T R I B U N A L J U D I C I A I R E
D E D R A G U I G N A N
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JUGEMENT
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
REFERE n° : N° RG 24/01005 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KDLY
MINUTE n° : 2024/126
DATE : 04 Septembre 2024
PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires ANTARES pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Jean-marc CABRESPINES, avocat au barreau de TOULON
DEFENDEURS
Madame [O] [U], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Agnès REVEILLON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle
Monsieur [L] [U] représenté par son tuteur AGSS UDAF, domicilié chez AGSS UDAF, [Adresse 4]
représenté par Me Agnès REVEILLON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle
DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 26 Juin 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Jean-marc CABRESPINES
Me Agnès REVEILLON
copie dossier
délivrées le
Envoi par Comci à Me Jean-marc CABRESPINES
Me Agnès REVEILLON
FAITS, PROCÉDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Suivant relevé de propriété, Madame [O] [U] et Monsieur [L] [U] sont propriétaires des lots n° 15, 19, 24, 52, 54, 57 et 60 au sein de la copropriété dénommée ANTARES, située à [Localité 3].
Des charges étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires ANTARES, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, a, par exploits de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, fait assigner les consorts [U] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de solliciter à titre principal leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 23 614,796 euros au titre des charges exigibles et dues au jour de l’assignation, sauf à parfaire.
Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juin 2024, le syndicat des copropriétaires ANTARES, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, sollicite du juge des référés du présent tribunal, au visa des articles 782, 783 et 785 du code civil, de :
CONDAMNER solidairement Madame [O] [U] et Monsieur [L] [U] à lui régler la somme de 23 614,76 euros au titre des charges exigibles et dues au jour de l’assignation, sauf à parfaire s’il échet ;
CONDAMNER solidairement Madame [O] [U] et Monsieur [L] [U] à lui régler la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Suivant leurs conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2024, Madame [O] [U] et Monsieur [L] [U], représenté par son tuteur l’association pour la gestion des services spécialisés de l’union départementale des associations familiales (AGSS UDAF), sollicitent, au visa des articles 6 du décret 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi 65-5557 du 10 juillet 1965, 108 et 122 du code de procédure civile, de :
A titre principal, rejeter la demande du syndicat des copropriétaires du fait du défaut de qualité à agir de Monsieur et Madame [U] ;
A titre subsidiaire, prononcer le sursis à statuer dans l’attente d’une mise au point de la situation successorale de Monsieur et Madame [U], de la situation tutélaire de Monsieur [L] [U], et des autorisations à venir du juge des tutelles.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fin de non-recevoir
Les consorts [U] fondent leur fin de non-recevoir sur l’article 6 du décret 67-223 du 17 mars 1967, selon lequel « tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi.
Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée. »
Ils font valoir des incertitudes quant au règlement de la succession de Madame [G] [X], propriétaire des lots en litige à l’origine, Monsieur [L] [U] n’ayant jamais formalisé une acceptation ou un renoncement. Il en va de même pour le règlement de la succession de l’autre propriétaire indivis, Monsieur [H] [X], le projet de déclaration de succession dressé par le notaire n’ayant jamais été finalisé et aucune notification du transfert de propriété aux défendeurs n’ayant été réalisée auprès du syndic.
Le syndicat requérant s’appuie sur l’article 782 du code civil selon lequel « l’acceptation pure et simple peut être expresse ou tacite. Elle est expresse quand le successible prend le titre ou la qualité d’héritier acceptant dans un acte authentique ou sous seing privé. Elle est tacite quand le successible saisi fait un acte qui suppose nécessairement son intention d’accepter et qu’il n’aurait droit de faire qu’en qualité d’héritier acceptant. »
Il prétend que Madame [U] a manifesté sa volonté de céder un actif de la succession, ce qui démontre qu’elle a purement et simplement accepté cette dernière. Il ajoute que Monsieur [U], actuellement sous tutelle, a également accepté la succession et il n’est nullement expliqué par les défendeurs pourquoi les charges dues seraient à déterminer alors qu’elles sont parfaitement liquides, certaines et exigibles. Il soutient que l’acceptation d’un échéancier par Madame [U] démontre l’aveu clair et précis qui permet de considérer une volonté non équivoque d’accepter la succession.
En l’espèce, il sera d’abord relevé que la notification de l’article 6 précité ne constitue pas une formalité exigée pour prouver la propriété d’une partie, mais elle revêt le caractère d’une simple information au syndic.
Aussi, l’absence d’une telle formalité aurait seulement pour effet de rendre inopposable au syndicat des copropriétaires un transfert de propriété mais elle ne peut en aucun cas servir à dénier la qualité de copropriétaire d’une personne ayant hérité d’un des biens en copropriété.
A ce titre, le relevé cadastral démontre la propriété indivise des lots en litige par Madame [G] [X] et il est versé aux débats l’acte de dévolution successorale du 30 août 2022 de Madame [X], instituant comme héritiers Madame [O] [U] et Monsieur [L] [U].
Les défendeurs objectent que les opérations de succession sont encore en cours du fait de l’absence d’acceptation de la succession par Monsieur [U], placé sous le régime de la curatelle renforcée et désormais sous tutelle.
En l’état des seuls éléments versés aux débats, il ne peut être confirmé l’acceptation de la succession par la tutrice de Monsieur [U].
Le syndicat requérant souligne justement que Madame [U] a mis en vente l’un des lots de copropriété (lot n° 15), s’agissant du garage, ce qui manifeste sa volonté non équivoque d’acquérir les lots en litige. Il est à chaque fois précisé que l’accord de Madame [U] est sous réserve de l’accord de son indivisaire de sorte que ces actes de disposition ne peuvent valoir à l’égard de Monsieur [U].
Le défaut de qualité à agir sera relevé uniquement à l’égard de Monsieur [L] [U], en l’absence de preuve d’acceptation de la succession, tandis que cette fin de non-recevoir sera rejetée à l’égard de Madame [U], le syndicat requérant étant recevable à agir contre cette dernière. La demande de sursis à statuer présentée par les défendeurs, en lien avec le régime de tutelle de Monsieur [U], est sans objet.
Sur les demandes principales
Le syndicat requérant fonde ses prétentions sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, qui dispose : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.»
Il fait valoir que plusieurs échéanciers ont été présentés aux défendeurs sans être respectés et que la dette de charges ne cesser de s’aggraver.
Madame [U] ne répond pas sur le fond concernant les dettes invoquées, sauf à relever des incertitudes sur les sommes réclamées, mais elle expose surtout l’ensemble des démarches réalisées par ses soins depuis plusieurs années et les obstacles rencontrés tant avec les notaires qu’auprès des différents organismes intervenus au titre du régime de protection de son frère. Elle ajoute que la vente du garage permettrait d’apurer la dette en litige.
En l’espèce, il est relevé que l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »
L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… »
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ... »
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la mise en demeure envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception le 1er juin 2022 aux consorts [U] faisant état de sommes dues à hauteur de 19 443,66 euros selon décompte joint ;
- le décompte des sommes dues au 1er février 2023, d’un montant de 20 823,67 euros ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 10 août 2021, 18 juillet 2022 et 7 août 2023, approuvant les comptes et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant ;
- des appels de fonds postérieurs ainsi que les propositions d’échéanciers auprès de Madame [U] tendant à régler l’arriéré de charges dues.
La mise en demeure du 1er juin 2022 permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 1er février 2023, et des appels de fonds pour les travaux votés.
Le syndicat demandeur justifie en conséquence de sa créance à hauteur de 20 823,67 euros, au titre des charges échues ou à échoir, ainsi que des frais, dus à la date du 1er février 2023.
Le surplus de la somme demandée concerne une période postérieure à la mise en demeure et ne pourra être intégré au titre des sommes dues.
Madame [U] souligne l’incertitude des sommes dues sans toutefois développer cet élément.
Il sera en conséquence fait droit partiellement à la demande du syndicat requérant en condamnant Madame [U] à lui payer la somme de à hauteur de la somme de 20 823,67 euros au titre des charges et frais dus à la date du 1er février 2023, somme portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er juin 2022 conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967. Le syndicat sera débouté du surplus de ses demandes principales.
Par ailleurs, il est relevé que l’article 1343-5 du code civil énonce : « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »
Madame [U] justifie, au travers de ses pièces, de difficultés particulièrement importantes quant au règlement des successions de ses deux parents depuis plusieurs années, et ce indépendamment de ses multiples démarches. De plus, les acceptations des successions par son frère n’ont pu être réalisées compte tenu notamment des difficultés rencontrées dans la gestion de la mesure de protection, avec des remplacements de tuteurs, outre une procédure pénale en cours pour des infractions commises dans la gestion de la tutelle.
Ces difficultés particulières doivent être prises en compte pour considérer que la défenderesse n’a pas entendu délibérément se soustraire à ses engagements, notamment par les échéanciers consentis.
Cette situation et l’importance des sommes dues commandent d’ordonner d’office des délais de paiement sur une période de 24 mois selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.
Sur les demandes accessoires
Madame [U], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
Nous, Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DECLARONS le syndicat des copropriétaires ANTARES, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, irrecevable à agir contre Monsieur [L] [U].
REJETONS le surplus de la fin de non-recevoir et DECLARONS le syndicat des copropriétaires ANTARES, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, recevable en son action à l’encontre de Madame [O] [U].
CONDAMNONS Madame [O] [U] à payer au syndicat des copropriétaires ANTARES, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, la somme de 20 823,67 euros (VINGT MILLE HUIT CENT VINGT-TROIS EUROS ET SOIXANTE-SEPT CENTS) au titre des charges et frais dus à la date du 1er février 2023.
AUTORISONS Madame [O] [U] à acquitter cette dette en 24 mensualités consécutives de 850 euros (HUIT CENT CINQUANTE EUROS), la dernière étant augmentée du solde.
DISONS que la première mensualité interviendra avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et que les autres mensualités interviendront avant le 10 des mois suivants.
DISONS qu’en cas de mensualité impayée et 10 jours après une vaine mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité des sommes sera immédiatement exigible.
CONDAMNONS Madame [O] [U] aux entiers dépens de l’instance.
CONDAMNONS Madame [O] [U] à payer au syndicat des copropriétaires ANTARES, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
REJETONS le surplus des demandes.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
