T R I B U N A L J U D I C I A I R E
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R E F E R E
REFERE n° : N° RG 24/00720 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KDP4
MINUTE n° : 2024/ 395
DATE : 21 Août 2024
PRESIDENT : Madame Nathalie FEVRE
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDERESSE
S.A.S. NOS MAISONS DU SUD, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 7]
représentée par Me Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Didier ADJEDJ, avocat au barreau de CARPENTRAS (avocat plaidant)
DEFENDERESSE
SCI CAROLINE, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 6]
représentée par Me François AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 22 Mai 2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 03 Juillet 2024 puis a été prorogée au 10 Juillet 2024, 17 juillet 2024 et 21 Aout 2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me François AUBERT
Me Lionel ESCOFFIER
2 copies expertises
copie dossier
délivrées le
Envoi par Comci à
Me François AUBERT
Me Lionel ESCOFFIER
EXPOSE DU LITIGE
La SAS NOS MAISONS DU SUD est locataire commerciale d’un local de 35m2, [Adresse 4] à [Localité 9], propriété de la SCI CAROLINE selon acte sous seing privé du 27 avril 2021.
Elle a été victime au mois de mai d’un dégât des eaux dont elle considère que la prise en charge des travaux nécessaires à remédier à ses causes relève de la bailleresse.
En présence d’un retard de paiement, la SCI CAROLINE lui a fait délivrer le 12 décembre 2023 un commandement de payer un arriéré de loyers de 4426.14 euros et le 14 décembre 2023, un commandement d’effectuer les travaux de réparation à savoir la pose d’un joint d’étanchéité.
Faisant valoir qu’elle avait réglé les loyers, causes du commandement avant sa délivrance et réalisé les travaux dans le délai d’un mois alors que la bailleresse n’a pas fait procéder à ceux relevant de sa responsabilité, elle a, par acte du 12 janvier 2024 fait assigner la SCI CAROLINE à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan pour voir :
- JUGER que le commandement de payer en date du 12 décembre 2023 est nul et sans effet, Ies loyers et charges ayant été réglés préalablement à la délivrance de celui-ci ;
- JUGER en conséquence que Ies frais dudit commandement devront rester à la charge du bailleur ;
- JUGER que le commandement de payer en date du 14 décembre 2023 est sans effet, le locataire ayant exécuté Ies travaux prescrits dans Ie délai d’un mois ;
- A titre subsidiaire, et si par extraordinaire, le Tribunal devait considérer que Ies causes des commandements n’étaient pas remplies, ordonner le sursis des effets de la clause résolutoire et accorder un délai à la SAS NOS MAISONS DU SUD pour s’exécuter ;
- CONDAMNER la SCI CAROLINE à effectuer Ies travaux utiles de nature à remédier aux désordres subis par le locataire dans un délai d’un mois à compter de Ia décision à intervenir et au-delà sous astreinte de 500 € par jour de retard ;
- CONDAMNER Ia SCI CAROLINE à payer, à titre de provision, la somme de10 000 € au titre des travaux de reprise du local à la suite des désordres subis par la SAS NOS MAISONS DU SUD et auxquels elle n'a pas remédié malgré mise en demeure ;
- CONDAMNER la SCI CAROLINE à payer, à titre de provision, et au titre du préjudice de jouissance subi par la SAS NOS MAISONS DU SUD, une somme équivalente e Ia moitié du loyer à compter du 29 mai 2023, date de la mise en demeure et jusqu’e parfait achèvement des travaux ;
- A titre subsidiaire, et si par extraordinaire, le Tribunal considérait qu’il ne disposait pas de suffisamment d’éléments pour ordonner la réalisation des travaux, voir designer tel expert qu’il plaira au Tribunal aux fins de décrire Ies désordres, préconiser Ies travaux nécessaires pour y remédier, et donner toute information utile au Tribunal pour évaluer Ie préjudice subi par le locataire ;
- CONDAMNER la SCI CAROLINE e payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que Ies entiers dépens de l'instance.
Aux termes de ses conclusions notifiées via le RPVA le 10 avril 2024 et reprises à l’audience, la SAS NOS MAISONS DU SUD réitère ses demandes faisant valoir que les travaux relatifs au caniveau sont à la charge de la bailleresse.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 21 mai 2024 via le RPVA développées à l’audience, la SCI CAROLINE demande de débouter la SAS NOS MAISONS DU SUD de ses demandes, constater les effets de la clause résolutoire à la date du 12 janvier 2024 et en conséquence la résiliation du bail à cette date, d’ordonner l’expulsion de la SAS NOS MAISONS DU SUD, de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 1500 euros par mois et de compléter la mission de l’expert.
Elle sollicite également la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS
La SAS NOS MAISONS DU SUD justifie par la production de son relevé de compte bancaire, avoir procédé au paiement par virement le 23.11.2023 de la taxe foncière pour 152 euros et du loyer trimestriel à échéance du 1/11/2023 pour 4114.80 euros.
L’effectivité de ce paiement n’est pas contesté par la bailleresse qui explique qu’elle avait déjà donné les instructions à son huissier de délivrer le commandement.
Les sommes commandées n’étaient donc pas dues à la date de sa délivrance : ceci n’entraîne pas sa nullité mais le rend sans objet et son coût restera à la charge de la bailleresse.
Concernant le commandement du 14 décembre 2023, il est intitulé « commandement d’avoir à respecter les clauses du bail » et indique « exécuter les travaux et réparations à votre charge tels que prescrits par la société CHASSEUR DE FUITES savoir pose d’un joint d’étanchéité sous la porte d’entrée ».
L’article L145-41 du code de commerce prévoit :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
Pour faire jouer la clause résolutoire, le commandement doit être suffisamment précis pour permettre au locataire de connaître l’obligation dont le défaut de respect est susceptible d’entraîner cette sanction.
En l’espèce, il porte expressément sur l’installation d’un joint d’étanchéité sous la porte d’entrée.
Les photos produites en pièce 9 établissent qu’un seuil d’étanchéité a été posé.
Dès lors, le jeu de la clause résolutoire est sérieusement contestable, la bailleresse ne justifiant pas en outre avoir accompli la démarche prévue par l’article L143-2 du code de commerce ou l’absence de créancier inscrit.
L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
Reste donc la question des autres causes d’infiltrations qu’elle soit relative au caniveau maçonné servant de chéneau au-dessus de la porte d’entrée ou de l’humidité présente en partie arrière du local (constat du 24/10/2023 pages 8 et 9).
Il résulte du PV de reprise des lieux du 2 juin 2021 qu’à cette date le caniveau maçonné n’existait pas alors que le bail consenti à la SAS NOS MAISONS DU SUD débutait.
Les parties se rejettent l’imputation de sa réalisation et aucun élément produit ne permet de trancher ce point.
Le diagnostic de CHASSEURS DE FUITE fait état de la nécessité de réaliser une étanchéité en partie haute du caniveau à la jonction avec la toiture tuile, mais les modalités techniques n’en sont pas précisées et aucun devis n’est produit de sorte que le juge des référés ne peut ordonner la réalisation de travaux d’importance et de nature indéterminés sous astreinte, la charge de leur réalisation par la SCI CAROLINE étant également sérieusement contestable en l’état des clauses du bail relatives à l’entretien et aux réparations.
L’obligation de réparer les conséquences des infiltrations par la bailleresse est également sérieusement contestable dès lors que la détermination de la partie à laquelle incombe la charge des travaux nécessaires à mettre fin à leur cause n’est pas définie.
Les demandes de provision de la SAS NOS MAISONS DU SUD quelqu’en soit la nature seront donc rejetées comme se heurtant à une contestation sérieuse.
En application de l’article 145 du code de procédure civile, une mesure d’expertise sera ordonnée afin de recueillir les éléments utiles à la résolution du litige.
La SCI CAROLINE dont les effets des deux commandements n’ont pas prospéré supportera les dépens outre le paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous Nathalie Fèvre, présidente, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DISONS le commandement de payer du 12 décembre 2023 sans objet,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation du jeu de la clause résolutoire sur la base du commandement délivré le 14 décembre 2023,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la SCI CAROLINE à la réalisation de travaux et au paiement de provisions,
ORDONNONS une expertise,
COMMETTONS pour y procéder :
Monsieur [O] [M]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Tél : [XXXXXXXX01]
Mèl : [Courriel 8]
Qui aura pour mission
se faire remettre par les parties les pièces du dossier et toutes autres pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ;se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 9] ;dire si les lieux loués présentent les désordres allégués par la demanderesse dans son assignation par référence notamment au constat de Maître [X] du 24 octobre 2023; les décrire ;en rechercher l'origine et les causes ; dire notamment s’ils ont pour origine une erreur de construction, la vétusté ou un défaut d’entretien ;décrire les travaux permettant d'y remédier, en chiffrer le coût et la durée ;rechercher et fournir les éléments permettant de déterminer qui a réalisé le « caniveau en béton » surplombant l’entrée ;fournir les éléments permettant de définir et chiffrer les préjudices éventuellement subis ;
Disons que la SAS NOS MAISONS DU SUD devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal au plus tard le 20 OCTOBRE 2024 à peine de caducité de la désignation de l’expert, la somme de quatre mille euros (4000€) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert ;
Disons que le demandeur communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté : ces conditions étant remplies, l'expert organisera la première réunion ;
Disons que l'expert commis convoquera les parties par lettre R.A.R. à toutes les réunions d'expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises ;
Disons toutefois que dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges ;
Disons que l'expert commis entendra les parties, s'expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s'entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l'éclairer s'il y a lieu ;
Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, et de ses débours ;
Disons qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ;
Disons que, sauf accord contraire des parties, l'expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un DIRE récapitulant leurs arguments sous un DÉLAI D’ UN MOIS ;
Disons qu'à l'issue du délai ci-dessus mentionné, et au plus tard le 30 avril 2025 sauf prorogation dûment autorisée, l'expert devra déposer au Greffe le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites. Qu'il pourra se contenter d'adresser aux parties ou à leurs défenseurs son rapport uniquement accompagné de la liste des annexes déposées au Greffe ;
Disons qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l'expertise en lui adressant alors le procès-verbal de conciliation ;
Disons qu'en cas d'empêchement de l'expert commis il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises qui s’assurera de l’exécution de cette mesure d’instruction ;
CONDAMNONS la SCI CAROLINE aux dépens ;
CONDAMNONS la SCI CAROLINE à payer à la SAS NOS MAISONS DU SUD la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
