T R I B U N A L J U D I C I A I R E
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R E F E R E
REFERE n° : N° RG 24/01407 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KEK4
MINUTE n° : 2024/ 392
DATE : 21 Août 2024
PRESIDENT : Madame Nathalie FEVRE
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDEUR
Monsieur [F] [X], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Pierre CREPIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDERESSE
S.A.R.L. DOMI VALORISATION 83, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Clémentine PUJOS, avocat au barreau de TOULON
DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 22 Mai 2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 03 Juillet 2024 puis a été prorogée au 10 Juillet 2024, 17 Juillet 2024 et 21 Aout 2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Pierre CREPIN
Me Clémentine PUJOS
copie dossier
délivrées le
Envoi par Comci à Me Pierre CREPIN
Me Clémentine PUJOS
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 31 mars 2022 a effet le 1er avril 2022, Monsieur [F] [X] a donné à bail professionnel à la SARL DOMI VALORISATION 83 un hangar fermé avec parking extérieur situés [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 2.000 euros, outre les provisions sur charges.
Suivant avenant des 1er août 2022, 1er janvier et 1er juin 2023, il a été convenu des changements suivants :
- l’ajout de bureaux, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 400 euros, outre les charges,
- l’ajout d’une parcelle de terrain d’une superficie de 274 m2, cadastrée section E n° [Cadastre 2], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 200 euros,
- l’ajout de deux containers avec terrain d’une superficie de 348 m2, moyennant paiement d’un loyer de 300 euros, le loyer s’élevant donc au total à la somme de 2900 euros.
La SARL DOMI VALORISATION 83 ayant laissé certains loyers impayés, Monsieur [F] [X] lui a fait délivrer le 23 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 18.099,94 euros au principal au titre des loyers et factures d’électricité impayés, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s'en prévaloir.
Ce commandement étant demeuré infructueux, par acte du 16 février 2024, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, Monsieur [F] [X] a fait assigner la SARL DOMI VALORISATION 83 à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer l'expulsion de l'occupant, d’ordonner que le dépôt de garantie restera acquis par le bailleur et de fixer une indemnité provisionnelle d'occupation à hauteur de 2.900 euros par mois. Il est sollicité en outre sa condamnation au paiement des sommes de 22.280,32 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et factures d’électricité impayés arrêtés au 8 janvier 2024 , de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 21 mai 2024, la SARL DOMI VALORISATION 83 a sollicité de voir constater que le bail est soumis au régime des baux commerciaux et par conséquent le rejet de l’ensemble des demandes ainsi que le paiement des sommes de 8.800 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance, de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice moral, de 7.000 euros à titre de provision à valoir sur les dommage et intérêts, de 1.500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 21 mai 2024 auxquelles il se réfère , Monsieur [F] [X] a sollicité le rejet des demandes formulées par la SARL DOMI VALORISATION 83, la demande de requalification de la convention, étant prescrite et a réitéré ses demandes.
MOTIFS
L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».
Il résulte du contrat de bail du 31 mars 2022 versé aux débats que Monsieur [F] [X] et la SARL DOMI VALORISATION 83 ont convenu d’un bail professionnel et qu’il soir régi par les articles 1708 à 1778 du code civil et l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.
Monsieur [F] [X] sollicite à titre reconventionnel la requalification du contrat de bail professionnel en bail commercial, aux motifs que la SARL DOMI VALORISATION 83 a pour objet une activité commerciale.
Outre le fait que cette requalification excède les pouvoirs du juge des référés, la prescription de l’action en requalification en application de l’article L.145-60 du code de commerce rend sérieusement contestable ce moyen de défense.
Il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
L’absence de remise des documents annexes obligatoires (état des risques, diagnostic de performance, état des sinistres) n’affecte pas la validité du bail et l’obligation au paiement des loyers.
La SARL DOMI VALORISATION 83 oppose par ailleurs l’exception d’inexécution à l’exigibilité des loyers, arguant que Monsieur [F] [X] a entravé l’exploitation de son activité, bloquant les accès aux locaux loués à l’aide de palette chargés de matériaux.
Il est de principe que pour justifier le défaut de paiement du loyer et invoquer l'exception d'inexécution le locataire doit rapporter la preuve de l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués pour son activité.
En l’espèce, s’il a été constaté suivant procès-verbal de perquisition du 16 février 2024, qu’à cette date Monsieur [F] [X] a empêché son locataire d’accéder aux locaux loués, il n’est pas établi de manière évidente que la SARL DOMI VALORISATION 83 a été totalement empêcher d’exercer son activité durant la période au cours de laquelle les loyers et les factures d’électricité sont demeurés impayés, soit de janvier 2023 à janvier 2024, rendant l’obligation de paiement des loyers à laquelle est tenue non sérieusement contestable et notamment à la date de délivrance du commandement de payer.
La locataire n’a pas réglé les causes du commandement ni justifié d’une assurance dans le mois de sa délivrance.
La clause résolutoire a donc joué et le bail est résilié depuis le 24 décembre 2023.
Son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec l'assistance de la force publique, et en fixant une indemnité provisionnelle d'occupation, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié soit 2900 euros outre les charges, à compter du 1er janvier 2024, jusqu’à la libération complète des lieux.
Le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité en application de la clause résolutoire (page 7 des conditions générales) et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
S’agissant du montant de la provision, il résulte du décompte versé aux débats (pièce 7) que les virements intervenus les 13 et 20 novembre 2023 ont été pris en compte dans la demande de provision.
Quant aux factures d’électricité impayées, le contrat de location du 31 mars 2022 (clause 6 « charges récupérables » - page 6) prévoit que les dépenses courantes comprenant l’électricité sont à la charge du locataire et au vu des factures établies les 31 mai 2023 (1.791,72 euros TTC), 25 octobre 2023 (324,12 euros TTC) et 20 décembre 2023 (428,69 TTC), la créance apparait non sérieusement contestable, de sorte qu’il sera fait droit à la demande 22.280,32 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 31 janvier 2024 et factures d’électricité impayées arrêtées au mois de décembre 2023.
Sur les demandes de reconventionnelles de provisions, la SARL DOMI VALORISATION 83 soutient avoir été empêcher d’exercer l’exploitation de son activité par le bailleur de janvier à mai 2024.
S’il est établi que Monsieur [F] [X] a bien bloqué les accès du logement à l’aide de deux palettes chargées en matériaux ainsi que les accès du bureau avec un chariot élévateur, le procès-verbal de perquisition du 16 février 2024 n’établit pas la durée de cet empêchement qui s’est en tout état de cause produit après l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 24/12/2023 de sorte que l’obligation du bailleur à indemniser est sérieusement contestable.
En l’absence de production des documents comptables pour l’année 2023, l’existence d’un préjudice notamment lié à une baisse de chiffre d’affaire ou de perte de clientèle est sérieusement contestable, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes.
Quant au préjudice moral, la SARL DOMI VALORISATION 83 n’en caractérise pas les éléments constitutifs permettant d’apprécier le principe et le quantum d’une fraction non sérieusement contestable de celui-ci.
La SARL DOMI VALORISATION 83, succombante, sera condamnée aux dépens et devra, en outre, à son adversaire une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous Nathalie FEVRE, Présidente, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,
Vu l’article 835 du code de procédure civile,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle tendant à la requalification du contrat ;
ORDONNONS à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SARL DOMI VALORISATION 83 et celle de tout occupant et objet de son chef des lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
CONDAMNONS la SARL DOMI VALORISATION 83 à payer à Monsieur [F] [X] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 2900 euros par mois à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la restitution de locaux ;
DISONS que le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité en application de la clause résolutoire et que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNONS la SARL DOMI VALORISATION 83 à payer à Monsieur [F] [X] une somme de 22.280,32 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 31 janvier 2024 et les factures d’électricité impayées arrêtées au mois de décembre 2023 ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de provisions à valoir sur l’arrêt forcé de l’exploitation, les dommages et intérêts au titre de la perte de clientèle et préjudice moral ;
CONDAMNONS la SARL DOMI VALORISATION 83 aux dépens ;
CONDAMNONS la SARL DOMI VALORISATION 83 à payer à Monsieur [F] [X] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
