TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION
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DU 12 août 2024
Dossier N° RG 22/05914 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JRQJ
Minute n° : 2024/231
AFFAIRE :
[G] [F] et [J] [P] C/ [T] [Z]
JUGEMENT DU 12 août 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique
Greffière présente lors des débats : Madame Cécile CARTAL
Greffière faisant fonction lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE
DÉBATS :
A l’audience publique du 08 mars 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le prononcé serait par mise à disposition au greffe au 14 juin 2024, prorogé au 12 juillet 2024 puis au 12 août 2024
JUGEMENT :
Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.
Copies exécutoires à :
- Me Stéphane DELENTA - 71
- Me Mathilde KOUJI-DECOURT - 51
2 expéditions au service des expertises
1 expédition au service de la régie
Délivrées le 12 août 2024
Copie dossier
NOM DES PARTIES :
DEMANDEURS :
Monsieur [G] [F]
demeurant [Adresse 14]
Madame [J] [P]
demeurant [Adresse 12]
tous deux représentés par Maître Mathilde KOUJI-DECOURT, avocate postulante inscrite au barreau de DRAGUIGNAN et Maître Pierrick SALEN, avocat plaidant inscrit au barreau de SAINT-ETIENNE
D’UNE PART ;
DEFENDEUR :
Monsieur [T] [Z]
demeurant [Adresse 10]
bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale accordée le 17 novembre 2022 sous le numéro 2022/003320
représenté par Maître Stéphane DELENTA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
D’AUTRE PART ;
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FAITS, PROCÉDURE ET PAREMENTIONS DES PARTIES
Par exploit délivré le 12 août 2022, les consorts [F] et [P] faisaient assigner Monsieur [Z] sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil.
Ils exposaient avoir signé le 22 avril 2022 devant notaire une promesse de vente par laquelle Monsieur [Z] leur vendait une parcelle de 342 m² à [Localité 23] pour la somme de 60 000 euros outre 6 000 euros de frais de vente.
La promesse indiquait que la réalisation aurait lieu par la levée d’option à l’intérieur du délai expirant le 30 juin 2022 par les consorts [F] et [P], auprès du notaire par tout moyen et accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire d’une somme correspondant au prix stipulé, à la provision sur frais d’acte et de prêt éventuel et à l’éventuelle commission d’intermédiaire.
Il était stipulé qu’en cas de levée d’option dans le délai, sans que l’acte de vente intervienne dans les 15 jours de la levée d’option, la partie la plus diligente mettrait l’autre en demeure par acte d’huissier d’avoir à comparaître en l’étude du notaire chargé de recevoir l’acte. Le cas échéant, le notaire dresserait un procès-verbal de carence. En cas de défaut du promettant, le bénéficiaire pourrait à son choix faire part de son intention de poursuivre l’exécution de la vente.
Toutefois, le 10 juin 2022 le vendeur écrivait au notaire qu’il ne souhaitait plus vendre dans la mesure où le marché immobilier avait changé et qu’il souhaitait porter lui-même un projet sur place. Le vendeur avait déposé une demande de permis de construire le 28 avril 2022.
Néanmoins les consorts [F] et [P] par courrier du 24 juin 2022 remis en main propre au notaire contre récépissé est accompagnée du paiement de la totalité du prix et des frais d’acquisition dès le 27 juin 2022.
Monsieur [Z] était sommé par voie d’huissier de réitérer la vente et de comparaître le 13 juillet 2022 à cette fin. Un procès-verbal de carence était dressé le jour même par le notaire.
Les demandeurs sollicitaient au tribunal :
- qu’il déclare parfaite la vente entre eux et Monsieur [Z] et ordonne le transfert de propriété du terrain à leur bénéfice, le jugement à intervenir valant vente ;
- qu’il ordonne la publication du jugement au bureau des hypothèques ;
- qu’il autorise le notaire à libérer la somme séquestrée entre ses mains au bénéfice du vendeur sur justificatif de la publication du jugement au fichier immobilier ;
- qu’il condamne le défendeur à leur verser la somme de 2 500 euros au titre du préjudice moral, outre la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, et à régler les dépens incluant les frais de la sommation du 29 juin 2022 avec distraction au profit de leur conseil.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 09 mai 2023, les consorts [F] et [P], en réponse aux écritures du défendeur, soutenaient que l’attestation du médecin généraliste de ce dernier selon laquelle il aurait été en clinique psychiatrique avec perte de sa capacité de jugement, ne pouvant suffire à remettre en cause la validité de son engagement.
Ils observaient que Monsieur [Z] essayait de valoriser au mieux son bien malgré ses troubles et ce, 6 semaines après la signature de la promesse de vente, et avait déposé une demande de permis de construire. Lors des négociations avec les demandeurs, il avait exigé et obtenu que ceux-ci fassent réaliser à leur charge une étude des sols.
Les demandeurs observaient que la valeur du bien n’était pas supérieure à celle qu’ils avaient acquittée en raison des contraintes d’urbanisme restreignant le nombre de mètres carrés constructibles. Ils produisaient une évaluation d’un expert inscrit à 45 000 euros, dépendance comprise.
Ils persistaient dans l’intégralité de leurs prétentions.
Monsieur [Z], dans ses écritures notifiées par voie électronique le 27 avril 2023, demandaient au tribunal de prononcer la nullité de la promesse de vente pour défaut de consentement au visa des articles 928 et suivants du code civil et 1674 et suivants du code civil.
A titre subsidiaire, il demandait la désignation d’un expert afin d’évaluer la valeur du bien.
Il demandait la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à régler les dépens.
Il exposait que par mail en date du 10 juin 2022, il avait informé le notaire de sa volonté de ne plus vendre. Hospitalisé en psychiatrie à la date de la signature de la promesse de vente son consentement était vicié. Au surplus, le prix de la valeur du terrain a été sous-évalué.
Enfin, il était à l’époque atteint d’une cataracte causant un état de quasi-cécité.
A titre subsidiaire, il demandait la rescision pour lésion en application des articles 1674 et suivants du code civil et sollicitait la désignation de trois experts immobiliers avant-dire droit.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
La procédure était clôturée par ordonnance en date du 09 octobre 2023 et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 11 janvier 2024. L’audience de plaidoirie a été reportée au 08 mars 2024. L’affaire était mise en délibéré au 14 juin 2024, prorogé au 12 juillet 2024 puis au 12 août 2024.
Par message électronique en date du 25 mars 2024 et courrier recommandé avec avis de réception déposé le 11 avril 2024, le conseil du défendeur produisait le jugement de curatelle renforcée prononcée par le juge des tutelles de Bordeaux, visant notamment les certificats médicaux délivrés le 11 septembre 2022 et le 07 novembre 2023 par le médecin inscrit sur la liste établie par le procureur de la République, ainsi que le jugement en date du 26 janvier 2023 plaçant le défendeur sous régime de sauvegarde de justice.
Par message électronique en date du 29 mars 2024, le conseil des demandeurs observait que les parties ne pouvaient déposer aucune note à l’appui de leurs observations si ce n’était à la demande du président de l’audience. Sur le fond, il relevait que la rencontre des volontés était intervenue le 22 avril 2022 avant tout placement sous mesure de protection. Il indiquait que le bien était mis en vente sur un site depuis le 25 février 2024 au prix de 220 000 euros.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le vice du consentement :
L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’il est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.
A l’appui de sa demande de nullité de la promesse de vente, Monsieur [Z] produit un certificat médical établi par un médecin généraliste selon lequel celui-ci avait été hospitalisé en psychiatrie du 24 février 2022 au 23 juin 2022 pour une maladie entraînant une perte de sa capacité de jugement et de prise de décision, ces troubles étant déjà présents lors d’une précédente consultation le 09 février 2022.
En application de l’article 414-1 du code civil, c’est à ceux qui agissent en nullité d’un acte pour insanité d’esprit de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte. L’ouverture d’une sauvegarde de justice puis d’une curatelle ne fait pas à elle seule présumer le trouble mental.
L’acte notarié précise que le promettant, agent immobilier de profession, a déclaré n’être concerné par aucune mesure de protection.
Il était représenté à l’acte par l’office notarial de [Localité 22] suivant procuration signée sous-seing privé. L’évocation de troubles de la vue ne peut donc être accueillie comme vice du consentement.
Par courrier électronique adressé à l’office notarial le 10 juin 2022 à 00h52, Monsieur [Z] informait toutefois le notaire qu’il était hospitalisé dans un état dépressif et avait demandé une allocation handicapé. Il produisait un bulletin de situation en date du 03 juin 2022 d’une clinique traitant les troubles mentaux établissant qu’il avait été hospitalisé à partir du 24 février 2022.
Aucune expertise psychiatrique, de nature à éclairer le tribunal sur l’intensité des troubles dont souffre le défendeur, sur leur impact sur sa liberté de consentement, et sur la période de début de la maladie n’est versée aux débats alors que le placement sous sauvegarde judiciaire aurait permis au conseil du défendeur d’avoir accès aux pièces médicales par l’intermédiaire du mandataire.
Les demandeurs produisent une facture relative à l’étude géotechnique du bien à l’adresse de Monsieur [F] confirmant qu’ils l’ont commandée et acquittée.
Ces seuls éléments ne permettent pas de prouver que le défendeur n’était pas en état de consentir de manière éclairée à la vente du bien.
Sur la rescision pour lésion :
Le défendeur soutient qu’il a consenti à la vente pour un prix de 60 000 euros qui serait inférieure de plus des 7/12èmes au prix du marché et produit une évaluation d’une agence immobilière pour un montant de 185 000 euros, se situant dans la fourchette haute des prix habituellement pratiqués pour un terrain nu, tandis que les demandeurs produisent l’évaluation par un expert immobilier pour un montant de 45 000 euros.
Conformément aux articles 1674 et suivants du code civil, il convient d’estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente, soit au 22 avril 2022. La preuve ne peut se faire que par le rapport de trois experts qui seront tenus de dresser un procès-verbal commun et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix.
Il sera donc fait droit à la demande de la partie défenderesse, par jugement avant-dire droit.
Sur la demande de dommages–intérêts :
Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et de la reprise d’instance, il sera sursis à statuer sur la demande de dommages-intérêts.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Les dépens sont réservés. Il n’y a pas lieu de statuer en l’état sur les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement avant-dire droit et en premier ressort,
Vu les articles 1674 et suivants du code civil,
ORDONNE une expertise aux fins d’évaluation du bien suivant :
une parcelle de terrain sur laquelle est édifié un petit cabanon, cadastrée section AS n° [Cadastre 15], [Adresse 16] à [Localité 23], formant le lot numéro 7 du lotissement « [Adresse 20] » ;
DÉSIGNE à cette fin :
- Monsieur [O] [K]
[Adresse 11]
Tél. : [XXXXXXXX03] - Port. : [XXXXXXXX05] - Fax : [XXXXXXXX07]
Mail : [Courriel 17]
- Madame [Y] [U]
[Adresse 13]
Tél. : [XXXXXXXX09] - Port. : [XXXXXXXX04] - Fax : [XXXXXXXX08]
Mail : [Courriel 19]
- Madame [C] [L]
[Adresse 21]
Tél. : [XXXXXXXX02] - Port. : [XXXXXXXX06] - Fax : [XXXXXXXX01]
Mail : [Courriel 18]
qui auront pour mission, après avoir convoqué l’ensemble des parties sur place, en avisant leurs conseils, et en entendant au besoin tout sachant de :
- prendre connaissance de tous les documents utiles et notamment des règlements d’urbanisme relatifs à la constructibilité, et du cahier des charges du lotissement ;
- procéder sur place aux constatations de fait susceptibles d’influer sur les droits à construire et notamment les servitudes de vue et de passage ;
- procéder à l’évaluation du bien comme il est dit aux articles 1674 et suivants du code civil, afin de permettre au tribunal de déterminer si le prix convenu avec la partie défenderesse de 60 000 euros était inférieur de plus de 7/12èmes au prix du marché au jour de la promesse de vente, soit le 22 avril 2022 ;
- déposer un pré-rapport et répondre à tous dires des parties.
DIT que les experts commis, saisis par le greffe du Tribunal judiciaire de Draguignan sur la plate-forme OPALEXE s’il y sont inscrits, devront accomplir personnellement la mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’ils déposeront le rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Draguignan, au service du contrôle des expertises dans le délai de HUIT MOIS à compter de l’avis de consignation sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;
DIT que les experts devront, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur la rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle ils procéderont à une lecture contradictoire de la mission, présenteront la méthodologie envisagée, interrogeront les parties sur d’éventuelles mises en cause, établiront contradictoirement un calendrier des opérations et évalueront le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion, ils adresseront un compte-rendu aux parties ;
DIT que les experts devront impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui leur paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisés à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en leur possession ;
DIT que les experts pourront recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la leur ;
DIT que, sauf accord contraire des parties, les experts devront adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle ils rappelleront l’ensemble des constatations matérielles, présenteront leurs analyses et proposeront une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;
DIT que les experts devront fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’ils ne seront pas tenus de prendre en compte les transmissions tardives ;
DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;
DIT que les experts devront rendre compte à ce magistrat de l’avancement de leurs travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de leur mission ;
ORDONNE la consignation auprès du Régisseur du Tribunal judiciaire de Draguignan par Monsieur [Z] de la somme de 4 500 euros (quatre mille cinq cents euros) à titre de provision à valoir sur la rémunération des experts dans les deux mois du présent jugement (accompagnée de la copie de la présente décision), sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier payeur général ;
DIT qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation des experts sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ;
DIT qu’en cas d’empêchement, retard ou refus des experts commis, il sera pourvu à leur remplacement par ordonnance rendue sur requête par le juge chargé de la surveillance des expertises ;
DIT que les opérations d’expertise seront réalisées au contradictoire des parties ;
ORDONNE le renvoi à l’audience de mise en état du 21 octobre 2024 à 9 heures pour vérification du dépôt de consignation ;
SURSOIT en l’état de la procédure à statuer sur les prétentions des parties ;
RÉSERVE les dépens.
La greffière, La présidente,
