TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 22/01278 - N° Portalis DBZS-W-B7G-V6XJ
JUGEMENT DU 27 MAI 2024
DEMANDERESSE :
S.C.I. KRANE
immatriculée au RCS de LILLE sous le n° 535 271 191
[Adresse 1]
[Localité 3]/FRANCE
représentée par Me Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDEURS :
Mme [I] [D] épouse [W]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE
M. [H] [W]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représenté par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE
S.A.R.L. CABINET [P]
Immatriculée au RCS de Lille Métropole sous le n° 300 705 241,
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,
Greffier : Benjamin LAPLUME,
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Décembre 2023 ;
A l’audience publique du 12 Février 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 15 avril 2024, prorogé au 06 mai 2024 puis prorogé pour être rendu le 27 Mai 2024.
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 27 Mai 2024, et signé par Aurélie VERON, Président, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 4 octobre 2019, la S.C.I. Krane a donné à bail à M. [H] [W] et Mme [I] [D] épouse [W] un local à usage commercial sis [Adresse 5] à [Localité 7] moyennant le règlement d'un loyer annuel de 60 000 euros hors taxes hors charges payable trimestriellement et d'avance. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 1er février 2020. Un dépôt de garantie de 18 900 euros ttc et un droit d'entrée de 150 000 euros ont été convenus.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 mai 2020, le conseil de la société civile immobilière Krane a mis en demeure les consorts [W] de s'acquitter du droit d'entrée et des loyers des deux premiers trimestres.
Par exploit d’huissier délivré le 10 juin 2020, la S.C.I. Krane a assigné M. [H] [W] et Mme [I] [D] épouse [W] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement des loyers et droit d'entrée.
Par acte d'huissier du 16 mars 2021, les consorts [W] ont assigné la S.A.R.L. Cabinet [P] aux fins d'obtenir l'annulation du bail pour dol et le remboursement de la commission versée.
Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 4 juin 2021.
Le dossier a été radié le 5 novembre 2021 et réinscrit au rôle de l'audience de mise en état du 1er avril 2022.
Par protocole transactionnel signé les 19 et 26 avril 2022, les consorts [W] et la S.C.I. Krane se sont accordées sur la restitution des clés et la remise en location des locaux par la propriétaire.
Dans ses dernières conclusions, signifiées le 29 septembre 2013, la S.C.I. Krane demande à la juridiction de :
- Condamner solidairement les consorts [W] à lui régler la somme de 366 038,09 € TTC correspondant aux loyers, charges, droit d’entrée selon compte arrêté au 26 avril 2022, date de restitution des clés ;
- Les Condamner solidairement à lui régler la majoration de 10% (dix pour cent) prévue au bail à titre d’indemnité forfaitaire et indépendamment de tous autres frais, soit la somme de 36 603,81 €, calculée sur l’intégralité des sommes en souffrance ;
- Les Condamner solidairement à lui régler les intérêts prorata temporis à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance, au taux légal majoré de quatre points, conformément aux dispositions du bail,
- Les Débouter de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;
Si par impossible le bail était annulé,
- Les Condamner solidairement à lui régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à parfaite restitution, soit jusqu’au 26 avril 2022;
Dans tous les cas,
- Les Condamner solidairement au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens, en ce compris les frais de commandement ;
- Dire la décision à intervenir exécutoire par provision.
Dans leurs dernières conclusions signifiées le 1er septembre 2023, les consorts [W] s’opposent aux demandes formées à leur encontre. Ils sollicitent de la juridiction de :
- Dire et juger que la SARL Cabinet [P] et la SCI Krane ont commis une réticence dolosive par collusion frauduleuse à leur détriment en ne leur indiquant pas la situation administrative particulière de l’immeuble objet du bail ;
- Annuler le bail commercial du 4 octobre 2019 conclu avec la SCI Krane ;
- Condamner la SCI Krane à leur payer :
25 800 € ttc en remboursement de la commission versée à la SARL Cabinet [P] ;18 900 € en remboursement du dépôt de garantie ;
- Subsidiairement, Condamner la SARL Cabinet [P] à leur payer la somme de 25 800 € ttc en remboursement de la commission qui lui a été versée ;
- Condamner la SCI Krane à leur payer chacun la somme de 5 000 € au titre du préjudice moral ;
- Condamner le Cabinet [P] à leur payer chacun la somme de 5 000 € au titre du préjudice moral ;
- Condamner la SCI Krane à leur payer chacun la somme de 5 000 € au titre de la procédure abusive ;
- Condamner la SCI Krane et la SARL Cabinet [P] à leur payer solidairement chacun la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Les Condamner entiers frais et dépens de l’instance.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 14 avril 2023, la SARL Cabinet [P] demande à la juridiction de :
- Juger qu'elle n’est pas cocontractante des consorts [W] et est tiers au contrat de bail souscrit entre la SCI Krane et les consorts [W] ;
- Constater qu'elle n’a commis aucune manœuvre dolosive justifiant l’annulation du bail commercial, auquel elle n’est pas partie ;
- En conséquence déclarer irrecevables et en toute hypothèse mal fondées les demandes de condamnations formulées par les consorts [W] à son encontre;
- Juger qu'elle n'a commis aucune faute au préjudice des consorts [W] ;
- En conséquence les débouter de l’intégralité de leurs demandes formulées à son encontre;
- Les Condamner au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 20 décembre 2023 avec fixation de l'affaire à l'audience du 12 février 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles ci.
I- Sur l'annulation du contrat de bail pour dol
Aux termes de l'article 1130 du même code, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.
L'article 1131 stipule que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.
D'après l'article 1137, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.
Le dol est également constitué s'il émane du représentant, gérant d'affaires, préposé ou porte-fort du contractant. Il l'est encore lorsqu'il émane d'un tiers de connivence (article 1138).
En vertu de l’article 1240 dudit code, tout préjudice causé à autrui oblige celui qui a commis la faute qui l’a causé à le réparer. L’obligation de réparer est cependant soumise à la preuve de la responsabilité de la personne, qui se caractérise par l’existence d’une faute, d’un dommage, et d’un lien de causalité direct et certain entre la faute et le dommage.
Selon l'article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.
Le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci.
La victime du dol peut agir, d'une part en nullité de la convention sur le fondement des articles 1137 et 1178 alinéa 1er, et d'autre part en réparation du préjudice sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil.
Les consorts [W] se plaignent de ce que la S.C.I. Krane et le Cabinet [P] leur auraient caché les spécificités de l'immeuble lui-même, notamment l'impossibilité de changer la couleur de la façade, de toucher aux menuiseries intérieures, de les cacher et d'attacher les meubles aux murs.
En l'espèce, il résulte des échanges entre les parties que les consorts [W] souhaitaient exploiter leur fonds de commerce sous l'enseigne [F] en tant de franchisés et que la validation par le représentant de la société [F] du choix du local était une condition essentielle à la conclusion du bail (courriels pièce 6).
Ainsi, un représentant de [F] a accompagné les consorts [W] lors des visites des locaux et a acquiescé au local, ce qui les a conduits à conclure le bail.
Des aménagements du local étaient envisagés par les preneurs, comme il est d'usage lors de la création d'un nouveau fonds de commerce.
Cependant, il n'est justifié par aucune pièce de ce que les époux [W] ont explicité auprès du bailleur ou de son mandataire, les aménagements du local nécessaires à l'obtention de la franchise de la société [F], soit notamment le choix de la couleur de la façade et le type des étagères et meubles du magasin de thé. Ainsi, il n'est pas établi ni même argué que le cahier des charges de [F], mentionné par son représentant, M. [T], dans son courriel du 4 février 2020, ait été communiqué au Cabinet [P] ou à la S.C.I. Krane.
Dès lors, si le bailleur et son mandataire étaient certes avisés du projet de réalisation d'un fonds de commerce sous la franchise [F] Frères, les éléments précis d'aménagement ne sont pas entrés dans le champ contractuel.
Par ailleurs, les preneurs étaient avisés de ce que l'immeuble est « situé dans le périmètre du secteur sauvegardé et que tous travaux sont soumis à l'agrément préalable de l'Architecte des Bâtiments de France », cette mention étant stipulée au bail, de sorte qu'ils avaient connaissance de l'existence de contraintes dans les aménagements et de la soumission des projets de travaux à une autorisation particulière.
En conséquence, les éléments précis d'aménagement exigés par la société [F] Frères pour l'obtention de la franchise n'étant pas entrés dans le champ contractuel et les consorts [W] ayant connaissance de ce que les travaux d'aménagement seraient soumis à l'approbation de l'Architecte des Bâtiments de France, il n'est établi aucune dissimulation par la S.C.I. Krane ou le cabinet [P] d'informations qu'ils savaient déterminantes du consentement du cocontractant afin d'obtenir la conclusion du contrat de bail.
En conséquence, faute de justifier d'un dol, la demande d'annulation du contrat de bail sera rejetée.
Consécutivement, les demandes de condamnation de la S.C.I. Krane à payer aux consorts [W] les sommes correspondant à la commission de l'intermédiaire et au dépôt de garantie et de condamnation du cabinet [P] au remboursement de la commission perçue seront rejetées.
Encore, le dol et la collusion frauduleuse n'étant pas établis, en l'absence de preuve d'une faute commise par la bailleresse et son intermédiaire, les demandes de dommages-intérêts au titre du préjudice moral seront également rejetées.
II- Sur le paiement des loyers, charges et droit d'entrée
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L’article 1353 du code civil dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
L'article L. 145-4 du code de commerce stipule que la durée du contrat de bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
En l'espèce, compte tenu du protocole d'accord conclu entre les parties, le bail a été résilié et le local restitué le 26 avril 2022.
Il résulte du décompte produit par la bailleresse non critiqué par les défendeurs, et des factures de régularisation des charges, que le preneur est redevable de la somme totale de 366 038,09 euros, arrêtée au 26 avril 2022.
La solidarité des co-preneurs est stipulée en page 15 du bail.
En conséquence, il convient de condamner solidairement les consorts [W] au paiement de la somme de 366 038,09 euros.
III- Sur la clause pénale
Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
En l'espèce, il est prévu à l'article relatif à la clause résolutoire en page 16 du contrat de bail que « A défaut de paiement du loyer des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d'après le présent bail, huit jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l'huissier et les sommes dues seront automatiquement majorées de 10% (dix pour cent) à titre de clause pénale et indépendamment de tous autres frais.
En outre, toutes sommes dues porteront intérêts « prorata temporis » à compter de leur date d'exigibilité, au taux de base de la Banque de France, majoré de quatre points. ».
Cette clause s'analyse en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire.
Cette clause apparaît manifestement excessive au regard du préjudice effectivement subi par le bailleur, lequel n'est pas explicité.
En conséquence, il convient de réduire la pénalité à 1 euro et les sommes dues porteront intérêts au taux légal, sans majoration.
IV- Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive
Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant justifier l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire.
En l'espèce, les consorts [W] ne démontrent pas que la société Krane a agi de mauvaise foi ou avec l'intention de nuire, alors qu'il est fait droit à sa demande en paiement. En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
V- Sur les demandes accessoires
1. Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
2. Sur les frais irrépétibles et les dépens
M. [H] [W] et Mme [I] [D] épouse [W] succombant au principal, ils supporteront in solidum les dépens de la présente instance. Ils seront en outre redevables selon la même solidarité, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile d'une indemnité de 3 000 euros au profit de la S.C.I. Krane et d'une indemnité de 1 500 euros au profit de la société Cabinet [P].
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,
DÉBOUTE M. [H] [W] et Mme [I] [D] épouse [W] de leur demande d'annulation du bail commercial du 4 octobre 2019 pour dol ;
Les DÉBOUTE de leur demande de condamnation de la S.C.I. Krane au paiement de la somme de 25 800 euros en remboursement de la commission de l'intermédiaire et de la somme de 18 900 euros au titre du dépôt de garantie ;
Les DÉBOUTE de leur demande subsidiaire de condamnation du cabinet [P] au remboursement de la commission de 25 800 euros ;
Les DÉBOUTE de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre de la S.C.I. Krane au titre du préjudice moral ;
Les DÉBOUTE de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre du cabinet [P] au titre du préjudice moral ;
Les DÉBOUTE de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
CONDAMNE solidairement M. [H] [W] et Mme [I] [D] épouse [W] à payer à la S.C.I. Krane la somme de 366 038,09 euros au titre des loyers, charges et droit d'entrée arrêtée au 26 avril 2022 ;
Les CONDAMNE solidairement à payer à la S.C.I. Krane la somme de 1 euro au titre de la clause pénale de 10 % ;
Les CONDAMNE solidairement à régler à la société Krane les intérêts prorata temporis, à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance, au taux légal ;
CONDAMNE in solidum M. [H] [W] et Mme [I] [D] épouse [W] à payer à la S.C.I. Krane la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum M. [H] [W] et Mme [I] [D] épouse [W] à payer à la S.A.R.L. Cabinet [P] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE M. [H] [W] et Mme [I] [D] épouse [W] de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DÉBOUTE la S.C.I. Krane de ses autres demandes ;
DÉBOUTE M. [H] [W] et Mme [I] [D] épouse [W] de leurs autres demandes ;
DÉBOUTE la S.A.R.L. Cabinet [P] de ses autres demandes ;
CONDAMNE in solidum M. [H] [W] et Mme [I] [D] épouse [W] aux dépens de la présente instance.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
Benjamin LAPLUMEAurélie VERON
