 7 et 22 de la loi du 9 juillet 1989, de :
juger que la SARL COLOCATERE a manqué à son obligation de restitution de la caution dans le délai prescrit, tant en qualité de bailleur que de gestionnaire locatif,juger que la SARL COLOCATERE a commis des fautes de gestion locative,juger que la SARL COLOCATERE a retenu illégalement le dépôt de garantie à hauteur de 100 %,juger que la SARL COLOCATERE a demandé des paiements de provision pour charges non justifiées ainsi que non révisées annuellement,juger et rappeler à la SARL COLOCATERE que les charges se prescrivent par 3 ans,juger que la SARL COLOCATERE ne transmet aucun décompte de charges précis, à jour, tenant notamment compte des périodes de prescription, et que le seul décompte inexact est transmis de manière particulièrement tardive,débouter purement et simplement la SARL COLOCATERE de toutes demandes,en conséquence :condamner la SARL COLOCATERE au paiement des sommes suivantes :415 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,1 079 euros au titre des pénalités de retard de la restitution du dépôt de garantie, à parfaire,assortir toute condamnation de l'intérêt à taux légal à compter du 4 janvier 2022, date de la mise en demeure,500 euros en réparation du préjudice moral et financier, au regard des fautes commises dans la gestion locative,500 euros pour résistance abusive et injustifiée,2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,aux entiers dépens.
Il indique le contrat a été conclu avec la SARL COLOCATERE, propriétaire bailleur ; qu'elle a restitué le dépôt de garantie quelques jours avant l'audience à ce titre ; qu'en vertu des articles 1992 et 1996 du code civil et de l'article 3 de la loi HOGUET, elle est responsable de tout acte relatif au dépôt de garantie et engage sa responsabilité en cas de faute de gestion.
Il expose que la SARL COLOCATERE s'était engagée à lui restituer rapidement le dépôt de garantie à défaut d'état des lieux de sortie établi par écrit ; qu'elle a conservé 100 % dudit dépôt de garantie alors qu'aucune dégradation ou réparation n'a été évoquée ; qu'elle devait lui restituer dans le délai d'un mois soit avant le 26 décembre 2021 ; qu'elle ne pouvait légalement en conserver qu'une provision de 20% soit 83 euros au titre des charges s'il existe un arrêté des comptes provisoires et si la retenue est justifiée ; qu'elle n'a fourni aucun justificatif ; qu'elle a donc commis une faute contractuelle.
Il soutient que les actions dérivant du contrat de bail se prescrivent par trois ans et qu'à ce jour la prescription ne sera interrompue que par les demandes de la SARL COLOCATERE.
Il sollicite la restitution du dépôt de garantie lequel aurait dû l'être avant le 26 décembre 2021 en raison de l'absence de difficulté dans l'état des lieux de sortie ; que les pénalités de retard sont dues depuis le mois de janvier 2022 ; que la SARL COLOCATERE a été mise en demeure de restituer le dépôt de garantie le 4 janvier 2022 justifiant les intérêts au taux légal à cette date ; qu'il justifie d'une situation financière délicate depuis le 26 octobre 2021 ; qu'il a connu une phase dépressive suivie médicalement ; que la situation lui a causé des préjudices tant financier que moral ; que la SARL COLOCATERE a abusivement et illégalement retenu le dépôt de garantie.
Il ajoute que la SARL COLOCATERE a fourni des justificatifs pour régulariser les charges depuis 2018 alors qu'elle ne tient pas compte de la prescription, qu'elle ne fournit aucun décompte intelligible et que sa demande est changeante et non fiable ; qu'elle a effectivement restitué le dépôt de garantie quelques jours avant l'audience.
La SARL COLOCATERE demande au tribunal, aux visas des articles 1984, 1353, 1240 du code civile et 9 du code de procédure civile, de :
déclarer irrecevable et mal fondé Monsieur [R] en sa demande de condamnation de l'agence COLOCATERE en restitution du dépôt de garantie et paiement des intérêts de retard,constater l'absence de faute de l'agence COLOCATERE,constater l'absence de lien de causalité entre l'intervention de l'agence COLOCATERE et les préjudices allégués,constater l'absence de préjudice indemnisable opposable à l'agence COLOCATERE,en conséquence,débouter Monsieur [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,condamner Monsieur [R] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Marie-Christine Dutat.
Elle expose que, n'ayant aucun lien contractuel avec Monsieur [R], ses demandes devront être examinées sur le fondement de sa responsabilité civile délictuelle.
Elle soutient, sur les demandes formulées au titre du dépôt de garantie et pénalités de retard, qu'elle a la qualité de mandataire et non de bailleresse ; que les obligations découlant des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 incombent au bailleur et lui sont inapplicables ; que les demandes de Monsieur [R] sont irrecevables ; qu'à titre surabondant, le dépôt de garantie a été restitué par le bailleur.
Elle fait valoir, sur les demandes formulées au titre de la régularisation des charges, à l'absence de faute ; que l'action n'est pas prescrite en ce que le point de départ du délai a commencé à courir le 30 novembre 2021, date de sortie du locataire et moment de relevé des compteurs tel que prévu par le contrat de bail ; que les justificatifs de charges lui ont été transmis par le propriétaire ; que Monsieur [R] pouvait solliciter un rendez-vous afin de consulter les justificatifs ce qu'il n'a jamais fait ; que lesdits justificatifs lui ont été adressés ; qu'il n'a pas régularisé la situation ; qu'il ne justifie pas d'un préjudice indemnisable tant moral que financier ni dans son principe ni dans son quantum pas plus que d'un lien de causalité ; qu'elle n'a pas fait preuve d'une résistance abusive et injustifiée en ce qu'elle a régularisé les charges à la fin du contrat de location, en lui adressant à plusieurs reprises les explications et les justificatifs, alors qu'il avait manifesté son accord pour prélever le montant dû au titre des charges sur le dépôt de garantie et qu'il a refusé le nouveau rendez-vous proposé par le conciliateur préférant la voie contentieuse.
L'affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2024.
MOTIFS
A titre liminaire, il est rappelé qu'il n'appartient pas au tribunal de statuer sur des demandes qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4 et 12 du code de procédure civile.
Sur la fin de non recevoir des demandes au titre du dépôt de garantie, des pénalités de retard, des intérêts au taux légal et de la résistance abusive
En application de l'article 122 du code de procédure civile « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »
L'article 1998 du code civil énonce « Le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.
Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement.”.
En l'espèce, la SARL COLOCATERE produit le contrat de mandat de gestion conclu le 18 décembre 2014 entre la SARL COLOCATERE et Monsieur [E] [K], propriétaire du logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] et dont il en a confié la location et relocation.
Par suite, le contrat de bail signé par la SARL COLOCATERE l'a été en sa qualité de mandataire du propriétaire Monsieur [K] en application du contrat de mandat de gestion précité.
Dès lors, l'existence de ce mandat n'autorise pas Monsieur [R] à agir en remboursement du dépôt de garantie et des pénalités de retard afférentes contre la SARL COLOCATERE.
Les demandes de Monsieur [R] au titre de la restitution du dépôt de garantie et du paiement de pénalités de retard réclamées en conséquence en plus des intérêts au taux légal et de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive dudit dépôt de garantie lesquelles sont formulées à l'encontre de la SARL COLOCATERE seront déclarées irrecevables.
Sur les demandes au titre du préjudice moral et financier
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chacune des parties de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention »
L'article 1240 du code civil énonce que “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”
Monsieur [W] [R] sollicite la condamnation de la SARL COLOCATERE à lui payer la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral et financier au titre d'une relation contractuelle alors que celle-ci n'a agi qu'en qualité de mandataire du bailleur.
Dès lors, seule sa responsabilité délictuelle peut être recherchée.
Cependant, Monsieur [R] ne fait pas la preuve de la faute délictuelle de la SARL COLOCATERE pas plus que de la réalité des deux préjudices dont il demande réparation et dont les agissements de la SARL COLOCATERE en seraient la cause.
Il convient de le débouter de sa demande.
Sur les dépens
L'article 696 du code de procédure civile énonce que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »
L’article 699 du code de procédure civile énonce que « Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens. »
En application de ces dispositions, il convient de mettre les dépens à la charge de Monsieur [W] [R], partie perdante, sans faire droit à la demande de distraction au profit de Maître Marie-Christine Dutat, le ministère d'avocat n'étant pas obligatoire.
Sur les frais irrépétibles
En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens... »
Monsieur [W] [R], tenu aux dépens, sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera condamné à payer à la SARL COLOCATERE une somme de 800 euros sur ce fondement, en équité et en l'absence de justificatif.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant en dernier ressort, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et prononcé par mise à disposition au greffe,
Déclare irrecevables les demandes relatives au dépôt de garantie, aux majorations de retard, aux intérêts au taux légal et à la résistance abusive formulées à l'encontre de la SARL COLOCATERE,
Déboute Monsieur [W] [R] du surplus de ses demandes,
Condamne Monsieur [W] [R] aux dépens sans distraction au profit de Maître Marie-Christine Dutat,
Condamne Monsieur [W] [R] à payer à la SARL COLOCATERE la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé le 3 septembre 2024.
Le greffier La présidente
