TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référés expertises
N° RG 23/01652 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XYEA
SL/CG
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 12 MARS 2024
DEMANDERESSE :
S.A.R.L. AUTO CONTROLE SYSTEM
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Tayeb ISMI-NEDJADI, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDERESSE :
S.C.I. METZ
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Catherine TROGNON-LERNON, avocat au barreau de LILLE
JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire
GREFFIER : Martine FLAMENT lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition
DÉBATS à l’audience publique du 20 Février 2024
ORDONNANCE du 12 Mars 2024
LA JUGE DES RÉFÉRÉS
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique reçu le 13 mai 2016, par Me [B] [O], Notaire à [Localité 4] (Nord), la SCI METZ a consenti un bail commercial à la société AUTO CONTRÔLE SYSTEM, portant sur des locaux situés [Adresse 1]), pour l’exploitation d’un centre de contrôle technique automobile, pour une durée de 9 ans à compter du 13 mai 2016, moyennant le paiement d’un loyer annuel 30.000 euros HT, soit 36.000 euros TTC, soumis à indexation annuelle, payable en douze termes égaux de 2.5000 euros HT, soit 3.000 euros TTC, outre une provision pour charges d’un montant de 1.000 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 7.500 euros.
L’acte mentionne qu’à titre exceptionnel, une franchise de loyer hors charges (ces dernières restant à payer) au titre des deux premiers mois à compter de la date d’effet du présent bail a été consentie au preneur.
La S.A.R.L. AUTO CONTRÔLE SYSTEM expose avoir constaté de nombreux désordres et vétusté affectant l’immeuble et avoir demandé au bailleur à plusieurs reprises mais en vain, d’effectuer les travaux, suite aux infiltrations constatées et de réparer les vitrines cassées.
La SCI METZ a fait délivrer le 26 octobre 2023 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant de 27.527,20 euros en principal.
La S.A.R.L. AUTO CONTRÔLE SYSTEM a, par acte de commissaire de justice du 04 décembre 2023, fait assigner la SCI METZ devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référé, pour obtenir la désignation d’un expert, au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, ainsi que la condamnation de la même au paiement d’une provision ad litem d’un montant de 3.000 euros et au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.
L’affaire a été appelée à l’audience du 09 janvier 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties au 20 février 2024 pour y être plaidée.
A cette date, la SARL AUTO CONTROLE SYSTEM, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions et demande au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, de :
Vu les articles 835 et 145 du code de procédure civile,
Vu les articles 605,606, 1719, 1755 du code civil,
Vu les dispositions contractuelles,
Vu l’arrêté de péril imminent du 17 mai 2017,
- Ordonner une expertise et désigner tel expert qu’il lui plaira, avec mission exposée au dispositif de ses écritures, pour évaluer les désordres affectant les locaux donnés à bail,
- Condamner la SCI METZ à payer à la société AUTO CONTROLE SYSTEM une provision ad litem d’un montant de 4.000 euros,
- Condamner la SCI METZ à payer à la société AUTO CONTROLE SYSTEM la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.
Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI METZ, représentée par son avocat, demande au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, de :
Vu l’article L.145-41 du code de commerce
- Débouter la société AUTO CONTROLE SYSTEM de toutes ses demandes
- Dire n’y avoir lieu à référé
Subsidiairement sur la désignation d’expert,
- Fixer la mission comme indiqué au dispositif de ses écritures
Reconventionnellement,
-Constater l’effet de la clause résolutoire au 27 novembre 2023,
-Constater en conséquence la résiliation du bail au 27 novembre 2023
-Ordonner l’expulsion de la société AUTO CONTROLE SYSTEM ainsi que de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,
-Condamner à titre provisionnel la société AUTO CONTROLE SYSTEM au paiement de la somme de 14 607.03 euros,
-Condamner la société AUTO CONTROLE SYSTEM au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter du 1er mars 2024 jusqu’au départ des lieux de la société AUTO CONTROLE SYSTEM et/ou de tous occupants de son chef et remise des clés,
-Condamner la société AUTO CONTROLE SYSTEM au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement à hauteur de 210,05 euros.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.
La présente décision, susceptible d’appel, est contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1- Sur la demande d'expertise
Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Il suffit qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que le demandeur produise des éléments rendant crédibles ses suppositions, sans qu’il n’y ait lieu à exiger un commencement de preuve des faits invoqués, que l’expertise est justement destinée à établir; que sa solution puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, que celle-ci ne soit pas vouée à l’échec en raison d’un obstacle de fait ou de droit et ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.
L’existence de contestations même sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.
Au visa de l’article précité, la S.A.R.L. AUTO CONTROLE SYSTEM sollicite la désignation d’un expert aux fins de constater les désordres affectant l’immeuble à usage commercial qu’elle loue auprès de la SCI METZ.
Pour s’opposer à cette demande, la SCI METZ invoque l’existence d’une contestation sérieuse au fond qui ne peut être tranchée par le juge des référés. Elle fait valoir d’une part que le dirigeant de la S.A.R.L. AUTO CONTROLE SYSTEM a souhaité louer les locaux en toute connaissance de leur état (procès-verbal de constat par commissaire de justice en date du 12 mai 2016 établi préalablement et contradictoirement à l’entrée les lieux et du bail lui-même). D’autre part, la SCI METZ soutient qu’aux termes de l’article 8.2 du bail, il a expressément été énoncé que le preneur doit entretenir en bon état pendant le cours du bail les lieux, étant tenu à effectuer les réparations locatives légales ainsi que tous travaux de réparation, d’entretien et de remplacement qui restent à la charge du preneur à l’exception des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil, c’est-à-dire les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des murs de soutènement et de clôtures en entier, qu’en l’espèce il résulte des procès-verbaux de constats de commissaire de justice établis en 2016 et 2023 que si des traces d’infiltrations sont effectivement visibles, cela ne touche en aucun cas l’intégralité de la toiture comme prévu à l’article 606 du code civil, de sorte qu’il ne peut donc être opposé au propriétaire un défaut d’obligation de délivrance, huit ans après l’entrée dans les lieux et sans justifier des travaux entrepris conformément à ce qui avait été convenu et conformément aux obligations du locataire.
En l'espèce, les pièces produites aux débats, et plus particulièrement le procès-verbal de constat dressé par Maître [F] [T], commissaire de justice, le 08 novembre 2023, rendent vraisemblable l'existence des désordres invoqués par la S.A.R.L. AUTO CONTROLE SYSTEM.
Par ailleurs le bailleur est tenu en application des dispositions du droit commun du bail, notamment les articles 1719 et 1920 du code civil, de garantir à son locataire, une jouissance paisible des lieux, de délivrer un local conforme à sa destination et d’y faire, pendant toute la durée du bail, les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives, ou celles transférées au preneur en vertu du bail.
Le bail liant les parties prévoit page 5 et article 8-2 page 6 que les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 et les honoraires liés à la réalisation des travaux (sauf si les réparations sont occasionnnées par le défaut de réparation dont le preneur à la charge), ainsi que les dépenses pour remédier à la vétusté incombent au bailleur.
Il apparaît nécessaire, au vu de ces pièces, que soient vérifiés, par le biais d'une expertise contradictoire et avant tout procès, les griefs allégués par la demanderesse, et de disposer d'un avis technique sur l'origine, la cause et les conséquences de ces désordres.
La S.A.R.L. AUTO CONTROLE SYSTEM justifie donc d’un motif légitime au sens des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.
En conséquence, il convient de faire droit à la demande d’expertise. La mission de l’expert, qu’il appartient au juge de fixer conformément aux dispositions de l’article 265 du code de procédure civile, sera définie au dispositif de la présente ordonnance.
2-Sur la demande de provision ad litem
Sur le fondement de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, la provision pour frais d’instance peut être accordée sur la justification du caractère non sérieusement contestable de la prétention au fond, et sur la justification de la nécessité d’engager des frais pour lesquels la provision est demandée.
La S.A.R.L. AUTO CONTROLE SYSTEM sollicite la condamnation de la SCI METZ à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de provision ad litem, aux motifs qu’elle n’a pas pu sous-louer du fait des dégradations constatées par le commissaire de justice. Elle fait valoir qu’elle verse aux débats les attestations des personnes souhaitant prendre en sous-location mais ne le pouvaient pas compte tenu des dégradations. La S.A.R.L. AUTO CONTROLE SYSTEM conclut que le défaut d’exploitation des locaux loués est dû exclusivement à l’inertie du bailleur qui n’a pas exécuté les travaux depuis huit ans.
Pour s’opposer à cette demande, la SCI METZ invoque l’existence d’une contestation sérieuse, considérant que la provision ad litem qui est réclamée à hauteur de 3 000 euros n’est, à ce stade en aucun cas justifiée, et que c’est bien du fait de la SARL AUTO CONTROLE SYSTEM si la totalité des locaux n’est pas exploitée car elle a préféré fermer l’accès aux véhicules depuis l’origine alors que son activité nécessite au contraire un accès pour les véhicules.
En l’occurrence, la demande telle que formée par la preneuse, consiste non pas en une demande de provision pour frais d’instance, mais en une demande d’indemnisation, au titre d’une perte de chance d’avoir pu sous-louer les locaux.
La demande de provision ad litem n’est donc pas fondée ni justifiée, la SARL AUTO CONTROLE SYSTEM en sera déboutée.
3-Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion
-Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits
Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite. A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s'expose à ce que la résiliation le cas échéant constatée ainsi que l'ensemble de la procédure ultérieure soient inopposables au créancier inscrit qui peut également demander la rétractation de l'ordonnance par voie de tierce opposition. En l’occurrence, la SCI METZ ne justifie pas avoir exécuté cette formalité.
La procédure n’est donc pas opposable aux éventuels créanciers inscrits sur le fonds de commerce.
-Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "Le président du tribunal judiciaire (…) peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.
En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.
Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
En l’espèce, le bail signé par les parties comporte à l’article 11 (page 12) une clause résolutoire qui prévoit qu”En cas de non-exécution par le “Preneur” de l’un quelconque de ses engagements stipulés aux présentes comme le non respect de la clause de destination, le non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le “Bailleur”, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au “Preneur” de régulariser sa situation et contenant déclaration par le “Bailleur” d’user du bénéfice de la présente clause. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d’un mois imparti au destinataire pour régulariser sa situation”.
Le locataire s’oppose à la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, invoquant la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre du commandement de payer, eu égard aux manquements du bailleur à ses obligations, l’autorisant à invoquer une exception d’inexécution et à justifier son abstention au paiement des loyer, indiquant que le local a été frappé d’un arrêté de péril le 17 mai 2017.
L’exception d’inexécution opposée par le locataire n’est admise qu’en cas d’impossibilité totale d’y exercer l’activité prévue au bail, quand bien même les désordres invoqués ont pu avoir une incidence sur l’exploitation du fonds. En l’occurrence, la S.A.R.L. AUTO CONTRÔLE SYSTEM produit un procès-verbal de constat du 08 novembre 2023, dont il résulte un mauvais état général des locaux, les locaux étant affectés de nombreuses dégradations, notamment en toiture et des dommages affectant la toiture de la deuxième partie du local. Il n’est toutefois pas justifié de l’impossibilité d’exploiter les lieux.
La SARL AUTOCONTROLE SYSTEM ne peut donc se prévaloir d’une exception d’inexécution du bailleur pour justifier son abstention au paiement des loyers.
Le preneur s’oppose également à l’acquisition de la clause résolutoire soutenant avoir réglé les causes visées au commandement de payer du 26 octobre 2023, portant sur un solde au titre du mois de mai 2023, les loyers des 3ème et 4ème trimestres 2023, représentant la somme de 27.527,20 euros.
En l’absence de décompte précis du bailleur et alors que le preneur justifie avoir réglé les loyers au titre de l’année 2023 ( pièces n°13, 13-1 à 13-4 et 14) y compris même les frais d’huissier et l’assurance des lieux loués ( en dépit de l’absence de justificatif produit par le bailleur sur ce point), il existe une contestation sérieuse sur le montant des sommes dues au titre du commandement de payer et leur règlement, de sorte qu’il n’y a pas lieu à constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et à référé sur les demandes qui y sont accessoires (expulsion, fixation indemnités d’occupation, condamnation provisionnel au paiement de l’arriéré).
Sur les demandes accessoires
La S.A.R.L. AUTO CONTRÔLE SYSTEM dans l’intérêt et à la demande de laquelle la mesure d’instruction est ordonnée en avancera les frais et supportera les dépens de la présente instance.
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties, les frais par elles engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile de sorte que leurs demandes respectives pour frais irrépétibles seront rejetées.
La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance de référé, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,
Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;
Par provision, tous moyens des parties étant réservés ;
Ordonnons une expertise et Désignons en qualité d'expert :
M. [U] [E] [Y]
[Adresse 7]
[Localité 6]
expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de DOUAI, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;
Avec mission de :
-se rendre sur les lieux dans l’immeuble sis [Adresse 1]), après y avoir convoqué les parties,
-se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission;
-examiner les dégradations et désordres allégués dans l’assignation et les pièces qui y sont annexées ; les décrire en indiquer l’origine, l’étendue, la nature, l’importance, la date d’apparition, selon toute modalité technique que l’expert estimera nécessaire; Donner les éléments de fait pour évaluer s’il s’agit de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil ou de désordres liés à la vétusté incombant au bailleur ou s’il s’agit de réparations d’entretien à la charge du locataire;
-décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage desdits travaux,
-fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état;
-dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en découle, soit pour prévenir les dommages à la personne ou aux biens; Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvergarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire, dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible;
-fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance ;
Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :
-convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils,
-recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
-se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;
-se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
-définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,
→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;
→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
-adresser aux parties au terme de ses opérations, un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable :
→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.
Fixons à la somme de 3.000 euros (trois mille euros), le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse, à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de LILLE avant le 29 avril 2024 ;
Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile;
Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport et en copie sous forme d’un fichier PDF, enregistré sur une clef USB, au Greffe du Tribunal Judiciaire de LILLE, Service du Contrôle des expertises, [Adresse 2], dans le délai de six mois, à compter de la consignation sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;
Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;
Déboutons la SARL AUTO CONTROLE SYSTEM de sa demande à titre de provision ad litem,
Déclarons inopposable aux créanciers inscrits la demande formée par la SCI METZ en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et sur les prétentions qui y sont accessiores (expulsion, fixation indemnités d’occupation, condamnation provisionnel au paiement de l’arriéré),
Déboutons la SARL AUTO CONTROLE SYSTEM et la SCI METZ de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Laissons à la charge de la SARL AUTO CONTROLE SYSTEM les dépens de la présente instance ;
Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.
La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.
LE GREFFIERLA JUGE DES RÉFÉRÉS
Sébastien LESAGE Carine GILLET
