T R I B U N A L JUDICIAIRE
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R É F É R É
CONSTRUCTION
RÉFÉRÉ n° : N° RG 23/07937 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KANC
MINUTE n° : 2024/ 374
DATE : 21 Août 2024
PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 16] PARKINGS EXTERIEURS représenté par son syndic la SARL SOGEDIM, dont le siège social est sis [Adresse 13] - [Localité 19]
représentée par Me Philippe SCHRECK, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDERESSES
S.A. SOCIETE D’INVESTISSEMENT TOURISTIQUE ET IMMOBILIER (SITI), dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 11]
représentée par Me Jean-louis BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Hervé RENOUX, avocat au barreau de METZ (avocat plaidant)
S.A.S.U. PV-CP IMMOBILIER HOLDING, dont le siège social est sis [Adresse 15] - [Localité 12]
représentée par Me Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Anne-Sophie ZAREBSKI, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)
A.S.L. [Adresse 16] - ASCAPE, dont le siège social est sis [Adresse 16] - [Localité 14] - [Localité 19]
représentée par Me Frédéric MASQUELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 12 Juin 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Jean-louis BERNARDI
Me Jean philippe FOURMEAUX
Me Frédéric MASQUELIER
Me Philippe SCHRECK
2 copies service des expertises
1 copie dossier
délivrées le :
Envoi par Comci
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte d'huissier délivré le 9 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] Parkings extérieurs faisait assigner la Société d'Investissement Touristique et Immobilier (SITI) sur le fondement des articles 872 et suivants du CPC.
Le syndicat des copropriétaires relatait que la SNC [Adresse 17] Loisirs avait acquis le 3 mai 1989 de la SNC [Adresse 17] Aménagement un terrain à [Localité 19] compris dans le périmètre de la ZAC [Adresse 17]. Elle avait réalisé un immeuble complexe comprenant un parc en infrastructure d'environ 670 places sur 4 niveaux de sous-sol, des espaces sur dalle en superstructure destinés à être aménagés en parc de stationnement aérien non banalisé, en espaces verts et voie de circulation piétonne ainsi qu'une voie d'accès des voitures et des piétons desservant les secteurs de la ZAC.
A l'état descriptif de division figurait une division en 7 volumes.
À la suite de la radiation de la SNC [Adresse 17] Aménagement du fait de sa dissolution pour réunion de ses parts sociales en une seule main, la SA SITI, défenderesse, associé unique de [Adresse 17] Aménagement, avait constaté la transmission universelle à son profit de son patrimoine, dont les lots 3 à 6 de l'ensemble immobilier :
– volume 3 espaces verts aménagés
– volume 4 espaces verts aire de stationnement voiture mobilier urbain
– volume 5 aire de circulation pour voiture
– volume 6 aire de circulation pour voitures et piétons.
En 2021 le syndicat des copropriétaires constatant des désordres dans les volumes 2 à 5 avait requis un architecte aux fins de constatations et d'établissement d'un rapport. Celui-ci avait préconisé des travaux de remise en état et notamment l'élimination de l'écoulement des eaux de pluie sur une poutre endommagée à travers des fissures dans l'étanchéité de la surface du parking au-dessus.
Cette étanchéité se trouvait sous des ouvrages appartenant à la société SITI. Suivant la répartition du cahier des charges la prise en charge des réparations lui incombait.
Malgré une mise en demeure par courrier RAR en date du 1er mars 2023 de réaliser les travaux nécessaires, la société SITI n'avait pas réagi, contraignant le syndicat des copropriétaires à solliciter la désignation d'un expert.
Par acte d'huissier délivré le 26 mars 2024 la SA SITI assignait en intervention forcée la SASU PV – CP Immobilier Holding et l'ASL [Adresse 16] aux fins de jonction avec l'instance principale.
La SA SITI confirmait venir aux droits de la société [Adresse 17] Aménagement. Lors de la transmission universelle de patrimoine intervenue à son profit, elle pensait à tort que les volumes avaient été cédés à l'ASL [Adresse 16] conformément à l'état descriptif de division. Celle-ci était en charge de la gestion des parties communes et notamment des aires de stationnement et devait participer aux opérations d'expertise, de même que la SASU PV – CP Immobilier Holding qui exploitait le parking.
La SA SITI sollicitait un complément de mission d'expertise consistant à déterminer la valeur locative du volume 4.
En effet s'il venait à être considéré qu'elle était propriétaire des volumes litigieux, elle serait fondée à réclamer un loyer pour les périodes passée et à venir à la société occupant les lieux.
Elle persistait dans ses demandes par conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2024.
Cette procédure, enregistrée sous le n° RG 24/23 94, était jointe à l'instance principale, enregistrée sous le n° RG 23/73 97, à l'audience de référé du 12 juin 2024.
L'ASL [Adresse 16] soutenait que l'action engagée à son encontre était irrecevable en l'absence de fondement juridique. S'agissant d'un litige concernant des parties privatives et reconnues comme telle par le syndicat des copropriétaires, elle ne pouvait être directement concernée par la procédure. En effet elle gérait les aires de stationnement extérieur dont elle était propriétaire (parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 10]) à l'exclusion des entités de parking privatif incluses dans son périmètre, se situant sur les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 7].
À titre subsidiaire elle formulait toutes protestations et réserves.
La SAS PV – CP Immobilier Holding formulait les protestations et réserves d'usage par conclusions.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'expertise
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le rapport établi par le cabinet d'architectes Brustia en date du 26 février 2022. Il avait pu être constaté une dégradation d'une poutre dans la zone proche d'un des piliers d'appui en correspondance avec l'infiltration d'eau de pluie en provenance de la surface du parking au-dessus du garage. Il était recommandé d'intervenir au plus vite pour éviter une dégradation plus importante des ferraillages et du béton, et d'interdire l'accès au parking au véhicule au-delà de 20 q.
Le syndicat des copropriétaires justifie donc, avant toute introduction de l'instance au fond, de la nécessité d'une mesure d'expertise afin de caractériser les désordres, d'en évaluer l'importance et la nature, d'en déterminer l'origine, et de permettre au tribunal le cas échéant de se prononcer sur les responsabilités encourues.
Il sera donc fait droit à la demande.
Sur la demande de mise hors de cause de l'ASL [Adresse 16]
L'ASL [Adresse 16] observe que les ouvrages querellés ne lui appartiennent pas et ne relèvent pas de sa gestion.
L'ASL est néanmoins chargée de gérer l'ensemble du territoire ouvert aux occupants du site. Elle administre les espaces communs et réunit l'ensemble des propriétaires du périmètre de la ZAC. Il est donc utile que l'expertise lui soit commune. Il lui sera donné acte de ses protestations et réserves.
Sur la demande de complément de mission d'expertise de la SAS SITI
La mission principale de l'expert requiert des compétences en matière de construction, et non des compétences en matière d'expertise immobilière.
Tout intéressé peut solliciter en référé l'organisation d'une mesure d'instruction légalement admissible s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige.
Pour l'application de ce texte, il doit être démontré l'existence d'un litige potentiel dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment caractérisés, et d'une prétention non manifestement vouée à l'échec. La SAS SITI évoque une future réclamation de loyer à la société PV-CP Holding. Il n'existe néanmoins aucun litige sur ce point à la date de l'assignation.
La société SITI sera donc déboutée de sa demande d'extension de mission.
Sur les dépens
Le syndicat des copropriétaires, demandeur, conservera la charge des dépens de la présente instance.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort :
ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder :
M. [S] [N]
Ingénieur des travaux publics
JCM CONSEIL [Adresse 8] [Localité 2]
Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX04] Port. : [XXXXXXXX03]
Mèl : [Courriel 18]
Lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que, le cas échéant, tout sachant :
- se rendre sur les lieux, sis [Adresse 16] à [Localité 14],
- décrire sommairement l'ouvrage dans son ensemble et dans son environnement,
- examiner les ouvrages en litige, vérifier la réalité des désordres invoqués par la partie demanderesse dans son acte introductif d'instance,
- si ces désordres sont constatés : les décrire, en précisant la date de leur apparition, en rechercher la cause, en précisant s'ils proviennent d'une erreur de conception, d'un vice de matériau, d'un défaut ou d'une erreur d'exécution, d'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,
- préciser la nature des désordres en indiquant notamment s'ils compromettent la solidité de l'ouvrage en cause ou l'affectent dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, et le rendent impropre à leur destination ; dire si les éléments d'équipement défectueux font ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert,
- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités,
- identifier les travaux réparatoires à réaliser, et en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l'expert et annexés à son rapport ; dans l'hypothèse où les parties n'ont pas fourni les devis attendus, procéder à une évaluation des travaux de reprise,
- donner toute indication relative aux préjudices éventuellement subis par le syndicat des copropriétaires en précisant la durée des travaux de reprise,
- en cas d'urgence, proposer les travaux indispensables qui seront réalisés par la partie demanderesse à ses frais avancés,
- faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,
DISONS que l'expert fera connaître sans délai s'il accepte la mission,
DISONS qu'à la fin de ses opérations, l'expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations,
DISONS qu'il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,
DISONS que l'expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d'expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,
DISONS toutefois que, dans l'hypothèse où l'expert aurait recueilli l'adhésion formelle des parties à l'utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,
DISONS que le syndicat des copropriétaires [Adresse 16] Parkings extérieurs représenté par son syndic la SARL SOGEDIM versera au régisseur d'avances et de recettes du tribunal une provision de 5000 euros (CINQ MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l'expert, dans le délai de TROIS MOIS à compter de la notification de la présente décision, sauf dans l'hypothèse où une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l'Etat,
DISONS qu'à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l'expert sera caduque,
DISONS que, lors de la première réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,
DISONS qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire,
DISONS que l'expert devra déposer son rapport dans le délai de HUIT MOIS suivant la date de la présente ordonnance,
DISONS qu'en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d'office ou à la demande de la partie la plus diligente,
DISONS que les opérations d'expertise seront contrôlées par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,
DEBOUTONS la société SITI de sa demande de complément d'expertise,
DISONS que les opérations d'expertise se dérouleront au contradictoire de l'ASL [Adresse 16] et de la société PV-CP Immobilier Holding,
DONNONS acte la société SITI, à l'ASL [Adresse 16] et à la société PV-CP Immobilier Holding de leurs protestations et réserves,
LAISSONS les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 16] Parkings extérieurs représenté par son syndic la SARL SOGEDIM,
REJETONS le surplus des demandes.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
