T R I B U N A L J U D I C I A I R E
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R E F E R E
REFERE n° : N° RG 23/07241 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KAAY
MINUTE n° : 2024/ 339
DATE : 10 Juillet 2024
PRESIDENT : Madame Nathalie FEVRE
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDERESSE
Madame [L] [U], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Sabrina SETTEMBRE, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSE
S.C.C.V. BHAC IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Grégory KERKERIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 10/01/2024, les parties comparantes et leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 21/02/2024 puis prorogée au 06/03/2024, au 13/03/2024, au 20/03/2024, au 27/03/2024, au 03/04/2024, au 10/04/2024, au 17/04/2024, au 24/04/2024, au 07/05/2024, au 15/05/2024, au 22/05/2024, au 29/05/2024, au 05/06/2024, au 12/06/2024, au 19/06/2024, au 26/06/2024, au 03/07/2024 et au 10/07/2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire Ã
Me Grégory KERKERIAN
Me Sabrina SETTEMBRE
1 copie dossier
délivrées le :
Envoi par Comci à Me Grégory KERKERIAN
Me Sabrina SETTEMBRE
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte du 19 décembre 2019, Madame [L] [U] a fait l’acquisition de la SCCV BHAC IMMO, en l’état futur d’achèvement, située [Adresse 1] à [Localité 3] d’une maison d’habitation avec jardin et garage.
Les clés lui ont été remises en février 2020 sans établissement de procès-verbal de réception, ni déclaration d’achèvement.
Par acte du 6 octobre 2023, elle a fait assigner la SCCV BHAC IMMO à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan pour être autorisée à séquestrer le solde du prix soit 32000 euros auprès de la Caisse des dépôts et consignation et obtenir paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCCV BHAC IMMO aux termes de ses conclusions notifiées via le RPVA le 8 janvier 2024 auxquelles elle se réfère à l’audience et il convient de renvoyer pour un complet développé, s’oppose aux demandes et sollicite reconventionnellement paiement de la somme de 63000 euros représentant le solde du prix outre 3000 euros sur le fondement, faisant valoir qu’elle a déposé la demande d’attestation de conformité, que le procès-verbal de levée des réserves est en date du 27 mars 2020 et qu’il n’est pas justifié de non conformités au contrat permettant le séquestre des 5%.
Madame [U], aux termes de ses conclusions notifiées via le RPVA le 9 janvier 2024 auxquelles elle se réfère à l’audience et il convient de renvoyer pour un complet développé, réitère ses demandes initiales et sollicite le rejet des demandes adverses.
MOTIFS
La demande de Madame [U] est fondée sur les pouvoirs du juge des référés prévus par l’article 834 du code de procédure civile à savoir « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Madame [U] n’allègue ni ne justifie de l’urgence, condition préalable nécessaire à la prise de mesure sur ce fondement.
Il n’y a donc pas lieu à référé sur sa demande de séquestre.
La SCCV BHAC IMMO fonde sa demande provisionnelle sur les pouvoirs du juge des référés prévus par l’article 835 du code de procédure civile à savoir : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
Le prix de l’immeuble acquis de la SCCV BHAC IMMO par Madame [U] soit 640000 euros était stipulé payable de la manière suivante : 507206.49 euros lors de la signature de l’acte et le surplus au fur et à mesure des travaux à savoir notamment pour les dernières fractions :
-5% à l’achèvement du bâtiment soit 32000 euros,
-5% à la livraison-remise des clés soit 32000 euros.
C’est le montant cumulé de ces deux derniers paiements dont la SCCV BHAC IMMO demande le paiement provisionnel à hauteur de 63000 euros.
L’article L261-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit : « Ainsi qu'il est dit à l'article 1601-3 du code civil :
"La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. "
Et l’article R261-1 du même code précise « L'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à  l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution en application du II de l'article L. 261-15. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.
La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à  l'article L. 261-5 du présent code, et de l'article L. 242-1 du code des assurances ».
L’achèvement contractuel est distinct de l’achèvement et de la conformité au sens des règles de l’urbanisme qui concerne la conformité administrative aux règles relatives au permis de construire.
Madame [U] qui habite les lieux et ne prétend ni dans le cadre de la présente instance, ni dans le cadre de l’assignation qu’elle aurait délivrée devant le juge du fond à aucun inachèvement au sens des dispositions susvisées, l’acte de vente n’étant d’ailleurs produit par aucune des parties, ne justifie d’aucune contestation sérieuse s’opposant au règlement du solde du prix.
Il sera en conséquence fait droit à la demande provisionnelle nonobstant toute action indemnitaire relative à la tardiveté de remise au Notaire des documents administratifs.
Madame [U] qui succombe supportera les dépens outre la paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de l’organisation judiciaire.
PAR CES MOTIFS
Nous Nathalie Fèvre, présidente, statuant en référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Madame [L] [U],
CONDAMNONS Madame [L] [U] à payer à la SCCV BHAC IMMO la somme provisionnelle de 63000 euros,
CONDAMNONS Madame [L] [U] aux dépens,
CONDAMNONS Madame [L] [U] à payer à la SCCV BHAC IMMO la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
