TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION
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DU 06 Août 2024
Dossier N° RG 20/06391 - N° Portalis DB3D-W-B7E-I3XK
Minute n° : 2024/222
AFFAIRE :
[V] [T] C/ [H] [F], Syndicat des copropriétaires de la Résidence du Phare sis [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS JLB IMMOBILIER (anciennement FONCIA GRAND BLEU)
JUGEMENT DU 06 Août 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO
JUGES : Madame Annabelle SALAUZE
Monsieur Guy LANNEPATS
GREFFIER : Madame Peggy DONET, Greffière
DÉBATS :
A l’audience publique du 14 mai 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 06 août 2024
JUGEMENT :
Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.
copies exécutoires à :
- Me François AUBERT
- Me Jean-Louis BERNARDI
- Me Serge DREVET
Délivrées le 06 Août 2024
Copie dossier
NOM DES PARTIES :
DEMANDEUR :
Monsieur [V] [T]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]
Représenté par Maître Jean-louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et Maître Virginie HANTRAIS de la SCP BERLEMONT-COCHARD-HANTRAIS, avocate au barreau de COUTANCES, avocate plaidante
D’UNE PART ;
DÉFENDEURS :
Monsieur [H] [F]
demeurant [Adresse 4] - [Localité 1] et élisant domicile chez son conseil Maître DREVET dont le cabinet est sis [Adresse 8] - [Localité 6]
Représenté par Maître Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Syndicat des copropriétaires de la Résidence du Phare sis [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS JLB IMMOBILIER (anciennement SAS FONCIA GRAND BLEU)
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 7]
Représenté par Maître François AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
D’AUTRE PART ;
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EXPOSÉ DU LITIGE
Le 21 septembre 2011, Monsieur [V] [T] a acquis un appartement de deux pièces principales dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Localité 7], [Adresse 10], dans le bloc 4 du bâtiment 9 O, portant le numéro 75 sur le plan, correspondant au lot 6075, et les 72/9994 millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales de l’ensemble immobilier.
Par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 janvier 2012, il a été autorisé à effectuer des travaux de fermeture de sa loggia.
Constatant que sa loggia subissait des infiltrations provenant de la terrasse de l’appartement situé au-dessus appartenant à Monsieur [H] [F], Monsieur [T] a effectué une déclaration de sinistre dégâts des eaux le 05 avril 2018 auprès de sa compagnie d’assurances, et il est intervenu auprès de Monsieur [F], qui a également fait une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie ALLIANZ IARD.
Le 27 septembre 2019, la compagnie ALLIANZ a informé Monsieur [F] que le contrat habitation ne prenait pas en charge la réparation de la fuite.
Par courrier du 17 octobre 2019, le conseil de Monsieur [T] a mis en demeure le syndic de la copropriété la SAS FONCIA GRAND BLEU de faire effectuer les travaux d’étanchéité de la partie commune de la terrasse située au-dessus de son lot, et de convoquer une assemblée générale avec pour ordre du jour l’exécution des travaux.
Par courrier du 28 octobre 2019, la SAS FONCIA GRAND BLEU a indiqué que la convocation de Monsieur [T] pour l’assemblée générale du 30 avril 2019 était revenue avec la mention « avisé et non réclamé » et que la notification du procès-verbal avait été retournée avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ». Le syndic lui a transmis le procès-verbal attestant du refus à l’unanimité des copropriétaires de réaliser les travaux d’étanchéité et il lui a été indiqué que le syndic ne pourrait aller à l’encontre d’une décision de l’assemblée générale.
C’est dans ces conditions que, par exploit du 29 septembre 2020, Monsieur [V] [T] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Phare Port-Cogolin et a demandé au tribunal de le condamner à faire réaliser les travaux d’étanchéité de la terrasse carrelée isolée située au-dessus de son appartement dans le bâtiment Le Phare 4, sur la base des travaux décrits sur le devis en date du 15 mai 2018 établi par l’entreprise LES ETANCHEURS REUNIS, outre les frais de dépose et repose du moteur de climatisation et de réapprovisionnement en gaz par un professionnel agréé, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard à s’exécuter, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 20/06391.
Par exploit du 25 janvier 2022, Monsieur [V] [T] a fait assigner Monsieur [H] [F] à l’audience du 21 février 2022 du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN et a demandé au tribunal de prendre acte de la présente mise en cause de Monsieur [H] [F] dans le cadre du litige l’opposant au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Phare et d’ordonner la jonction des deux instances. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 22/00685.
Par ordonnance en date du 04 avril 2022, le Juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances sous le numéro RG 20/06391.
L’ordonnance en date du 19 février 2024 a clôturé la procédure à la date du 07 mai 2024 et par ordonnance du 06 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné le renvoi de l’affaire en formation collégiale à l’audience du 14 mai 2024.
L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 14 mai 2024 et mise en délibéré à ce jour.
Par conclusions récapitulatives n° 3 transmises par RPVA le 26 avril 2024, Monsieur [V] [T] demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Phare à faire réaliser les travaux d’étanchéité de la terrasse carrelée isolée située au-dessus de son appartement sur la base des travaux décrits sur le devis du 15 mai 2018 établi par l’entreprise LES ETANCHEURS REUNIS, outre les frais de dépose et repose du moteur de climatisation et de réapprovisionnement en gaz installé sur la terrasse située au-dessus par un professionnel agréé dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard à s’exécuter, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes demandes, de constater la mise en cause de Monsieur [F], de lui déclarer le jugement commun et opposable, de juger qu’il devra laisser libre l’accès à sa terrasse et autoriser l’enlèvement du carrelage et le déplacement du climatiseur et de débouter Monsieur [F] de toutes demandes en ce compris celle au titre des frais irrépétibles.
Monsieur [T] explique que le gros œuvre et l’étanchéité des toitures terrasses constituent des parties communes, que les travaux d’étanchéité de la terrasse incombent au syndicat des copropriétaires, que ces travaux ont déjà été acceptés et pris en charge par le syndicat des copropriétaires pour d’autres copropriétaires. Il ajoute que le délai d’action en contestation de deux mois n’est pas opposable au copropriétaire lorsque la résolution litigieuse porte atteinte à la jouissance de son lot et que le délai ne s’applique pas lorsque la convocation à l’assemblée générale ou la notification du procès-verbal sont irrégulières et qu’en l’espèce il a été convoqué à une mauvaise adresse. Il ajoute qu’aucun travail d’isolation, doublage ou peinture n’a été réalisé dans sa loggia qui demeure une terrasse couverte et ne constitue nullement une pièce habitable supplémentaire et qu’ainsi il n’y a pas eu de changement de destination de la terrasse.
Par conclusions récapitulatives n° 5 transmises par RPVA le 24 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Phare, représenté par son syndic en exercice la SAS JLB IMMOBILIER, demande au tribunal de débouter Monsieur [T] de toutes ses demandes, de juger qu’il devait réaliser l’ensemble des travaux nécessaires aux termes de l’autorisation qui lui a été donnée, de juger que les infiltrations dont il se plaint sont situées sur une terrasse extérieure et qu’en conséquence il n’y a pas lieu à mettre à la charge du syndicat des copropriétaires quelques travaux que ce soient, de déclarer commune et opposable à Monsieur [H] [F] la décision à intervenir, de condamner Monsieur [T] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires explique que Monsieur [T] n’a pas respecté les termes de l’autorisation qui lui a été donnée pour fermer sa terrasse puisqu’il l’a fermée avec quatre vantaux au lieu des trois autorisés, qu’il n’y a aucune obligation à faire réaliser une étanchéité pour une loggia, que Monsieur [T] ne peut pas se plaindre des quelques infiltrations qu’il subit du seul fait qu’il ait été autorisé à fermer la loggia par des baies vitrées, que la destination est toujours celle de loggia et non pas de local à usage d’habitation, que le fait que le syndicat des copropriétaires ait autorisé les travaux ne saurait d’aucune manière mettre à la charge du syndicat les travaux d’étanchéité qui devaient être réalisés par Monsieur [T]. Le syndicat des copropriétaires ajoute que Monsieur [T] n’a pas effectué les travaux de fermeture de la loggia dans les règles de l’art et sous contrôle de l’architecte de l’immeuble et en souscrivant une police d’assurance.
Par conclusions n° 3 transmises par RPVA le 19 avril 2024, Monsieur [H] [F] demande au tribunal de débouter Monsieur [V] [T] de toutes ses demandes, de le mettre hors de cause, de condamner Monsieur [T] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Monsieur [F] explique qu’aucune des pièces communiquées par Monsieur [T] ne justifie techniquement la nécessité de procéder à des travaux sur la terrasse du concluant dont le carrelage est une partie privative sur laquelle il est impossible d’intervenir sans un motif légitime et prouvé, que Monsieur [T] ne rapporte pas la preuve du caractère fondé de ses prétentions, qu’ainsi il s’oppose aux travaux alors que la terrasse de Monsieur [T] n’est pas une partie habitable, qu’il s’oppose à l’envahissement de son espace privé et à la démolition de son carrelage dont personne ne dit qui le remettra en état avec les carreaux d’origine qui sont aujourd’hui en place et auxquels il est tout particulièrement attaché.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 14 alinéa 4 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes. Et l’article 15 de la même loi ajoute que tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot.
Selon l’article 42 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.
En l’espèce, force est de constater que la présente action a pour objet la jouissance du lot appartenant à Monsieur [T] puisque sa loggia subit des infiltrations qui ne sont pas contestées par le syndicat des copropriétaires. Cette action est fondée sur les articles 14 et 15 précités, et non sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que l’action de ce chef est recevable, quand bien même Monsieur [T] n’a pas contesté dans le délai de deux mois l’assemblée générale du 30 avril 2019 de la copropriété résidence LE PHARE IV ayant rejeté la résolution n°18 prévoyant « la réalisation de travaux de réfection de la terrasse au-dessus de l’appartement de Monsieur [T] à la majorité de l’article 24. »
Il sera observé à toutes fins utiles que, si le procès-verbal de cette assemblée générale a été signifié à Monsieur [T] à une mauvaise adresse, ce dernier ne rapporte pas la preuve d’avoir communiqué l’adresse de son domicile réel ou élu au syndic de la copropriété conformément aux dispositions de l’article 65 du décret 67-223 du 17 mars 1967.
Sur les travaux sollicités par Monsieur [T]
a) Sur la qualification de l’étanchéité de la terrasse
L’article 3 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs et tout élément incorporé dans les parties communes.
Et le règlement de la copropriété de l’immeuble « Le Phare Port de [Localité 7] » du 21 décembre 1989 stipule que les parties communes comprennent notamment « le gros-œuvre et l’étanchéité des toitures-terrasses, nonobstant qu’elles puissent faire l’objet partiellement de jouissance privative, mais à l’exclusion des revêtements au-dessus de l’étanchéité » et que les parties privatives comprennent notamment « tous les revêtements des balcons et celui des terrasses au-dessus de la couche d’étanchéité. »
Ainsi, à la lecture du règlement de copropriété, il convient de constater que l’étanchéité du toit-terrasse située au-dessus de la loggia de l’appartement appartenant à Monsieur [T] est une partie commune de l’immeuble.
b) Sur les défauts d’étanchéité
Il résulte des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la présence d’infiltrations dans la loggia de Monsieur [T], mais il prétend que les normes relatives aux terrasses ne sont pas les mêmes que celles qui s’appliquent aux locaux à usage d’habitation.
A cet effet, il joint aux débats le plan de la norme du document technique unifié (DTU) 43.1 de juillet 1994 et il en déduit qu’il n’y a aucune obligation à faire réaliser une étanchéité pour un balcon ou une loggia.
Si le syndicat des copropriétaires soutient que « les causes des infiltrations doivent être déterminées puisque celles-ci ne se produisaient semble-t-il pas avant les travaux de Monsieur [T] », il convient de constater :
- que le syndic de la copropriété a fait établir deux devis de réfection de l’étanchéité de la terrasse de Monsieur [T] tel qu’il ressort du devis de la société LES ETANCHEURS du 15 mai 2018 et du devis de la SARL BÂTI SERVICES 83 du 18 juillet 2018,
- que par la résolution n°8 de l’assemblée générale du 30 avril 2013, le syndicat des copropriétaires a décidé de l’exécution de travaux de reprise de l’étanchéité d’une terrasse d’un autre appartement suite à des infiltrations,
- et que par la résolution n°16 de l’assemblée générale du 28 avril 2022, le syndicat des copropriétaires a décidé de l’exécution de travaux de reprise de l’étanchéité d’une terrasse d’un autre appartement suite à des infiltrations affectant des locaux commerciaux, même s’il explique dans ses écritures « qu’il s’agissait d’infiltrations… provenant certes de l’étanchéité des terrasses, mais de l’intérieur des appartements et non de loggias ».
D’autre part, l’affirmation du syndicat que « les infiltrations affectant la loggia sont parfaitement admises au regard du DTU » est surprenante, car il convient de constater que si le plan de la norme DTU mentionne une mise en œuvre particulière des ouvrages d’étanchéité pour « les ouvrages ne recouvrant pas directement des locaux », rien n’indique que les loggias ne bénéficieraient pas d’une étanchéité.
c) Sur la qualification de la loggia suite aux travaux de fermeture
Il résulte des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Par la résolution n°12 de l’assemblée générale du 12 janvier 2012, le syndicat des copropriétaires a autorisé Monsieur [T] « à effectuer à ses frais exclusifs les travaux de fermeture de sa loggia affectant les parties communes qui devront être conformes à la destination de l’immeuble et sous réserves de :
- se conformer à la réglementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises ;
-faire effectuer les travaux dans le respect des règles de l’art et à ses frais, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble ;
-souscrire toutes polices d’assurance nécessaires à la couverture des risques aux tiers, au syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage ;
- et de se conformer aux dispositions du règlement de copropriété », étant précisé dans la même résolution que « le copropriétaire restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux. »
Et il convient de constater que le procès-verbal mentionne en fin de résolution n°12 que « Monsieur [T] devra impérativement mettre 3 vantaux et non 4, qu’à défaut, il devra justifier au syndicat des copropriétaires l’obligation d’installer 4 vantaux. »
Si le syndicat des copropriétaires conteste les travaux réalisés par Monsieur [T], il convient de constater :
- que cette autorisation ne mentionnait aucune obligation d’avoir à effectuer des travaux d’étanchéité de la terrasse située au-dessus de la loggia de Monsieur [T],
- que les travaux de fermeture de la loggia par l’installation de vantaux n’ont aucune incidence sur l’étanchéité de la terrasse située au-dessus de la loggia,
- et que le fait d’avoir installé 4 vantaux au lieu des 3 autorisés n’a pas plus d’incidence sur l’étanchéité du toit-terrasse situé au-dessus de la loggia.
Ainsi, si le syndicat des copropriétaires affirme que Monsieur [T] n’a pas effectué les travaux dans les règles de l’art, il convient de constater qu’il ne rapporte pas la preuve que ces travaux auraient affecté l’étanchéité de la loggia.
Par ailleurs, les photographies avant et après les travaux de fermeture de la loggia, jointes aux débats et non contestées par le syndicat des copropriétaires, démontrent l’existence d’infiltrations dans la loggia de Monsieur [T] provenant de la toiture-terrasse de l’appartement situé au-dessus, avant et après les travaux de fermeture.
D’autre part, si le syndicat des copropriétaires affirme que Monsieur [T] aurait changé la destination de la loggia qu’il utiliserait à usage d’habitation, il convient de constater qu’il n’en rapporte pas la preuve, et que nonobstant la destination donnée aux loggias, les copropriétaires sont en droit d’en demander l’étanchéité.
En conséquence, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires avait connaissance dès l’année 2013 des défauts d’étanchéité des loggias de la copropriété et qu’il ne rapporte pas la preuve que les travaux réalisés par Monsieur [T] auraient affecté l’étanchéité de sa loggia et qu’il en aurait changé la destination.
d) Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
L’article 14 alinéa 4 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.
L’étanchéité de la terrasse située au-dessus de la terrasse de Monsieur [T] ayant été qualifiée de partie commune de l’immeuble et les causes des infiltrations n’étant pas imputables à ce dernier, il convient de dire qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de faire réaliser les travaux de reprise de l’étanchéité de la loggia de Monsieur [T].
e) Sur les travaux à réaliser
Les travaux à réaliser sont détaillés dans le devis du 15 mai 2018 de l’entreprise LES ETANCHEURS REUNIS et dans le devis de la SARL BÂTI SERVICES 83 du 18 juillet 2018, tous deux établis à la demande du syndic de la copropriété.
Force est de constater que le syndic a déjà fait intervenir l’entreprise LES ETANCHEURS REUNIS pour la réfection de l’étanchéité d’autres terrasses de la copropriété.
Il convient en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de la « Résidence le Phare Port Cogolin » à faire réaliser les travaux d’étanchéité de la terrasse carrelée isolée située au-dessus de l’appartement appartenant à Monsieur [V] [T] sur la base des travaux décrits sur le devis du 15 mai 2018 établi par l’entreprise LES ETANCHEURS REUNIS, outre les frais de dépose et repose du moteur de climatisation et de réapprovisionnement en gaz installé sur la terrasse située au-dessus par un professionnel agréé dans le délai de six mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard jusqu’à l’expiration d’un délai de douze mois suivant ladite signification. Monsieur [T] sera débouté du surplus de ses demandes de ce chef.
f) Sur la réalisation des travaux chez Monsieur [F]
L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution sur ses parties privatives de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable, que la réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.
Il a été relevé qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de faire réaliser les travaux de reprise de l’étanchéité de la loggia de Monsieur [V] [T].
Il y a lieu de dire que ces travaux se justifient et qu’il n’existe aucune solution autre que le passage par les parties privatives de l’appartement appartenant à Monsieur [H] [F].
Il convient en conséquence de dire que Monsieur [H] [F] devra laisser un accès à sa terrasse pour la réalisation des travaux et le déplacement de son climatiseur.
Il convient de rappeler que ces travaux supposant un accès aux parties privatives devront être notifiés à Monsieur [H] [F] au moins huit jours avant le début de leur réalisation, et que pour la réalisation de ces travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives de Monsieur [F], le syndicat des copropriétaires exercera les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.
Il convient par ailleurs de rappeler les dispositions d’ordre public de l’article 9 de la loi de 1965 qui prévoient que les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité, qu’en cas de privation temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive, que l’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires, et qu’elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.
Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de mettre hors de cause Monsieur [F], et la demande de Monsieur [T] tendant à lui rendre le présent jugement commun et opposable est sans objet dans la mesure où par l’effet de la jonction des instances, les dispositions du présent jugement sont contradictoires à l’égard de Monsieur [F].
Sur la demande de dommages et intérêts
L’article 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1065 prévoit que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
A l’appui de ses demandes en réparation de son préjudice, Monsieur [T] joint aux débats un courrier de sa locataire du 29 janvier 2020 qui affirme « que la décision de quitter le logement est due aux infiltrations dans la loggia. » Force est de constater que ce courrier dactylographié n’est pas signé et qu’il est insuffisant pour rapporter la preuve de la perte de loyers du fait des défauts d’étanchéité de la loggia.
D’autre part, Monsieur [T] joint aux débats une estimation de son appartement réalisée par une agence immobilière le 13 février 2020 qui affirme que « la valeur de l’appartement est estimée à 140 000 euros en l’état, et que si le problème d’infiltrations est résolu l’appartement peut être estimé à 149 000 euros. »
Il convient de constater d’une part que les infiltrations dans la loggia sont anciennes et étaient déjà présentes lors de l’acquisition de l’appartement en 2011 et d’autre part qu’il ne s’agit que d’une estimation ancienne d’une agence immobilière qui n’a pas valeur d’expertise et qu’ainsi elle est insuffisante pour évaluer le préjudice de Monsieur [T].
En l’absence de détermination certaine du préjudice de Monsieur [T] en lien avec les désordres des parties communes, il y a lieu de débouter Monsieur [V] [T] de ses demandes de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la « Résidence le Phare Port Cogolin » sera condamné aux dépens de l’instance.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la « Résidence le Phare Port Cogolin » sera condamné à payer à Monsieur [V] [T] la somme qu’il est équitable de fixer à hauteur de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Et il convient de rejeter le surplus des demandes et les autres demandes à ce titre.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort,
DECLARE recevable l’action de Monsieur [V] [T] ;
DIT qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de la « Résidence le Phare Port Cogolin », représenté par son syndic en exercice la SAS JLB IMMOBILIER, de faire réaliser les travaux de reprise de l’étanchéité de la loggia de Monsieur [T] ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la « Résidence le Phare Port Cogolin », représenté par son syndic en exercice la SAS JLB IMMOBILIER, à faire réaliser les travaux d’étanchéité de la terrasse carrelée isolée située au-dessus de l’appartement de Monsieur [V] [T], outre les frais de dépose et repose du moteur de climatisation et de réapprovisionnement en gaz installé sur la terrasse située au-dessus par un professionnel agréé dans le délai de SIX MOIS à compter de la signification de la décision à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 100 (cent) euros par jour de retard jusqu’à l’expiration d’un délai de DOUZE MOIS suivant la signification du présent jugement ;
DIT que l’astreinte sera liquidée par le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN ;
DIT que Monsieur [H] [F] devra laisser un accès à sa terrasse pour la réalisation des travaux et le déplacement de son climatiseur ;
RAPPELLE que ces travaux supposant un accès aux parties privatives devront être notifiés à Monsieur [H] [F] au moins huit jours avant le début de leur réalisation, et que le syndicat des copropriétaires exercera les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ;
RAPPELLE que les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité, qu’en cas de privation temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive, que l’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires, et qu’elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux ;
DEBOUTE Monsieur [V] [T] de ses demandes de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la « Résidence le Phare Port Cogolin » , représenté par son syndic en exercice la SAS JLB IMMOBILIER, aux entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la « Résidence le Phare Port Cogolin » , représenté par son syndic en exercice la SAS JLB IMMOBILIER, à payer à Monsieur [V] [T] la somme de 1 500 (mille cinq cent) euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision ;
REJETTE le surplus des demandes ;
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le SIX AOUT DEUX MILLE VINGT QUATRE.
LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,
