T R I B U N A L J U D I C I A I R E
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R E F E R E
REFERE n° : N° RG 24/02977 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KHJX
MINUTE n° : 2024/ 396
DATE : 21 Août 2024
PRESIDENT : Madame Nathalie FEVRE
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDERESSE
S.A.R.L. ALDI MARCHE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Amélie PINCON, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)
DEFENDERESSES
Syndicat des Copropriétaires MATHIAS 1 représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY pris en son établissement secondaire, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
S.C.I. MADISON’S BUILDING, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 05 Juin 2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 17 Juillet 2024 puis a été prorogée au 21 Août 2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Laura CUERVO
Me Jean-christophe MICHEL
Me Alain-david POTHET
copie dossier
délivrées le
Envoi par Comci à Me Laura CUERVO
Me Jean-christophe MICHEL
Me Alain-david POTHET
EXPOSE DU LITIGE
La SARL ALDI MARCHE [Localité 4] est locataire commerciale en vertu d’un bail du 1er juin 2018 de locaux situés dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 5] à [Localité 6] consistant en :
-un local d’une surface de vente de 878 m2 environ,
-des réserves de 250m2 environ,
-un bureau de 12 m2 et un local de repos de 18m2,
-la jouissance non exclusive de places de parking.
Des infiltrations d’eau se sont produites, principalement au niveau des caisses, en 2021.
Ne parvenant pas à obtenir la réalisation des travaux de nature à y remédier, la SARL ALDI MARCHE a, par actes du 4 janvier 2024, fait assigner la SCI MADISON’S BUILDING et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MATHIAS 1 représenté par son syndic en exercice la SA NEXITY LAMY, à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé pour les voir condamner in solidum à effectuer les travaux permettant de faire cesser les infiltrations dans un délai de 8 jours et sous astreinte au-delà, ordonner la consignation des loyers jusqu’à parfaite remise en état, condamner in solidum à lui payer la somme de 10000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice et 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions notifiées via le RPVA le 16 avril 2024 auxquelles elle se réfère à l’audience, la SARL ALDI MARCHE [Localité 4], faisant valoir qu’il n’est pas justifié que les travaux sont satisfactoires maintient ses demandes de réalisation des travaux sous astreinte, sa demande de consignation des loyers et amplie sa demande provisionnelle d’indemnisation à la somme de 153077,55 euros à parfaire, correspondant à 20% des loyers payés depuis son entrée dans les lieux jusqu’au 30 avril 2024 et de 20000 euros, outre 10000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives du 30 mai 2024 auxquelles elle se réfère à l’audience, la SCI MADISON’S BUILDING soutient en premier lieu l’irrecevabilité des demandes, l’origine des désordres se situant dans les parties communes et les travaux incombant en conséquence au syndicat des copropriétaires et en demande le rejet, les locaux n’étant pas impropres à leur destination, ayant fait toute diligence pour en demander la réalisation et la locataire ayant par ailleurs renoncé à tout recours contre elle.
Elle s’oppose également à la demande de consignation des loyers en l’absence d’impossibilité d’exploiter et les travaux ayant été réalisés de sorte que la cause du sinistre a disparu et demande le rejet de la demande provisionnelle en l’état de la clause de non recours et en l’absence de préjudice d’exploitation, les infiltrations étant irrégulières, localisées et l’information de leur existence ne lui ayant été communiquées qu’en mai 2023.
Elle demande en cas de condamnation la garantie du syndicat des copropriétaires et la condamnation de ce dernier à réaliser les travaux sous astreinte et en tout état la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et son exonération de toute participation aux charges au titre de frais de la présente procédure.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 29 mai 2024 via le RPVA auxquelles il se réfère à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble MATHIAS 1 demande de dire la demande de réalisation des travaux sans objet puisqu’ils l’ont été au 31 janvier 2024 de manière satisfactoire ainsi qu’en justifie le rapport d’intervention de la société LE SIS PRIMO sans qu’un constat de commissaire de justice soit nécessaire pour en justifier.
Il sollicite également le rejet de la demande au titre du préjudice de jouissance en présence de contestation sérieuse sur son existence, son imputation à faute au syndicat et son montant qui n’est pas justifié.
Il demande 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS
L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
L’assignation du 4 janvier 2024 visait à faire cesser les infiltrations d’eau au-dessus des caisses du magasin consécutivement à sa sommation du 4 décembre 2023 de « passer commande des travaux de reprise des joints de dilatation à l’origine des infiltrations au-dessus des caisses situées au Sud Ouest des locaux loués ».
Il résulte de la facture ETANCH’tp EX du 25 janvier 2024, faisant suite au bon de commande du 11 janvier 2024 que les travaux de reprise d’une fissure et de l’étanchéité du joint de dilatation, ont été réalisés à cette date et du rapport d’intervention de la SAS LE SIS du 31 janvier 2024 que les travaux réalisés n’ont permis de constater, «après aspersion, aucune fuite apparente et aucune augmentation d’humidité au niveau des dommages ».
Ces éléments permettent de retenir que les travaux ont été réalisés en cours de procédure sans qu’il soit nécessaire de faire procéder à un constat de commissaire de justice, la demanderesse n’indiquant pas et ne justifiant contre les éléments produits que d’autres écoulements ont eu lieu depuis fin janvier 2024 alors que l’instance a perduré jusqu’aux débats du 5 juin 2024.
Il n’est donc justifié ni d’un trouble manifestement illicite persistant, ni d’un dommage imminent justifiant que le juge des référés condamne les défenderesses à réaliser des travaux sous astreinte ni ordonne la consignation des loyers jusqu’à leur réalisation comme sollicité.
Concernant les demandes de provision à valoir sur l’indemnisation des préjudices subis, la SARL ALDI MARCHE [Localité 4] allègue un préjudice de « jouissance, d’atteinte à l’image et d’exploitation résultant de la privation de 20% de la surface de vente du magasin depuis son installation ».
Si la société IMMALDI et compagnie a fait réaliser un constat des lieux le 22 mars 2021 lors de la reprise du magasin LEADER PRICE, les échanges de courriel entre la bailleresse et le syndic de copropriété faisant référence aux réclamations de la locataire date du début de l’été 2023, de sorte qu’en tout état de cause, son préjudice indemnisable ne saurait de manière non sérieusement contestable être pris en compte pour une période antérieure.
Il résulte du courrier de la bailleresse du 18 octobre 2023 qu’une déclaration de sinistre a été réalisée par ses soins à réception du courrier de mise en demeure du 26 septembre 2023, qu’une réunion d’expertise a eu lieu le 16 octobre 2023 et que le 11 décembre 2023, l’identification de l’origine des infiltrations en cause a été réalisée, que les travaux ont été commandés par le syndic le 11 janvier 2024 et effectués le 25 janvier 2024, faisant ainsi diligence.
Le bail contient en page 19 article 15 une clause de renonciation à recours de la locataire contre la bailleresse du fait de dégâts consécutifs à des infiltrations notamment.
L’obligation à réparer les préjudices des défenderesses est en conséquence sérieusement contestable.
La locataire ne fournit même pas un plan de la zone concernée permettant d’étayer son affirmation de privation de 20% de la surface de vente du fait des infiltrations ayant l’origine visée par la procédure, ni la fréquence, ni la durée de cette privation au cours des seuls épisodes pluvieux.
Elle ne produit aucun élément ayant trait à une perte d’exploitation ou d’atteinte à son image.
L’existence d’une fraction non sérieusement contestable d’un préjudice réparable n’est pas non plus établie.
Il n’y a en conséquence pas lieu à référé sur les demandes de provision de la SARL ALDI MARCHE [Localité 4].
Les travaux ayant été réalisés après délivrance de l’assignation, le syndicat des copropriétaires supportera les dépens de l’instance au vu des courriels qui avaient été adressés au syndic au cours de l’été 2023 (pièce 8-SCI MADISON’S) sans que l’équité commande par ailleurs l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la demanderesse, informée par la bailleresse de l’imminence des travaux par courrier des 11 décembre 2023 et 22 décembre 2023, et au profit de la SCI MADISON’S BUILDING dont la nécessité de défendre aux débats n’est pas due aux prétentions du syndicat des copropriétaires, cette dernière étant néanmoins dispensée du paiement des charges liées aux frais à la présente instance.
PAR CES MOTIFS
Nous Nathalie Fèvre, présidente, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SARL ALDI MARCHE [Localité 4],
CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier MATHIAS 1 pris en la personne de son syndic la SAS NEXITY LAMY aux dépens,
DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,
DISPENSONS la SCI MADISON’S BUILDING de sa participation du paiement des charges de copropriété liées aux frais de la présente instance.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
