MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 03 Septembre 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00919 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VB4B
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. DE LA LIBERTE C/ [O] [M]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
Section des Référés
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge
LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.C.I. DE LA LIBERTE, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 848 323 440, dont le siège social est sis 1 avenue Kleber - 94130 LE PERREUX SUR MARNE
représentée par Me Déborah BOUKOBZA-ITTAH, avocate au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 406
DEFENDEUR
Monsieur [O] [M] né le 24 Mai 1950 à ANGERS, entrepreneur individuel immatriculé au RCS de CRETEIL sous le n° 330 532 615, dont le siège social est sis 23 Boulevard de la Liberté - 94170 LE PERREUX SUR MARNE
représenté par Me Dominique TROUVE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 30
Débats tenus à l’audience du : 23 Juillet 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 03 Septembre 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2024
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 23 mai 1992, Monsieur [K] [C], aux droits duquel vient aujourd’hui la SCI DE LA LIBERTE, a donné à bail commercial à Monsieur [O] [M] des locaux situés 23 boulevard de la liberté 94170 Le Perreux sur Marne moyennant un loyer annuel de 60.000 francs payable trimestriellement et par avance.
Par acte extrajudiciaire du 19 juin 2019, la SCI DE LA LIBERTE a fait délivrer à Monsieur [O] [M] un congé avec refus de renouvellement contre paiement d’une indemnité d’éviction avec effet au 31 décembre 2019.
Depuis le 1er janvier 2020, Monsieur [O] [M] se maintient dans les lieux.
La SCI DE LA LIBERTE a fait délivrer une sommation de quitter les lieux par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2023.
Par courrier du 2 janvier 2024, le conseil de Monsieur [O] [M] a indiqué qu’aucune suite ne serait donnée à la sommation de quitter les lieux et qu’il avait reçu pour instruction de saisir le tribunal en nullité du congé délivré le 19 juin 2019 et en fixation d’une indemnité d’éviction.
C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 3 juin 2024, la SCI DE LA LIBERTE a fait assigner Monsieur [O] [M] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil.
L’affaire a été appelée à l’audience du 23 juillet 2024, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.
Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SCI DE LA LIBERTE sollicite du juge des référés de :
- constater que le congé avec refus de renouvellement signifié le 19 juin 2019 à Monsieur [O] [M] a pris effet le 31 décembre 2019,
- constater que toute action en contestation de congé ou de paiement d’une indemnité d’éviction est prescrite depuis le 1er janvier 2022 en l’absence d’action en paiement d’indemnité d’éviction ou de contestation du congé,
- dire que Monsieur [O] [M] est devenu occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2022 par l’effet du congé du 31 décembre 2019,
- ordonner l’expulsion des locaux de Monsieur [O] [M] et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,
- ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [O] [M], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,
- condamner Monsieur [O] [M] à payer à la SCI DE LA LIBERTE une provision d’un montant de 3.208 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 3ème trimestre 2024 majorée d’un intérêt de retard égal au taux d’intérêts légal en vigueur,
- condamner Monsieur [O] [M] à payer à la SCI DE LA LIBERTE une provision d’un montant de 3.201 euros au titre du remboursement des taxes foncières 2022 et 2023, majorée d’un intérêt de retard égal au taux d’intérêt légal en vigueur, avec capitalisation pour les intérêts dus au moins pour une année entière,
- débouter Monsieur [O] [M] de l’intégralité de ses demandes,
- condamner Monsieur [O] [M] aux entiers dépens, qui comprendront le coût de la sommation de quitter les lieux du 6 décembre 2023,
- condamner Monsieur [O] [M] à payer à la SCI DE LA LIBERTE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au visa des articles L. 145-28 et L. 145-60 du code de commerce, elle soutient que la demande en paiement d’une indemnité d’éviction est soumise à la prescription biennale, de même que l’action en paiement d’une indemnité d’occupation, à compter de la date d’expiration du bail. Selon elle, Monsieur [O] [M] a perdu tout droit à l’indemnité d’éviction et il n’aurait aucune chance d’obtenir une indemnité au fond, en raison de la prescription de son action depuis le 1er janvier 2022. Elle souligne l’aveu judiciaire de Monsieur [O] [M] en ce qu’il est prescrit en son action en contestation du congé ou en paiement de l’indemnité d’éviction, la sanction du défaut d’action dans le délai de 2 ans étant la perte du droit. Elle ajoute qu’au cas présent, Monsieur [O] [M] n’a pris aucune initiative procédurale et n’a jamais saisi le tribunal d’une demande en contestation du congé ni d’une demande en paiement d’une indemnité d’éviction. Elle considère que Monsieur [O] [M] est devenu occupant sans droit ni titre des locaux dès le 1er janvier 2022 et que son expulsion doit être prononcée.
Elle sollicite également sa condamnation provisionnelle au paiement des impôts fonciers 2022 et 2023, mis à sa charge aux termes du bail. Elle s’oppose à toute demande de délai de paiement, les avis lui ayant été adressés et une telle demande figurant déjà dans la mise en demeure du 14 décembre 2023, ceci démontrant sa mauvaise foi.
La SCI DE LA LIBERTE sollicite enfin la condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation du 3ème trimestre 2024, échue au 1er juillet 2024.
A l’audience, elle produit un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 25 mars 2021 (n°20-10947), lequel juge que l’action en expulsion sans droit ni titre constitue une action en revendication non susceptible de prescription, de sorte que selon la SCI DE LA LIBERTE le droit de propriété est insusceptible de prescription.
Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Monsieur [O] [M] sollicite du juge des référés de :
- débouter la SCI DE LA LIBERTE de sa demande d’expulsion et la renvoyer à mieux se pourvoir,
- donner acte à Monsieur [O] [M] de son paiement des taxes foncières 2022 et 2023 en trois mensualités dont la première en septembre 2024,
- condamner la SCI DE LA LIBERTE à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Monsieur [O] [M] soutient que la présente demande est fondée sur l’article L. 145-28 du code de commerce, et qu’elle est donc soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. Il soulève l’existence d’une contestation sérieuse à la demande d’expulsion et relève qu’il convient de différencier le droit et l’action et que tout moyen qui rend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire, échappe à la prescription. Selon lui, la demande d’indemnité d’éviction soulevée en défense est recevable et il est bien fondé à solliciter une indemnité d’éviction, ayant ainsi le droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de celle-ci.
Sur les impôts fonciers, il explique ne pas recevoir les appels de loyers ni de charges et qu’aucune quittance ne lui a été délivrée. Il soutient que l’exigibilité des avis 2022 et 2023 n’est pas établie, les avis ne lui ayant jamais été présentés. Il propose le paiement sur trois mensualités de la somme réclamée à ce titre.
Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de « donner acte », « constater » ou « dire et juger que » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile, en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.
En conséquence, le juge ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.
Sur la demande d’expulsion :
En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
Selon l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
En application de l’article L. 145-60 du code de commerce, la demande en paiement d’une indemnité d’éviction est soumise à la prescription biennale, quand bien même le droit du preneur à cette indemnité n’est pas contesté.
Le point de départ du délai de prescription est la date pour laquelle le congé a été donné.
A défaut d’avoir contesté le congé ou demander le paiement de l’indemnité d’éviction dans le délai de deux ans, son action est prescrite et il ne peut plus se prévaloir du droit au maintien dans les lieux (Ccass, Civ 3ème, 30 mars 2017, n°16-13.236).
L’acquisition de la prescription a pour effet l’extinction du droit, en vertu de l’article 2219 du code civil et entraîne la perte du droit à la propriété commerciale, le locataire devenant sans droit ni titre.
Enfin, l'action en expulsion d'un occupant sans droit ni titre, fondée sur le droit de propriété, constitue une action en revendication qui n'est pas susceptible de prescription (Ccass, Civ 3ème, 25 mars 2021, pourvoi n° 20-10.947).
En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 19 juin 2019, la SCI DE LA LIBERTE a délivré à Monsieur [O] [M] un congé avec refus de renouvellement contre paiement d’une indemnité d’éviction, avec effet au 31 décembre 2019.
Il n’est pas contesté que Monsieur [O] [M] n’a engagé aucune action devant le tribunal judiciaire aux fins de paiement d’une indemnité d’éviction et en contestation du congé délivré.
La demande en expulsion, non prescrite, ne se heurte en l’espèce à aucune contestation sérieuse, dans la mesure où Monsieur [O] [M] a perdu tout droit à l’indemnité d’éviction et n’aurait aucune chance d’obtenir une telle indemnité devant le juge du fond en raison de la prescription de son action acquise depuis le 1er janvier 2022.
Monsieur [O] [M] est donc devenu, rétroactivement, occupant sans droit ni titre depuis la date d’expiration du bail.
L’occupation des lieux par Monsieur [O] [M] constitue ainsi un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin.
Il peut donc être expulsé et devient débiteur d’une indemnité d’occupation, ne pouvant se prévaloir du droit au maintien dans les lieux.
Dans ces conditions, l’expulsion de Monsieur [O] [M] et de tout occupant de son chef doit être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai, sous astreinte journalière plus justement ramenée à la somme de 300 euros pendant 3 mois.
Le sort des meubles et objets mobiliers sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les demandes de condamnation à titre provisionnel :
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Au cas présent, le bail conclu entre les parties stipule que « le preneur remboursera au bailleur les impôts fonciers sur présentation de l’avis ».
La taxe foncière 2023 a été réclamée par mise en demeure du 14 décembre 2023, sur présentation de l’avis.
Les avis de taxes foncières 2022 et 2023 sont par ailleurs produits aux débats.
Il convient donc de condamner, à titre provisionnel, Monsieur [O] [M] à payer à la SCI DE LA LIBERTE la somme de 3.201 euros au titre des taxes foncières 2022 et 2023.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d'une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.
En l’espèce, Monsieur [O] [M], occupant sans droit ni titre, avait connaissance de son obligation de paiement des taxes foncières. En outre, il ne fournit aucune pièce justifiant de sa situation financière, de sorte que le juge des référés ne peut s’assurer de sa capacité à respecter un échéancier de paiement. Il sera donc débouté de sa demande de délais de paiement.
En outre, il est rappelé qu’à compter de la fin du bail le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [M] jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
Monsieur [O] [M] sera ainsi condamné à payer à la SCI DE LA LIBERTE à titre de provision la somme de 3.208 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 3ème trimestre 2024, majorée d’un intérêt de retard égal au taux d’intérêts légal en vigueur.
Enfin, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 3 juin 2024, date de l'assignation formulant cette prétention pour la première fois.
Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [O] [M], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées. Il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur [O] [M] ne permet d’écarter la demande de la SCI DE LA LIBERTE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
RECEVONS la SCI DE LA LIBERTE en son action,
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [O] [M] et de tout occupant de son chef des lieux loués situés 23 boulevard de la liberté 94170 Le Perreux sur Marne, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, et passé ce délai, sous astreinte journalière de 300 euros pendant 3 mois,
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,
CONDAMNONS Monsieur [O] [M] à payer à la SCI DE LA LIBERTE la somme provisionnelle de 3.208 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 3ème trimestre 2024, majorée d’un intérêt de retard égal au taux d’intérêt légal en vigueur,
CONDAMNONS Monsieur [O] [M] à payer à la SCI DE LA LIBERTE la somme provisionnelle de 3.201 euros au titre du remboursement des taxes foncières 2022 et 2023, majorée d’un intérêt de retard égal au taux d’intérêt légal en vigueur,
ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 3 juin 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
REJETONS la demande de délai de paiement formulée par Monsieur [O] [M],
CONDAMNONS Monsieur [O] [M] à payer à la SCI DE LA LIBERTE la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTONS Monsieur [O] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS Monsieur [O] [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux délivrée le 6 décembre 2023,
REJETONS toutes les autres demandes des parties,
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 3 septembre 2024
LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS
