T R I B U N A L JUDICIAIRE
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R É F É R É
CONSTRUCTION
RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/02612 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KGKP
MINUTE n° : 2024/ 439
DATE : 04 Septembre 2024
PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDERESSE
Madame [G] [O], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDEURS
S.A.S. DIAG+IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [S] [H] épouse [E], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Serge DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Monsieur [V] [H], demeurant [Adresse 3]
non comparant
DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 19 Juin 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Alain DE ANGELIS
Me Serge DREVET
Me Lionel ESCOFFIER
1 copie dossier
délivrées le :
Envoi par Comci à Me Alain DE ANGELIS
Me Serge DREVET
Me Lionel ESCOFFIER
FAITS PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES
Suivant acte notarié du 2 juin 2022, Mme [G] [O] a acquis auprès de M. [V] [H] et Mme [S] [E] née [H] un bien immobilier situé à [Adresse 5] pour la somme de 153 000 €.
Se plaignant d’infiltrations, constatées dès le 28 juin 2022, elle a adressé une lettre recommandée avec avis de réception aux vendeurs et en a avisé la société qui avait fait les diagnostics.
Par acte d’huissier en date des 26, 29 mars et 2 avril 2024, Mme [G] [O] a fait assigner en référé devant le tribunal judiciaire de Draguignan la SAS Diag+Immo, Mme [S] [E] née [H] et M. [V] [H] afin de la voir déclarer recevable en ses demandes, d’ordonner une expertise judiciaire, de juger que la consignation des frais d’expertise seront mis à la charge solidaire des consorts [E]-[H] et de la SAS Diag-Immo, de condamner les consorts [E]-[H] à lui payer la somme provisionnelle de 25 000 € à valoir sur les préjudices et réparations à effectuer, de condamner la SAS Diag+Immo à produire son attestation d’assurance décennale sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de condamner les consorts [E]-[H] et la SAS Diag+Immo à lui payer la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure et de ses suites.
Elle expose que le commissaire de justice a constaté de nombreux désordres affectant la maison acquise et que le voisinage a attesté des désordres affectant la toiture au jour de la vente.
Elle indique qu’elle a fait évaluer les travaux de reprise par trois sociétés et que celles-ci les chiffre respectivement à 23 680 €, à 24 000 € et à 26 180 €. Elle sollicite une provision afin de pouvoir effectuer les travaux nécessaires et urgents afin de sauvegarder son bien. Elle demande également que l’expert autorise les travaux à l’issue de son premier accedit.
Mme [S] [E] née [H], par conclusions notifiées par RPVA le 18 juin 2024, demande au juge des référés de dire irrecevables toutes les demandes présentées par Mme [O], de l’a débouter de toutes ses demandes et de la condamner au paiement d’une indemnité de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.
Elle fait valoir que Mme [O] est irrecevable à solliciter une expertise et une provision pour la réparation de parties communes dans le cadre d’une copropriété.
Elle souligne que Mme [O] a acquis le bien en toute connaissance de cause et savait que l’immeuble n’avait pas de syndic et de carnet d’entretien.
A titre subsidiaire, elle précise qu’elle n’a pas habité l’immeuble vendu et n’est pas une professionnelle de l’immobilier. Elle précise que son frère y résidait avec leurs parents mais qu’elle n’avait plus aucune relation avec eux. Elle indique qu’elle a été autorisée à pratiquer une saisie conservatoire sur la part de M. [V] [H] suite à la vente pour l’occupation par celui-ci du bien litigieux. Elle considère que la clause d’exclusion des vices cachés prévue en page 10 de l’acte notarié doit s’appliquer.
Elle souligne qu’il a été mentionné dans l’annonce de l’agent immobilier avant la vente « Prévoir travaux électricité, pignon côté cour et toiture à réviser ».
La SAS Diag +Immo par conclusions notifiées par RPVA le 22 avril 2024, demande au juge des référés de statuer ce que de droit sur la mesure d’expertise judiciaire sollicitée par Mme [O], le cas échéant, juger qu’elle est bien fondée à opposer, sur cette demande d’expertise, ses plus expresses protestations et réserves de fait et de droit, notamment de responsabilité, de garantie et de prescription. Elle sollicite que l’expertise se déroule aux frais avancés de Mme [O] et qu’elle déboutée de toutes ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens.
Elle précise être assurée auprès de la société Allianz Iard et indique qu’elle n’a jamais été mandatée pour un diagnostic de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert dit « diagnostic solidité » qui seul prévoit une vérification de l’état des matériaux en général.
Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Un procès-verbal de recherches infructueuses prévu par l’article 659 du code de procédure a été dressé par le Commissaire de justice lors de l’assignation de M. [V] [H] qui n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.
L’affaire, enrôlée sous le n° RG 24/2612, a été appelée à l’audience du 19 juin 2024 et mise en délibéré au 4 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité des demandes de Mme [O] :
L'article 31 du code de procédure civile, dispose l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu 'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
L'article 122 du même code indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, telle défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En l’espèce, Il résulte de l’acte notarié du 8 juin 2022 que le bien immobilier acquis par Mme [O] est soumis au statut de la copropriété.
Aussi, à compter de la signature de l’acte, Mme [O] est devenue membre de plein droit de la copropriété et elle a été informée par le notaire (page 17 à 19 de l’acte du 8 juin 2022) que la copropriété n’avait pas de syndic.
Selon l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 si le syndicat des copropriétaires peut agir en justice conjointement ou non, avec un ou plusieurs des copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
Le copropriétaire, qui exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, doit en informer le syndic et selon l’article 51 du décret du 17 mars 1957, la copie de l'assignation délivrée par le copropriétaire doit être adressée par le commissaire de justice au syndic de copropriété par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Toutefois, aucun texte ne prévoit de sanction à l’absence d’information du syndic et l'inaccomplissement de la formalité précitée n'entraîne pas l'irrecevabilité de la demande en justice du copropriétaire, elle ne remet pas en cause le droit à agir du copropriétaire.
Toutefois, les demandes présentées par Mme [O] ne concernent pas une atteinte portée par un tiers ou par un autre copropriétaire aux parties communes, atteintes lui causant un préjudice propre dont elle réclame l’arrêt mais ont pour objet la désignation d’un expert en vue d’une action pour vices cachés à l’égard des vendeurs, une action en responsabilité formée à l’encontre de la société qui a réalisé les diagnostics et une demande de provision.
De plus, elle demande que l’expert se prononce sur les travaux à réaliser sur la toiture et en évalue le coût, qu’il se prononce sur les travaux urgents.
Ces demandes sont par conséquent différentes de celles prévues par l’article 15 de la loi du 10 juillet 1096 et en tant que de copropriétaire elle n’a pas qualité pour agir en évaluation ou en paiement du coût de travaux de remise en état des parties communes, ces actions relèvent de la seule compétence du syndicat des copropriétaires. Peu importe que Mme [O] ait pu subir un préjudice sur ses parties privatives du fait des désordres affectant les parties communes.
Il sera également souligné que le syndicat des copropriétaires a qualité pour exercer contre le vendeur des lots l'action en réparation du préjudice subi du fait des vices cachés affectant les parties communes de l'immeuble vendu.
Par conséquent, comme le soulève Mme [S] [E], Mme [G] [O] doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, après avoir au besoin fait désigner son représentant, avant d’engager son action en référé et faute de démarches en ce sens, ses demandes en désignation d’un expert judiciaire et en versement d’une provision seront déclarées irrecevables.
Sur la demande de production de l’attestation d’assurance sous astreinte :
La SAS Diag +Immo a produit son attestation d’assurance et la demande formée en ce sens par Mme [G] [O] est devenue sans objet, de sorte qu’elle sera rejetée.
Sur les demandes accessoires :
En application de l’article 696 du code de procédure civile, les entiers dépens de l’instance seront supportés par Mme [G] [O]. Les dépens de l’instance de référé ne peuvent être réservés dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain.
L’équité ne justifie pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de Mme [S] [E] née [H] et sa demande à ce titre sera rejetée.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des référés, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort :
DECLARONS irrecevables les demandes de [G] [O] d’expertise judiciaire et de provision ;
REJETONS la demande de production de l’attestation d’assurance décennale de la SAS Diag+Immo sous astreinte ;
CONDAMNONS Mme [G] [O] aux entiers dépens de l’instance ;
REJETONS la demande de Mme [S] [E] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
