T R I B U N A L J U D I C I A I R E
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R E F E R E
REFERE n° : N° RG 24/00992 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KEBP
MINUTE n° : 2024/ 387
DATE : 21 Août 2024
PRESIDENT : Madame Nathalie FEVRE
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDEURS
Monsieur [U] [J], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Roland GRAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Madame [S] [M] épouse [J], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Roland GRAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDEURS
S.A.S. VIET D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Eric DE TRICAUD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Monsieur [D] [X] [H], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Eric DE TRICAUD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Monsieur [O] [H], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Eric DE TRICAUD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 22 Mai 2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 03 Juillet 2024 puis a été prorogée au 10 Juillet 2024, 17 Juillet 2024 et 21 Août 2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Eric DE TRICAUD
Me Roland GRAS
copie dossier
délivrées le
Envoi par Comci à Me Eric DE TRICAUD
Me Roland GRAS
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique du 26 mars 2020, Monsieur [U] [J] et Madame [S] [M] épouse [J] ont donné à bail commercial à la SAS VIET D’AZUR un local constituant les lots 11 et 150 au sein de la copropriété [3], situé [Adresse 1], moyennant paiement d'un loyer annuel de 23.040 euros HT, payable mensuellement par terme de 1.920 euros, outre les charges, payable d’avance avant le 5 de chaque mois.
Monsieur [D] [X] [H] et Monsieur [O] [H] se sont portés cautions solidaires de la SAS VIET D’AZUR.
La SAS VIET D’AZUR ayant laissé certains loyers impayés, Monsieur [U] [J] et Madame [S] [M] épouse [J] lui ont fait délivrer le 29 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 19.318,11 euros, frais de commandement antérieur du 16 mars 2023 inclus, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s'en prévaloir.
Le commandement de payer a été signifié le 1er décembre 2023 aux cautions, Monsieur [D] [X] [H] et Monsieur [O] [H].
Ce commandement étant demeuré infructueux, par acte du 1er février 2024, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, Monsieur [U] [J] et Madame [S] [M] épouse [J] ont fait assigner la SAS VIET D’AZUR, à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, sous astreinte, prononcer l'expulsion de l'occupant, de fixer une indemnité d'occupation à hauteur de 2.300,90 euros HT, majorée de 50% par mois à compter du mois de février 2024 et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 27.141,67 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers impayés et charges arrêtés au 29 février 2024.
Il est sollicité en outre, la condamnation in solidum de Monsieur [D] [X] [H] et Monsieur [O] [H] au paiement des sommes de 27.141,67 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés au 31 janvier 2024 et d’une indemnité d’occupation de 2.708,61 euros TTC, majorée de 50 % à compter du 1er février 2024 ainsi que la condamnation in solidum de la SAS VIET D’AZUR, Monsieur [D] [X] [H] et Monsieur [O] [H] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût des deux commandements de payer.
Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 21 mai 2024, Monsieur [U] [J] et Madame [S] [M] épouse [J] ont sollicité de voir constater la résiliation du bail, sous astreinte, prononcer l'expulsion de l'occupant, de fixer une indemnité d'occupation à hauteur de 2.761,08 euros TTC, majorée de 50% par mois à compter du mois de juin 2024 ainsi que la condamnation solidaire de la SAS VIET D’AZUR, Monsieur [D] [X] [H] et Monsieur [O] [H] au paiement de la somme de 21.544,65 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers impayés et charges arrêtés au mois de mai 2024.
Il est sollicité en outre, la condamnation in solidum de Monsieur [D] [X] [H] et Monsieur [O] [H] au paiement des sommes de 21.544,65 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés au 21 mai 2024 et d’une indemnité d’occupation de 2.708,61 euros TTC, majorée de 50 % à compter du 1er juin 2024 ainsi que la condamnation in solidum de la SAS VIET D’AZUR, Monsieur [D] [X] [H] et Monsieur [O] [H] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût des deux commandements de payer.
A l’audience du 22 mai 2024, Monsieur [U] [J] et Madame [S] [M] épouse [J] ont indiqué solliciter le paiement d’un mois de loyer impayé, suite au paiement d’une partie de la créance en cours de procédure, sans précision de montant.
Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 17 mai 2024, la SAS VIET D’AZUR et Monsieur [D] [X] [H] ainsi que Monsieur [O] [H] , ont sollicité à titre principal, le rejet de l’ensemble des demandes, la condamnation solidaire de Monsieur [U] [J] et Madame [S] [M] épouse [J] au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au dépens. Il est sollicité à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement sur 24 mois, ainsi que la réduction de la clause pénale insérée au contrat de bail.
MOTIFS
Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
L’obligation au paiement du loyer et son exigibilité aux dates contractuellement prévues résulte du bail qui fait la loi des parties et n’est pas sérieusement contestable.
Le commandement de payer du 29 novembre 2023 pour la somme de 19318.11 euros au titre d’un décompte entre le 1/05/2023 et le 27/11/2023 portait sur un solde de loyer de mai et les loyers et charges postérieurs jusqu’au terme de novembre 2023 inclus ainsi que le coût du commandement antérieur du 13 mars 2023, et prenait en compte 3 paiements :
-celui du 13/10/2023 pour 2761.08 euros,
-celui du 28/10/2023 pour 1291.60 euros,
-celui du 25/11/2023 pour 2761.08 euros.
La SAS VIET D’AZUR justifie au moyen de ses relevés de compte courant arrêtés au 31 octobre 2023 qu’elle a versé en plus, à l’agence Direct Gestion la somme totale de 20.053,07 euros, ce décomposant comme suit :
- 2.469,72 euros le 05 mai 2023 (loyer du mois de mars),
- 2.469,72 euros le 17 mai 2023 (loyer du mois d’avril),
- 2.761,08 euros le 12 juin 2023 (loyer du mois de mai),
- 2.761,08 euros le 30 juin 2023 (loyer du mois de juin),
- 2.761,08 euros le 7 août 2023 (loyer du mois de juillet),
- 2.761,08 euros le 8 août 2023 (loyer du mois d’août),
- 2.761,08 euros le 8 septembre 2023 (loyer du mois de septembre),
- 1.308,23 euros le 29 septembre 2023 (régularisation taxe foncière « 202 »).
En l’état des virements bancaires intervenus entre le 12 juin 2023 et le 29 septembre 2023 à hauteur d’un montant total de 15.113,63 euros (le surplus des sommes versées soit 2.469,72 x 2, correspondant au paiement des loyers pour les mois de mars et avril), le montant effectivement dû à la date du commandement était de 4204.48 euros
La SAS VIET D’AZUR n'ayant pas satisfait intégralement aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 30 décembre 2023.
Cependant, en l’état des versements effectués à l’agence gestionnaire du local avant la délivrance du commandement de payer du 29 novembre 2023, la bonne foi étant présumée, il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne pas avoir joué, si les délais accordés sont respectés.
A défaut, l’expulsion sous astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard, en application de la clause résolutoire insérée au contrat de bail (page 19) sera diligentée et la SAS VIET D’AZUR sera redevable à compter du 30 décembre 2023 d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, majoré de 50 %, conformément aux dispositions prévues par la clause résolutoire, soit 4.141,62 euros (2.761,08 + 1.380,54), jusqu’à la libération complète des lieux.
Sur la demande de provision, Monsieur [U] [J] et Madame [S] [M] épouse [J] produisent un décompte du 1er mai 2023 au 31 mai 2024 portant sur la somme de 21.544,65 euros, comprenant les frais de commandement.
Après déduction des virements bancaires intervenus entre le 12 juin 2023 et le 29 septembre 2023 à hauteur d’un montant total de 15.113,63 euros (le surplus des sommes versées soit 2.469,72 x 2, correspondant au paiement des loyers pour les mois de mars et avril), qu’il convient d’imputer sur la somme de 21.544,65 euros, correspondant au montant figurant au décompte établi pour la période du mai 2023 au 31 mai 2024 (pièce 34 des défendeurs), le montant restant dû s’élève à la somme de 6431.02 euros.
Sur la demande de délai de paiement, il convient d’octroyer à la SAS VIET D’AZUR des délais de paiement pour se libérer de sa dette, dans une limite compatible avec les besoins des demandeurs, soit 2 mois.
Au regard des dispositions de la clause de cautionnement (pages 20 et 21) prévue au contrat de bail, des dénonces signifiées à Monsieur [D] [X] [H] et Monsieur [O] [H] (pièce 7) et de leur intervention volontaire, par conclusions notifiées par RPVA le 17 mai 2024, il sera fait droit à la demande tendant à leur condamnation solidaire au paiement des sommes principales auxquelles est tenue la SAS VIET D’AZUR.
La SAS VIET D’AZUR, Monsieur [D] [X] [H] et Monsieur [O] [H], seront condamnés in solidum aux dépens, frais de commandement du 29 novembre 2023 inclus et devront, en outre, à son adversaire une somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous Nathalie FEVRE, Présidente, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Vu l'article L.145-41 du code de commerce,
Vu l’article 835 du code de procédure civile,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail le 26 mars 2020 entre Monsieur [U] [J], Madame [S] [M] épouse [J] et la SAS VIET D’AZUR, à la date du 30 décembre 2023 ;
EN SUSPENDONS les effets et DISONS qu’elle sera réputée ne pas avoir joué si les délais de paiement si les délais de paiement accordés sont respectés ;
CONDAMNONS solidairement la SAS VIET D’AZUR, Monsieur [D] [X] [H] et Monsieur [O] [H] à payer à Monsieur [U] [J] et Madame [S] [M] épouse [J] la somme de 6431.02 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 31 mai 2024 ;
AUTORISONS la SAS VIET D’AZUR à s'en libérer en 2 versements mensuels égaux et successifs en sus du terme courant, le premier versement devant intervenir dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, le second un mois plus tard et ainsi de suite jusqu’à complet paiement ;
DISONS qu’à défaut de respect et sans qu’une mise en demeure soit nécessaire, le solde de la dette deviendra immédiatement et entièrement exigible, la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et que :
- le solde de la dette deviendra immédiatement et entièrement exigible ;
- son expulsion à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS VIET D’AZUR et de tout occupant et objet de son chef des lieux loués situés [Adresse 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance pour une durée de 60 jours passée laquelle il pourra être de nouveau fait droit ;
- la SAS VIET D’AZUR, Monsieur [D] [X] [H] et Monsieur [O] [H] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier, majoré de 50 %, conformément aux dispositions prévues au contrat de bail, soit 4.141,62 euros à compter du 30 décembre 2023 et jusqu’à restitution des locaux ;
CONDAMNONS solidairement la SAS VIET D’AZUR, Monsieur [D] [X] [H] et Monsieur [O] [H] aux dépens, frais de commandement du 29 novembre 2023 inclus ;
CONDAMNONS solidairement la SAS VIET D’AZUR, Monsieur [D] [X] [H] et Monsieur [O] [H] à payer à Monsieur [U] [J] et Madame [S] [M] épouse [J] une somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
