| France, Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 3 - construction, 06 août 2024, 19/05965

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 06 Août 2024
Dossier N° RG 19/05965 - N° Portalis DB3D-W-B7D-IP7P
Minute n° : 2024/221

AFFAIRE :

[O] [E] et [K] [S] épouse [E] C/ SNR DIAG IMMO, S.A. TOKIO MARINE EUROPE, S.A. ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur de la société DIAG IMMO, [I] [H], [C] [H] et [G] [H] venant aux droits de [J] [F] veuve [H] et de [D] [H]

JUGEMENT DU 06 Août 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Madame Annabelle SALAUZE
Monsieur Guy LANNEPATS

GREFFIER : Madame Peggy DONET, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 mai 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 06 août 2024

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

copies exécutoires à :
- Me Danielle BEURNAUX
- Me Serge DREVET
- Me Alain de ANGELIS
- Me Joëlle MICHEL

Délivrées le 06 Août 2024

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [E]

Madame [K] [S] épouse [E]

demeurant ensemble [Adresse 3]

représentés tous par Maître Joëlle MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

SNR DIAG IMMO
dont le siège social est sis [Adresse 6]

non représenté

S.A. TOKIO MARINE EUROPE
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et Maître Gilles CARIOU de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A. ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur de la société DIAG IMMO
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [J] [F] veuve [H]
décédée le 26 septembre 2023

Monsieur [D] [H]
décédé le 29 juin 2018

Madame [I] [H]
demeurant [Adresse 5]

Monsieur [C] [H]
né le 10 Décembre 1971 à [Localité 9], demeurant [Adresse 8] (ESPAGNE)

Monsieur [G] [H]
né le 23 Août 1976 à , demeurant [Adresse 2]

Tous trois représentés par Maître Danielle BEURNAUX, avocate au barreau de MARSEILLE

D’AUTRE PART ;

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 15 septembre 2016, Monsieur [D] [H] et Madame [J] [F] son épouse, se sont engagés à vendre à Monsieur [O] [E] et Madame [K] [S] épouse [E] une maison d’habitation sise [Adresse 3], moyennant le prix de 231 000 euros net vendeur.
L’acte ne prévoyait pas de condition suspensive d’obtention de prêt, mais fixait une condition relative à la vente par les acquéreurs d’un bien immobilier. Etaient joints à cet acte différents diagnostics techniques réalisés par la société DIAG IMMO, concluant à l’absence d’amiante, et décrivant une habitation de 80,26 m² habitable construite sur vide sanitaire, permettant son classement au titre des dépenses énergétiques en catégorie D.
La vente a été réitérée par acte authentique reçu le 19 décembre 2016 en l’étude de Maître [A], notaire à [Localité 7].
Se plaignant de remontées capillaires constatées peu après leur entrée dans les lieux, les époux [E] ont fait intervenir le 16 janvier 2017 la société CO GEX BAT, laquelle a conclu à un manque de ventilation, à une absence d’isolation des murs et à une absence d’arase étanche contrairement aux prescriptions du diagnostic de performance énergétique (DPE) de la société DIAG IMMO annexé à l’acte de vente. La présence de condensation et de moisissures apparues sur certains des murs était constatée par huissier le 22 février 2017. Des vérifications ultérieures effectuées par la société CO GEX BAT ont conclu à la présence d’amiante, et à une surface habitable de 71,52 m².
Les époux [E] ont obtenu la désignation d’un expert judiciaire par ordonnance de référé en date du 24 mai 2017 au contradictoire des époux [H] et de la société DIAG IMMO.
A la suite du décès de Monsieur [D] [H] intervenu le 29 juin 2018, les opérations d’expertises ont été rendues communes et opposables, à la demande des époux [E], à ses héritiers, Madame [I] [H], Monsieur [C] [H] et Monsieur [G] [H], par ordonnance de référé en date du 28 août 2019.
La même ordonnance a étendu les opérations d’expertises aux assureurs de la société DIAG IMMO, la SA ALLIANZ IARD et la société TOKIO MARINE KILN INSURANCE LIMITED.
Durant le cours des opérations d’expertise, avant le dépôt du rapport définitif, Monsieur [O] [E] et Madame [K] [S] épouse [E] ont fait assigner par exploits d’huissier en date des 19 et 23 juillet 2019, Madame [J] [F] épouse [H], Madame [I] [H], Monsieur [C] [H] et Monsieur [G] [H] devant le tribunal judiciaire de Draguignan à titre principal en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 19/5965.
Par actes d’huissier en date des 16 et 17 janvier 2020, les consorts [H] ont fait assigner la SNR DIAG IMMO et ses assureurs, la société TOKIO MARINE EUROPE SA et la société ALLIANZ IRAD SA, affaire enrôlée sous le numéro de RG 20/972.
Ces deux affaires ont été jointes sous le numéro de RG 19/5965 par ordonnance du juge de la mise en état du 10 janvier 2022.

Madame [R] [B], expert judiciaire, a déposé son rapport le 30 avril 2021.
Madame [J] [F] épouse [H] est décédée le 26 septembre 2023, ses ayants droits, au terme du certificat de notoriété communiqué, étant déjà attraits dans la cause en qualité d’héritiers de leur père [D] [H].

1) Selon leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 18 mars 2024, Monsieur [O] [E] et Madame [K] [S] épouse [E] ne demandent plus la résolution de la vente mais sollicitent du tribunal de :
- CONDAMNER solidairement Madame [I] [H], Monsieur [C] [H] et Monsieur [G] [H], venant aux droits de Monsieur [D] [H], leur père et leur mère Madame [J] [F] veuve [H] à payer aux époux [E] la somme de 183 514,58 euros, représentant le coût des travaux destinés à remédier aux vices affectant l’immeuble, outre la somme de laquelle sera indexée suivant l’indice BT01 au jour de la décision passée en force de chose jugée, puis assortie d’un intérêt au taux légal ;
- CONDAMNER solidairement Madame [I] [H], Monsieur [C] [H] et Monsieur [G] [H], venant aux droits de Monsieur [D] [H], leur père et leur mère Madame [J] [F] veuve [H] à payer la somme de 25 155 euros correspondant à la valeur de la surface habitable différentielle ;
- CONDAMNER solidairement Madame [I] [H], Monsieur [C] [H] et Monsieur [G] [H], venant aux droits de Monsieur [D] [H], leur père et leur mère Madame [J] [F] veuve [H] à indemniser le préjudice matériel des époux [E], à savoir la somme de 13 571,99 euros comprenant le coût des diagnostics techniques établis par COGEXBAT, l’acompte versé et perdu pour les travaux d’aménagement de la cuisine, ainsi que la facture de nettoyage des murs de la société BARBUTI, le coût des menuiseries extérieures commandées, le coût des procès-verbaux de constat d’huissier, le tout avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;
- CONDAMNER solidairement Madame [I] [H], Monsieur [C] [H] et Monsieur [G] [H], venant aux droits de Monsieur [D] [H], leur père et leur mère Madame [J] [F] veuve [H] à indemniser les époux [E] de leur préjudice de jouissance, soit la somme de 79 000 euros, arrêtée au 1er juin 2023, sauf à parfaire, jusqu’au paiement des sommes correspondant au coût des travaux réparatoires ;
- CONDAMNER solidairement Madame [I] [H], Monsieur [C] [H] et Monsieur [G] [H], venant aux droits de Monsieur [D] [H], leur père et leur mère Madame [J] [F] veuve [H] à payer la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance durant l’exécution des travaux ;
- CONDAMNER solidairement Madame [I] [H], Monsieur [C] [H] et Monsieur [G] [H], venant aux droits de Monsieur [D] [H], leur père et leur mère Madame [J] [F] veuve [H] à indemniser les époux [E] de leur préjudice moral pour un montant de 10 000 euros ;
- CONDAMNER solidairement la société DIAG IMMO, et son assureur ALLIANZ IARD, au paiement de la somme de 12 320 euros, au titre des travaux nécessités du fait de la présence d’amiante non déclarée dans le diagnostic technique, in solidum avec les consorts [H] ;
- CONDAMNER solidairement la société DIAG IMMO et son assureur ALLIANZ IARD à indemniser la perte d’une chance subie par les époux [E], du fait des diagnostics techniques erronés, soit la somme de soixante mille euros (60 000 €), in solidum avec les consorts [H] ;
- DEBOUTER Madame [I] [H], Monsieur [C] [H] et Monsieur [G] [H], venant aux droits de Monsieur [D] [H], leur père et leur mère Madame [J] [F] veuve [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- DEBOUTER la société ALLIANZ IARD de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
- DEBOUTER la société TOKIO MARINE EUROPE SA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, à l’encontre des époux [E] ;
- CONDAMNER tout succombant à payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER in solidum tout succombant aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de l’expertise et les dépens des référés expertise, le tout distrait au profit de Maître Joëlle MICHEL, avocat aux offres de droit ;
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision intervenir.

Sur les demandes à l’encontre des vendeurs :
Les requérants fondent à titre principal leur prétentions à l’encontre des vendeurs sur les articles 1641 et suivants du code civil, soutenant que l’immeuble est affecté de graves vices qui étaient connus des vendeurs et non apparents des acheteurs.
Ils font valoir que l’immeuble subi des remontées capillaires liées à l’absence d’isolation du bâti et l’absence de vide sanitaire, entraînant des désordres (humidité, moisissures) le rendant impropre à son usage.
Ils critiquent les conclusions du rapport d’expertise judicaire niant l’existence d’un vice caché qui affecterait l’usage du bien et considérant que les problèmes rencontrés sont normaux pour une maison construite en 1958 et peuvent être régulés par une simple aération quotidienne ;
Ils estiment que l’experte est partiale comme ayant pris fait et cause pour les vendeurs, et qu’elle ne répond pas aux questions posées notamment celle de l’impropriété de l’immeuble en raison des désordres.
Ils soutiennent rapporter la preuve de l’existence et de l’importance des désordres qui ressortent des constats qu’ils ont fait effectuer dès leur entrée dans les lieux, et des conclusions de l’expert [L] [P] qu’ils ont mandaté, lequel relève que les parties basses des parois sont affectées par le phénomène d’humidité et couvertes de moisissures, ce que les vendeurs ne pouvaient ignorer, alors que les traces d’humidité n’étaient pas visibles lors de la visite du fait de la présence de mobilier ;
Ils affirment que l’existence des remontées capillaires, bien que contestée par l’expert judiciaire, est démontrée par ses préconisations puisque celui-estime nécessaire de procéder à la pose d’un appareil inverseur de polarité afin de lutter contre les remontées capillaires, ce qui prouve l’existence de ces dernières. Ils précisent que s’ils avaient conscience que des travaux devaient être effectués, notamment sur les menuiseries d’origine et l’isolation des combles, l’ampleur des travaux à effectuer pour remédier aux désordres est sans commune mesure avec ceux qui pouvaient être envisagés en visitant le bien et en prenant connaissance des prescriptions des diagnostics.
Ils ajoutent que les époux [H] avaient nécessairement connaissance du vice, pour avoir vécu 15 ans dans ce logement, et ont sciemment œuvré de manœuvres, en faisant effectuer les diagnostics en plein été, en dissimulant les moisissures avant la vente, en effectuant des rajouts de peinture uniquement sur le bas des murs, en refusant une seconde visite du bien en période hivernale, ou encore en mettant des objets tel un étendoir devant les reprises effectuées ce qui démontre encore leur connaissance du vice, mais aussi leur mauvaise foi.
A titre subsidiaire, ils estiment que ces manœuvres relèvent du dol, manœuvres sans lesquelles les époux [E] n’auraient jamais accepté d’acquérir ce bien, et que le silence fautif sur l’humidité du logement des vendeurs était intentionnel et déterminant.
A titre infiniment subsidiaire ils invoquent les dispositions de l’article 1602 du code civil, et concluent à un manque d’information et de loyauté de la part des vendeurs.
Ils réclament à ces titres aux vendeurs, outre une indemnisation au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance, la somme de 213 441 euros selon le décompte suivant :
- La somme de 74 714 euros, au titre des dommages et intérêts réparatoires, correspondant au montant du devis de la société RAMONDA PIERANTONUI ;
- La somme de 8 800 euros de travaux préconisés par l’expert judiciaire pour la pose d’une VMC et d’un appareil inverseur de polarité ;
- La somme de 25 155 euros au titre de la différence de surface habitable constatée soit 10,89 % ;
- Le remboursement des frais exposés à hauteur de 13 571 euros (diagnostics de la société CO GEX BAT, acompte perdu pour l’aménagement d’une cuisine, frais de nettoyage des murs, montant des menuiseries acquises).

Sur les manquements du diagnostiqueur :
Ils exposent que de nombreuses erreurs de la société DIAG IMMO ressortent du rapport d’expertise judiciaire et portent sur la mention d’un vide sanitaire, sur l’énergie du chauffe-eau, sur la description des parois donnant sur l’extérieur et sur leur qualité isolante, sur la surface habitable faisant mathématiquement passer le bien de D à F, sur l’absence de préconisation de travaux d’amélioration, et sur l’erreur sur la ventilation. Ils soulignent que toutes ces erreurs ont été reconnues dans le cadre de l’expertise.
Ils considèrent que la société DIAG IMMO n’a pas repéré la présence d’amiante sur de nombreux éléments faisant partie du périmètre de sa mission tels que fixés aux listes A et B de l’annexe 13-9 du décret n°2021-629 du 3 juin 2011, et notamment les éléments d’amiante repérés par CO GEX Bat sur les eaux pluviales, le PST, les eaux usées vannes les traversées de murs les eaux vannes du WC et des gaines, visés à la liste B de l’annexe susmentionnée.
Ils considèrent que le diagnostiqueur engage dès lors sa responsabilité délictuelle puisque ces erreurs ont vicié le consentement à la vente, et qu’elle doit prendre en charge le cout intégral du désamiantage, soit la somme de 12 320 euros et le préjudice lié à la perte de chance de négocier le prix de vente en raison du mauvais classement énergétique qu’elle estime à 60 000 euros.

2) Selon leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 05 avril 2024, Madame [J] [F] épouse [H], Madame [I] [H], Monsieur [C] [H] et Monsieur [G] [H] sollicitent du tribunal de :
- Prendre acte du décès de Madame [J] [F] veuve de Monsieur [D] [H], intervenu le 26 septembre 2023.
Vu la renonciation de Monsieur [O] [E] et de son épouse Madame [S] à solliciter la résolution de la vente immobilière passée le 19 décembre 2016 par acte de Maître [A] au terme de laquelle ils ont acquis de Monsieur [D] [H] et de son épouse Madame [J] [F] un bien immobilier sis à [Adresse 3], sur le fondement de la garantie des vices cachés prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil et à titre subsidiaire la nullité de la vente sur le fondement du dol,
- Débouter Monsieur et Madame [E] de leurs demandes basées sur les mêmes fondement tendant à obtenir la condamnation des consorts [H], héritiers des vendeurs à leur payer la somme de 183 514,58 euros représentant le coût des travaux destinés à remédier aux prétendus vices, une somme de 25 155 euros correspondant à la valeur de la surface habitable différentielle, la somme de 13 571,99 euros représentant le coût des diagnostics techniques et autres dépenses, ainsi que la somme de 79 000 euros pour préjudice de jouissance et de 3 000 euros pendant l’exécution des travaux et celle de 10 000 euros pour préjudice moral outre la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Débouter également Monsieur et Madame [E] de leur demande de condamnation in solidum des consorts [H] avec la société DIAG IMMO au titre de la perte d’une chance ;
- Juger qu’après trois accédits tenus sur les lieux et échanges de dires entre les parties, l’expert judiciaire s’est expressément prononcé sur l’absence de vices cachés et de mauvaise foi des vendeurs, l’absence de camouflage de traces d’humidité, excluant la notion de dol, également sur le fait que la maison est parfaitement chauffable sur thermostat moyen et qu’il n’y a pas d’insalubrité au sens de la loi ;
- Juger qu’au surplus, conformément à l’article 1643 du code civil, la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente est parfaitement valable et opposable aux acquéreurs, en l’absence de mauvaise foi des vendeurs, non professionnels et âgés. Juger que les vendeurs sont en conséquence, exempts de toute responsabilité ;
- Rejeter toute demande des époux [E] à l’encontre des consorts [H] ;
- Juger en ce qui concerne les erreurs commises par le diagnostiqueur la société DIAG IMMO, que celles-ci ne sont pas opposables aux vendeurs, qui doivent être mis hors de cause, conformément à l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation (version 2014 2020) et qu’il appartient aux demandeurs, de former leurs demandes à l’encontre de ce dernier et de ses assureurs.
- Rejeter toutes demandes à l’encontre des consorts [H] relatives aux erreurs de diagnostics commises par la société DIAG IMMO.
A titre infiniment subsidiaire, au cas où par extraordinaire, le Tribunal entrerait en voie de condamnation à l’égard des consorts [H] en prononçant une condamnation à payer un coût de travaux, outre des remboursements de frais, des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, préjudice moral et autres, article 700 du code de procédure civile et dépens, qu’il conviendrait en tout état de cause de réduire fortement,
- Condamner in solidum sur le fondement des articles 1231-1 et 1217 du code civil la Société DIAG IMMO et son assureur la société ALLIANZ IARD SA sur le fondement du contrat d’assurance n°57096088 et des articles L124-3 et L124-5 du code des assurances, à relever et garantir Madame [I] [H], Monsieur [C] [H] et Monsieur [G] [H], en leur qualité d’héritiers, de toutes condamnations en principal, dommages et intérêts, intérêts, article 700 du code de procédure civile, frais et dépens y compris ceux de référé et expertise ;
- Dire que Madame [I] [H], Monsieur [C] [H] et Monsieur [G] [H], en leur qualité d’héritiers, ne pourraient être tenus solidairement mais uniquement au prorata de leur part héréditaire ;
- Dire qu’il n’y aurait pas lieu à exécution provisoire ;
- Condamner tous succombants à payer aux consorts [H] susvisés la somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. ;
- Condamner tous succombants aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise de Madame [B], les dépens des référés expertise, le tout distrait au profit de Maître Danielle BEURNAUX, avocat aux offres de droit.

Sur la garantie des vices cachés :
Les défendeurs invoquent la clause de non garantie des vices cachés incluse dans l’acte de vente, qui est applicable au vendeur profane dès lors que sa mauvaise foi n’est pas établie. Ils affirment qu’il n’est en l’occurrence pas établie l’existence d’un vice caché intrinsèque à l’immeuble rendant le bien impropre à sa destination, et considèrent que les demandeurs échouent à démontrer la mauvaise foi des vendeurs.
Ils se rapportent aux conclusions du rapport d’expertise judiciaire qui réfute l’existence de vices cachés puisque l’expert n’a pas constaté lors de ses opérations et notamment lors d’un accedit effectué par jour de pluie le 08 janvier 2018 de problème particulier d’humidité, allant jusqu’à préciser que la maison était parfaitement chauffée à 22 degrés avec une humidité ambiante dans les normes.
Ils rappellent que l’expert a de même considéré qu’il suffisait compte de tenu de l’ancienneté de la bâtisse de maîtriser l’équilibre chauffage ventilation en aérant suffisamment le logement une quinzaine de minutes par jour ; ils estiment que l’apparition de moisissures peut être aussi liée à une occupation occasionnelle par acquéreurs du logement, alors que les époux [H], âgés, l’habitaient en permanence et l’aéraient quotidiennement. Ils affirment n’avoir jamais souffert d’humidité excessive, et réfutent avoir camouflé des problèmes antérieurs d’humidité en pied de murs ; ils produisent à cette fin des photographies familiales sur lesquelles aucune trace de moisissures sur les murs n’est visible.

Sur les erreurs dans les diagnostics :
Les consorts [H] soutiennent qu’en application de l’article L274-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction antérieure au 1er juin 2020 applicable litige, le diagnostic DPE n’a qu’un caractère informatif et n’est pas opposable au vendeur, qui remplit son obligation d’information à l’égard de l’acquéreur en produisant les diagnostics règlementaires, et est exonéré, par l’effet de la loi de la garantie des vices cachés, y compris en présence de diagnostic erroné causant préjudice à l’acquéreur.

Sur le dol :
Les consorts [H] réfutent toute manœuvre visant à vicier le consentement des acquéreurs, et exposent :
- Que les acquéreurs n’ont pu ignorer qu’ils achetaient une maison des années 1950 qui n’avait pas fait l’objet d’aménagements notoires et dont la vétusté de certains éléments, comme les menuiseries et vitrages d’origine, étaient visibles à l’œil nu ;
- Que la reprise de papier peint uniquement sous une fenêtre est lié à cette vétusté de vitrage ayant conduit les époux [H] dans un contexte de forte pluie à changer le panneau situé en dessous ;
- Que l’absence de ventilation mécanique était aussi apparente puisque des aérateurs sont visibles dans le mur de la cuisine et la fenêtre de la salle de bain ;
- Que les reprises de peintures sont bien antérieures à la vente, et trop grossières pour caractériser une manœuvre de dissimulation ;
- Qu’il n’est pas établi qu’ils ont refusé de contre visite ou camoufler les reprises en plaçant des meubles ou objet les dissimulant.

Sur le manquement au devoir d’information :
Ils estiment que cette obligation pèse essentiellement sur les vendeurs professionnels et que n’ayant pas connaissance du vice, ils n’étaient pas tenus de délivrer une telle information, alors que les erreurs du diagnostiqueur ont pu causer préjudice aux acquéreurs, et que ce défaut d’information pourrait être reproché à l’agent immobilier, qui n’a pas été appelé en la cause par les requérants.

Sur les demandes indemnitaires formulées par les époux [E] :
Ils estiment que les travaux envisagés par les requérants dans le cadre de leurs demandes relèvent des travaux d’amélioration d’une maison des années 50 relevant des acquéreurs et non des vendeurs.

A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent sur le fondement de la responsabilité contractuelle du diagnostiqueur, que la société DIAG IMMO et son assureur ALLIANZ soit condamnés à les relever et garantir de toutes condamnations, estimant que les erreurs commises dans la rédaction des diagnostics sont à l’origine des préjudices subis par les acquéreurs.

3/ Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 08 avril 2024, la société ALLIANZ IARD sollicite du tribunal de :
A titre liminaire,
- DEBOUTER les époux [E] de toute de condamnation in solidum des consorts [H], d’une part, et de la société ALLIANZ IARD, es-qualité d’assureur de la société DIAG IMMO, d’autre part ;
A titre principal,
- JUGER que les époux [E] manquent radicalement à rapporter la preuve d’une quelconque faute de la société DIAG IMMO ;
- En conséquence, DEBOUTER les époux [E] et tout concluant de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société ALLIANZ IARD, es-qualité d’assureur de la société DIAG IMMO ;
A titre subsidiaire,
- JUGER que les époux [E] manquent radicalement à rapporter la preuve d’un quelconque préjudice résultant de la prétendue faute de la société DIAG IMMO ;
- En conséquence, DEBOUTER les époux [E] et tout concluant de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société ALLIANZ IARD, es-qualité d’assureur de la société DIAG IMMO ;
A titre infiniment subsidiaire, si la Cour devait entrer en voie de condamnation à l’encontre de la société ALLIANZ IARD, JUGER qu’il devra alors être fait application des termes et limites du contrat d’assurances souscrit par la société DIAG IMMO auprès de la société ALLIANZ IARD, et notamment du « plafond de garantie de 500 000 euros par année d’assurance sans pouvoir excéder 300 000 euros par sinistre », et de la franchise de 1 500 euros, que la société ALLIANZ IARD est bien fondée à opposer aux époux [E] et à tout autre concluant ;
En tout état de cause,
- CONDAMNER les époux [E] ou tout succombant à verser à la société ALLIANZ IARD la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de la présente instance ;

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :
A titre liminaire, qu’il ne peut être fait droit à une demande de condamnation in solidum des consorts [H], de DIAG IMMO et ses assureurs à payer différents préjudices car il n’est pas justifié des raisons de cette solidarité, et qu’il n’y a solidarité que lorsque le préjudice comporte plusieurs éléments dont chacun peut être rattaché à un auteur distinct ; que tel n’est pas le cas en l’espèce, les fondements des demandes formées à l’encontre des vendeurs et de DIAG IMMO étant totalement distincts.
A titre principal, elle conclut à l’absence de faute commise par DIAG IMMO en indiquant :
Sur la présence d’amiante, que celle-ci est purement anecdotique et n’entraîne aucun préjudice car elle concerne qu’un conduit d’évacuation des eaux usées, soit un élément extérieur de construction ne faisant pas partie du périmètre de son mandat, expressément limité aux listes A et B de l’annexe 13-9 du décret n°2021-629 du 3 juin 2021, qui s’agissant d’éléments extérieurs de la construction, ne vise que les seuls « conduits en toiture et façade ».

Sur le diagnostic DPE : qu’il n’est qu’estimatoire et ne constitue selon l’article L134-1 du code de la construction et de l’habitation qu’un élément de comparaison pour les consommateurs, et qu’il ne correspond pas à un audit énergétique, ni un état descriptif du bâti ou de ses équipements ; qu’en l’espèce il ne peut être reproché au diagnostiqueur d’avoir évoqué un vide sanitaire au lieu d’un simple hérisson alors que la description était cohérente au regard du caractère surélevé de l’immeuble litigieux et de l’absence de trappe d’accès au vide sanitaire expressément mentionnée dans le diagnostic ; que le classement par l’expert en catégorie E plutôt que D n’est pas significatif.
A titre subsidiaire, la société ALLIANZ estime qu’il ne peut y avoir de préjudice certain lié à l’absence de signalement de la présence d’amiante dans un conduit d’évacuation des eaux usées, puisqu’il n’y a aucune nécessité à effectuer des travaux de retraits non exigés par la règlementation en l’absence de démonstration d’un risque lié notamment à l’usure du matériau. Elle fait de même état de l’absence de préjudice en raison du classement de l’immeuble en catégorie E au lieu de D, en rappelant que ce préjudice est classiquement considéré comme une perte de chance de négocier le prix de vente, alors que les époux [E] ont déjà dans le cadre de la vente négocié une forte diminution de prix du fait de la nécessité de changer les menuiseries qui avait été prise en compte.

4) Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 02 novembre 2022, la société TOKIO MARINE EUROPE SA sollicite du tribunal de :
- Recevoir la compagnie TOKIO MARINE en ses conclusions et la bien fondée ;
- Prendre acte que la société DIAG IMMO n’était plus assurée auprès de la compagnie TOKIO MARINE au jour de la première réclamation ;
Par conséquent :
- Prononcer la mise hors de cause de la société TOKIO MARINE, sa garantie n’étant manifestement pas acquise ;
- Débouter les consorts [H] et les époux [E] et tous autres de leurs demandes, en tant qu’elles sont dirigées à l’encontre du concluant ;
En tout état de cause,
- Condamner tout succombant à verser à la compagnie TOKIO MARINE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat constitué.

Elle soutient sur le fondement de l’article L124-5 du code des assurances que la société DIAG IMMO avait souscrit un contrat en base de réclamation et que celle-ci n’a jamais effectué de réclamation auprès de son assureur avant la résiliation du contrat intervenue le 30 septembre 2016 ; elle sollicite en conséquence sa mise hors de cause, et la condamnation de tout succombant à l’indemniser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

5) La société SNR DIAG IMMO, citée à personne, n’a pas constitué avocat ni conclu
Par application de l’article 474 du code de procédure civile, le présent jugement, rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire à l’égard des parties.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 19 juin 2023, la clôture des débats a été fixée au 12 décembre 2023, et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 13 février 2024. A cette date, l’ordonnance de clôture a été révoquée pour production du certificat de notoriété relatif à la succession de Madame [J] [F] veuve [H] décédée le 26 septembre 2023. La clôture des débats a été fixée au 09 avril 2024 et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 14 mai 2024, puis mise en délibéré au 06 août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes à l’encontre des vendeurs :

Sur la garantie des vices cachés :
L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.

L'article 1642 du code civil dispose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Selon l'article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. En la matière, il est admis que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ne peut recevoir application si le vendeur est un professionnel ou en cas de mauvaise foi du vendeur.

La garantie suppose ainsi la démonstration d'un vice inhérent à la chose et compromettant son usage, nécessairement caché, c'est-à-dire non apparent et non connu de l'acheteur, et dont la cause est antérieure à la vente.

Sur la démonstration d'un vice non apparent inhérent à la chose et compromettant son usage :
Il n’est pas contesté que les époux [E] depuis leur acquisition sont confrontés à des problèmes d’humidités affectant en particulier les pieds de murs de leur maison, et occasionnant une forte condensation en période hivernale.
Il résulte des pièces versées au dossier que les requérants ont pris possession des lieux le 19 décembre 2016 et ont signalé dès le 04 janvier 2017 au notaire « de fortes remontées capillaires dans les murs extérieurs avec eau stagnante sur le carrelage ». Ils ont fait intervenir l’entreprise GO GEX BAT qui a constaté le 16 janvier 2017 de « gros problèmes de condensation sur les murs extérieurs et les vitrages de l’habitation avec eau stagnante en pied de murs ». Ils produisent un constat d’huissier du 22 février 2017 attestant du phénomène de condensation important sur le simple vitrage, celui d’eau stagnante sur le carrelage intérieur en pied de mur visible sur des photographies montrant du papier absorbant longeant ces murs gorgés d’eau, photos permettant aussi de visualiser l’apparition de moisissures sur les dits murs.
L’existence de ces désordres a été confirmée par Madame [R] [B], expert judiciaire, à l’issue des premiers accedits s’étant déroulés les 25 septembre 2017 et 08 janvier 2018. Celle-ci indique en effet en page 40 de son pré-rapport, que le constat d’huissier et les visites expertales attestent de traces de moisissures, et qu’ont été également relevés :
- La présence de papiers peints abîmés en pied de cloison et de dormants de menuiserie abimés,
- Une dégradation des enduits extérieurs avec raccords anciens,
- Un problème de remontée d’humidité avec cloquage des peintures extérieure,
- La présence de plinthe décollées dans la chambre sud-est et de raccord de peinture visibles sur les plinthes,
- Des cloquages et dégradations des enduits aux plâtres visibles en pied de mur sur l’ensemble des pièces.
A également été confirmée l’existence d’un fort phénomène de condensation lorsque les pièces sont fermées et que le chauffage fonctionne, le taux d’humidité étant d’une moyenne de 65 %.
Madame [R] [B] précise en outre que, si au mois de septembre 2017 lors du premier accédit, des champignons restaient en pied de murs, ils n’avaient pas réapparu lors du second accedit du 08 janvier 2018, après un nettoyage effectué au mois de novembre 2017.
Les requérants ont cependant produit dans le cadre des opérations d’expertise un constat du 12 février 2019 attestant de la réapparition, au cours de l’hiver 2019, de champignons dans des conditions très importantes eu égard aux photographies produites.
Sur la cause de ces désordres, l’expert judiciaire souligne que le bâtiment a été construit sans arase étanche, et qu’il n’existe pas de système de ventilation autre que celui offert par l’ouverture des fenêtres. Elle conclut dès lors à un phénomène de condensation sur les murs, qui se crée naturellement en période de froid et de chauffage intérieur par le contact de l’air chaud sur une paroi froide mal isolée, ce contact créant de l’humidité ne pouvant être atténuée que par une action de ventilation.
L’expert judiciaire exclut comme cause de désordres l’existence de remontées capillaires, estimant que les moisissures et autres dégâts constatés ont pour cause exclusive le phénomène de condensation décrit. Ce point a été discuté par l’expert technique requis par les demandeurs, Monsieur [L] [P], qui dans le cadre d’une note technique communiquée en cours d’expertise a soutenu que le problème décrit, soit l’absence d’arase étanche, et les photographies des désordres relevaient nécessairement d’une remontée de capillarité. De fait, Madame [B] précise dans ses conclusions que la cause des désordres se trouve dans l’absence de vide sanitaire et de rupture de capillarité, et préconise pour remettre le bâti aux « normes d’habitabilité d’aujourd’hui » un drainage périphérique pour réduire la quantité d’eau en pied de cloison, associé à un système d’inverseur de capillarité. Le conseil technique indique que la présence d’eau à l’intérieur des cloisons doit en conséquence être considérée comme une cause des désordres constatés.
L’expert judiciaire considère toutefois qu’il s’agit d’un phénomène inhérent aux bâtiments construits dans la période d’après-guerre, en l’occurrence en 1958, pouvant être prévenu par une simple mesure quotidienne de ventilation naturelle, soit en ouvrant les fenêtres, raison pour laquelle les époux [H], du temps de leur occupation du bien, en aérant régulièrement leur logement, n’étaient pas confrontés à cette difficulté dans une telle ampleur. Elle explique que les consommations d’électricité et de fioul des vendeurs et des acheteurs sont très différentes, et qu’il s’en déduit que le bien est occupé de façon intermittente par les époux [E], ce qui accentue le phénomène constaté. L’expert considère ainsi que ces désordres ne constituent pas un vice caché, les époux [E] ayant acheté une maison des années 1950, non rénovée, dans lesquelles ces phénomènes sont fréquents, et l’immeuble n’étant pas impropre à sa destination puisque les désordres n’affectent pas l’habitabilité dès lors que ses occupants maîtrisent l’équilibre entre chauffage et ventilation.
Cependant, la notion d’impropriété à la destination est étrangère à la qualification du vice, et l'impropriété à l'usage n'est pas incompatible avec le fait que le bien soit malgré tout occupé, puisque le vice consiste, objectivement, dans l'absence d'une qualité normalement attendue, la chose devant être apte à l'usage auquel elle est destinée de par sa nature.
Il est par ailleurs acquis que le vice est également caractérisé lorsque le défaut rend la chose dangereuse.
Tel est le cas en l'espèce, puisque l'expert a constaté la présence de moisissures apparentes dont la prolifération, notamment au cours de l’hiver 2019 dans des proportions inquiétantes visibles sur les photographies des constats produites est nécessairement de nature à altérer la santé des occupants.
Que cette prolifération soit le fait d’une occupation intermittente du bien, par ailleurs contestée, par les époux [E] importe peu dès lors qu’il ne peut être attendu de propriétaires qu’ils occupent continuellement leur logement, sans possibilité de le quitter notamment pendant les mois d’hiver.

Par ailleurs, si les requérants ont effectivement acquis une maison ancienne avec des travaux à prévoir, notamment de changement de fenêtre comprenant menuiserie et passage de simple à double vitrage, il sera rappelé qu’ils ne sont pas professionnels de la construction, que les diagnostics effectués ont indiqué que les parois étaient partiellement isolées et que la maison était construite sur vide sanitaire, permettant un classement en catégorie énergétique D. Les photographies produites aux débats attestent en outre de la présence au moment de la visite effectuée en été de meubles massifs, ne permettant pas constater les raccords de peinture ou de papier peint effectué en sous bassement.

Il s’en déduit que les acquéreurs ne pouvaient s’attendre à un phénomène d’humidité d’une telle ampleur en l’état des diagnostics établis, et de la visite effectuée ne permettant pas de constater de vice.
Il est ainsi établi que les désordres relevés rendent le bien impropre à l’usage normalement attendu par les acquéreurs, notamment en raison des risques encourus par la santé des occupants du fait de la prolifération de moisissures apparaissant en cas d’occupation intermittente du logement, et que les requérants n’avaient pas connaissance de l’ampleur et de l’importance du désordre au moment de la vente.

Sur l’antériorité du vice et la connaissance qu’en avait les vendeurs :
L’acte de vente liant les parties contient une clause classique d’exclusion de garantie en cas de vice non connu des vendeurs. Il appartient dès lors aux requérants qui s’en prévalent de démontrer que les vendeurs avaient connaissance du vice inhérent à la chose.
Il est constant que les époux [H], qui ont occupé les lieux pendant 15 ans, de 2002 à 2017, étaient au courant du phénomène de condensation important se créant en hiver dans ce logement. Cependant, ce phénomène est inhérent à ce logement, soit une maison datant des années 1950 peu isolée, avec des menuiseries d’origine à simple vitrage.
La seule connaissance du phénomène de condensation ne suffit donc pas à établir la connaissance du vice, et il doit être démontré que les vendeurs ont été confrontés à une condensation excessive non régulable, notamment en cas d’absence prolongée, et ont été affectés par l’apparition de moisissures et d’eau stagnante en pied de cloisons.
En l’espèce, les défendeurs produisent des clichés photographiques d’âges différents capturant des moments familiaux, pour attester de l’absence de moisissures sur les murs, ainsi qu’une attestation de l’infirmière de Monsieur [H], indiquant ne pas avoir constaté d’insalubrité du logement.
Les requérants relèvent cependant à juste titre que des travaux de réfection grossiers en bas de cloisons ont été effectués puisqu’un papier peint différent de celui de la pièce a été posé sous une fenêtre dans l’une des chambres, et que des raccords de peintures en pied de murs ont été effectués. Ils se rapportent sur ce point à l’avis technique qu’ils ont sollicité auprès d’un expert, [L] [P], qui estime que le fait d’avoir repeint les parties basses des murs montre qu’à tout le moins les problèmes d’humidité existaient du temps où les époux [H] habitaient la maison.
Cependant, l’expert judiciaire Madame [B] indique que ces raccords ont été effectués bien avant la vente et sont le fait d’une « coutume provençale » visant à repeindre uniquement les bas de murs tachés par les meubles ; si aucun élément ne permet de confirmer l’existence de cette coutume, aucun autre ne permet de considérer qu’il s’agit de travaux destinés à dissimuler de précédentes moisissures. De fait, les travaux sur les sous bassements effectués par les époux [H] étaient bien antérieurs à la vente, ce qui atteste que ceux-ci n’ont pas subi pendant plusieurs années des désordres d’un ampleur équivalente à celle des époux [E].
Ces derniers soutiennent que ces désordres existaient au moment de la vente et ont été volontairement dissimulés.
Il n’est cependant pas démontré en l’absence d’état des lieux d’entrée la présence de traces d’humidité excessive au moment de leur prise de possession des lieux le 19 décembre 2016. Les premiers documents attestant de difficultés sont datés du mois de janvier 2017, et n’évoquent pas de présence de moisissures, mais uniquement de remontées humides. Le premier document attestant de traces de moisissures est le constat d’huissier du 22 février 2017, établi deux mois après la vente. L’expert judiciaire estime à ce titre que les premières traces sont apparues progressivement dans les premiers mois de l’année 2017 car la maison était restée dans un premier temps fermée, puis n’avait pas été suffisamment ventilée.
L’expert judiciaire souligne en effet que les modalités d’utilisation de la maison par les époux [H] permettaient de contenir le phénomène de condensation. Cette assertion n’est pas, comme indiqué en demande, une manifestation de la partialité de l’expert, Madame [B] ayant analysé avec attention les consommations énergétiques des deux foyers, pour en déduire des modes de vie et d’utilisation du bien totalement différentes influant fortement sur l’humidité ambiante. Ces conclusions sur l’apparition des moisissures en raison d’une mauvaise ventilation pour ce genre de construction ne sont du reste, pas contredites par [L] [P]., expert requis par les demandeurs.
Ainsi, si le vice préexistait à la vente, il n’est pas démontré qu’il était connu dans toute son ampleur des vendeurs, lesquels faisaient un usage différent du bien.
Enfin, il ne peut être retenu de volonté de dissimulation de désordres de la part des époux [H], car les raccords de peinture et papier peint évoqués ont été réalisés de manière très grossière, bien avant la mise en vente de la maison, et qu’ils n’avaient pas connaissance de l’absence de vide sanitaire, qui n’a été révélée que par l’intervention de professionnels dans le cadre de la présente procédure. S’il est effectif qu’il n’y a eu qu’une visite du bien, aucun élément ne permet de caractériser que les époux [H] se sont opposés à une contre-visite dans le but de cacher d’éventuels désordres. La présence de meubles lors de la vente ne caractérise pas une dissimulation, mais résulte simplement du fait que les époux [H] occupait le bien lors de cette visite. Enfin, le fait que l’annonce diffusée par l’agence immobilière mentionne 1965 comme année de construction, alors que la maison a été édifiée en 1958, ne relève pas d’un acte de dissimulation, le permis de construire daté de 1958 étant d’ailleurs annexé au compromis de vente.
En l’absence de démonstration de la connaissance du vice ou de mauvaise foi des vendeurs, leur garantie au titre des vices cachés ne peut être recherchée par les époux [E], qui seront déboutés de leur demandes sur ce fondement.

Sur le dol :
L’article 1137 du code civil est applicable au litige, le contrat définitif de vente étant conclu après le 1er octobre 2016. Ce texte dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, et il peut consister en la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.
Il ne se présume pas et doit être prouvé.
Les requérants estiment que les époux [H] ont usé de stratagèmes, en dissimulant l’état de la maison et par réticence à fournir l’information sur cet état aux acquéreurs. Ils évoquent à ce titre les manœuvres précédemment décrites pour qualifier la mauvaise foi des vendeurs.
Cependant, comme mentionné ci-dessus, il n’est pas démontré de manœuvres visant à dissimuler sciemment des désordres d’infiltrations. De même, les époux [E] ne fournissent aucun élément permettant de considérer que les époux [H] ont passé sous silence des informations dans le but de vicier le consentement des acquéreurs.

Sur le défaut d’information des vendeurs :
Sur le fondement de l’article 1602 du code civil, au terme duquel le vendeur est tenu de s’expliquer clairement sur ce à quoi il s’oblige, les requérants estiment que les époux [H] n’ont pas délivré une information loyale quant à l’état de la maison dont il connaissait parfaitement les caractéristiques, exigeant notamment une ventilation quotidienne y compris en l’absence d’occupant. Il n’est là encore pas démontré que les vendeurs, qui ont fait procéder aux diagnostics d’usage, avaient connaissance du vice, notamment en cas d’absence prolongée en période hivernale.

En conséquence, les requérants échouent à démontrer l’existence d’un vice caché connu des vendeurs, d’un dol ou d’une réticence dolosive ayant vicié leur consentement, et d’un défaut d’information de la part des vendeurs. Ils seront dès lors déboutés de leurs demandes formées à l’encontre des consorts [H] sur ces fondements.

Sur les demandes fondées sur les erreurs du diagnostiqueur :
Les consorts [H] recherchent la responsabilité de la société DIAG IMMO sur le fondement des dispositions de l’article 1382 ancien du code civil, selon lequel tout fait quelconque de l’homme oblige celui par la faute duquel elle est arrivée à le réparer. Il est constant que l’acquéreur d’un immeuble ayant reçu une information erronée est fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution par ce technicien du contrat conclu avec le vendeur.
Cette responsabilité pour être engagée suppose donc la démonstration d’une faute en lien de causalité direct avec un préjudice subi par l’acquéreur.

Sur l’absence de mention de présence d’amiante :
Au terme de l’article L274-1 code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2020 applicable au litige, « en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges ».

Le dossier de diagnostic technique comprend, notamment, l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L1334-13 du même code.
En l’espèce, le diagnostic effectué par DIAG IMMO le 15 juillet 2015 conclut à l’absence d’amiante repéré au terme de son analyse. Pourtant, la société CO GEX BAT a relevé, sans avoir à effectuer de travaux destructifs, dans le cadre d’un diagnostic effectué le 24 novembre 2017 dont les résultats ne sont pas discutés par les parties, la présence d’amiante dans les éléments constructifs relatifs aux eaux pluviales, aux eaux usées et à des gaines situées sur la terrasse, l’abri de jardin et le terrain, et des eaux vannes localisées dans un WC. Ces éléments font parties de la liste B de l’annexe 13-9 du décret n°2021-629 du 03 juin 2021, annexé au code de la santé publique, sur lesquels doivent porter la mission du diagnostiqueur, liste qui vise notamment les conduits d’eaux pluviales et d’eaux usées y compris situés en extérieur. Les matériaux étaient en outre accessibles et parfaitement repérables par la société DIAG IMMO, qui a donc commis une faute dans l’exécution de sa mission au regard des normes édictées et des règles de l’art, pouvant être préjudiciable aux acquéreurs.
Les époux [E] estiment que leur préjudice correspond au coût des travaux de désamiantage et sollicitent en conséquence le paiement de la somme de 12.320 euros « au titre des travaux nécessités du fait de la présence non déclarée d’amiante dans le diagnostic technique ».
La société ALLIANZ indique que les travaux ne sont ni nécessaires ni obligatoires, car les matériaux amiantés sont en bon état et qu’il est inutile d’engager des travaux pour les supprimer.
De fait, si ces matériaux sont décrits comme dégradés par la société CO CEX BAT, celle-ci préconise uniquement une évaluation périodique, définie, en page 9 de son rapport comme « une recommandation émise lorsque le type de matériau ou produit concerné contenant de l’amiante, la nature et l’étendue des dégradations qu’il présente et l’évaluation du risque de dégradation ne conduisent pas à conclure à la nécessité d’une action de protection immédiate sur le matériau ou produit ».
L’expert judiciaire en pages 18 et 54 de son rapport, précise néanmoins que les travaux de désamiantage sont nécessaires et indispensables sur la pipe du WC et « l’évacuation EU », avant toute rénovation de la salle de bain, « évidente au vu de l’âge des installations ». Elle estime le montant des travaux nécessaires à la somme de 6 000 euros.

La nécessité des travaux est donc établie mais uniquement s’agissant de l’amiante retrouvée au niveau de ces éléments. Il n’est en revanche pas établi la nécessité des travaux de retrait des matériaux contenant de l'amiante sur les autres éléments, pour certains non accessibles sans travaux, et ne présentant pas de risque connu pour la santé en les laissant en leur état inerte actuel.
Le préjudice doit donc être limité, et ne peut correspondre au montant de la totalité des travaux de désamiantage, car cela reviendrait à faire supporter au diagnostiqueur la totalité de travaux non obligatoires. Les époux [E] s'enrichirait alors du montant de ces travaux, sans pour autant avoir la nécessité d'y procéder, ce qui lui occasionnerait un enrichissement non justifié.
En conséquence, la société DIAG IMMO et son assureur seront condamnés à indemniser des travaux de désamiantage aux matériaux amiantés retrouvés dans les WC, travaux estimés par l’expert judiciaire à la somme de 6 000 euros. Le surplus de la demande sera rejeté.

Les époux [E] sollicite la condamnation solidaire des consorts [H] à supporter ces frais. Néanmoins, la faute du diagnostiqueur n’est pas imputable aux vendeurs l’ayant requis, qui ne pouvaient eux-mêmes détecter la présence d’amiante, étant non professionnels de la construction. La demande sera rejetée.

Sur les erreurs du diagnostic DPE :
L’article L274-1 code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2020 applicable au litige, prévoit également en cas de vente d’immeuble, la production d’un diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L134-1 du même code.
En dernier alinéa, est indiqué que l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.
L’article L134-1 précité précise que le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

Au terme de son rapport, l’expert judiciaire a relevé les erreurs suivantes dans le diagnostic énergétique établi par la société DIAG IMMO :
- Mention fausse sur la présence d’un vide sanitaire,
- Erreur sur la description des parois donnant sur l’extérieur et leur qualité isolante,
- Erreur sur le système de ventilation,
- Erreur sur la surface habitable passant de 80 à 71,52 m² (en raison de la prise en compte dans le diagnostic de la surface de la chaufferie au titre de la surface habitable),
- Absence de préconisation des travaux d’amélioration nécessaire, notamment sur la ventilation du logement.

Elle estime que ce cumul d’erreur fait passer le bien de l’étiquette D retenue par la société DIAG IMMO à l’étiquette F.
Ainsi, si, comme il est souligné par la société ALLIANZ IARD, il n’est pas obligatoire pour un diagnostiqueur de préciser si le bien est construit sur un vide sanitaire, la mention de l’existence d’un vide sanitaire dans un tel diagnostic est de nature à rassurer un acquéreur potentiel et influencer son choix en faveur de l’achat.
L’erreur commise dans le cas d’espèce est prépondérante, dès lors qu’outre l’absence de vide sanitaire, la maison a été construite sans arase étanche, que les parois ne sont pas isolées comme indiqué dans le diagnostic, et qu’il n’existe aucun système de ventilation. De même, si l’erreur de presque 10 m² sur la surface habitable ne peut en elle-même suffire à causer un préjudice à l’acheteur, elle se cumule avec les autres faussetés, et conduit selon l’expert par un calcul mathématique à faire baisser significativement le seuil de performance énergétique du logement.
Ainsi, l’erreur du diagnostiqueur dans l'accomplissement de sa mission à l'origine d'une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien a causé un préjudice aux époux [E], correspondant en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.
En l’espèce les requérants estiment sans en justifier cette perte de chance à la somme de 60 000 euros.
La société ALLIANZ IARD conteste l’existence d’un préjudice indiquant que l’acquisition litigieuse a été faite après une forte réduction du prix de vente, ce qui est faux puisqu’il résulte du mandat donné à l’agent immobilier que le prix espéré (frais d’agence inclus) était de 249 000 euros, la vente ayant été conclue pour un prix de 231 000 euros net vendeur. La société ALLIANZ IARD estime encore que des travaux très limités, soient un changement de menuiseries et l’isolation des combles, suffiraient à faire passer le bien en catégorie D. Là encore, le rapport d’expertise préconise des travaux beaucoup plus importants comportant notamment la mise en place d’un système de drainage et de ventilation.
Pour apprécier le préjudice lié à la perte de chance de négocier le prix, l’expert judiciaire se fonde sur des tableaux de valorisation en fonction de la classe énergétique et estime sur cette base que le prix aurait pu être négocié de 10 à 22 %, soit pour un prix d’achat de 231 000 euros, entre 23 100 et 50 820 euros. Compte tenu de l’absence d’autre élément permettant d’apprécier le préjudice, il convient de fixer le montant du préjudice à un montant médiant au sein de cette fourchette de 36 960 euros.
La société DIAG IMMO et son assureur la société ALLIANZ IARD seront en conséquence solidairement condamnés au paiement de cette somme en réparation du préjudice subi par les époux [E].
Il convient de faire droit à la demande la société ALLIANZ IARD visant à opposer à tous le plafond de garantie de la police souscrite, d’un montant de 500 000 euros, par ailleurs non atteint en l’espèce, et de déduire sa franchise contractuelle de 1 500 euros.
Il résulte des dispositions de l’article L274-1 du code de la construction et de l’habitation précité, que le contenu du diagnostic même erroné n’est pas opposable aux vendeurs. La demande de condamnation des consorts [H] au titre des erreurs de ce diagnostics sera donc rejetée.

Sur la demande de condamnation des époux [H] au titre de la surface habitable différentielle :
Cette demande formulée dans le dispositif des conclusions des époux [E] n’est pas reprise ni développée dans leur discussion, puisque les seuls développements sur la mauvaise évaluation de la surface habitable concernent les fautes imputées au diagnostiqueur, qui a mal apprécié les pièces à prendre en compte dans le calcul de la surface habitable.
La demande sera en conséquence rejetée.

Sur la mise en cause de la société TOKIO MARINE EUROPE :
La société TOKIO MARINE EUROPE était l’assureur de la société DIAG IMMO du 1er septembre 2012 jusqu’au 30 septembre 2016. Si les diagnostics litigieux ont été réalisés durant la période de souscription, la première réclamation des consorts [E] auprès du diagnostiqueur est en date du 31 janvier 2017, il est constant en application de l’article L124-5 du code des assurances que les garanties de responsabilité civile du contrat sont déclenchées par la réclamation si les parties l’ont prévu. A la date de la réclamation l’assureur de la société DIAG IMMO était la société ALLIANZ IARD qui ne conteste pas devoir sa garantie au titre des éventuelles fautes commises par le diagnostiqueur dans la présente procédure. Aucune demande n’est d’ailleurs formulée par les parties à l’encontre de la société TOKIO MARINE EUROPE, dont il convient de prononcer la mise hors de cause.

Sur les demandes accessoires :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. »
En l’espèce, la société DIAG IMMO et son assureur la société ALLIANZ IARD, parties perdantes seront condamnés aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
L'article 699 du même code dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. »

Il y a lieu d'autoriser le recouvrement direct des dépens au profit de Maître Joëlle MICHEL, de Maître Danielle BEURNAUX, et de la SELAS CABINET DREVET.

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de ne pas laisser aux parties gagnantes la charge de leurs frais irrépétibles par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La société DIAG IMMO et son assureur la Société ALLIANZ IARD seront condamnées à payer la somme de 10 000 euros à Monsieur [O] [E] et à Madame [K] [S] épouse [E].
La société DIAG IMMO et son assureur la Société ALLIANZ IARD seront condamnées à payer la somme de 10 000 euros aux consorts [H].
La société DIAG IMMO et son assureur la Société ALLIANZ IARD seront condamnées à payer la somme de 2 000 euros la société TOKIO MARINE EUROPE.

Le surplus des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejeté.

Conformément aux dispositions de l'article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à l'instance introduite avant le 1er janvier 2020, « hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l'espèce, l'exécution provisoire est compatible avec la nature de l'affaire et nécessaire eu égard à l’ancienneté du litige auquel il convient de mettre fin. Elle sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [O] [E] et Madame [K] [S] épouse [E] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de Madame [I] [H], Monsieur [C] [H], Monsieur [G] [H], venant aux droits de Monsieur [D] [H], leur père et de Madame [J] [F] veuve [H], leur mère ;

CONDAMNE solidairement la SNR DIAG IMMO et son assureur la société ALLIANZ IARD SA à payer à Monsieur [O] [E] et Madame [K] [S] épouse [E] la somme de 36 960 euros (TRENTE SIX MILLE NEUF CENT SOIXANTE EUROS) en réparation de leur préjudice de perte de change de négocier un prix de vente inférieur ;

CONDAMNE solidairement la SNR DIAG IMMO et son assureur la société ALLIANZ IARD SA à payer à Monsieur [O] [E] et Madame [K] [S] épouse [E] la somme de 6 000 euros (SIX MILLE EUROS) en réparation de leur préjudice lié à l’absence de repérage de l’amiante ;

PRONONCE la mise hors de cause de la société TOKIO MARINE EUROPE ;
CONDAMNE solidairement la SNR DIAG IMMO et son assureur la société ALLIANZ IARD SA à payer à Monsieur [O] [E] et Madame [K] [S] épouse [E] la somme de 10 000 euros (DIX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement la SNR DIAG IMMO et son assureur la société ALLIANZ IARD SA à payer Madame [I] [H], Monsieur [C] [H], Monsieur [G] [H], venant aux droits de Monsieur [D] [H], leur père et de Madame [J] [F] veuve [H], leur mère la somme de 10 000 euros (DIX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement la SNR DIAG IMMO et son assureur la société ALLIANZ IARD à payer à la société TOKIO MARINE EUROPE la somme de 2 000 euros (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement la SNR DIAG IMMO et son assureur la société ALLIANZ IARD SA aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;

DIT que la garantie due par la société ALLIANZ IARD SA est limitée par la franchise et le plafond de garantie prévus par le contrat conclu entre cette société d'assurance et la SNR DIAG IMMO, opposables à tous ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile du Tribunal judiciaire de Draguignan le SIX AOÛT DEUX MILLE VINGT QUATRE.

La greffière, Le président,