T R I B U N A L JUDICIAIRE
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R É F É R É
CONSTRUCTION
RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/02646 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KGHM
MINUTE n° : 2024/436
DATE : 04 Septembre 2024
PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDERESSE
S.C.I. LES CHAMBRES DE L’ISSOLE, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Cyrille LA BALME, avocat au barreau de TOULON
DEFENDEURS
Madame [J] [V] épouse [D], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Edouard ICHON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [O] [D], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Edouard ICHON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 19 Juin 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Edouard ICHON
Me Cyrille LA BALME
1 copie dossier
délivrées le :
Envoi par Comci à Me Edouard ICHON
Me Cyrille LA BALME
FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES :
Par acte notarié en date du 26 juillet 2022 reçu par Maître [U] [W], Notaire à [Localité 4], la SCI Les Chambres de l’Issole a acquis auprès des époux [D] une maison à usage d'habitation, gîtes et/ou chambres d'hôtes, élevée d'un étage sur rez-de chaussée, comprenant 3 corps de bâtiment accolés, piscine, local technique et terrasse, située sur la commune de [Adresse 5], cadastrée Section D n°[Cadastre 1]et [Cadastre 2], moyennant le prix de 630 000 €.
Se plaignant d’infiltrations d’eau au niveau de l’habitation principale à la suite d’un orage survenu à la fin du mois d’août 2022, la SCI Les Chambres de l’Issole a adressé un courriel puis une lettre recommandée de mise en demeure à ses vendeurs.
La SCI Les Chambres de l’Issole a fait intervenir des professionnels en matière de toiture puis établir un procès-verbal de constat par un commissaire de justice le 24 novembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, la SCI Les Chambres de l’Issole a fait assigner en référé Mme [J] [V] épouse [D] et M. [O] [D] devant le juge des référés, avoir d’obtenir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, une expertise judiciaire et de voir réserver les dépens.
La Sci Les Chambres de l’Issole fait valoir que la réparation des désordres s’élève à 53 555,60€ et que si l’acte de vente contient une clause d’exonération de garantie des vices cachés, elle peut être écartée en l’espèce en raison de la réticence dolosive des époux [D].
Mme [J] [V] épouse [D] et M. [O] [D], par conclusions notifiées par RPVA le 16 juin 2024, demandent de dire n’y avoir lieu à référé, de débouter la SCI Les Chambres de l’Issole de toutes ses demandes et de l’a condamner au paiement de la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des entiers dépens.
Ils exposent que le juge des référés qui doit justifier d’un motif légitime pour ordonner une expertise peut la refuser lorsque l’action intentée est manifestement vouée à l’échec, comme c’est le cas en l’espèce.
Ils soulignent que la SCI a acquis le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il a été vu et visité et qu’aucune dissimulation ne peut être reprochée aux vendeurs.
Ils rappellent que le bien vendu est une bastide du 19 ème siècle et qu’ils ont régulièrement entretenu la toiture avec l’intervention de M. [B] en 2018 et qu’aucun sinistre n’a au lieu jusqu’en 2022.
Ils soulignent que le département du Var a subi un épisode pluvieux important après la vente mais que rien ne permet de démontrer que la toiture était fuyarde lors de l’achat par la SCI, celle -ci ayant fait constaté des désordres 14 mois après l’acte notarié de transfert de propriété.
Ils affirment que les combles étaient accessibles lors des visites, que l’entreprise chargée du diagnostic s’y est d’ailleurs rendue et que le représentant de la SCI a fait le choix de ne pas examiner cette partie de la maison.
Ils considèrent que la SCI ne peut refuser de visiter les combles pour ensuite demander la réfection totale de la toiture.
Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L’affaire, enrôlée sous le n° RG 24/ 2646, a été appelée à l’audience du 19 juin 2024 et mise en délibéré au 4 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 145 du code de procédure civile permet à tout intéressé de solliciter en référé l’organisation d’une mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.
Pour l’application de ce texte, il doit être démontré l’existence d’un litige potentiel dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment caractérisés, et d’une prétention non manifestement vouée à l’échec.
La SCI Les Chambres de l’Issole produit un procès-verbal de constat dressé le 24 novembre 2023 par Me [G] [M], Commissaire de justice. Celui-ci a constaté la présence de fissures masquées par de l’enduit dans le salon, des traces de coulures d’eau évacuées par la Vmc dans la cuisine, des traces d’humidité au niveau de la bouche de la Vmc dans les wc, des traces d’eau sur les lambris du plafond de la chambre 1, une fissure dans la chambre 2, un accès au grenier par une échelle sous laquelle des briques ont été positionnées pour stabiliser l’échelle et dans le grenier, la présence de deux seaux avec de l’eau croupie au fond, des renforts sur la charpente, des tuiles remplacées, déplacées, des traces de fuites d’eau et la présence de jours dans la toiture.
Elle communique également une expertise non contradictoire de la toiture par la Menuiserie du Forez, en date du 27 septembre 2022, selon laquelle : après avoir effectué un contrôle visuel par l’extérieur du bâtiment afin de ne pas endommager les tuiles, la toiture présente de la mouse et lichens qui rend les tuiles poreuses et bloque le flux d’eau dans la zone de courant des tuiles. M. [E] ajoute que certaines tuiles sont cassées ou ont glissé et qu’il existe des affaissements à certains endroits. Dans les combles, il constate que des infiltrations ont déjà eu lieu, que certaines pièces de charpente sont détériorées, que l’une des pannes est très abimée et qu’elle a fait l’objet d’une intervention passée. Il a proposé un remplacement total de la couverture et des chevrons avec traitement de la charpente.
La SCI verse aussi aux débats des devis de réfection de la toiture.
Ces désordres pourraient justifier une expertise judiciaire. Toutefois, il a été mentionné en page 21 de l’acte notarié du 26 juillet 2022 que l’acquéreur prenait le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il a été visité et vu sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur et que l’exonération de garantie des vices cachés ne s’appliquerait que dans le cas, notamment, ou “l’acquéreur prouve dans les délais légaux, que le vendeur a dissimulé sciemment un ou plusieurs vices cachés qu’il connaissait”.
En l’espèce, les époux [D] justifient avoir fait procéder à la révision de la toiture en 2018 par M. [X] [B] qui atteste en ce sens le 15 mai 2024. Ils apportent également la preuve de l’absence de sinistre déclaré pendant quatre années du 26 juillet 2018 au 26 juillet 2022, date de la vente. De plus, les acquéreurs se plaignent d’infiltrations survenues fin août 2022 à l’occasion de forts orages et le constat de commissaire de justice établi plusieurs mois après l’achat du bien immobilier, ne relève que de faibles infiltrations et des sceaux en toiture avec un fond d’eau croupie ce qui permet d’indiquer que malgré la saison (fin novembre 2023) les infiltrations ne sont pas importantes. Le commissaire de justice n’a pas relevé non plus d’auréoles anciennes dans l’habitation.
Il sera également précisé que la SCI Les Chambres de l’Issole ne justifie pas de l’impossibilité d’accéder aux combles lors des visites effectuées avant l’achat du bien, alors qu’elle avait parfaitement connaissance de l’ancienneté de la bâtisse, elle reconnait ne pas avoir examiné la couverture du bien acquis. La société Activ’expertise qui s’est rendue sur place le 3 février 2021 a indiqué que le comble était fortement ventilé avec isolation intérieure (25 cm), ce qui permet de constater qu’elle a eu accès à cette partie de l’habitation.
Aucun élément du dossier ne permet de mettre en évidence un début de preuve sur la dissimulation par les vendeurs de vices connus par ces derniers au moment de la vente, les réparations de la toiture effectuées dès 2018 étaient parfaitement visibles en juillet 2022, la toiture et les combles étaient accessibles et aucun sinistre n’était intervenu avant la vente et plus précisément de juillet 2018 à juillet 2022.
Les prétentions de la SCI Les Chambres de l’Issole sont manifestement vouées à l’échec et par conséquent la demande d’expertise sera rejetée.
La demanderesse, en application de l’article 696 du code de procédure civile, conservera la charge des dépens de la présente instance.
L’équité ne justifie pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de Mme [J] [V] épouse [D] et de M. [O] [D].
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des référés, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort :
REJETONS la demande d’expertise judiciaire sollicitée par la SCI Les Chambres de l’Issole ;
LAISSONS les dépens de l’instance à la charge de la SCI Les Chambres de l’Issole ;
DEBOUTONS Mme [J] [V] épouse [D] et M. [O] [D] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
