France, Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 3 - construction, 12 août 2024, 22/02884

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 12 août 2024
Dossier N° RG 22/02884 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JM7I
Minute n° : 2024/228

AFFAIRE :

S.C.I. ELEA et S.A.R.L. LES [34] C/ S.C.I. SAMARA

JUGEMENT DU 12 août 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

Greffière présente lors des débats : Madame Cécile CARTAL
Greffière faisant fonction lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 mars 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 14 juin 2024, prorogé au 12 juillet 2024 puis au 12 août 2024

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

Copies exécutoires à :
- Me Elisa KONOPKA - 88
- Me Marie-Françoise LABBE - 40

2 expéditions au service expertise
1 expédition au service de la régie

Délivrées le 12 août 2024

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSES :

S.C.I. ELEA, dont le siège social est sis [Adresse 32], prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [O] [H], domicilié en cette qualité audit siège

S.A.R.L. LES [34], dont le siège social est sis [Adresse 32], prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [O] [H], domicilié en cette qualité audit siège

Toutes deux représentées par Maître Marie-Françoise LABBE, avocate postulante inscrite au barreau de DRAGUIGNAN et Maître Frédéric BERENGER, avocat plaidant inscrit au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

S.C.I. SAMARA, dont le siège social est sis [Adresse 12], prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, Monsieur [D] et Madame [P], domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Elisa KONOPKA, avocate postulante inscrite au barreau de DRAGUIGNAN et la SELARL CJA PUBLIC CHAVENT-MOUSEGHIAN-CAVRO, avocats plaidants inscrit au barreau de SAINT ETIENNE

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par exploit en date du 20 avril 2022, la SCI ELEA et la SARL LES [34] faisaient assigner la SCI SAMARA sur le fondement des articles 544, 692, 702 et 1184 du code civil.

La partie demanderesse exposait que par acte du 17 novembre 2016, la SCI [Adresse 32] avait vendu à la SCI ELEA une propriété rurale comprenant plusieurs parcelles supportant des bâtiments et dépendances avec terrains attenants dont une salle de réception, des hôtels, une villa, des annexes et dépendances, cadastrée section AH à GINASSERVIS.

Le gérant de la SCI ELEA avait par la suite créé la SARL LES [34], titulaire d’un bail commercial aux fins d’exploitation de l’hôtel et du parc animalier. La SCI [Adresse 32] était restée propriétaire d’autres parcelles cadastrées section AH.

L’acte d’acquisition de la SCI ELEA mentionnait plusieurs servitudes :

–Les parcelles n° [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 17], [Cadastre 19], [Cadastre 21], [Cadastre 24], [Cadastre 26] et [Cadastre 28] acquises par la SCI ELEA bénéficiaient d’une servitude de tréfonds sur les parcelles n° [Cadastre 16], [Cadastre 18], [Cadastre 20], [Cadastre 23] et [Cadastre 29], restées la propriété de la SCI [Adresse 32] ;

– Les parcelles susvisées appartenant à la SCI [Adresse 32] bénéficiaient d’une servitude d’alimentation en tréfonds pour l’électricité sur les parcelles n° [Cadastre 14] et [Cadastre 28] acquises par la SCI ELEA ;

– La parcelle n° [Cadastre 24] acquise par la SCI ELEA était grevée par une servitude d’écoulement des eaux usées jusqu’au regard du puits perdu situé sur ladite parcelle, au bénéfice de la venderesse ;

– Les parcelles n° [Cadastre 21] et [Cadastre 24] acquises par la SCI ELEA étaient grevées d’une servitude de stationnement, matérialisée sur le plan par une couleur jaune quadrillée noire, ce parking étant à usage commun des fonds servant et dominant sans possibilité de réaliser des clôtures ou de construire sauf accord des parties ;

– L’acte de vente précisait que l’accès à la propriété vendue s’effectuerait par le chemin d’exploitation empruntant les parcelles n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 7], et [Cadastre 11] visualisé sur le plan cadastral sur lequel étaient matérialisées les servitudes ;

Par acte du 04 juillet 2019 la SCI [Adresse 32] avait vendu à Monsieur [D] les parcelles qu’elle avait conservées, n° [Cadastre 16], [Cadastre 18], [Cadastre 20], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 25], [Cadastre 27] et [Cadastre 29], supportant un bâtiment à usage d’hôtel restaurant avec terrains attenants à l’état d’abandon, et non alimentées en eau ni en électricité.

Monsieur [D] constituait la SCI SAMARA qui déposait le 03 août 2020 une demande de permis de construire en vue de réhabiliter l’hôtel, et de réaliser 54 places de stationnement sur les parcelles n° [Cadastre 21] et [Cadastre 24].

Or cette aire de stationnement ne pouvait contenir que 60 places qui étaient utilisées par les visiteurs du parc animalier, les clients de l’hôtel LES [34] et de la salle de séminaire. Lors de l’acquisition de la propriété en 2016, le vendeur avait précisé que ses besoins se limiteraient à sept places de stationnement. De plus durant les travaux des véhicules de fort tonnage y avaient été garés.

Une convention avait été établie le 25 juin 2018 entre le gérant de la SCI ELEA est le gérant de la SCI [Adresse 32] qui confirmait que le nombre de places réservées à la SCI [Adresse 32] serait au nombre de 7 et à usage personnel. Cette convention prévoyait que les frais d’entretien seraient divisés en deux et que la SCI ELEA déciderait de la manière de l’entretenir.

Cette convention avait été transmise aux époux [D] en mars 2020 avec les factures d’entretien et la facture d’eau à la suite du raccordement illégal sur la canalisation de la SCI ELEA.

Par ailleurs la SCI SAMARA et les époux [D] avaient réalisé en pleine saison estivale une tranchée le long du chemin d’exploitation de sorte que les clients des [34] ne pouvaient l’utiliser ni se rendre à l’aire de stationnement. Lors des travaux le chantier n’était pas sécurisé malgré la présence des familles avec enfants visitant le parc animalier. Une clôture avait dû être installée le long des parcelles n° [Cadastre 22] et [Cadastre 24].

La SCI SAMARA et les époux [D] bloquaient un chemin d’accès à certaines parcelles du parc animalier et notamment la parcelle n° [Cadastre 26], obligeant à un détour de plusieurs centaines de mètres.

Ils avaient déposé des gravats sur la parcelle n° [Cadastre 27] surplombant la parcelle n° [Cadastre 26] selon constat d’huissier du 16 décembre 2020.

Les parties n’étaient pas parvenues à s’accorder. La SCI SAMARA avait mis en demeure la SCI ELEA afin de déterminer que la canalisation d’eau du canal de Provence serait commune ou que serait à tout le moins constituée une servitude par destination du père de famille.

La partie demanderesse demandait au tribunal de :

– Constater l’existence d’une servitude de passage établie par destination du père de famille sur les parcelles n° [Cadastre 18], [Cadastre 20], [Cadastre 22] et [Cadastre 27] au profit des parcelles n° [Cadastre 26], [Cadastre 10], [Cadastre 24] et [Cadastre 21] ;

– Prononcer la résolution de la servitude de stationnement grevant les parcelles n° [Cadastre 21] et [Cadastre 24] et subsidiairement interdire à la SCI SAMARA d’user de plus de 7 places sous peine d’une astreinte de 1 000 euros par infraction constatée ;

– Condamner la SCI SAMARA à verser à la SARL LES [34] :

la somme de 7 128 euros au titre de sa participation à l’entretien de l’aire de stationnement,
la somme de 288,64 euros au titre des travaux de réparation de la canalisation ;

– Condamner la SCI SAMARA à retirer les gravats déposés sur la parcelle n° [Cadastre 27] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

– Interdire à la SCI SAMARA de se raccorder sur la canalisation d’amenée d’eau du canal de Provence sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée ;

– Condamner la SCI SAMARA à verser à la partie demanderesse la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à régler les dépens incluant le coût du constat d’huissier dressé le 16 décembre 2020.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2024 la partie demanderesse demandait au tribunal de :
– Constater l’existence d’une servitude de passage établie par destination du père de famille sur les parcelles n° [Cadastre 18], [Cadastre 20], [Cadastre 22] et [Cadastre 27] au profit des parcelles n° [Cadastre 26], [Cadastre 10], [Cadastre 24] et [Cadastre 21] ;

et à titre subsidiaire de juger que le chemin litigieux présentait toutes les caractéristiques d’un chemin d’exploitation au sens de l’article L 162 –1 du code rural ;

– Condamner la SCI SAMARA à supprimer l’ensemble des obstacles implantés sur l’assiette du chemin sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
– Prononcer la résolution de la servitude de stationnement grevant les parcelles n° [Cadastre 21] et [Cadastre 24] et subsidiairement interdire à la SCI SAMARA d’user de plus de 7 places sous peine d’une astreinte de 1 000 euros par infraction constatée ;

– Condamner la SCI SAMARA à verser à la SARL LES [34] :
la somme de 7 128 euros au titre de sa participation à l’entretien de l’aire de stationnement,
la somme de 288,64 euros au titre des travaux de réparation de la canalisation ;

– Condamner la SCI SAMARA à retirer les gravats déposés sur la parcelle n° [Cadastre 27] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

– Interdire à la SCI SAMARA de se raccorder sur la canalisation d’amenée d’eau du canal de Provence sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée ;

Concernant l’obstruction du chemin, les concluantes observaient au visa des articles 692 et 694 du code civil applicable aux servitudes de passage qu’il existait un signe apparent de la servitude, constitué par l’allée de platanes, et que le chemin d’accès existait au jour de la vente du 17 novembre 2016 qui avait suivi la division du domaine. Il conviendrait donc de juger que les parcelles appartenant à la SCI SAMARA étaient grevées d’une servitude de passage par destination du père de famille au profit des parcelles leur appartenant.

En réponse aux arguments développés par la SCI SAMARA, les concluantes relevaient que le titre de propriété de la SCI ELEA stipulait qu’à la connaissance du vendeur, outre les servitudes pouvant résulter de l’acte, des situations naturelles des lieux et environnementale du bien, de la loi et de l’urbanisme, il n’existait pas d’autre servitude que celles relatées ci-après. Or le propre de la servitude établie par destination du père de famille était justement de naître de la configuration des lieux tels qu’elle résultait d’un aménagement préexistant à la division comme c’était le cas en l’espèce.

À titre subsidiaire, les concluantes soutenaient que le chemin présentait toutes les caractéristiques d’un chemin d’exploitation, servant « exclusivement à la communication entre divers fonds et à leur exploitation. »

En l’espèce le titre d’acquisition de la SCI ELEA stipulait que l’accès à la propriété se faisait par un chemin d’exploitation visualisé sur le plan cadastral. Il apparaissait dans sa totalité sur les anciennes cartes de l’IGN, et depuis au moins 1972 sans discontinuer. Il s’agissait d’un chemin carrossable desservant plusieurs fonds, même lorsque ceux-ci avaient une origine commune.

La demande reconventionnelle de la SCI SAMARA tendant à interdire le passage sur la parcelle n° [Cadastre 29] devrait être rejetée.

Concernant l’aire de stationnement, la SCI SAMARA n’avait prévu aucune autre aire de stationnement alors que le permis délivré faisait état d’une capacité d’accueil de 450 personnes. Ce nombre de 54 places de stationnement était contraire à la servitude stipulée dans l’acte d’acquisition des époux [D] selon laquelle l’aire de stationnement ne pouvait contenir que 60 places maximum, utilisées par les concluantes pour l’exploitation de leurs établissements et parc animalier.

De plus le plan de masse figurant à la demande de permis de construire ne respectait pas l’emprise de la servitude apparaissant sur le plan annexé à l’acte du 17 novembre 2016. Bien que non publiée la servitude de stationnement figurait dans l’acte d’acquisition des époux [D] qui ne pouvaient ignorer l’usage commun de l’aire, stipulée de surcroît au règlement établi entre les concluantes et la SCI venderesse.

La SCI SAMARA n’entendant pas en toute hypothèse assurer l’entretien de l’aire de stationnement, la servitude de stationnement grevant les parcelles n°[Cadastre 21] et [Cadastre 24] devrait être résolue pour défaut d’exécution des engagements contractuels.

Au surplus les concluantes observaient que celui qui a un droit de servitude ne pouvait en user en aggravant la condition du fonds servant.

Sur la demande de retrait des gravats, les concluantes rappelaient qu’un procès-verbal d’infraction avait été établi à la demande du maire et transmis au parquet.
La défenderesse reconnaissait la présence d’amiante. Dans ces conditions le trouble anormal du voisinage était bien constitué.

Sur le raccordement à la canalisation d’amenée du canal de Provence, la défenderesse entendait manifestement se prévaloir d’une servitude par destination du père de famille.

Néanmoins l’acte de vente de la SCI [Adresse 32] à Monsieur [D] précisait que le bien vendu n’était pas viabilisé et que l’acquéreur déclarait en faire son affaire personnelle. Aucune servitude ne profitait donc au bien vendu pour le raccordement en eau. Les concluantes observaient qu’elles avaient financé la rénovation du réseau qui était destiné à une activité agricole et non à une activité hôtelière. La consommation d’eau ne cessait d’augmenter au fil des années, alors que la défenderesse refusait de régler sa part ainsi que les dégradations opérées lors du branchement illégal.

Par ailleurs l’hôtel était alimenté en eau potable depuis la route départementale par le réseau de la SAUR. Il appartenait à la SCI SAMARA de rénover ce raccordement.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2024, la SCI SAMARA demandait le rejet de l’intégralité des demandes.

Elle relatait avoir dû affronter l’hostilité des demanderesses dès son arrivée sur les lieux. La situation s’était tendue courant 2021 lorsque les demanderesses avaient entrepris des travaux destinés à couper l’eau du canal de Provence. Elles laissaient divaguer les animaux, avaient obstrué une partie du parking commun par la construction d’une clôture, entreposaient des gravats.

La concluante contestait que le chemin d’accès traversant sa propriété supporte une servitude par destination du père de famille ou présente les caractéristiques d’un chemin d’exploitation.

Elle observait tout d’abord que la servitude prétendue était apparente mais discontinue puisqu’elle avait pour objet l’utilisation d’un passage. Les servitudes conventionnelles figurant expressément dans l’acte n’avaient pas trait au chemin.

Elle observait en deuxième lieu que l’unicité du fonds faisait obstacle à la qualification de chemin d’exploitation en vertu de l’article L. 161 – 2 du code rural.

Enfin les plans annexés au titre de propriété produits aux débats ne permettaient pas de connaître le tracé précis du chemin. Néanmoins celui-ci ne pouvait longer les parcelles [Cadastre 18] et [Cadastre 27], afin d’assurer une desserte des parcelles [Cadastre 26] puis [Cadastre 10] situées plus au sud. Le chemin était identifié sur des parcelles sans lien aucun avec celles cadastrées sous les n° [Cadastre 18] et [Cadastre 26] appartenant à la concluante. Par ailleurs la SCI [Adresse 32] n’avait pas entendu maintenir l’usage dudit chemin au bénéfice de la SCI ELEA lors de la division du fonds.

Elle soutenait que les demanderesses devaient utiliser le chemin d’exploitation jusqu’à l’intersection des deux voies et accéder à leur propriété via la voie interne à la parcelle n° [Cadastre 28].

Sur la demande de résolution de la convention de servitude de stationnement, la SCI SAMARA observait qu’elle n’avait réalisé aucune place de parking.

La servitude elle-même ne pouvait s’éteindre, les causes d’extinction énumérées aux articles 703 et suivants du code civil n’étant pas caractérisées.

La limitation du nombre de places de stationnement convenue avec la SCI [Adresse 32] ne lui était pas opposable. Le règlement établi entre la SCI [Adresse 32] et la SCI ELEA ne lui avait pas été remis lors de l’acquisition des parcelles, et la concluante n’en avait été informée qu’à l’occasion d’un échange de courriers électroniques en date du 09 mars 2020. Le règlement intérieur n’instaurait pas de droits réels mais uniquement des droits et obligations personnels liés aux conditions d’utilisation du parking entre voisins.

La concluante demandait donc le rejet de la demande de résolution de la convention ainsi que la demande tendant à restreindre l’usage du parking à sept places.

Elle s’opposait au règlement de la somme de 7 128 euros au titre de la participation à l’entretien de l’aire de stationnement, la partie demanderesse n’apportant aucune preuve des dépenses correspondantes, les pièces versées aux débats n’étant pas crédibles. De plus l’aire de stationnement n’était pas entretenue.

Les demanderesses y avaient réalisé une clôture végétalisée limitant l’accès du bâtiment de la SCI SAMARA et condamnant l’un des deux escaliers d’accès à l’hôtel.

Sur la demande relative au nettoyage de la parcelle n° [Cadastre 27], la concluante observait qu’elle n’avait pas été précédée d’une tentative de règlement amiable. Par ailleurs les matériaux entreposés n’étaient pas dangereux et ils avaient été retirés.

Quant à la demande d’interdiction de raccordement à la canalisation d’amenée d’eau du canal de Provence, le titre de la SCI ELEA n’indiquait pas qu’elle bénéficierait de cette amenée à titre exclusif, de sorte que la demande d’interdiction d’usage à la SCI SAMARA était dénuée de fondement.

À titre reconventionnel, la concluante demandait au tribunal de :

– Condamner la partie demanderesse à déposer l’ensemble des clôtures réalisées en contravention avec la servitude conventionnelle de parking à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

– Interdire à la partie demanderesse d’emprunter la parcelle cadastrée AH [Cadastre 29] à compter de la signification du jugement à intervenir sous peine d’une astreinte de 1 000 euros par infraction constatée ;

– Condamner la partie demanderesse à supprimer la portion de voie à l’origine de l’empiètement sur la parcelle AH [Cadastre 29] à compter de la signification du jugement à intervenir puis sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

– Condamner la partie demanderesse à lui verser la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à régler les dépens de l’instance avec distraction au profit de son conseil.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure était clôturée une première fois par ordonnance en date du 11 septembre 2023 et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 10 novembre 2023.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 03 novembre 2023, la SCI SAMARA sollicitait la révocation de l’ordonnance de clôture au motif que des pourparlers étaient en cours courant 2023, de sorte qu’elle n’avait pas cru devoir conclure à la suite des nouvelles écritures notifiées en février 2023 de la partie demanderesse.

Dans l’hypothèse où les pourparlers n’aboutiraient pas, la défenderesse souhaitait conclure.

Par ordonnance en date du 10 novembre 2023, le tribunal révoquait l’ordonnance de clôture, fixait la nouvelle date de clôture au 23 février 2024 et renvoyait l’affaire à l’audience de plaidoirie du 08 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le passage sur les parcelles n° [Cadastre 18], [Cadastre 20], [Cadastre 22] et [Cadastre 27] au profit des parcelles n° [Cadastre 26], [Cadastre 10], [Cadastre 24] et [Cadastre 21] :
La constitution de servitude par destination du père de famille est prévue aux articles 692 à 694 du code civil. Dans l’hypothèse où le titre de propriété est silencieux, lorsqu’un propriétaire unique de deux fonds voisins ou de deux parties d’un même terrain procède à des aménagements entre ces deux fonds ou ces deux parties qui supposeraient une servitude si ceux-ci appartenaient à des propriétaires différents, puis vend l’un des fonds ou l’une des parties de terrain, une véritable servitude se trouve créée au profit de l’un à la charge de l’autre. L’aménagement du père de famille vaut titre.

En revanche la qualification de chemin d’exploitation est indépendante du titre de propriété des titulaires des fonds concernés, si bien qu'elle ne saurait être contestée au motif que des actes de propriété n'en font pas mention : pour la Cour de cassation, « le droit d'usage d'un chemin n'est pas lié à la propriété du sol » (Cass. 3e civ., 5 févr. 1997, no 95-12.106).

La Cour de cassation qualifie de chemin d'exploitation un chemin créé de temps immémorial et qui est utilisé par les riverains pour l'exploitation de leurs fonds et pour en assurer la communication, « soit qu'il les traverse, soit qu'il les borde, soit qu'il y aboutisse » (Cass. 3e civ., 28 mai 1986, no 85-11.439).

Il importe peu qu'une partie de son assiette soit la propriété privative d'un de ses bénéficiaires dès lors que le chemin est exclusivement affecté à la communication entre les fonds (Cass. 3e civ., 24 nov. 2010, no 09-70.917).

On peut dès lors définir les chemins d'exploitation comme des voies privées servant à la communication, au service et à l'exploitation d'un ou plusieurs fonds et à l'usage exclusif de leurs titulaires qui en assument en commun l'entretien et en ont, en commun, l'usage.

Les pièces versées aux débats par les parties ne permettent pas de déterminer si la SCI [Adresse 32] ou ses auteurs avaient en leur temps procédé à des aménagements tels qu’il puisse être établi que leur volonté a été de permettre le passage sur les parcelles susvisées.

De même les plans cadastraux et les clichés produits aux débats font apparaître le tracé du chemin d’exploitation permettant d’accéder à la propriété de la SCI [Adresse 32] et se prolongeant au-delà du fonds. Néanmoins le tribunal s’estime imparfaitement éclairé.

Il convient donc, avant-dire droit, et aux frais avancés de la partie demanderesse, de désigner un géomètre-expert qui après s’être fait communiquer l’ensemble des procès-verbaux de partage des parcelles et tous les actes utiles, se rendra sur place afin de procéder aux constatations de fait susceptibles d’établir le droit de passage sur les parcelles n° [Cadastre 18], [Cadastre 20], [Cadastre 22] et [Cadastre 27] au profit des parcelles n° [Cadastre 26], [Cadastre 10], [Cadastre 24] et [Cadastre 21].

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, la SCI SAMARA, qui n’est pas fondée en l’absence de décision de justice à supprimer les accès de la partie demanderesse à son propre fonds, sera condamnée à supprimer les obstacles implantés sur l’assiette du chemin dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement. Au terme de ce délai, une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard s’appliquera.

Dans l’attente, il sera sursis à statuer sur les demandes reconventionnelles tendant à :
– Interdire à la partie demanderesse d’emprunter la parcelle cadastrée AH [Cadastre 29] à compter de la signification du jugement à intervenir sous peine d’une astreinte de 1 000 euros par infraction constatée ;
– Condamner la partie demanderesse à supprimer la portion de voie à l’origine de l’empiètement sur la parcelle AH [Cadastre 29] à compter de la signification du jugement à intervenir puis sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

Sur la servitude de parking :
L’acte de vente de la SCI [Adresse 32] à la SCI ELEA stipulait que les parcelles cadastrées section AH [Cadastre 21] et [Cadastre 24], désignées comme fonds servant, seraient un parking à usage commun du fonds servant et du fonds dominant sans possibilité de réaliser des clôtures ou de construire sauf accord entre les parties. L’entretien serait à la charge des fonds à frais partagés. La servitude a été consentie à titre gratuit par l’acquéreur au profit du vendeur.

Le 25 juin 2018, soit dix-huit mois environ après la vente à la partie demanderesse, et un an avant la vente à la partie défenderesse, les gérants de la SCI [Adresse 32] et de la SARLLES [34] avaient établi le règlement intérieur des parcs de stationnement et des voies de desserte. L’article 3.1 précisait que “comme convenu entre les parties à la signature chez le notaire” les places destinées en servitude à la SCI [Adresse 32] ou à ses représentants étaient au nombre de 7 à usage personnel, et se trouvaient sur le côté droit côté fosse septique du bâtiment.

Cette limitation de la servitude bénéficiant à la SCI [Adresse 32] à 7 places n’est pas reproduite dans le titre de propriété de Monsieur [D].
Néanmoins la commune intention des parties et surtout celle du gérant de la SCI [Adresse 32], fonds dominant, a été de limiter le nombre des places dont pouvait user la SCI [Adresse 32] à 7. La référence dans le règlement établi le 25 juin 2018 à l’acte de vente et à la volonté commune des parties au jour de ladite vente oblige la SCI [Adresse 32]. Dès lors la venderesse ne pouvait céder plus de droits qu’elle n’en avait.
Contrairement à ce que soutient la SCI SAMARA, le règlement intérieur a eu pour objet non seulement de définir la police de la circulation et du stationnement de l’ensemble des véhicules accédant au parking, mais également de préciser les droits réels créés par la constitution de servitude de parking à l’acte du 17 novembre 2016, et de protéger les intérêts du fonds servant.
La circonstance que l’acte de vente du 04 juillet 2019, titre de propriété de la SCI SAMARA, ne rappelle pas cette limitation à 7 places n’est pas opposable à la partie demanderesse. Il appartenait à la SCI [Adresse 32] de faire stipuler à l’acte que le nombre de places dont elle bénéficiait était limité à 7.

Les articles 703 à 710 du code civil prévoient les différents modes d’extinction des servitudes : l’impossibilité d’en user, la réunion dans la même main des deux fonds servant et dominant, le non-usage trentenaire, la renonciation du propriétaire du fonds dominant à titre gratuit ou onéreux ou l’échéance du terme d’une servitude constituée à titre temporaire. En l’occurrence aucun de ces modes d’extinction ne peut s’appliquer à la servitude consentie par la SCI ELEA à la SCI [Adresse 32].
En revanche il sera fait droit à la demande subsidiaire de la partie demanderesse de faire défense à la SCI SAMARA de créer et d’user de plus de 7 places de stationnement “à usage personnel”, et situées “sur le côté droit côté fosse septique du bâtiment”, et ce, sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée par voie d’huissier.

La demande reconventionnelle de la SCI SAMARA relative au dépôt des clôtures réalisées par la partie demanderesse sur le parking sera donc rejetée.

Sur la demande relative aux frais d’entretien du parking :
L’acte de vente à la SCI Samara mentionne expressément que l’entretien du parking serait à la charge des utilisateurs, fonds servant et dominant à frais partagés. La SCI SAMARA ne saurait donc éluder son obligation de participer à l’entretien du parking.
À l’appui de sa réclamation la partie demanderesse produit des factures établies par une entreprise d’aménagement paysager régulièrement immatriculée, pour un montant total au titre des années 2019 et 2020 de 15 682,70 euros.

Ainsi qu’il est stipulé à l’acte de vente, ces frais doivent être partagés. La SCI SAMARA sera donc condamnée à verser à la SARL LES [34] la somme de 7 128 euros.

Sur la demande relative au retrait des gravats et déchets du BTP :
La partie défenderesse indique dans ses dernières écritures qu’elle a procédé au retrait des déchets déposés sur la parcelle cadastrée AH [Cadastre 27].
Elle a ainsi mis un terme au trouble anormal du voisinage constitué par la présence de déchets potentiellement dangereux à proximité du fonds de la partie demanderesse ainsi que par la vue de ceux-ci.

Elle produit un courrier de son gérant au maire de [Localité 33], une facture d’une entreprise en date du 09 août 2022 relative à l’enlèvement de déchets amiantés, ainsi qu’une facture en date du 17 novembre 2023 relative au traitement de déchets inertes.

Il n’y a donc plus lieu de statuer sur la demande de condamnation à retirer les gravats sous astreinte.

Sur la demande relative au raccordement au réseau du canal de Provence :
L’eau du Canal de Provence peut être utilisée pour l'irrigation, l'arrosage des jardins, la protection contre l'incendie, les process industriels mais également la consommation domestique sous réserve d'un traitement adapté, ainsi que l’indique le site de la société du Canal de Provence. Elle n’est donc pas réservée à l’irrigation. Tout usager doit souscrire un abonnement auprès de la société du Canal de Provence. La SCI SAMARA ne fait état d’aucun abonnement.

La SARL LES [34] produit son contrat établi dès le 20 juin 2016 pour la fourniture d’eau d’arrosage ainsi que les factures établies par la SCP de 2016 à 2021.

La SCI SAMARA reconnaît avoir pratiqué un branchement pour alimenter son propre fonds sans autorisation de la SCP ni convention préalable avec la SARL LES [34], seule titulaire de l’abonnement (Cf. Cour d'appel d'Aix-en-Provence - Pôle 01 ch. 02, 27 janvier 2022 / n° 21/06969).

C’est donc à bon droit que la partie demanderesse sollicite qu’il lui soit interdit de se raccorder sur la canalisation d’amenée d’eau, et ce sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée par voie d’huissier, sauf à justifier d’un contrat d’abonnement avec la Société du Canal de Provence, ainsi que d’une convention de raccordement avec la SARL LES [34].

La SCI SAMARA sera également condamnée à verser à la SARL LES [34] la somme de 288,64 euros au titre des travaux de réparation de la canalisation.

Sur les dépens :
La SCI SAMARA, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles :
La SCI SAMARA, partie perdante, est condamnée à verser à la partie demanderesse la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement mixte, contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 686 et suivants du code civil et L. 162-1 du code rural,
Avant-dire droit, sur la demande relative au droit de passage sur les parcelles n° [Cadastre 18], [Cadastre 20], [Cadastre 22] et [Cadastre 27] au profit des parcelles n° [Cadastre 26], [Cadastre 10], [Cadastre 24] et [Cadastre 21],

ORDONNE une expertise,
DESIGNE à cette fin :

M. [V] [Y]
Géomètre-expert dont le cabinet est sis [Adresse 30]
Tél : [XXXXXXXX01] - Port. : [XXXXXXXX02] - Mèl : [Courriel 31]

qui aura pour mission, après avoir convoqué l’ensemble des parties, constituées et non constituées dans le présent dossier, sur place, [Adresse 32] à [Localité 33], en avisant leurs conseils, et en entendant au besoin tout sachant, de :
- Rechercher, étudier et annexer à son rapport copie de tous documents utiles et propres à éclairer le litige, notamment les titres des propriétés des parties et de leurs auteurs, plans d’accès, extraits cadastraux, ainsi que le cas échéant, tous procès-verbaux de géomètre expert, notamment de partage des parcelles ;

- Procéder sur place aux constatations de fait susceptibles d’établir le droit de passage sur les parcelles n° [Cadastre 18], [Cadastre 20], [Cadastre 22] et [Cadastre 27] au profit des parcelles n° [Cadastre 26], [Cadastre 10], [Cadastre 24] et [Cadastre 21], qu’il s’agisse de la continuation du chemin d’exploitation existant, ou de toute autre voie, ou d’une servitude par destination du père de famille matérialisée par des aménagements entre les deux fonds, ou de tout autre fondement ;

- Déposer un pré-rapport et répondre à tous dires des parties ;

DIT que l’expert commis, saisi par le greffe du Tribunal judiciaire de Draguignan sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de Draguignan, service du contrôle des expertises dans le délai de HUIT MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties ;

DIT que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession ;

DIT que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission ;

ORDONNE la consignation auprès du Régisseur du Tribunal judiciaire de Draguignan par la SCI ELEA et la SARL LES [34] de la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les deux mois du présent jugement (accompagné de la copie de la présente décision) ;

DIT qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ;

DIT qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête par le juge chargé de la surveillance des expertises ;
DIT que les opérations d’expertise seront réalisées au contradictoire des parties ;

ORDONNE le renvoi à l’audience de mise en état du 21 octobre 2024 à 9 heures pour vérification du dépôt de la consignation ;

SURSOIT en l’état de la procédure à statuer sur les demandes reconventionnelles tendant à :
– Interdire à la partie demanderesse d’emprunter la parcelle cadastrée AH [Cadastre 29] à compter de la signification du jugement à intervenir sous peine d’une astreinte de 1 000 euros par infraction constatée,
– Condamner la partie demanderesse à supprimer la portion de voie à l’origine de l’empiètement sur la parcelle AH [Cadastre 29] à compter de la signification du jugement à intervenir puis sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

CONDAMNE, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et de la reprise d’instance, la SCI SAMARA à supprimer les obstacles implantés sur l’assiette du passage dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’au terme de ce délai, une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard s’appliquera, pendant une durée de quatre mois, à l’issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être prononcée ;

Au fond,
REJETTE la demande de résolution de la servitude de parking ;

INTERDIT à la SCI SAMARA de créer et d’user de plus de 7 places de stationnement sur l’emprise de la servitude de parking et ce, sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée par voie d’huissier ;

REJETTE la demande reconventionnelle de la SCI SAMARA relative au retrait des clôtures réalisées par la partie demanderesse sur l’emprise du parking ;

CONDAMNE la SCI SAMARA à verser à la SARL LES [34] la somme de 7 128 euros au titre de l’entretien du parking ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la demande de condamnation à retirer les gravats sous astreinte ;

INTERDIT à la SCI SAMARA de se raccorder sur la canalisation d’amenée d’eau du Canal de Provence, et ce sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée par voie d’huissier, sauf à justifier d’un contrat d’abonnement avec la Société du Canal de Provence, ainsi que d’une convention de raccordement avec la SARL LES [34] ;

CONDAMNE la SCI Samara à verser à la SARL LES [34] la somme de 288,64 euros au titre des travaux de réparation de la canalisation ;

CONDAMNE la SCI SAMARA aux dépens de l’instance, incluant les frais de constat d’huissier du 16 décembre 2020 ;

CONDAMNE la SCI SAMARA à verser à la SCI ELEA et à la SARLLES [34] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,

| France, Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 3 - construction, 12 août 2024, 22/02884

Synthèse

Origine de la décision