TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION
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DU 06 Août 2024
Dossier N° RG 22/01132 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JL47
Minute n° : 2024/216
AFFAIRE :
[N] [C], [D] [M] épouse [C] C/ Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL ARGENS IMMOBILIER, représentée par son représentant légal
JUGEMENT DU 06 Août 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO, Vice-Président, statuant à juge unique
Directrice des services de Greffe lors des débats : Madame Fanny RINAUDO
GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Peggy DONET
DÉBATS :
A l’audience publique du 23 Mai 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Août 2024
JUGEMENT :
Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort
copie exécutoire à :
Me Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE
Me Arnaud BILLIOTTET
Délivrées le 06 Août 2024
Copie dossier
NOM DES PARTIES :
DEMANDEURS :
Monsieur [N] [C]
Madame [D] [M] épouse [C]
[Adresse 2] - [Localité 6]
représentée par Me Arnaud BILLIOTTET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,
D’UNE PART ;
DÉFENDEUR :
Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL ARGENS IMMOBILIER, représentée par son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]
représenté par Maître Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON
D’AUTRE PART ;
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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Monsieur [N] [C] et Madame [D] [M] épouse [C] sont propriétaires des lots 108, 111 et 131 au sein de la copropriété constituée par l'ensemble immobilier [Adresse 4] sur la commune de [Localité 6].
La copropriété est composée d'un syndicat principal, avec pour syndic la SARL ARGENS IMMOBILIER, et des syndicats secondaires et autonomes pour chacun des bâtiments A et B.
Par ailleurs, l'ensemble de la copropriété constitue le lot 21 compris dans le périmètre foncier du lotissement [Adresse 5], organisé en association syndicale libre (ASL).
Soutenant diverses irrégularités et par exploit d'huissier de justice délivré le 15 février 2022, les époux [C] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER, devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir ordonner à titre principal l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 23 novembre 2021 et du procès-verbal de ladite assemblée, subsidiairement l'annulation des résolutions 5, 7 et 14 de cette assemblée.
Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2023, Monsieur [N] [C] et Madame [D] [M] épouse [C] sollicitent du tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
ANNULER l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] PRINCIPAL du 23 novembre 2021 ;
ANNULER le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] PRINCIPAL du 23 novembre 2021 ;
ANNULER la résolution n° 5 de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] PRINCIPAL du 23 novembre 2021 ;
ANNULER la résolution n° 7 de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] PRINCIPAL du 23 novembre 2021 ;
ANNULER la résolution n° 14 de l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] PRINCIPAL du 23 novembre 2021 ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] PRINCIPAL IMMOBILIER à payer chacune aux consorts [C] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] PRINCIPAL aux entiers dépens de la présente instance.
Au soutien de leurs prétentions fondées sur la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967, les requérants exposent :
- que le procès-verbal de l'assemblée contestée n'a pas été signé par le président, le secrétaire et le scrutateur, ayant en l'espèce été établi postérieurement par le secrétaire ;
- que la résolution 7 de l'assemblée querellée, relative à la désignation du syndic, n'aurait pas dû donner lieu à deux votes successifs mais auparavant au vote des résolutions 8 et 9 concernant les autres syndics candidats ; qu'il importe peu que Madame [C] ait été désignée présidente de séance puisque le syndic ARGENS IMMOBILIER a largement mené les débats ;
- que la résolution 14 attaquée ne mentionne pas expressément le président du conseil syndical comme représentant désigné du lot 21 pour la participation à l'assemblée générale de l'ASL [Adresse 5], en contrariété avec l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la représentante désignée est membre du conseil syndical mais il n'est pas mentionné qu'elle en soit présidente, et sa suppléante n'est pas membre du conseil syndical ;
- que la résolution 5 contestée est nulle pour avoir affecté le solde d'une indemnité d'assurance dommages-ouvrage en recettes générales de la copropriété, malgré l'obligation d'affectation de cette indemnité, et alors que le budget comporte les comptes de l'ASL pourtant entité distincte.
Suivant ses dernières conclusions notifiées par par voie électronique le 8 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER, sollicite du tribunal, outre de constater des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de :
Débouter les époux [C] de leurs entières demandes, fins et prétentions ;
Condamner les époux [C] à la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du caractère abusif de leur action ;
Les condamner aux entiers dépens de l’instance, outre la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions au visa de l'article 32-1 du code de procédure civile, le défendeur fait valoir :
- que Madame [C] a été élue en qualité de présidente de séance lors de l'assemblée générale en litige ; qu'elle ne saurait se prévaloir de sa carence à ne pas avoir établi et signé le procès-verbal séance tenante alors qu'elle a délibérément refusé de signer le procès-verbal présenté ; qu'en tout état de cause, les signatures du procès-verbal par le président, le secrétaire et les scrutateurs ont pour objet d'en assurer la force probante et n'entraînent pas en soi la nullité de l'assemblée générale ; que Madame [C] n'établit ni n'allègue l'existence d'un grief si bien qu'aucune nullité relative du procès-verbal en raison de sa communication tardive ne pourrait être fondée ;
- que Madame [C] a volontairement fait voter les copropriétaires sur les deux majorités des articles 25 puis 24 de la loi du 10 juillet 1965 pour l'adoption de la résolution 7 dans la seule optique d'en demander ensuite l'annulation ; qu'aucun élément probant ne démontre que le syndic a mené les débats, Madame [C] ayant au contraire endossé son rôle de présidente de la séance ;
- que la résolution 14 ne peut être annulée alors que l'article 22 invoqué n'oblige pas à désigner le président du conseil syndical pour représenter le syndic à l'exclusion de tout autre copropriétaire ; qu'en l'espèce le règlement de copropriété ne stipule pas les modalités de désignation du président du conseil syndical ; qu'en outre ni la loi du 10 juillet 1965 ni le décret du 17 mars 1967 ne prévoient de sanctions si le conseil syndical ne désigne pas un président ; qu'enfin, le vote de la résolution en litige est conforme à l'article L.322-9-1 du code de l'urbanisme ;
- qu'aucune violation d'une règle d'ordre public ni aucun abus de majorité n'a été commis dans l'adoption de la résolution 5 attaquée.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 11 décembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes d'annulation de l'assemblée générale dans son entier et du procès-verbal de l'assemblée
Les requérants fondent leurs prétentions sur l'alinéa 1er de l'article 17 du décret 67-223 du 17 mars 1967, « il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans le huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. »
En l'espèce, le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 23 novembre 2021 ne contient pas la signature de la présidente de séance Madame [C] ni du scrutateur.
Les parties s'opposent sur le moment où le procès-verbal a été établi et aucun élément ne permet à ce stade de confirmer qu'il n'a pas été établi à la fin de la séance, selon les termes de ce procès-verbal et alors que Madame [C] ne conteste à aucun moment la sincérité des éléments retracés dans ledit procès-verbal.
Dès lors, il n'est pas prouvé que le procès-verbal aurait été établi avec retard et que ce retard serait à l'origine de l'absence de signature de Madame [C] en sa qualité de présidente de séance.
Le syndicat défendeur est bien fondé à prétendre que Madame [C] ne peut se prévaloir de sa carence dans la signature du procès-verbal.
Ce raisonnement ne peut toutefois être opposé à Monsieur [C], lequel n'est pas président de séance, mais d'une part il ne prouve pas l'établissement d'un tel procès-verbal avec plus de huit jours de retard en violation de l'article 17 précité, et d'autre part l'absence de signature du procès-verbal par la présidente de séance n'a de conséquences qu'en terme de force probante du procès-verbal et en l'espèce les requérants n'expliquent pas quelles mentions du procès-verbal seraient erronées.
Aucun motif de nullité de l'assemblée querellée ou de son procès-verbal n'est caractérisé et les requérants seront déboutés de leurs demandes de ce chef.
Sur les demandes d'annulation des résolutions
Sur la résolution 7
Les époux [C] s'appuient sur l'article 19 du décret 67-223 du 17 mars 1967, qui dispose : « pour l'application des articles 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote prévu à ces articles qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote. »
L'article 25-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que « lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. »
Les parties ne contestent pas que la résolution 7 désignant le syndic la SARL ARGENS IMMOBILIER a été adoptée selon les deux votes successifs des articles 25 puis 24 de la loi du 10 juillet 1965, d'après la procédure prévue à l'article 25-1 précité.
Il n'est pas davantage contesté que les résolutions 8 et 9 concernant la désignation de deux autres candidats à la fonction de syndic n'ont pas fait l'objet de votes en raison de l'adoption de la résolution 7 attaquée.
Aussi, il est acquis l'absence de respect des dispositions d'ordre public de l'article 19 du décret du 17 mars 1967 susceptible d'entraîner la nullité de la résolution 7 puisque les contrats de syndic des différents candidats n'ont pas systématiquement fait l'objet d'un vote, deux candidats se voyant écartés sans que la mise en concurrence réelle des projets n'ait pu être réalisée auprès des copropriétaires.
Il importe peu que Madame [C] soit présidente de séance :
- en premier lieu car, même si elle est chargée en cette qualité de vérifier que l'ordre du jour a été respecté et que l'ensemble des résolutions a été voté, elle demeure parfaitement habilitée à agir en nullité si elle s'aperçoit par la suite qu'une disposition d'ordre public n'a pas été respectée ;
- en deuxième lieu car le syndicat défendeur ne démontre pas que la résolution en litige a été volontairement adoptée selon une procédure irrégulière par la présidente de séance afin qu'elle puisse agir en nullité, alors que le syndic désigné, principal intéressé à ce que la résolution soit adoptée de manière régulière, n'a émis aucune critique à l'absence de vote des copropriétaires sur les projets adverses ;
- en dernier lieu car son époux Monsieur [C] est parfaitement habilité à prétendre à la nullité résultant du non-respect de l'article 19 précité.
Il sera fait droit à la demande d'annulation de la résolution 7 de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 novembre 2021 en raison de l'absence de vote des contrats de syndic en concurrence avec celui adopté, en contrariété avec l'article 19 du décret du 17 mars 1967.
Sur la résolution 14
Les requérants fondent leur demande à ce titre sur l'article 22 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, qui dispose notamment : « II. — L'assemblée générale d'un syndicat secondaire statuant à la majorité mentionnée à l'article 25 peut mandater, pour une durée d'un an, le président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l'assemblée générale du syndicat principal. Par dérogation au I du présent article, le mandat confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant de l'article 24.
Pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant la majorité mentionnée aux articles 25 ou 26 ou l'unanimité, le président du conseil syndical secondaire ne peut prendre part au vote que s'il dispose d'une délibération de l'assemblée générale du syndicat secondaire se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la présente loi.
Le président du conseil syndical secondaire rend compte de son activité à chaque assemblée générale du syndicat secondaire. Le renouvellement de son mandat est inscrit chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
III. — Le II est applicable pour la représentation au sein de l'assemblée générale des associations syndicales libres des membres du syndicat des copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l'association syndicale libre.
Pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'association syndicale libre pour lesquelles les statuts de ladite association prévoient une majorité qualifiée, le mandataire désigné dans les conditions prévues au II ne peut prendre part au vote s'il ne dispose d'une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires le mandatant et se prononçant sur cette décision à la même majorité. »
La résolution attaquée concerne la seule représentation du lot 21, compris dans le périmètre de l'ASL [Adresse 5], et ainsi le représentant désigné aura pour vocation de représenter les copropriétaires à l'assemblée générale de ladite ASL.
Le syndicat défendeur fait valoir que le texte précité n'interdit pas qu'un autre copropriétaire que le président du conseil syndical puisse être désigné pour représenter les copropriétaires.
En tout état de cause, l'article 22 précité n'impose pas à peine de nullité que le président du conseil syndical, principal ou secondaire, soit impérativement désigné en qualité de représentant des copropriétaires.
Au demeurant, l'éventuel non-respect de l'article 22 précité n'aurait de conséquence que sur la validité du vote des résolutions de l'ASL et non des résolutions de la copropriété.
Il n'est pas démontré de violation de l'article 22 précité de nature à entraîner la nullité de la résolution attaquée et les époux [C] seront déboutés de leur demande de ce chef.
Sur la résolution 5
Les requérants prétendent que, de jurisprudence constante, l'assurance de dommages obligatoire est une assurance de chose garantissant, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de nature décennale affectant l'ouvrage, et l'indemnité versée à cet effet doit obligatoirement être affectée à la reprise des désordres, l'assureur étant en droit de demander le remboursement versé ou de refuser la prise en charge d'un nouveau dommage qui serait la conséquence de la non-affectation aux travaux préconisés.
La résolution 5 affecte le solde de l'indemnité versée par l'assureur dommages-ouvrage de la copropriété à des « recettes diverses », et non aux travaux à effectuer restant à réaliser en réparation du dommage concerné.
Néanmoins, le syndicat défendeur relève justement d'une part, que les requérants n'invoquent la violation d'aucune règle d'ordre public, d'autre part qu'ils ne démontrent pas que cette résolution aurait été prise par un abus de majorité, défini comme l’utilisation de la majorité soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif des copropriétaires ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt purement personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit encore avec l’intention de nuire.
A défaut de prouver une cause de nullité de la résolution en litige, les requérants seront déboutés de leur demande de nullité.
Sur la demande reconventionnelle à titre de dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires défendeur fonde ses prétentions sur l'article 32-1 du code de procédure civile, qui énonce : « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »
L’abus du droit d’ester en justice suppose la démonstration d’une faute au sens de l’article 1240 du code civil.
En l'espèce, il a été relevé que le syndicat défendeur ne disposait d'aucun élément permettant d'affirmer que Madame [C], par son rôle de présidente de séance, aurait sciemment fait voter des résolutions qu'elle savait entachées d'irrégularités dans le seul but d'agir en nullité par la suite.
Le syndic, par sa qualité de secrétaire de séance, n'a en particulier pas fait acter ses demandes à la présidente de séance tendant à restaurer la régularité des résolutions annulées.
En l'absence de preuve d'une faute dans l'exercice du droit d'agir en justice des époux [C], y compris sur les chefs de demandes non fondés, le syndicat des copropriétaires défendeurs sera débouté de sa demande reconventionnelle à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. »
Dans la mesure où la seule nullité qui prospère implique pour partie Madame [C], du fait de son rôle de présidente de séance lors de l'assemblée en litige, il importe de partager la charge des dépens pour moitié entre les deux parties.
Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
En l'espèce, il n’apparaît pas équitable de condamner l'une des parties à assumer la charge des frais irrépétibles de l'autre. Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les deux parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef.
Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Aucune circonstance ne justifie en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
ANNULE la résolution numéro 7 votée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] votée le 23 novembre 2021.
DEBOUTE Monsieur [N] [C] et Madame [D] [M] épouse [C] du surplus de leurs demandes.
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER, de ses demandes reconventionnelles.
PARTAGE les dépens de l'instance par moitié entre Monsieur [N] [C] et Madame [D] [M] épouse [C] d'une part et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SARL ARGENS IMMOBILIER, d'autre part.
DIT n'y avoir à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
RAPPELLE que l'exécution provisoire de droit assortit l'entière décision.
REJETTE le surplus des demandes.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le SIX AOUT DEUX MILLE VINGT-QUATRE.
Le greffier, Le président,
