T R I B U N A L JUDICIAIRE
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R É F É R É
CONSTRUCTION
RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/00759 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KCSO
MINUTE n° : 2024/427
DATE : 04 Septembre 2024
PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDEUR
Monsieur [K] [M], demeurant [Adresse 9]
représenté par Me Jean-louis BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Stéphane MILLIAND, avocat au barreau d’ALBERTVILLE (avocat plaidant)
DEFENDEURS
Société ERIGENDA SRL, dont le siège social est sis [Adresse 12] (ITALIE)
représentée par Me Emmanuel LAMBREY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE (avocat postulant) et Me Fabienne MARECHAL, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant)
Monsieur [Z] [P], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Emmanuel LAMBREY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE (avocat postulant) et Me Fabienne MARECHAL, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant)
Société BARNES, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Elric HAWADIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Frédéric REMOND, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)
DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 19 Juin 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Elric HAWADIER
Me Emmanuel LAMBREY
Me Jean-louis BERNARDI
2 copies service des expertises
1 copie dossier
délivrées le :
Envoi par Comci à Me Elric HAWADIER
Me Emmanuel LAMBREY
Me Jean-louis BERNARDI
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Selon acte authentique en date du 25 août 2023, M. [K] [M] a acquis auprès de la société Erigenda SRL, des parcelles cadastrées CH n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5], [Adresse 7] sur la commune de [Localité 11], comportant une maison d’habitation sur trois niveaux pour un prix de 2 550 000 €.
La société Barnes est intervenue en qualité de mandataire de la société Erigenda SRL selon mandat de vente en date du 15 mai 2023 avec avenant des 20 et 21 juin 2023.
La construction de la maison suivant permis de construire délivré le 20 décembre 2001 a été réalisée par la SCI Castel dont le gérant est M. [Z] [P].
Indiquant avoir subi une inondation et avoir découvert 54 désordres et malfaçons lors de l’établissement des procès-verbaluxde constat des 30 octobre et 7 novembre 2023, M. [K] [M] a fait assigner la société Erigenda Srl, M. [Z] [P] et la société Barnes devant la juge des référés, par acte du 4 janvier 2024 afin de voir ordonner une expertise judiciaire.
Par conclusions numéro 2, notifiées par Rpva le 14 juin 2024, M. [K] [M] qui maintient sa demande d’expertise judiciaire, sollicite également le débouté de l’intégralité des demandes des défendeurs ainsi que la condamnation de la société Barnes à lui payer la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir que les désordres constatés par huissier de justice sont susceptibles de constituer des vices cachés au sens des articles 1641 et suivants du code civil et des non conformités par rapport à l’acte de vente.
Il expose que le vendeur, son mandataire et l’agence immobilière sont tenus à un devoir de conseil, d’information et de mise en garde sur les qualités essentielles du bien.
Il soutient que la responsabilité de la société Barnes, qui s’oppose à l’expertise à la différence des deux autres défendeurs, est susceptible d’être engagée.
Il ajoute que d’autres désordres ont été découverts après la réalisation des constats d’huissier et l’occupation des lieux.
M. [Z] [P] et la société Erigenda SRL, société de droit italien, par conclusions en réponse notifiées par Rpva le 21 mai 2024, demandent qu’il leur soit donné acte de leurs protestations et réserves sur la mesure d’expertise sollicitée, que soit constaté que la SCI 25 19 26 était simple locataire du bien litigieux à la date de sa vente et que la demande de M. [M] tendant à ce que l’expert fournisse les éléments permettant d’apprécier le respect par le vendeur et l’agent immobilier de leurs obligations d’information et de conseil sur les qualités essentielles du bien vendu.
M. [P] précise qu’il était uniquement gérant de la société locataire de la maison au moment de la vente et que la société Erigenda propriétaire a confié la vente à l’agence Barnes.
Ils considèrent qu’il n’appartient pas à un expert judiciaire mais du seul juge du fond de déterminer du respect des obligations d’information et de conseil lors de la vente.
La société Barnes, par conclusions notifiées par RPVA le 9 avril 2024 s’oppose aux demandes de M. [M] et sollicite la condamnation de celui-ci à lui verser la somme de 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en sus des entiers dépens de l’instance.
Elle reconnait être intervenue dans le cadre de la vente confiée par la société Erigenda SRL et avoir fait visiter la propriété à plusieurs reprises à M. [M] et son fils.
Elle indique qu’au jour de la vente et antérieurement à la signature de l’acte notarié tous les équipements de la maison fonctionnaient et qu’il est faux de prétendre que la maison a été construite sur un lac et qu’elle n’a jamais été informée d’une quelconque inondation dans la maison et qu’il n’existe pas de trace apparente d’un tel sinistre.
Elle précise qu’elle n’avait pas en qualité d’agent immobilier a mener des investigations techniques et ne pouvait donner des informations qu’elle ignorait.
Elle souligne que l’expertise n’a pas pour objet de suppléer la carence des parties.
Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L’affaire, enrôlée sous le n° RG 24/759, a été appelée à l’audience du 19 juin 2024 et mise en délibéré au 4 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 145 du code de procédure civile permet à tout intéressé de solliciter en référé l’organisation d’une mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.
Pour l’application de ce texte, il doit être démontré l’existence d’un litige potentiel dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment caractérisés, et d’une prétention non manifestement vouée à l’échec.
L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l'article précité. Il appartient au juge saisi de l'application de ce texte de caractériser le motif légitime d'ordonner une mesure d'instruction sans toutefois procéder préalablement à l'examen des chances du dossier de succès sur le fond.
Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui.
Par la production aux débats d’un procès-verbal d’huissier du 30 octobre 2023 et du 7 novembre 2023, soit environ 3 mois après l’achat du bien immobilier, qui constate de nombreux désordres au niveau notamment du vide sanitaire, du hammam, du jaccuzzi, de l’atelier, de la piscine, de la climatisation, de l’arrosage, de l’ascenseur, de la terrasse, des volets roulants, des portes, de l’adoucisseur, de l’abri voiture, le gazon, M. [K] [M] justifie d’un motif légitime pour obtenir l’instauration d’une mesure d’instruction qui fournira à la juridiction compétente les éléments d’ordre technique qui font actuellement défaut et se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être concernées.
En ce qui concerne la société Barnes il est établi qu’elle est intervenue dans le cadre d’un mandat de vente exclusif signé avec la société Erigenda SRL le 15 juin 2023 avec avenant signé le 20 et 21 juin 2023 pour une modification du prix de présentation du prix de vente.
En sa qualité de professionnel l’agent immobilier a l’obligation de renseigner avec exactitude et loyauté l’acquéreur sur l’état du bien immobilier vendu. Ainsi, il doit attirer son attention sur l’existence de tout vice juridique ou technique et les conséquences qui en découlent, dès lors qu’il en a lui-même connaissance ou qu’il aurait dû les déceler au regard de ses compétences. Il est tenu d’une obligation d’information et de conseil qu’il appartiendra au juge du fond d’apprécier. Toutefois étant intervenu à la transaction objet du litige, il n’y a pas lieu de mettre la société Barnes hors de cause et l’expertise se déroulera à son contradictoire.
Il sera donc de faire droit à la demande de M. [K] [M], selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente ordonnance, étant précisé qu’il n’appartient pas à l’expert judiciaire de déterminer le respect des obligations d’information et de conseil des défendeurs et que la formule « effectuer une description des travaux accomplis est trop imprécise pour être retenue.
Cette mesure d’instruction sera effectuée aux frais avancés de la partie demanderesse, qui a intérêt à l’instauration d’une telle mesure d’instruction.
Il est donné acte à la société Erigenda SRL et à M. [Z] [P] de ses protestations et réserves, lesquelles n’impliquent aucune reconnaissance de responsabilité.
Par ailleurs, il est rappelé que les demandes tendant à donner acte des positions des parties ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile sur lesquelles la juridiction saisie serait tenue de statuer et que tel est le cas de la demande de la société Erigenda SRL et à M. [Z] [P] tendant à voir constater que la SCI 25 19 26 était simple locataire du bien litigieux à la date de la vente du bien.
M. [K] [M], compte tenu de la nature de l’instance et du fait qu’il a intérêt à la mesure d’expertise, conservera la charge des dépens.
Il n’y pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [K] [M] et sa demande à ce titre sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort :
ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder :
M. [V] [I]
[Adresse 10]
Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX01] Port. : [XXXXXXXX02]
Mèl : [Courriel 8]
Lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :
- se rendre sur les lieux, sis à [Localité 11] [Adresse 7],
- examiner et décrire le bien immobilier litigieux,
- rechercher les conventions verbales et écrites entre les parties, étudier les documents contractuels et notamment l’acte notarié du 25 août 2023, les annexer à son rapport,
- dire si le bien vendu est affectée de désordres, malfaçons, non-façons, ou non-conformités aux normes techniques en vigueur ainsi qu’aux règles de l’art, ou aux conventions entre les parties, visés dans les procès-verbaux de constat établis par Me [L] [U], huissier de justice les 30 octobre et 7 novembre 2023 et dans les conclusions numéro 2 de M. [M] en date du 14 juin 2024,
- si des désordres sont constatés, les décrire, en rechercher l’origine et la cause, en précisant s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages, ou de toute autre cause,
- dire s’ils sont imputables à des vices apparents ou cachés,
- dans l’hypothèse où les vices auraient été cachés, préciser la date à laquelle ils se sont révélés,
- préciser la nature des désordres en indiquant notamment si les désordres constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, et le rendent impropre à sa destination,
- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités,
- identifier les travaux de mise en conformité à réaliser, des réparations et de consolidation, et en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l’expert et annexés à son rapport ; dans l’hypothèse où les parties n’ont pas fourni les devis attendus, procéder à une évaluation des travaux de reprise,
- donner toute indication relative aux préjudices éventuellement subis par M. [K] [M] en précisant la durée des travaux de reprise et en indiquant si des moins-values sont constatées sur le bien immobilier,
- en cas d’urgence, proposer les travaux indispensables qui seront réalisés par les parties demanderesses à leurs frais avancés,
- faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,
DISONS que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,
DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations,
DISONS qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,
DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,
DISONS toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,
DISONS que M. [K] [M] versera au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 5000 euros (CINQ MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert, dans le délai de TROIS MOIS à compter de la notification de la présente décision, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,
DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,
DISONS que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,
DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,
DISONS que l’expert devra déposer son rapport dans le délai de HUIT MOIS suivant la date de la présente ordonnance,
DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,
DISONS que les opérations d’expertise seront contrôlées par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,
DONNONS ACTE à la société Erigenda SRL et à M. [Z] [P] de leurs protestations et réserves,
DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la demande de donner acte de la société Erigenda et de M. [Z] [P] du fait que la SCI 25 19 26 ait été simple locataire du bien litigieux à la date de la vente,
REJETONS toutes les demandes de la société Barnes,
LAISSONS les dépens à la charge de M.[K] [M],
DEBOUTONS M. [K] [M] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,
REJETONS le surplus des demandes.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
