T R I B U N A L JUDICIAIRE
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R É F É R É
CONSTRUCTION
RÉFÉRÉ n° : N° RG 23/07088 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J73B
MINUTE n° : 2024/422
DATE : 04 Septembre 2024
PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la SARL [C] IMMOBILIER SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Elric HAWADIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Alexandre GEOFFRAY, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant)
DEFENDERESSES
Compagnie d’assurance SMABTP, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Jean baptiste TAILLAN, avocat au barreau de TOULON
SCCV LOT D NOUVEAU QUARTIER [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jean baptiste TAILLAN, avocat au barreau de TOULON
S.A.S.U. [C] PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Jean baptiste TAILLAN, avocat au barreau de TOULON
S.A.R.L. AMMANN PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante
DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 19 Juin 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Elric HAWADIER
Me Jean baptiste TAILLAN
2 copies service des expertises
1 copie dossier
délivrées le :
Envoi par Comci à
Me Elric HAWADIER
Me Jean baptiste TAILLAN
EXPOSE DU LITIGE
Un ensemble immobilier en vente en l’état futur d’achèvement dénommé Résidence [Adresse 7] a été réalisé sur la commune [Localité 6].
Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2022, la société [C] Immobilier Services affiliée à la société Promotion [C] a été désignée en qualité de syndic.
La livraison des parties communes a eu lieu le 3 octobre 2022 et une liste de réserves a été établie.
Se plaignant de l’absence de levée des réserves, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 4] [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la Sarl [C] Immobilier Services, a fait assigner, le 29 septembre 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan, la société [C] Promotion, société par actions simplifiée unipersonnelle, en sa qualité de promoteur vendeur de l’opération, la société SCCV Lot D quartier [Adresse 8] en sa qualité de maître d’ouvrage de l’opération, la compagnie Soc Mutuelle d’assurance du BTP (SMABTP) en sa qualité d’assureur dommage ouvrage et la société Ammann Provence en sa qualité d’installateur de la pompe de relevage, afin de voir :
Constater que la présente assignation vise à suspendre les délais des garanties dues par les différents constructeurs et entreprises intervenues et visées à la cause ;
Prendre de la demande formulée par le requérant pour le règlement amiable du litige, avec la levée des réserves restantes ;
A défaut,
Condamner les sociétés défenderesses à procéder à la levée des réserves restantes ;
A titre subsidiaire :
Désigner tel Expert qu'il plaira au Tribunal, avec pour mission de :
1. recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, entendre tous sachant à charge de reproduire leurs dires et leur identité, s'entourer de tous renseignements à charge, d'en indiquer la source, faire appel, si nécessaire, à un technicien d'une spécialité différente de la sienne ;
2. se rendre en urgence sur les lieux sis à l'immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 4] à [Localité 6] ;
3. vérifier l'existence des désordres et préjudices allégués par le Syndicat des Copropriétaires et les copropriétaires dans leur assignation, le rapport de réserves tel que listé, les différents courriers adressés par le Syndic [C] ; les décrire et en indiquer la nature, l'origine et les causes, la durée, et le coût des travaux complémentaire à éventuellement exécuter ;
4. rechercher les causes et origines de ces désordres et préjudices allégués par les demandeurs ; dire s'ils proviennent de l'absence du respect des règles de l'art, d'un défaut de conception, d'une malfaçon dans la mise en œuvre, d'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation des ouvrages par les parties, ou de toute autre cause; si les désordres sont dus à plusieurs causes, fournir tous éléments permettant au Tribunal d'apprécier dans quelle proportion ils sont imputables à chacune d'elles et donner son avis sur ce point;
5. informer les parties qu'il est de leur intérêt d'appeler immédiatement telles entreprises dont la responsabilité serait mise en évidence au cours dès la première opération d'expertise ;
6. chiffrer le montant des travaux nécessaire pour y remédier à ces désordres et préjudices allégués, en évaluer le coût après avoir invité les parties à produire si elles le souhaitent, et dans des délais précis, leurs propres évaluations ; discuter ceux-ci ;
7. donner ainsi au Tribunal tous les éléments lui paraissant nécessaires afin d'apprécier les préjudices subis y compris consécutifs ;
8. s'expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties qu'il aura recueillis préalablement à une réunion de synthèse qu'il provoquera avant le dépôt de son rapport, ou s'il le juge plus opportun préalablement à la diffusion d'une note écrite pour renseigner les parties sur l'état des investigations, et le cas échéant compléter celle- ci ;
9. lors de la première réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera de manière aussi précise que possible le montant de ses honoraires et débours qu'il communiquera au Tribunal et aux parties ;
10. Déposer un pré-rapport et laisser aux parties un délai de 1 mois pour faire valoir leurs observations avant dépôt du rapport définitif.
Réserver les dépens.
Il rappelle les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil et la responsabilité du promoteur vendeur et indique que les constructeurs engagent également leur responsabilité contractuelle de droit commun en cas de faute.
Il fait valoir que les désordres ont été constatés et dénoncés au promoteur ainsi qu’aux entreprises mais que presque un an après la livraison les réserves n’ont pas été levées. Il expose qu’il existe des problèmes d’infiltrations, de porte coupe-feu, d’’importantes inondations des garages, des difficultés de refoulement de la pompe de relevage, un problème au niveau de la gâche électrique du portillon du parking et du code du portillon d’accès piéton.
La SAS [C] Promotion, la SCCV Lot D Nouveau Quartier [Adresse 8] et la compagnie d’assurances SMABTP par conclusions notifiées par RPVA le 11 décembre 2023, demandent au juge des référés de prononcer la mise hors de cause de la société [C] Promotion, de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à payer à cette société la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de déclarer irrecevables les demandes présentées contre la SMABTP, assureur dommage ouvrage et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et enfin de débouter ce même syndicat des copropriétaires de sa demande dirigée contre la SCCV Lot D Nouveau Quartier [Adresse 8] visant à la voir condamner à procéder à la levée de réserves et d’obtenir la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Subsidiairement, elles demandent que soit donné acte à la SCCV Lot D Nouveau Quartier [Adresse 8] de ses protestations et réserves et qu’il soit fait injonction au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] d’établir une liste précise et actuelle des griefs, non conformités et réserves de toute nature parmi celles ou ceux exprimés dan l’assignation et les pièces qui y sont annexées.
La société [C] Promotion fait valoir qu’elle n’est que la gérante de la SCCV Lot D nouveau Quartier [Adresse 8], qu’elle n’a aucune fonction dans l’acte de vente et n’est pas maître de l’ouvrage.
La SMABTP souligne qu’aucune déclaration amiable ne lui a été notifiée et qu’il n’y a pas eu de déclaration de sinistre.
Elles font valoir que la demande de levée des réserves formulée devant le juge des référés est très imprécise et contestable, elles ajoutent que cette demande relève de la compétence du juge du fond.
Elles considèrent que la demande d’expertise est également imprécise et qu’il n’appartient pas à un expert d’auditer un bâtiment ni à des défendeurs de justifier de leurs diligences dès lors que le demandeur n’a pas lui-même précisé le périmètre de sa demande.
Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L’assignation a été remise à la personne morale Ammann Provence qui n’a pas comparu et n’a été constituée avocat.
L’affaire, enrôlée sous le n° RG 23/ 7088 a été appelée à l’audience du 19 juin 2024 et mise en délibéré au 4 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’irrecevabilité des prétentions formées à l’encontre de la SMABTP :
La SMABTP est recherchée en qualité d’assureur dommages ouvrage et après une sommation délivrée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] le 13 novembre 2023 de communiquer les copies des déclarations de sinistre, ce syndicat a produit le 16 avril 2024 plusieurs déclarations effectuées par le syndic auprès de l’assureur dommages-ouvrage en date du 9 janvier 2024, du 5 février 2024 et du 13 mars 2024, soit postérieurement à l’assignation en référé.
Or, pour mettre en jeu la garantie dommages-ouvrage, l'assuré est tenu de faire, soit par écrit contre récépissé, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, une déclaration de sinistre à l'assureur, lequel doit alors désigner un expert, et ce conformément aux dispositions de l'Annexe II article A 243-1 du code des assurances. Ces dispositions sont d'ordre public et interdisent à l'assuré de saisir directement une juridiction aux fins de désignation d'un expert et de condamnation de l'assurance "dommages-ouvrage".
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] ne justifie pas avoir déclaré le ou les sinistres auprès de la SMABTP, assureur dommages-ouvrage avant l’assignation du 29 septembre 2023.
Par conséquent, les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à l’encontre de la SMABTP assureur dommages-ouvrage seront déclarées irrecevables.
Sur la demande de mise hors de cause de la société [C] Promotion :
Pour la construction de l’ensemble immobilier Résidence [Adresse 7] le permis de construire a été accordé par le Maire [Localité 6] le 24 octobre 2019 à la SCCV Lot D nouveau quartier [Adresse 8] qui est également le maître de l’ouvrage. La société [C] Promotion, au vu de l’extrait au registre du commerce et des sociétés du 17 novembre 2019 est le gérant associé de la société civile de construction vente Lot D Nouveau quartier [Adresse 8]. A ce titre elle peut représenter la société et sa responsabilité pourrait éventuellement être engagée à titre personnel, aussi il n’y a pas lieu de mettre hors de cause la Sas [C] Promotion.
Sur la demande de levée des réserves restantes
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sollicitent la condamnation des défenderesses à procéder à la levée des réserves en produisant le procès-verbal de livraison des parties communes en date du 3 octobre 2022 signé par le syndic et la SCCV Lot D du Nouveau quartier [Adresse 8] ainsi que des courriers de demande d’intervention adressés à [C] Promotion puis à la Sas Lot D nouveau de janvier à septembre 2023.
Les désordres invoqués aux termes de ces courriers ne correspondent pas aux réserves formulées le 3 octobre 2022 et résulte, à l’exception de la pompe de relevage des affirmations du syndicat des copropriétaires et de quelques photos qui ne sont pas situées dans un contexte.
De plus, le syndicat des copropriétaires ne donne aucune indication sur les réserves qui auraient été levées puisqu’il sollicite uniquement la levée des réserves restantes.
Au vu du peu d’éléments produits par le syndicat des copropriétaires à l’appui de sa demande et des contestations sérieuses émises par les défendeurs qui ignorent sur quel fondement leur responsabilité est recherchée, le demandeur visant à la fois les articles 1792 et suivants et 1240 du code civil, cette demande formulée devant le juge des référés sera rejetée.
Sur la demande d’expertise judiciaire :
L’article 145 du code de procédure civile permet à tout intéressé de solliciter en référé l’organisation d’une mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.
Pour l’application de ce texte, il doit être démontré l’existence d’un litige potentiel dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment caractérisés, et d’une prétention non manifestement vouée à l’échec.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 7] verse aux débats un procès-verbal de livraison des parties communes du 3 octobre 2022 qui fait état notamment de réserves relatives à des problèmes de nettoyage, de manque de peinture, de télécommande, de signalétique, de bavette trop courte ou tordue, de fissure sur un poteau, de manque de finition des espaces verts, de l’absence d’une butée de porte de hall.
Elle produit ensuite des courriers adressés en 2023 tantôt à [C] Promotion tantôt à la SAS Lot D Nouveau Quartier [Adresse 8] pour solliciter des interventions dans le cadre de la garantie de parfait achèvement ainsi qu’une facture et des interventions au niveau de la pompe de relevage.
Toutefois, elle ne verse pas aux débats de liste précise des désordres actualisés dont elle demande l’examen par l’expert judiciaires et il n’appartient pas à ce dernier d’effectuer un audit complet de l’immeuble.
Ainsi, au vu de ces éléments, l’existence des désordres actuels affectant l’immeuble [Adresse 7] n’’est suffisamment plausible pour justifier une expertise judiciaire et cette demande sera rejetée.
Il sera donné acte à la SCCV Lot D Nouveau Quartier [Adresse 8] de ses protestations et réserves, lesquelles n’impliquent aucune reconnaissance de responsabilité.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] conservera la charge des dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité ne justifie pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la Sas [C] Promotion, de la SMABTP et de la SCCV Lot D Nouveau Quartier [Adresse 8].
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort :
DECLARONS irrecevables les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à l’encontre de la SMABTP assureur dommages-ouvrage ;
REJETONS la demande de mise hors de cause de la SAS [C] Promotion ;
DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] de sa demande de levée des réserves restantes ainsi que de sa demande d’expertise judiciaire ;
DONNONS acte à la SCCV Lot D Nouveau Quartier [Adresse 8] de ses protestations et réserves à propos de la demande d’expertise judiciaire ;
CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] aux dépens de l’instance ;
DEBOUTONS la Sas [C] Promotion, la SMABTP et la SCCV Lot D Nouveau Quartier [Adresse 8] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
