TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 23/10351 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XUB4
JUGEMENT DU 10 JUIN 2024
DEMANDERESSE :
S.C.I. DU [Adresse 1]
immatriculée au RCS de LILLE sous le N° 382 312 486
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Frédéric NADER, avocat au barreau de VALENCIENNES
DÉFENDERESSE :
S.A.R.L. TOUMA PUB
immatriculée au RCS de LILLE sous le N° 522 565 852
[Adresse 1]
[Localité 2]
défaillant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,
Greffier : Benjamin LAPLUME,
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 20 Décembre 2023 avec effet au 13 Décembre 2023 ;
A l’audience publique du 15 Avril 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 10 Juin 2024.
JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 10 Juin 2024, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 13 août 2012, la S.C.I. Du [Adresse 1] a donné à bail à la S.A.R.L Touma Pub un local à usage commercial sis [Adresse 1], moyennant le règlement d'un loyer mensuel initial de 1 300 euros, hors taxes et hors charges. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 13 août 2012 et s’est poursuivi par tacite reconduction.
Se plaignant d'impayés de loyers de la S.A.R..L Touma Pub, la S.C.I. Du [Adresse 1] l'a mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 29 janvier 2022 de payer la somme de 24 921,19 euros TTC.
Par acte d'huissier du 31 mars 2022, la S.C.I. Du [Adresse 1] a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 30 598,26 euros.
Aux termes d’une ordonnance du 19 juillet 2022, le juge des référés de Lille a notamment :
constaté la résiliation du bail au 30 avril 2022 ;ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L Touma Pub des locaux loués ;dit n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation ;– dit n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de l’arriéré locatif.
L’ordonnance de référé a été signifiée au locataire par acte du 2 août 2022 et un certificat de non-appel a été édité le 25 août 2022.
Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2022, la S.C.I. Du [Adresse 1] a fait assigner la S.A.R.L Touma Pub devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de paiement des loyers et des charges dus, d’une indemnité d’occupation, et en résiliation du bail et expulsion du preneur.
Un procès-verbal de reprise après expulsion avec le concours de la force publique a été dressé le 4 janvier 2023.
Par acte du 15 novembre 2023, la S.C.I. Du [Adresse 1] a assigné la S.A.R.L Touma Pub devant le tribunal judiciaire de Lille et demande à la juridiction de :
Dire et juger le bailleur, bien fondé et recevable ;
Condamner la S.A.R.L Touma Pub à lui payer la somme de 30 319,47 euros TTC au titre des loyers impayés au 30 avril 2022 ;
Condamner la S.A.R.L Touma Pub à payer au bailleur la somme de 18 497,21 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 1er mai 2022 au 4 janvier 2023, date d’expulsion du locataire commercial ;
Condamner la S.A.R.L Toumba Pub à payer au bailleur la somme de 4 357,24 euros au titre des charges locatives dues au 4 janvier 2023, date d’expulsion du locataire commercial ;
Condamner la S.A.R.L Touma Pub à payer des dommages-intérêts, à hauteur de la somme de 5 000 euros au titre de sa résistance abusive, le locataire n’ayant que faire de l’ordonnance de référé prononçant son expulsion, refusant de payer le moindre loyer et se maintenant dans les lieux jusqu’à l’intervention de la force publique ;
Condamner la S.A.R.L Touma Pub au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût de la présente assignation, ainsi que les frais d’exécution.
Assortir de l’exécution provisoire le jugement à intervenir.
Il sera renvoyé à l'assignation pour un plus ample exposé des motifs, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la S.A.R.L Touma Pub n’a pas constitué avocat. Il convient donc de statuer par jugement réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.
La clôture des débats est intervenue le 13 décembre 2023 par ordonnance du 20 décembre 2023 avec fixation de l'affaire à l'audience du 15 avril 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Par application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit a la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondee.
A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.
I- Sur le paiement des loyers, des charges et de l’indemnité d’occupation
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L’article 1353 dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Selon l'article 1728, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l'espèce, il résulte du contrat de bail versé aux débats que la prise d'effet est au 13 août 2012, que le bail est consenti pour une durée de neuf années soit jusqu'au 12 février 2021 et qu’il a été tacitement reconduit.
Il résulte de l’ordonnance du juge des référés du 19 juillet 2022 que le bail a été résilié à compter du 30 avril 2022 et que le locataire a quitté les lieux par procès-verbal d’expulsion en date du 4 janvier 2023.
Sur les sommes dues au titre des loyers impayés
Il résulte du contrat de bail (pièce 1 de son dossier) que le loyer initial mensuel était de 1 300 euros hors taxes et hors charges. Le bailleur précise dans ses conclusions que le loyer mensuel était de 1 774,55 euros hors taxes jusqu’au 1er avril 2022 puis de 1 896,21 euros hors taxes à compter de cette date par application de la clause d’échelle mobile du contrat.
Le bailleur produit un décompte mentionnant une dette locative de 30 319,47 euros compte tenu du solde de loyers impayés en date du 30 juin 2021 et de l’absence de paiement des loyers des mois de juillet 2021 à avril 2022.
Le décompte se décompose comme suit :
– 8 878,88 euros TTC jusqu’au 30 juin 2021
– 2 129,46 euros TTC par mois pour les mois de juillet 2021 à avril 2022.
S’agissant du solde dû au 30 juin 2021, le bailleur précise dans la lettre de mise en demeure du locataire du 29 janvier 2022 (pièce 3 de son dossier) qu’il était redevable d’une dette de loyer de 28 878,88 euros TTC au mois de juin 2021 de laquelle est déduit le chèque de 20 000 euros adressé par le locataire le 23 juin 2021, le solde étant donc de 8 878,88 euros TTC.
En ne se faisant pas représenter en la procédure, le défendeur ne s'est pas mis en mesure de s'opposer à la demande en justifiant de l'acquittement des sommes dues par application de l'article 1353 du code civil.
En conséquence, le bailleur étant fondé à réclamer la somme de 30 319,47 euros au titre des loyers dus jusqu’à la résiliation du contrat, il sera fait droit à sa demande en paiement.
Sur les sommes dues au titre des charges locatives
Le bailleur réclame le paiement des charges locatives à hauteur de 4 357,24 euros TTC pour la période allant jusqu’au 4 janvier 2023, date de libération des lieux et se décomposant comme suit :
– 1 491 euros HT soit 1 789,20 euros TTC au titre de la participation à hauteur de 50 % à la taxe foncière 2021,
– 1 502,50 euros HT soit 1 803 euros TTC au titre de la participation à hauteur de 50 % à la taxe foncière 2022,
– 637,53 euros HT soit 765,04 euros TTC pour l’assurance des locaux loués.
S’agissant des taxes foncières, le contrat de bail prévoit le transfert au preneur de l’impôt foncier à hauteur de 50 %. Il est réclamé au titre de cette taxe une somme de 1 789,20 euros pour l’année 2021 et 1 803 euros pour l’année 2022.
Le bailleur produit aux débats la copie de ses relevés de taxe foncière pour les années 2021 (pièce 14) et 2022 (pièce 15), il en résulte un montant de 2 982 euros pour l’année 2021 et 3 005 euros pour l’année 2022. En application de la clause résultant du contrat de bail, la somme due au titre des charges relatives aux taxes foncières s’élève à 1 491 euros et 1 502,50 euros, soit un total de 2 993,50 euros Ht, soit 3592,20 euros (1789,20+1803€).
S’agissant de l’assurance des locaux loués, le contrat de bail prévoit que le preneur aura à sa charge les primes d’assurances des bâtiments à hauteur de 50%. Le bailleur produit aux débats l’attestation d’assurance provenant de la société GENERALI datée du 30 janvier 2022 (pièce 13 de son dossier) pour la période du 16 mars 2022 au 15 mars 2023 d’un montant de 1 275,05 euros TTC.
Or le locataire ayant été expulsé le 4 janvier 2023, il y a lieu de calculer le montant de l’assurance pour la période du 16 mars 2022 au 4 janvier 2023, soit la somme de 1009,41 euros (1275,05€ x 9,5 mois).
En application de la clause résultant du contrat de bail, la somme due au titre des charges relatives à l’assurance des locaux loués s’élève à euros 504,71TTC (1009,41€/2).
En conséquence, le preneur sera condamné à régler au bailleur la somme de 4096,91 euros TTC (3592,20€+504,71€) au titre des charges locatives impayées.
Sur les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux du preneur postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer par l'allocation d'une indemnité d'occupation. Cette indemnité d'occupation étant due à compter de la résiliation du bail commercial et jusqu'à la libération effective des locaux, soit le 4 janvier 2023.
L'article 10 du bail dispose que « l'indemnité d'occupation à la charge du Preneur, en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location. ».
Le bailleur réclame, sans faire application de cette clause, par ailleurs manifestement excessive en l’absence de tout préjudice autre que celui de l’occupation de son local, que le preneur soit condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle du même montant que le dernier loyer indexé soit 2 275,45 euros TTC, le total s’élevant à 18 497,21 euros.
Son décompte se décompose comme suit :
– 2 275,45 euros TTC par mois pour les mois de mai 2022 à décembre 2022 (2275,45€ x 8 mois) ;
– 293,61 euros TTC pour les 4 jours du mois de janvier 2023.
L'indemnité d'occupation doit être fixée à la valeur locative, de sorte que la bailleresse est fondée à réclamér à ce titre un montant équivalent au loyer mensuel.
En conséquence, il convient de faire droit à la demande du bailleur de condamnation du preneur à payer la somme de 18 497,21 euros (2275,45€x 8 mois +293,61€) à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 30 avril 2022 au 4 janvier 2023, date de libération des lieux.
II- Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive
Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant justifier l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire.
En l'espèce, la S.C.I. Du [Adresse 1] ne démontre pas que la S.A.R.L Touma Pub en n’exécutant pas son obligation de paiement ni de libération des lieux, a agi de mauvaise foi ou avec l'intention de nuire.
En conséquence, elle sera débouté de sa demande de dommages-intérêts à ce titre.
III- Sur les demandes accessoires
1. Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
2. Sur les frais irrépétibles et les dépens
La S.A.R.L Touma Pub succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance sans qu'il y ait lieu de prévoir que les frais d'exécution seront inclus dans les dépens, et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 1 500 euros.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la S.A.R.L Touma Pub à payer à la S.C.I. Du [Adresse 1] la somme de 30 319,47 euros au titre des loyers dus au 30 avril 2022 ;
CONDAMNE la S.A.R.L Touma Pub à payer à la S.C.I. Du [Adresse 1] la somme de 18 497,21 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 1er mai 2022 4 janvier 2023, date de la libération des lieux ;
La CONDAMNE à lui payer la somme de 4096,91 euros au titre des charges impayées arrêtées au 4 janvier 2023 ;
DÉBOUTE la S.C.I. Du [Adresse 1] de sa demande de dommages-intérêts;
CONDAMNE la S.A.R.L Touma Pub à payer à la S.C.I. Du [Adresse 1] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE la S.C.I. DU [Adresse 1] de ses autres demandes ;
DÉBOUTE la S.A.R.L. Touma de ses autres demandes ;
CONDAMNE la S.A.R.L Touma Pub aux dépens de la présente instance.
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
Benjamin LAPLUMEAurélie VERON
