T R I B U N A L J U D I C I A I R E
D E D R A G U I G N A N
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JUGEMENT
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
REFERE n° : N° RG 24/00272 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KCZ5
MINUTE n° : 2024/ 117
DATE : 21 Août 2024
PRESIDENT : Madame Nadine BARRET
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires [5] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL SOGEDIM, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Me Philippe SCHRECK, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDERESSE
Société SCI LIWORK, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Me Thierry DE SENA, avocat au barreau de NICE
DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 12 Juin 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Thierry DE SENA
Me Philippe SCHRECK
1 copie dossier
délivrées le :
Envoi par Comci à Me Thierry DE SENA
Me Philippe SCHRECK
EXPOSE DU LITIGE
La SCI LIWORK est propriétaire du lot 78 au sein de la copropriété dénommée [5], située [Adresse 1]-[Localité 3].
Des charges étant demeurées impayées, par courrier recommandé du le 25 août 2022, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI LIWORK d’avoir à régler les charges impayées.
Par acte d’huissier en date du 8 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété, représenté par son syndic en exercice la SARL SOGEDIM, a assigné la SCI LIWORK, devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 13 709,79 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 aout 2023, au titre des charges de copropriété impayées, de 39,82 euros au titre des frais de mise en demeure et de relance, de 1000 euros à titre de dommage et intérêts, de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
La SCI LIWORK a constitué avocat le 2 avril 2022.
Par conclusions notifiées par RPVA en date du 3 avril 2024, la SCI LIWORK demande au juge des référés de constater qu’elle déjà procédé au paiement de la somme de 15 000 euros en trois versements à hauteur de 5 000 euros chacun ; de constater que le syndicat des copropriétaires a donc intégralement été réglé ; outre de voir débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions.
L’affaire a été appelée à l’audience du 12 juin 2024 et mise en délibéré au 21 août 2024.
MOTIFS
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».
L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».
L'article 14-2 de ladite loi dispose que I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… ».
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version dispose que « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2».
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre que : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ... ».
La SCI LIWORK a été mise en demeure le 25 août 2022. Des lettres de relances lui ont été adressées en date des 6 mars 2023 et 23 août 2023. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permettait au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 décembre 2023 et des appels de fonds pour les travaux votés.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- le décompte des sommes dues au 28 septembre 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2021, 4 juillet 2022, 21 août 2023, approuvant les comptes 2020, 2021, 2022 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,
- les appels de fonds,
- la lettre de mise en demeure du 25 août 2022 et les relances adressées en date des 6 mars 2023 et 23 août 2023 au titre des charges impayées.
La SCI LIWORK ne conteste pas le montant de la créance au titre des charges de copropriété, ainsi que les frais de mise en demeure et de relance, soit la somme totale de 13 748,91 euros. Elle produit toutefois aux débats ses justificatifs de paiements des charges, effectués en trois virements bancaires en date des 8 mars 2024, 23 mars 2024, 2 avril 2024, sur lesquels le syndicat des copropriétaires [5] est mentionné comme étant le bénéficiaire des sommes de 4 800 euros, 5 200 euros et 5000 euros, soit la somme totale de 15 000 euros.
Dès lors, la SCI LIWORK justifie du paiement de la somme demandée par le syndicat requérant à hauteur de 13 709,79 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 aout 2023 au titre des charges de copropriétés.
Par conséquent, compte tenu de l’ensemble des éléments produits aux débats, la demande du syndicat des copropriétaires [5] au titre des charges de copropriété ne peut qu’être rejetée.
Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »
En l’espèce, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi de la défenderesse dans son retard de paiement.
Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.
Toutefois, il n’apparaît pas équitable de laisser l’ensemble des frais irrépétibles à la charge du syndicat demandeur. La SCI LIWORK sera en conséquence condamnée au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le surplus de la demande du syndicat des copropriétaires [5] sera rejeté.
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. »
La défenderesse partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.
PAR CES MOTIFS
Nous, vice-présidente déléguée par madame la Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la copropriété [5], représenté par son syndic en exercice la SARL SOGEDIM de sa demande au titre des charges de copropriété impayées et à échoir, celles-ci ayant été réglées par la SCI LIWORK ;
REJETONS la demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNONS la SCI LIWORK aux entiers dépens ;
CONDAMNONS la SCI LIWORK à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [5], représenté par son syndic en exercice la SARL SOGEDIM, la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
