T R I B U N A L J U D I C I A I R E
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R E F E R E
REFERE n° : N° RG 24/01794 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KFCM
MINUTE n° : 2024/ 351
DATE : 17 Juillet 2024
PRESIDENT : Madame Nathalie FEVRE
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDEUR
Monsieur [M] [N], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
représenté par Me Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON
DEFENDERESSE
S.A.S. FRATELLI, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 5]
représentée par Me Lexane HATREL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 05 Juin 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Lionel ALVAREZ
Me Lexane HATREL
copie dossier
délivrées le
Envoi par Comci à Me Lionel ALVAREZ
Me Lexane HATREL
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 20 octobre 2005, Monsieur [M] [N] a donné à bail commercial à la SARL CORRETEL un local commercial constituant le lot n°51 Bâtiment D dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 5] cadastré section AW [Cadastre 3], moyennant paiement d'un loyer annuel de 18821,88 euros payable mensuellement par termes de 1568,49 euros d’avance le 1er de chaque mois, outre une provision mensuelle sur charges de copropriété d’un montant de 50 euros et le remboursement de la taxe foncière.
La SAS FRATELLI est venue aux droits de la SARL CORRETEL.
La SAS FRATELLI ayant laissé certains loyers impayés, Monsieur [N] lui a fait délivrer le 28 septembre 2023, un commandement de payer la somme de 15922,36 euros en principal, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s'en prévaloir.
Ce commandement étant demeuré infructueux, par acte du 4 mars 2024, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, Monsieur [M] [N] a fait assigner la SAS FRATELLI, à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, obtenir la remise des clés du local et prononcer l'expulsion de l'occupante sous astreinte et de fixer une indemnité d'occupation à hauteur de 2063,17 euros par mois à compter du 29 octobre 2023. Il est sollicité en outre, sa condamnation au paiement des sommes de 20048,70 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 28 octobre 2023, de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par conclusions en réponse notifiées par RPVA le 10 mai 2024 auxquelles il se réfère à l’audience, Monsieur [M] [N] a demandé le rejet des prétentions adverses, a réitéré ses demandes de voir constater la résiliation du bail, de condamnation à la remise des clés, de prononcé de l'expulsion de l'occupante sous astreinte et de fixation d’une indemnité d'occupation à hauteur de 2063,70 euros outre sa condamnation au paiement des sommes de 34427,72 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 mai 2024, de 3600 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 3 juin 2024 auxquelles elle se réfère à l’audience, la SAS FRATELLI a sollicité le rejet des demandes à titre principal considérant le commandement de payer nul et à titre subsidiaire, le report du paiement de sa dette à deux ans.
Elle a également demandé 20000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte de chance imputable au bailleur de vendre son fonds de commerce et 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS
L’article L145-41 du code de commerce prévoit :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».
Le commandement délivré le 28 septembre 2023 à la SAS FRATELLI :
-reproduit en copie jointe à l’acte la clause résolutoire in extenso,
-mentionne en page 1 in fine le délai d’un mois pour acquitter les loyers dus et en conséquence éviter le jeu de la clause résolutoire,
-reproduit in extenso en page 1 recto les dispositions de l’article L145-41 susvisé rappelant la faculté de saisir le juge d’une demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire,
-contient en copie jointe le décompte des sommes commandées.
La validité formelle du commandement n’est donc pas sérieusement contestable en référé et les sommes commandées sont basées sur un décompte sur la base du loyer contractuel et à la taxe foncière soit des sommes déterminées, la SAS FRATELLI n’apportant aucune justification des accords de réduction de loyer en dehors de la période estivale qu’elle invoque.
Payable d’avance au domicile du bailleur selon le bail, son exigibilité n’est pas subordonnée à l’envoi d’avis d’échéances ou de factures.
En l’absence de demande de la locataire commerciale, le bailleur n’est par ailleurs pas tenu à la délivrance de quittances.
Enfin , les aménagements réalisés dans les locaux par la locataire restent la propriété du bailleur si bon lui semble (clause 6° page 13) de sorte que la créance prétendue de la locataire à déduire des sommes dues est sérieusement contestable.
La locataire ne produit pas de justifications de demandes auprès de son bailleur relatives à la réduction du loyer ou de discussions avec lui relatives à la cession du fonds de commerce et à la transmission du bail, l’accord du bailleur n’étant au demeurant pas nécessaire pour la transmission du bail au cessionnaire du fonds (article 11° page 15).
En l’absence de contestations sérieuses de forme et de fond du commandement, de preuve de la mauvaise foi du bailleur et de paiement de ses causes dans le délai d’un mois, la clause résolutoire a joué et il y a lieu de constater la résiliation du bail à la date du 29 octobre 2023.
La SAS FRATELLI ne fournit aucun élément relatif à sa situation financière et n’a pas versé la moindre somme depuis mars 2023.
La promesse de cession de bail de dernière minute (30 mai 2024) à des personnes dont l’identité n’est pas justifiée et qui n’est accompagnée d’aucun élément de discussion préalable ne convainc pas de son sérieux et est en tout état de cause insuffisante à justifier de l’octroi d’un délai de grâce de deux ans.
La demande sera en conséquence rejetée.
Son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte, sans qu’il y ait lieu de nous en réserver la liquidation, le cas échéant avec l'assistance de la force publique, et en fixant une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, soit 2063,77 euros par mois à compter du 1er novembre 2023, jusqu’à la libération complète des lieux.
Sur la demande de provision, déduction faite de la somme de 487 euros au titre de la taxe foncière qui n’est pas justifiée par la production de l’avis correspondant, la créance n’est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 34008, 09 euros, terme de mai 2024 inclus, provision au paiement de laquelle sera condamnée la SAS FRATELLI.
Les pouvoirs du juge des référés sont limités par le texte susvisé à l’allocation d’une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Allouer des dommages et intérêts excède donc ceux-ci et il n’y a pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la SAS FRATELLI.
La SAS FRATELLI qui succombe sera condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous Nathalie FEVRE, Présidente, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Vu l'article L.145-41 du code de commerce,
Vu l’article 835 du code de procédure civile,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial liant Monsieur [M] [N] à la SAS FRATELLI à la date du 29 octobre 2023 ;
DEBOUTONS la SAS FRATELLI de sa demande de délai ;
CONDAMNONS la SAS FRATELLI à remettre à Monsieur [M] [N] les clés du local dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;
ORDONNONS passé ce délai l’expulsion de la SAS FRATELLI du local commercial constituant le lot n°51 Bâtiment D dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 5] cadastré section AW [Cadastre 3], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier et sous astreinte de 100 euros par jour de retard pour une durée de 100 jours passée laquelle il pourra être de nouveau fait droit ;
CONDAMNONS la SAS FRATELLI au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du dernier loyer soit 2063,77 euros par mois à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à restitution des locaux ;
CONDAMNONS la SAS FRATELLI à payer à Monsieur [M] [N] la somme provisionnelle de 34008,09 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échues impayés arrêtés au 30 mai 2024 ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la SAS FRATELLI ;
CONDAMNONS la SAS FRATELLI aux dépens, frais de commandement inclus ;
CONDAMNONS la SAS FRATELLI à payer à Monsieur [M] [N] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
