T R I B U N A L JUDICIAIRE
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R É F É R É
CONSTRUCTION
RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/02430 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KGN6
MINUTE n° : 2024/430
DATE : 04 Septembre 2024
PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDEUR
Monsieur [V] [B], demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]
représenté par Me Nicolas SCHNEIDER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDEURS
Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 1] - [Localité 6]
représenté par Me Dorothée BRUNET, avocat au barreau de TOULON
Madame [R] [E], demeurant [Adresse 1] - [Localité 6]
représentée par Me Dorothée BRUNET, avocat au barreau de TOULON
DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 19 Juin 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Dorothée BRUNET
Me Nicolas SCHNEIDER
2 copies service des expertises
1 copie dossier
délivrées le :
Envoi par Comci à Me Dorothée BRUNET
Me Nicolas SCHNEIDER
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Le 12 octobre 2011, M. [S] [K] et Mme [R] [E] ont acquis la parcelle n° [Cadastre 8], [Adresse 2] à [Localité 6] sur laquelle ils ont fait édifier une maison d’habitation.
Suivant acte notarié du 10 novembre 2021, M. [V] [B] est propriétaire de la parcelle n° D [Cadastre 3], sise [Adresse 2] [Localité 6]. Cette parcelle est située en contrebas de celle des consorts [K]-[E] et la jouxte.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, M. [V] [B] a fait assigner en référé devant le tribunal judicaire de Draguignan M. [S] [K] et Mme [R] [E] afin de voir, au visa des articles 697, et suivants du code civil et 834, 835 du code de procédure civile :
Condamner in solidum M. [S] [K] et Mme [R] [E], sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à autoriser M. [V] [B] à faire passer une canalisation électrique via la servitude de passage grevant la parcelle n° D [Cadastre 8],
Condamner in solidum M. [S] [K] et Mme [R] [E] à payer à M. [V] [B] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens et d’ordonner que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.
Aux termes des ses dernières conclusions M. [V] [B] demande au juge des référés de condamner in solidum M. [S] [K] et Mme [R] [E] sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à se rapprocher de Me [L] [H], notaire, membre de la SEL [L] [H], office Notarial , sise [Adresse 4] [Localité 5] et de confirmer leur accord afin d’établir une servitude conventionnelle permettant à M. [B] d’y passer et d’y faire passer tous types de canalisations via la parcelle D [Cadastre 8], étant précisé que la régularisation de cet acte devra intervenir dans un délai maximum de 2 mois ;
Il demande également la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer une provision de 1500 € à valoir sur son préjudice définitif, de débouté M. [S] [K] et Mme [R] [E] de l’ensemble de leurs prétentions, fins et demandes et de les condamner in solidum à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Il réclame également que soit ordonné l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir au seul vu de la minute.
Il fait valoir que la comparaison de son acte notarié avec celui de ses voisins et défendeurs confirme l’obligation faites aux consorts [K] -[E] de constituer une servitude et à propos de l’indemnité accordée au propriétaire du fonds servant il considère qu’elle n’a pas lieu au motif que ces derniers ont acquis un fonds déjà grevé d’une servitude de passage, qu’ils ont interdiction de clôturer cette partie de leur terrain et qu’il n’existe aucune aggravation.
Il précise qu’il est privé d’électricité depuis le 10 novembre 2021, ce qui constitue un trouble manifestement illicite et que les travaux projetés n’engendreront aucun préjudice pour les défendeurs.
A propos des demandes reconventionnelles de M. [S] [K] et Mme [R] [E], il indique qu’il dispose d’un droit de passage et que la preuve de son empiètement n’est pas rapportée. Il précise que sa conduite d’eau ne passe pas sur la partie appartenant aux défendeurs mais sur la partie communale du chemin. Il ajoute qu’il n’existe aucune conduite de gaz.
Il souligne que le regard appartient à la régie des eaux et considère que les demandes reconventionnelles présentées deux ans et demi après les travaux ne sont qu’une réaction vindicative pour les besoins de la cause.
Il expose que le droit dont il bénéficie constitue à lui seul une contestation sérieuse devant faire échec aux demandes reconventionnelles, sachant de surcroît que le PLU de la commune et le permis de construire consacre son droit à être raccordé aux réseaux d’eau et d’égout.
M. [S] [K] et Mme [R] [E], par conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2024 demandent au juge des référés de juger que la parcelle n° [Cadastre 3] ne bénéficie d’aucune servitude grevant la parcelle n° [Cadastre 8] et de juger que les demandes de M. [B] se heurtent à plusieurs contestations sérieuses, de sorte qu’il devra être débouté.
A titre reconventionnel, ils sollicitent la condamnation de M. [V] [B] à supprimer la canalisation qu’il a installé sur le fonds leur appartenant, sous astreinte de 300 € par jour de retard et cesser de passer sur le fonds susmentionné.
Ils demandent également que soit ordonné à M. [B] de cesser tout passage sur le fonds leur appartenant et qu’il soit condamné dans tous les cas à leur payer la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.
Ils indiquent que le fonds de M. [B] n’est pas titulaire d’une servitude grevant le fonds de M. [S] [K] et Mme [R] [E] mais uniquement d’un droit à solliciter de leur part l’établissement par acte authentique d’une servitude de passage et de canalisation.
Ils considèrent que M. [B] demande au juge des référés de les condamner à l’autoriser à faire passer une canalisation électrique en vertu d’une servitude qui n’existe pas.
Ils précisent qu’ils ne sont pas opposés à constituer une servitude au profit de la parcelle n° [Cadastre 3], par acte authentique mais moyennant une indemnisation, étant souligné qu’ils ont effectué le raccordement au réseau électrique de leur bien immobilier à leurs frais.
A titre reconventionnel, ils exposent que M. [B] use d’un droit de passage et de canalisation sur leur fonds sans aucune autorisation, de sorte qu’il sollicite l’arrêt de ce trouble manifestement illicite.
Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L’affaire, enrôlée sous le n° RG 24 /2430, a été appelée à l’audience du 19 juin 2024 et mise en délibéré au 4 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes de M. [B] :
Le requérant fonde ses prétentions sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile selon lesquels :
« dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ;
L’article 835 du code de procédure civile, donne le pouvoir au président du tribunal judiciaire ou au juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, même en présence d'une contestation sérieuse, de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Le trouble manifestement illicite, visé à l’alinéa 1er précité, se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Quant à la contestation sérieuse visée par l’alinéa 2 précité, elle est appréciée souverainement par le juge des référés, et elle ne saurait être constituée par la seule expression d’une contestation des demandes par le défendeur.
En l’espèce, l’acte notarié d’achat de la parcelle D [Cadastre 8] par Mme [R] [E] et M. [S] [K] en date du 12 octobre 2011, prévoit dans le paragraphe relatif aux servitudes : « Qu'il n'a créé ni laissé acquérir aucune servitude et qu'à sa connaissance n'en existe aucune autre que celle créée aux termes du présent acte.
II résulte du compromis régularisé entre les parties à la date des 22 mars et 2 avril 2011 ce qui suit littéralement retranscrit par extrait:
A ce sujet, le vendeur déclare: Que la parcelle est desservie par un chemin public.
Que dans l'extrémité sud ouest du terrain est implanté un regard du tout a l'égout. L 'acquéreur prend l'engagement de ne pas cl6turer ce regard et de respecter le recul du portail noté sur le plan. A cet effet, il sera créé dans l'acte authentique de réitération des présentes une servitude de passage et de canalisation au profit du domaine public et de la parcelle restant appartenir au vendeur lot a du plan (parcelle D [Cadastre 7]) avec obligation de recul du portail. L 'assiette figure en teinte magenta sur le plan.
L'acquéreur aux présentes s'engage à première demande de la Commune de [Localité 6] ou des propriétaires de la parcelle cadastrée section D, numéro [Cadastre 3] à constituer par acte authentique une servitude de passage et de canalisation et à laisser libre l'extrémité sud ouest du terrain où est implanté un regard du tout à l'égout.
Ce dernier prend l'engagement de ne pas clôturer ce regard et de respecter le recul du portail noté sur le plan. ».
Dans l’acte notarié du 10 novembre 2021 relatif à la vente de la parcelle D [Cadastre 3] à M. [V] [B] a été mentionné dans le paragraphe relatif aux servitudes les indications suivantes : “Le vendeur déclare: ne pas avoir créé ou laissé créer de servitude ou de droit de jouissance spéciale qui ne seraient pas relatés aux présentes,
qu'à sa connaissance, il n'existe pas d'autres servitudes ou droits de jouissance spéciale que celles ou ceux résultant, le cas échéant, de l’acte, de la situation naturelle et environnementale des lieux et de l’urbanisme
II est ici précisé. Savoir :
L’acquéreur reconnait avoir été informé par le vendeur, que sur la propriété vendue se trouve une plaque de type plaque d'égout au dessous de laquelle il y a l'accés à une petite grotte”.
II est également rappelé ci-dessous ce qui suit :
qu'aux termes d'un acte reçu par Maître [H], Notaire soussigné, le 12 octobre 2011 publié au service de la publicité foncière de Draguignan deuxième bureau le 18 novembre 2011, volume 2011 P, numéro 11105, contenant vente de la parcelle cadastrée mêmes section et lieudit numéro [Cadastre 8], il a été stipulé ce qui suit littéralement rapporté par extrait :
1l résulte du compromis régularisé entre les parties à la date des 22 mars et 12 avril 2011 ce qui suit littéralement retranscrit par extrait: A ce sujet, le vendeur déclare: Que la parcelle est desservie par un chemin public ».
Que dans l'extrémité sud ouest du terrain est implanté un regard du tout a l'égout. L 'acquéreur prend l'engagement de ne pas cl6turer ce regard et de respecter le recul du portail noté sur le plan. A cet effet, il sera créé dans l'acte authentique de réitération des présentes une servitude de passage et de canalisation au profit du domaine public et de la parcelle restant appartenir au vendeur lot a du plan (parcelle D [Cadastre 7]) avec obligation de recul du portail. L 'assiette figure en teinte magenta sur le plan.
L'acquéreur aux présentes s'engage à première demande de la Commune de [Localité 6] ou des propriétaires de la parcelle cadastrée section D, numéro [Cadastre 3] à constituer par acte authentique une servitude de passage et de canalisation et à laisser libre l'extrémité sud ouest du terrain où est implanté un regard du tout à l'égout.
Ce dernier prend l'engagement de ne pas clôturer ce regard et de respecter le recul du portail noté sur le plan. » ;
En ce qui concerne le tout à l'égout, sur le plan du géomètre ci-annexé, il y a un tracé, qui relie les deux regards du tout à l'égout. Si le réseau de tout à l'égout passe en ligne droite d'un regard à l'autre, alors il empièterait sur le terrain tel qu'il est tracé en pointillé par le géomètre.
Ces servitudes ne semblent pas avoir fait l'objet de constitution par acte authentique.
Les acquéreurs déclarent en prendre acte et en faire leur affaire personnelle sans recours contre quiconque. »
Ainsi, la lecture des actes notariés précités permet d’indiquer que la parcelle D [Cadastre 3] n’est pas titulaire à ce jour d’une servitude grevant le fonds numéro D [Cadastre 8] mais que M. [V] [B] est en droit de réclamer l’établissement par acte authentique d’une servitude de passage et de canalisation. D’ailleurs le demandeur ne sollicite plus, comme il le faisait dans son assignation, la condamnation des défendeurs, sous astreinte, à l’autoriser à faire passer une canalisation électrique via la servitude de passage sur la parcelle n° [Cadastre 8].
Il est toutefois établi qu’à la demande de M. [B], propriétaire de la parcelle D [Cadastre 3], les propriétaires de la parcelle D [Cadastre 8] doivent constituer par acte authentique une servitude de passage et de canalisation.
M. [K] et Mme [E] indiquent sur ce point qu’ils ne sont pas opposés à consentir ladite servitude mais moyennant une indemnité.
Le refus des défendeurs de signer un acte authentique de servitude sans indemnité constitue un trouble manifestement illicite puisque les parties ont accepté par actes notariés la création de la servitude de passage et de canalisation sur simple demande, sans prévoir aucune compensation financière. L’indemnité prévue par l’article 682 du code civil est proportionnée au dommage occasionné par le droit de passage or les défendeurs savaient lors de l’acquisition de leur bien immobilier qu’une servitude pourrait être mise en place sur leur fonds à tout moment et la canalisation électrique sera ajoutée aux canalisations déjà existantes, sans crée de préjudice.
Par conséquent, M. [S] [K] et Mme [R] [E] seront condamnés in solidum à se rapprocher de Me [L] [H], notaire, membre de la SEL [L] [H], office Notarial , sise [Adresse 4] [Localité 5] afin d’établir une servitude conventionnelle sur leur fonds permettant à la parcelle de M. [B] D [Cadastre 3] de bénéficier d’une servitude de passage et de canalisation via la parcelle D [Cadastre 8], selon les modalités prévues par les actes notariés en date du 12 octobre 2011 et du 10 novembre 2021, étant précisé que la régularisation de cet acte devra intervenir dans un délai maximum de 3 mois et qu’en application de l’article 698 du code civil, les frais engendrés par cet acte notarié seront à la charge de M. [V] [B].
Afin d’assurer la bonne exécution de cette mesure et par application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, elle sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance pour se rapprocher du notaire et ce jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois suivant ladite signification. La présente juridiction se réserve le contentieux éventuel de la liquidation de l’astreinte, conformément à l’article 491 du code de procédure civile.
M. [B] sollicite une provision d’un montant de 1500 € à faire valoir sur son préjudice définitif en indiquant qu’il est privé d’électricité depuis novembre 2021, or sa première mise en demeure adressée à M. [K] et Mme [E] ne date que du 11 janvier 2024 et il n’a pas saisi le juge des référés avant le 26 mars 2024. Il n’établit pas ne pas disposer actuellement de l’électricité et ne justifie pas d’un préjudice actuel. Il sera alors débouté de sa demande de provision.
Sur les demande reconventionnelles :
M. [S] [K] et Mme [R] [E] n’apportent pas la preuve du passage de véhicules et de piétons sur leur propriété alors que M. [B] accède à sa parcelle par la voie publique.
De plus, il n’existe pas de canalisation de gaz au profit de M. [B] et en ce qui concerne le passage de la canalisation d’eau, cette dernière se trouve selon le demandeur su la partie communale du chemin et les consorts [K] et [E] ne justifient pas d’un passage sur leur fonds.
Ils seront alors déboutés de toutes leurs demandes reconventionnelles.
Sur les demandes accessoires :
Par application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, M. [S] [K] et Mme [R] [E], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.
Il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés et les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
Selon l’article 489 du code de procédure civile, en cas de nécessité le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute. Il s’agit toutefois d’une mesure exceptionnelle qui n’a pas lieu de s’appliquer en l’espèce eu égard à la nécessité de procéder à la signification de l’ordonnance pour la mise en place de l’astreinte ordonnée.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort :
CONDAMNONS in solidum M. [S] [K] et Mme [R] [E], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance(pour se rapprocher du notaire) et ce jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois suivant ladite signification, à se rapprocher de Me [L] [H], notaire, membre de la SEL [L] [H], office Notarial , sise [Adresse 4] [Localité 5] afin d’établir une servitude conventionnelle sur leur fonds permettant à la parcelle de M. [B] D [Cadastre 3] de bénéficier d’une servitude de passage et de canalisation via la parcelle D [Cadastre 8], selon les modalités prévues par les actes notariés en date du 12 octobre 2011 et du 10 novembre 2021, étant précisé que la régularisation de cet acte devra intervenir dans un délai maximum de 3 mois et que les frais engendrés par cet acte notarié seront à la charge de M. [V] [B] ;
DISONS que la présente juridiction se réserve le contentieux éventuel de la liquidation de l’astreinte ;
REJETONS la demande de provision de Monsieur [V] [B] ;
REJETONS toutes les demandes reconventionnelles de M. [S] [K] et de Mme [R] [E] ;
CONDAMNONS in solidum M. [S] [K] et Mme [R] [E] aux dépens de l'instance ;
DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou l’autre des parties ;
REJETONS la demande d’exécution de l’ordonnance de référé au seul vu de la minute ;
REJETONS le surplus des demandes.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
