TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référés expertises
N° RG 24/00473 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YC6B
SL/SH
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 18 JUIN 2024
DEMANDERESSE :
Mme [T] [S]-[J]
[Adresse 6]
[Localité 8]
représentée par Me Jérôme WALLAERT, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDERESSE :
S.A.S. EUROMASTER FRANCE
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Marie-christine DUTAT, avocat au barreau de LILLE
JUGE DES RÉFÉRÉS : Sarah HOURTOULE, 1ere VP adjointe, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Martine FLAMENT lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition
DÉBATS à l’audience publique du 28 Mai 2024
ORDONNANCE du 18 Juin 2024
LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
EXPOSE DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé en date du 02 avril 1997, la société ETABLISSEMENTS PREVOST - LA MAISON DU PNEU, représentée par Monsieur [U] [S], a consenti à la SAS EUROMASTER FRANCE un bail commercial portant sur un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10], pour une durée de neuf ans, à compter du 1er avril 1997 pour se terminer le 31 mars 2006.
A la suite du décès de Monsieur [U] [S] le 08 mai 2002 et de celui de Madame [R] [B], sa mère, le 03 mars 2003, un renouvellement du bail a été consenti à la SAS EUROMASTER FRANCE par Madame [T] [S] [J], veuve de Monsieur [U] [S], par acte sous seing privé en date du 08 octobre 2006. Le bail a ainsi été renouvelé pour une durée de neuf années, rétroactivement à compter du 1er avril 2006 pour se terminer le 31 mars 2015, moyennant un loyer annuel de 22.685,12 euros HT.
Suivant avenant en date du 08 avril 2009, les parties ont précisé que la révision triennale du loyer ne pourrait excéder une augmentation de plus de 4% par an par rapport au loyer en cours, et ce jusqu’au 1er avril 2012.
A la suite de la demande de renouvellement du bail formulée par le preneur par acte extrajudiciaire en date du 20 février 2015, les parties ont, par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2016, convenu du renouvellement du bail pour une nouvelle période de neuf années, à compter du 1er avril 2015, pour expirer le 31 mars 2024.
Puis, par acte en date du 20 mai 2022, Madame [T] [S] [J] a donné congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction à son locataire pour la date de fin de bail, soit le 31 mars 2024.
Par acte du 08 septembre 2023, Madame [T] [S] [J] a fait assigner la SAS EUROMASTER FRANCE devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, afin d'obtenir, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, la désignation d’un expert judiciaire, outre la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Suivant ordonnance du 21 novembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Lille a débouté Madame [T] [S] [J] de sa demande d’expertise.
Par acte du 1er mars 2024, Madame [T] [S] [J] a fait assigner la SAS EUROMASTER FRANCE devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, afin d'obtenir, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, la désignation d’un expert judiciaire, outre la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée à l’audience du 2 avril 2024 et renvoyée à la demande de parties à l’audience du 28 mai 2024 pour y être plaidée.
A cette audience, Madame [T] [S] [J], représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions déposées et soutenues à l’audience et demande de :
Vu l’article 145 du Code de procédure civile ;
Vu les articles L. 145-14 et L. 145-28 du Code de commerce
A titre principal,
- Désigner tel expert qu’il lui plaira, avec mission :
− d’entendre les parties en leurs explications ;
− de visiter les locaux litigieux, les décrire ;
− de prendre connaissance des documents contractuels et de tous autres, notamment des documents comptables et fiscaux relatifs à l'exploitation du fonds de commerce exploité dans les lieux par la société Euromaster France ;
− plus généralement, de réunir tous éléments d'appréciation utiles permettant, le moment venu, à la juridiction compétente de fixer, par référence aux dispositions de l'article L. 145-14 du Code de commerce, l'indemnité d'éviction pouvant être due à la société Euromaster France, à la suite de son éviction ;
- Lui donner également mission de fournir tous éléments permettant de fixer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-28 alinéa 1 du Code de commerce, l’indemnité due par la société Euromaster France pour l’occupation des lieux, à compter du 31 mars 2024, date d’effet du congé, jusqu’à leur libération complète et la remise des clés ;
- Fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Euromaster France à compter du 1er avril 2024 au montant du dernier loyer payé, toutes charges et remboursements dus au titre du bail expirant le 31 mars 2024 étant par ailleurs applicables durant l’occupation des lieux par la société Euromaster France à compter du 1er avril 2024 jusqu’à complète libération des lieux ;
- Dire que l’expert devra déposer son rapport au secrétariat-greffe dans le délai de six mois de sa saisine ;
- Condamner la Société Euromaster France à avancer la consignation et les frais d’expertise ;
A titre subsidiaire,
- Ordonner sous astreinte à la Société Euromaster France d’avoir à communiquer à Madame [S]-[J] une comptabilité analytique reprenant l’intégralité des soldes de gestion pour le fonds de commerce exploité dans les lieux loués sous astreinte de 100 euros par jour à compter du quinzième jour de la signification de la décision à intervenir.
En tout état de cause,
- Débouter la Société Euromaster France de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
- Condamner la société Euromaster France à payer à Madame [S]-[J] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
- Condamner la société Euromaster France aux entiers frais et dépens.
Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues à l’audience par son avocat, la SAS EUROMASTER FRANCE demande au juge des référés de :
A titre principal
- REJETER la demande d’expertise
A titre subsidiaire
- ENJOINDRE à Mme [S] [J] de justifier de sa qualité à agir soit en tant qu’usufruitière ou en tant que propriétaire
- DIRE que la mission dévolue à l’Expert inclura notamment de :
- Examiner et décrire l’exploitation de la Société EUROMASTER France situé au [Adresse 4] à [Localité 10]
- Déterminer selon les usages de la profession la valeur marchande du fonds, éventuellement augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, au sens de l’article L 145-14 du Code de commerce, outre indemnités accessoires d’usage, à la date du 31 mars 2024
- Donner tous les éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle le preneur peut prétendre du fait du non renouvellement du bail au 1ier avril 2024
- Déterminer l’impact des troubles d’exploitation subis par la concluante sur le chiffrage de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation
- JUGER que les honoraires de l’expert seront avancés par Mme [S] [J],
- DEBOUTER Mme [S] [J] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER Mme [S] [J] à payer à la Société EUROMASTER une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et aux entiers dépens de l’instance
Il est renvoyé à l’assignation et aux écritures du défendeur pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des demandes des parties conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.
La présente décision, susceptible d'appel, est contradictoire.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la qualité à agir de Madame [T] [S] [J]
Madame [S] [J] justifie de sa qualité à agir en tant qu’usufruitière en versant aux débats une attestation de Maître [C], Notaire à [Localité 9], du 2 novembre 2023. (Pièce demanderesse n°8)
La demande de la société EUROMASTER s’agissant de l’injonction de la production de la justification de la qualité à agir de la demanderesse est donc sans objet.
Sur la demande d’expertise :
Madame [S] [J] sollicite la désignation d’un expert judiciaire aux fins d’évaluation des indemnités d’éviction et d’occupation. Elle expose avoir formulé une offre d’indemnité d’éviction dans le cadre d’échanges officiels avec son Conseil tandis que la SAS EUROMASTER n’a formulé aucune contre-proposition et n’en a pas accusé réception. Elle explique que le fonds de la Société Euromaster France ne sera pas perdu compte-tenu de la qualité de l’enseigne et de ses moyens pour diriger sa clientèle vers d’autres locaux de remplacement et estime qu’un simple déménagement sans perte du fonds, soit une indemnité de transfert, suffit pour l’indemniser du préjudice consécutif au défaut de renouvellement raison pour laquelle elle a proposé de lui verser la somme de 30.000 euros.
La société EUROMASTER s’oppose à la demande d’expertise.
Elle indique que l’offre formulée le 09 février 2024 a été faite pour les besoins de la cause et n’est pas sérieuse, au vu du montant dérisoire offert. Elle ajoute que cette proposition n’était pas accompagnée d’explication sur le mode de calcul utilisé. Elle souligne qu’il n’y a pas eu de discussion préalable.
En cas de refus par le bailleur de l'offre de renouvellement du bail commercial délivrée par le preneur et d'impossibilité de parvenir à un accord sur le montant de l'indemnité d'éviction, l’une ou l’autre des parties au bail dispose d'un motif légitime, au sens de l'article 145 du code de procédure civile, pour obtenir une expertise alors même qu'aucun juge du fond n'est saisi du procès en vu duquel cette expertise est réclamée et qu'aucune disposition des articles L.145-1 à L.145-60 du code de commerce ne s'oppose à l'exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l'article 145 du code de procédure civile.
En l’espèce, par acte en date du 22 mai 2022, Madame [T] [S] [J] a donné congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction à son locataire, la SAS EUROMASTER FRANCE, pour la date de fin de bail, soit le 31 mars 2024.
La société preneuse se trouve donc créancière d’une indemnité d’éviction et est également tenue au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
Une première procédure a été initiée par Madame [S] [J] et suivant une ordonnance de référé en date du 21 novembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Lille l’a déboutée de sa demande d’expertise au motif qu’elle ne justifiait pas d’une offre chiffrée de versement d’une indemnité d’éviction, ni d’échanges préalables entre les parties, demeurés infructueux, quant à la détermination du montant de l’indemnité revenant au locataire évincé.
Ainsi, lorsque le 9 février 2024 la SAS EUROMASTER a reçu une offre écrite de Madame [S] [J], par l’intermédiaire de son conseil pour l’indemnité d’éviction et précisant que sans réponse, elle reprendrait sa liberté d’engager une action, le silence matérialisant le désaccord des parties, elle ne pouvait ignorer le sens de cette demande et les conséquences de son absence de réponse. (Pièce demanderesse n°5) Le 26 février 2024, par un échange officiel entre avocats, Madame [S] [J] a interrogé le preneur sur le sens de son silence précisant ne pas avoir eu de retour suite à sa proposition transactionnelle. (Pièce demanderesse n°6)
Il s’ensuit que la SAS EUROMASTER France ne peut soutenir que Madame [T] [S] [J] ne justifie pas d’un motif légitime pour n’avoir pas sérieusement formulé de proposition alors qu’elle ne lui a pas répondu tandis qu’elle connaissait ses intentions du fait de la précédente procédure devant le juge des référés.
S’il n’y a pas eu d’échanges entre les parties quant à la détermination du montant de l’indemnité revenant au locataire évincé, la demanderesse a bien invité la SAS EUROMASTER FRENCE à échanger sur le sujet. Il appartenait à la société preneuse de répondre que l’offre lui semblait trop faible et peu sérieuse, ce qu’elle n’a pas fait. Elle ne peut donc se prévaloir de l’absence d’échange alors qu’elle en est à l’origine.
Madame [T] [S] [J] justifie d’un motif légitime au sens des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile et il sera fait droit à sa demande d’expertise suivant les modalités fixées à la présente ordonnance, étant rappelé que la détermination de la mission de l’expert relève de l’appréciation du juge, conformément aux dispositions de l’article 265 du code de procédure civile.
Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation
Madame [S] [J] sollicite la fixation à titre provisionnel de l’indemnité d’occupation due par la société Euromaster France à compter du 1er avril 2024 au montant du dernier loyer payé, toutes charges et remboursements dus au titre du bail expirant le 31 mars 2024 étant par ailleurs applicables durant l’occupation des lieux par la société Euromaster France à compter du 1er avril 2024 jusqu’à complète libération des lieux.
La SAS EUROMASTER France ne s’y oppose pas.
Le maintien dans les lieux de la SAS EUROMASTER France causant un préjudice à Madame [S] [J], le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel, la fixation et la condamnation de la SAS EUROMASTER France au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à complète libération des lieux.
Sur la demande de communication de pièces à titre subsidiaire
A titre subsidiaire, la demanderesse sollicite qu’il soit enjoint à la Société Euromaster France d’avoir à produire sous astreinte :
- la comptabilité analytique du site occupé dans le cadre du bail commercial qui lui a été consenti sur le site de [Localité 10], avec notamment tous les soldes intermédiaires de gestion ;
- une estimation de ses coûts de déménagement.
La SAS EUROMASTER s’oppose à cette demande.
Dans la mesure où il sera fait droit à la demande de désignation d’un expert, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande formulée à titre subsidiaire.
Sur les frais et les dépens :
L’expertise étant ordonnée à la demande de Madame [T] [S] [J], il convient de mettre à sa charge les dépens qui comprendront l’avance des frais d’expertise.
A ce stade de la procédure, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais et dépens par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les parties seront donc déboutées de leur demande de ce chef.
La présente décision est exécutoire par provision, en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Ordonnons une expertise et Désignons en qualité d'expert :
[K] [D]
[Adresse 3]
[Localité 7]
expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de DOUAI, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;
avec mission de :
- se rendre sur les lieux [Adresse 4] à [Localité 10], après y avoir convoqué les parties,
- de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- de visiter les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 10], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,
- de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant,
1°) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas :
– d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial ;
– de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant notamment : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial ;
2°) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,
3°) fournir toutes autres précisions utiles au tribunal pour la solution du litige
- de fournir tous éléments permettant de fixer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-28 alinéa 1 du Code de commerce, l’indemnité due par la SAS EUROMASTER France pour l’occupation des lieux, à compter du 1er avril 2024, date d’effet du congé, jusqu’à leur libération complète et la remise des clés ;
Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :
- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils,
- recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;
- se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
- définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,
→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées
→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
- adresser aux parties au terme de ses opérations, un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable :
→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.
Fixons à la somme de 2000 euros, le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse, à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de LILLE avant le 9 août 2024 ;
Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;
Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport et en copie sous forme d’un fichier PDF, enregistré sur une clef USB, au Greffe du Tribunal Judiciaire de LILLE, Service du Contrôle des expertises, [Adresse 1], dans le délai de six mois, à compter de la consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;
Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;
Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2024,
Condamnons à titre provisionnel la SAS EUROMASTER FRANCE au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;
Déboutons Madame [T] [S] [J] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboutons la SAS EUROMESTER FRANCE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Madame [T] [S] [J] aux dépens ;
Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.
La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.
LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Sébastien LESAGE Sarah HOURTOULE
