T R I B U N A L J U D I C I A I R E
D E D R A G U I G N A N
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JUGEMENT
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
REFERE n° : N° RG 23/08049 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KBDF
MINUTE n° : 2024/127
DATE : 04 Septembre 2024
PRESIDENT : Madame Hélène SOULON
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires LES [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société VAR EST IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON
DEFENDERESSES
Association MSA 3A en sa qualité de curatrice de Mme [E], dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante
Madame [G] [E], domiciliée : chez Mme [W] [S] [O], [Adresse 2]
représentée par Me Franck CAVEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame [O] [W] épouse [S], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Emmanuel BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 19 Juin 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Lionel ALVAREZ
Me Emmanuel BONNEMAIN
Me Franck CAVEL
copie dossier
délivrées le
Envoi par Comci à Me Lionel ALVAREZ
Me Emmanuel BONNEMAIN
Me Franck CAVEL
EXPOSE DU LITIGE
Suivant relevé de propriété, Mme [G] [E] est usufruitière et Mme [O] [S] nue propriétaire des lots 1 et 5 au sein de la copropriété dénommée Les [Adresse 5] sise [Adresse 4] à [Localité 6],
Des charges étant demeurées impayées, par courrier recommandé du 19 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Les [Adresse 5] a mis en demeure Mme [G] [E] d’avoir à régler les charges impayées.
Par acte d’huissier en date du 14 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Les [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Var Est Immo, exerçant sous l’enseigne Laforet a fait assigner Mme [G] [E] et Mme [O] [S], devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir condamner solidairement les deux défenderesses à payer la somme de 10 971,24 € au titre des charges restant dues appelées dans le cadre des exercices précédents après approbation des comptes et des autres provisions non échues en application des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi qu’à la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts et 2400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par conclusions du 12 février 2024, Mme [G] [E] a soulevé la nullité de l’assignation au motif que cet acte n’avait pas été délivré à son curateur en application des articles 467 et suivants du code de procédure civile.
Le 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les [Adresse 5] a fait assigner la MSA 3A en sa qualité de curateur de Mme [G] [E]. Ce curateur ayant été désigné par ordonnance du juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles du tribunal de proximité de Fréjus, en date du 26 janvier 2022.
L’affaire a été enrôlée sous le numéro de rôle 24/1908.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier les [Adresse 5] demande au tribunal de :
Déclarer recevable et bien fondée sa demande
Prononcer la jonction des procédures RG 23/8049 et RG n° 24/ 1908
Constater l’absence de notification au syndic de l’acte portant sur la donation de la nue-propriété des lots en cause, le démembrement ne pouvant lui être opposé,
Condamner solidairement Mme [G] [E] assistée par la MSA 3A et Mme [O] [S] à payer la somme de 10 971,24 € avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2023, date de la sommation et en application de l’article 1343-2 du code civil (ancien article 1154 du code civil) au titre des charges arrêtées au 27 mars 2024
Débouter Mme [G] [E] et Mme [O] [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions
Condamner solidairement Mme [G] [E] représentée par la MSA 3A et Mme [O] [S] à payer la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil ainsi qu’à la somme de 2400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Il fait valoir que la nullité de l’assignation a été couverte par la mise en cause du curateur et que la procédure a été régularisée. Il ajoute qu’il n’a été tenu au courant de la donation de la nue-propriété et que la nue propriétaire et l’usufruitière sont tenues au paiement des charges.
Par conclusions notifiées par RPVA le 19 février 2024, Mme [O] [W] épouse [S] fait valoir que l’action du syndicat des copropriétaires de la copropriété les [Adresse 5] est irrecevable pour irrégularité de fond et à titre subsidiaire elle demande que soit constaté que le règlement de copropriété, fondement de l’action engagée contre le nu propriétaire, ne comporte aucune clause de solidarité en cas de démembrement du droit de propriété et que le règlement des charges incombe exclusivement à l’usufruitier.
Elle sollicite le débouté de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires Les [Adresse 5] et la condamnation de celui-ci à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2024 et mise en délibéré au 4 septembre 2024.
Bien qu’assignée à personne, l’association MSA 3A n’a pas constitué avocat, ni comparue à l’audience du 19 juin 2024 étant précisé que M. [N] [T] avait déposé un pouvoir pour représenter cette personne morale lors de l’audience du 3 avril 2024.
MOTIFS
Sur la demande de jonction :
Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
En l’espèce, il convient de constater que l’assignation enregistrée sous le numéro RG 24/ 1908 concerne le même litige que celui du dossier 23/8049, de sorte qu’il convient, dans l’intérêt d’une bonne justice, d’ordonner la jonction des dossiers n° 24/1908 et 23/ 8049 sous le numéro le plus ancien.
Sur la demande de nullité de l’assignation :
En application de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
Aux termes de l’article 117 du même code, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme réprésentant soit une personne morale, soit une personne atteinte d’une incapacité d’exercice.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 5] a fait assigner Mme [G] [E] sans mettre en cause son curateur, désigné depuis le 6 août 2020, ce, alors que l’article 467 alinéa 3 du code civil exige que toute signification au majeur incapable le soit aussi à son curateur à peine de nullité et selon l’article 468 alinéa 3 du même code prévoit l’assistance du curateur pour la défense d’une personne assignée.
La violation de ces règles constitue une irrégularité de fond au sens de l’article 117 du code civil précité, toutefois en application de l’article 121 du code de procédure civile, l’irrégularité de fond peut être couverte si la cause de cette nullité a disparu au moment où le juge statue, ce qui est le cas dans la présente affaire puisque l’association MSA 3A désignée en qualité de curateur de Mme [G] [E] suivant ordonnance du 26 janvier 2022 a été assignée le 26 février 2024.
En conséquence, la demande de nullité de l’assignation sera rejetée et l’action du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les [Adresse 5] déclarée recevable.
Sur la demande en paiement des charges
Mme [O] [S] qui précise être nue propriétaire considère qu’en l’absence de clause de solidarité prévue par le règlement de copropriété, elle n’est pas tenue aux charges réclamées par le syndicat des copropriétaires.
Ce syndicat fait valoir que le démembrement de propriété ne lui a pas été notifié.
L’obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (comme la solidarité des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil), soit conventionnelle. En cas de démembrement de propriété, si les articles 605 du code civil répartissent les charges entre usufruitier et nu-propriétaire, il n'existe pas de solidarité légale entre ces personnes, une clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l'usufruitier est toutefois licite.
En l’espèce, le règlement de copropriété du 16 février 1979 ne prévoit pas de clause de solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les [Adresse 5] ne justifie pas d’une telle clause dans le règlement de copropriété. Ainsi, en l’absence de cette clause, la répartition des charges de copropriété doit s’effectuer selon la nature de celles-ci, les réparations d’entretien étant à la charge de l’usufruitier et les grosses réparations incombant au nu-propriétaire.
Aucune solidarité n'existe entre la nue-propriétaire, Mme [O] [S] et l'usufruitière, Mme [G] [E].
Le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve de charges, sur la période réclamée, correspondant à de grosses réparations.
Il sera également précisé que le démembrement de propriété a eu lieu dès l’acquisition des lots 1 et 5 par Mme [S] et Mme [E] le 2 juillet 2004, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne pouvait ignorer la vente par les anciens copropriétaires, M. [D] [J] et Mme [B] [K] épouse [J]. De plus, l’acte notarié prévoyait en page 15 que l’usufruitier devait s’acquitter jusqu’à l’extinction de ses droits d’usufruit, des impôts, charges et contribution de toute nature, qui seront la contrepartie de son droit de jouissance et qu’il représenterait le nu propriétaire à toutes les assemblées générales avec tous pouvoirs pour délibérer et voter les décisions de quelque nature qu’elles soient.
Par conséquent, toutes les demandes du syndicat des copropriétaires Les [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société VAR EST IMMO, dirigées contre Mme [O] [W] épouse [S] seront rejetées.
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».
L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».
L'article 14-2 de ladite loi dispose que I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… ».
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2».
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre que : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ... ».
Cette liste n'est pas limitative mais les frais réclamés doivent toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant
Mme [G] [E] a été mise en demeure le 19 septembre 2023 de régler la somme de 10 971,24 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 27 mars 2024 et des appels de fonds pour les travaux votés.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment :
- le décompte des sommes dues arrêtées au 27 mars 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2022 et 24 avril 2023 approuvant les comptes, des années 2021 et 2022 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,
- les appels de fonds,
- une lettre de relance du 19 janvier 2023,
- une lettre de mise en demeure du 19 septembre 2023.
Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur 10 491, 64 euros à laquelle il convient d’ôter la somme totale 400 euros, correspondant aux frais de constitution, suivi et recouvrement de dossier relevant des frais irrépétibles et ramenant la créance à la somme de 10 071,64 euros, au titre des charges impayées au 27 mars 2024.
Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 10 071, 64 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2023.
Sur les dommages et intérêts :
Selon l'article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
En l’espèce, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi des défendeurs dans leur retard de paiement.
Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.
Sur les demandes accessoires :
Mme [X] [E] partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme 1000 € envers le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Les [Adresse 5],représenté par son syndic en exercice la société VAR EST IMMO, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.
Il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de Mme [O] [S] les frais irrépétibles exposés et elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et dirigée contre le syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
Nous, vice-présidente déléguée par madame la Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
REJETONS la demande de nullité de l’assignation du 14 novembre 2023 ;
DECLARONS recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Les [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Var Est Immo, exerçant sous l’enseigne Laforet ;
ORDONNONS la jonction des dossiers enrôlés sous les numéros RG n° 24/1908 et 23/ 8049 sous le numéro le plus ancien ;
DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Les [Adresse 5] de toutes ses demandes dirigées contre Mme [O] [W] épouse [S];
CONDAMNONS Mme [G] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Les [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Var Est Immo, exerçant sous l’enseigne Laforet la somme de 10 071, 64 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2023, au titre des charges de copropriété impayées et à échoir ;
REJETONS la demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNONS Mme [G] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Les [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Var Est Immo, exerçant sous l’enseigne Laforet la somme de 1 000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTONS Mme [O] [W] épouse [S] de sa demande formulée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Mme [G] [E] aux entiers dépens ;
REJETONS le surplus des demandes ;
DISONS que la présente décision sera opposable à l’association MSA 3A en sa qualité de curatrice de Mme [G] [E].
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
