T R I B U N A L J U D I C I A I R E
D E D R A G U I G N A N
____________
JUGEMENT
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
REFERE n° : N° RG 24/04067 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KICO
MINUTE n° : 2024/ 119
DATE : 21 Août 2024
PRESIDENT : Madame Nadine BARRET
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDERESSE
Syndicat des Copropriétaires [2] représenté par son syndic en exercice la SARL SOGEDIM, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Philippe SCHRECK, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDERESSE
S.C.I. M.C.Y, dont le siège social est sis [2] - [Adresse 3]
non comparante
DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 12 Juin 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Philippe SCHRECK
copie dossier
délivrées le
Envoi par Comci à Me Philippe SCHRECK
EXPOSE DU LITIGE
Suivant relevé de propriété, la SCI MCY est propriétaire des lots 3, 4, 15, 16, 18, 19, 20, 21, 28, 29, 30 et 31 de la copropriété dénommée [2], située [Adresse 3] à [Localité 4] (83).
Des charges étant demeurées impayées, par courrier recommandé du 14 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [2] représenté par son syndic en exercice la SARL SOGEDIM a mis en demeure la SCI MCY d’avoir à les régler.
Par actes d’huissier en date des 17 et 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [2], représenté par son syndic en exercice la SARL SOGEDIM, a assigné la SCI MCY, devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 30 592,02 euros arrêtés au 1er avril 2024, au titre des charges de copropriété impayées, de 38,12 euros au titre des frais de mise en demeure, de 3 000 euros à titre de dommage et intérêts, de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L’acte de dénonciation a été remis à personne à la SELARL [K] LES MANDATAIRES prise en la personne de Maitre [K] [G], ès-qualité de Commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la SCI MCY.
Bien qu’assignée à personne, la SCI MCY n’a constitué avocat ni comparu à l’audience du 12 juin 2024.
MOTIFS
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, applicable à la procédure de référé, « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. »
La présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard des parties conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».
L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».
L'article 14-2 de ladite loi dispose que I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… ».
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version dispose que « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2».
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre que : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ... ».
La SCI MCY a été mise en demeure le 14 février 2024 de régler la somme de 25 767,16 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 30 septembre 2024 et des appels de fonds pour les travaux votés.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment :
- le décompte des sommes dues au 1er avril 2024,
- le procès-verbaux d’assemblées générale des 23 février 2022 et 3 avril 2023, approuvant les comptes 2021 et 2022, et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,
- les appels de fonds,
- la lettre de mise en demeure du 14 février 2024.
Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 30 630,14 euros comprenant les frais de mise en demeure (38,12 euros) en date du 14 février 2024.
Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 30630,14 euros. Toutefois, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de capitalisation des intérêts puisque la demande, présentée dans le corps des écritures par le syndicat requérant, n’est pas reprise au dispositif et ainsi réputée abandonnée conformément à l’article 768 du code de procédure civile.
Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »
En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi de la défenderesse dans sa carence de paiement.
Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.
La défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, vice-présidente déléguée par madame la Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNONS la SCI MCY à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [2], représenté par son syndic en exercice la SARL SOGEDIM, la somme de 30 630,14 euros (TRENTE MILLE SIX CENTS TRENTE ET QUATORZE CENTIMES), au titre des charges de copropriété impayées et à échoir arrêtés au 1er avril 2024 ;
REJETONS la demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNONS la SCI MCY à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [2], représenté par son syndic en exercice la SARL SOGEDIM, la somme de 1 500 euros (MILLE CINQ CENT EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la SCI MCY aux entiers dépens.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
